[工程类试卷]房地产和房地产估价练习试卷18及答案与解析.doc

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1、房地产和房地产估价练习试卷 18 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的( )。（A）主观市场（B）客观市场（C）公开市场（D）非公开市场2 ( )是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法规或标准。（A）估价原则（B）估价时点（C）估价程序（D）估价方法3 在评估一宗房地产的价格时,一般要求同时

2、采用( )方法。（A）一种或一种以上的（B）两种或两种以上的（C）三种或三种以上的（D）四种或四种以上的4 ( )是指估价结果对应的日期,即在该日期上估价对象才有该价值,通常用年、月、日表示。由于同一宗房地产在不同时点价值会有所不同。所以,估价通常仅是对估价对象在某一时点的价值作出估计。（A）估价原则（B）估价程序（C）估价方法（D）估价时点5 房地产估价是对房地产的客观合理价格或价值的估算和判定。客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格,它能为当事人或社会一般人所信服和接受。估算和判定是一种估计,是估计就会有误差,但这种误差又不是无限度的,必须在一个合理的范围内。一

3、般认为误差在上下( )之内。（A）15%（B） 20%（C） 30%（D）25%6 估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据,并不取决当事人的民事权利,而定价往往是当事人的行为。房地产的( )应由当事人自己决定,当事人出于某种目的,可以使其成交价格高于或低于正常价格。（A）客观合理价格（B）最终的成交价格（C）正常价格（D）参考价格7 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,但一种资产只有具备了下列几个条件才真正需要专业估价( )。（A）独一无二性和易受限制性（B）价值量较大和难以变现性（C）独一无二性和价值量较大（D）易受限制性和难以变现性8 房地产由于具有独一无二性,使

4、其不像一般商品那样有一个统一的价格,可以说每宗房地产的价格都不相同;并且由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的 ,对房地产市场行情不易掌握,所以,在房地产交易时往往需要请( )为其提供价格参考依据。（A）专业估价师（B）专业的房地产估价机构（C）估价市场人员（D）其他人员或机构9 由于房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久,具有保值增值性,是一种良好的用于提供债务履行担保的物品,因此,在单位或个人向银行申请贷款时,银行为了减少自身的风险,往往要求借款人以其房地产作为抵押物,同时,银行的贷款额一般要低于该用于( )。（A）房地产的市场价格（B）房地产的客观价格（C）抵押的房地产的价值（D）其他1

5、0 出典人将自己的房地产让与他人使用收益,以获得相当于卖价的资金,但保留该房地产的所有权,待日后有能力时可以赎回;而典权人则以支付低于买价的典价 ,取得房地产的使用收益权,且日后还有取得房地产所有权的可能,这就是所谓的( )。（A）典权制度（B）交换制度（C）租赁制度（D）其他制度11 房地产是一种重要的财产,其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故,而遭受损毁或灭失,从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要有下列几点( )。（A）在保险时需要评估价值,为确定保险金额提供参考依据（B）在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据（C）在投保时需要评估

6、保险价值,为确定保险金额提供参考依据和在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据（D）其他12 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回 ,并根据土地使用者使用土地( ) 给予相应的补偿。（A）实际年限（B）实际年限和开发土地的实际情况（C）开发土地的实际情况（D）其他二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 不同的估价目的源于对估价的不同需

7、要。估价目的可以划分为( )。（A）土地使用权出让、损害赔偿、租赁（B）房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)（C）企业合资、租赁经营、承包经营（D）涉案中的房地产估价复核或鉴定14 房地产估价主要有( ) 。（A）合法原则、替代原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）公平原则15 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。房地产估价的一般程序包括( )。（A）获取估价业务;受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);拟定估价作业方案（B）搜集估价所需资料;实地查勘估价对象（C）选定估价方法计算;确定估价结果

8、（D）撰写估价报告;交付估价报告;估价资料归档16 房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验,一宗房地产的价格通常可以从下列几个途径来求取,其中完全正确的是( )。最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格的);重新开发或建造同类房地产需要多少费用(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用的);如果直接利用该房地产预计可以获得多少利益(基于房地产的收益能力来衡量其价值)（A）（B） （C） （D）17 具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性,其市场是不

9、完全市场。在经济学上,完全市场是指必须具备下列几个条件的是( )。（A）同质产品,众多的买者和卖者（B）买者和卖者都有进入市场的自由,买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格（C）就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的,买者和卖者无串通共谋行为（D）消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化 ,商品可转让且可发生空间位置的移动18 房地产估价的重要性在于( )。（A）为了建立合理的房地产交易秩序（B）促进房地产公平交易的基本保障（C）有助于将房地产价值导向正常化（D）为了方便买卖双方19 现实中对房地产估价的需要是多方面的,主要有下列几个方面:房地产交易的需要;房

10、地产抵押、典当的需要;房地产保险和损害赔偿的需要;房地产税收的需要;房地产征用拆迁补偿的需要;房地产纠纷、涉案的需要;企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要;房地产管理的需要,其中全部正确的是( ) 。（A）（B） （C） （D）20 房地产自古以来就是一个良好的税源,有关房地产的税收种类很多,如房产税、地价税、土地增值税,土地与房屋合征的房地产税,房地产与其他财产合征的( )。（A）财产税（B）遗产税（C）地价税（D）赠与税21 房地产是生产和生活都不可缺少的基础要素,下面需要房地产项目的是( )。（A）国家进行经济建设（B）国家进行文化建设

11、（C）国家进行国防建设（D）兴办各类福利事业三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 钢结构、钢筋混凝土结构、框架结构、塑料结构、钢索结构和薄膜充气结构全部都是以组成建筑结构的主要建筑材料来划分的。( )（A）正确（B）错误23 独一无二性又称异质性、个别性、独特性。房地产的独一无二性,派生出了其不可移动性,即房地产不像人工或机器制造的产品那样整齐划一,可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样,但由于坐落的位置不同,周围环境不同,这两宗房地产实质上也是不相同的。( )（A）正确（B）错误24 房地产的价值高大性是从房地产价值

12、变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的,不排除房地产价值随着社会经济发展的波动而波动,功能变得落后,生态环境恶化对房地产价值的降低,甚至过度投机后产生的房地产贬值。( )（A）正确（B）错误25 引起房地产增值的原因主要有下列 4 个方面:(1)通货膨胀;(2) 需求增加导致稀缺性增加,从而引起市场价格上升,如人口和收入增加等;(3)外部经济或相互影响带来的,如交通条件或周围环境的改善;(4)对其本身进行的投资改良,如装修改造,更新或添加设备。所谓房地产的自然增值,是指前面三个原因带来的价值增加,而非指投资改良房地产本身所引起的价值增加。( )（A）正确（B）错误26 出售型房地产、出租型房地产

13、、营业型房地产、自用型房地产、收益性房地产和非收益性房地产都是按经营使用方式来划分的类型。( )（A）正确（B）错误27 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。正确地理解房地产估价,需要把握下列两点:房地产估价是科学与艺术的有机结合; 房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。( )（A）正确（B）错误28 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的

14、一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法则或标准。房地产估价原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。( )（A）正确（B）错误29 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。或者说,完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 某块土地上有一建筑物,如果各层建筑物面积相同,且建筑容积率为 6,建筑密度为60%,求该建筑物共有多少层?房地产和房地产估价练习试卷

15、18 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验证;有时是相互补充的,但不存在替代关系。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 D【试题解析】 由于同一宗房地产在不同时点价值会有所不同,所以,估价通常仅是对估价对象在某一时点的价值作出估计。【知识模块】 房地产和房地产估价5 【正确答案】 A【试题解析】 在房地产估价导论中有阐述。【知识模块】 房地产和房地产估价

16、6 【正确答案】 B【试题解析】 政府的一宗土地,市场价格为 800 元/m 2,但政府为了扶持或鼓励某类行业的发展,可以 600 元/m 2 的优惠价供给;或者,为了限制某类行业的发展,可对该类行业实行高地价政策。【知识模块】 房地产和房地产估价7 【正确答案】 C【试题解析】 如果一种资产不具有独一无二性,相同的很多,可以直接比较,价格普遍存在,人人皆知,就不需要专业估价;一种资产虽然具有独一无二性,但如果价值量不大,请人估价的花费甚至高过资产本身的价值,就不值得请人估价。【知识模块】 房地产和房地产估价8 【正确答案】 B【试题解析】 对于卖者来说需要了解房地产市场价值,以确定合理的卖价

17、,避免定价过低;对于买者来说也需要了解房地产市场价值,以确定合理的买价,避免付款过多。【知识模块】 房地产和房地产估价9 【正确答案】 C【试题解析】 为了知道该用于抵押的房地产的价值。银行一般会要求借款人委托银行信任的估价机构来估价,以作为放款限额的参考依据。【知识模块】 房地产和房地产估价10 【正确答案】 A【试题解析】 典当与抵押有所不同,为中国特有的制度。遇急需资金或生活困难而无其他解决办法时,作为替代变卖房地产的办法,发明了典权制度。【知识模块】 房地产和房地产估价11 【正确答案】 C【试题解析】 房地产是一种重要的财产,其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故,而遭受损毁或灭

18、失,从而需要保险。【知识模块】 房地产和房地产估价12 【正确答案】 B【试题解析】 确定这些补偿额,就需要房地产估价。【知识模块】 房地产和房地产估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 上述这些一项都不能少。【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产估价上

19、有三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 现实生活中纯粹的完全市场几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场的实例。尽管房地产的所有权或使用权可以转让,但本身无法移动,因此房地产市场通常被视为典型的不完全市场。【知识模块】 房地产和房地产估价18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 由于房地产市场是不完全市场,因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格,同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素。并且在其判断中要求

20、有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场信息,进行替代市场的估价。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了上述列举的以外,在现实中对房地产估价的需要还来自许多方面,在房地产开发经营中,从房地产开发投资决策,可行性研究到房地产的租售,也都离不开。【知识模块】 房地产和房地产估价20 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 这些税收一般是以房地产的价值为课税依据,而为了掌握切实可靠的课税依据,避免偷漏税和课税不公平,税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。【知识模块】 房地产和房地产估价21 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产是

21、生产和生活都不可缺少的基础要素。【知识模块】 房地产和房地产估价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 B【试题解析】 因为框架结构和钢索结构不是以组成建筑结构的主要建筑材料来划分的。而是以组成建筑结构的主要结构形式来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价23 【正确答案】 B【试题解析】 因为是房地产的不可移动性,派生出了其独一无二性。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 B【试题解析】 因为这些是由于房地产的保值增值性而产生的,而不是由于房地产的价值高大性产生的。【知识模块】 房地产和房地产估价25 【正确

22、答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价26 【正确答案】 B【试题解析】 出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产是按经营使用方式来划分的类型,而收益性房地产和非收益性房地产是按其是否产生收益来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价27 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来,而不是主观的,故不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价28 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价29 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 :建筑容积率=建筑密度 建筑层数 ,即:建筑层数=建筑容积率建筑密度建筑层数=660%=10故该建筑物共有 10 层【知识模块】 房地产和房地产估价