[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷5及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。（A）朝阳面（B）构筑物（C）水域（D）有氧层2 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。（A）利率（B）损失（C）升值空间（D）折旧3 所谓( ) ，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。（A）最高最佳使用（B）标准科学使用（C）标准操作手段（D）科学操作手段4 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。（A）市价库（B）经典案例库（C）

2、交易实例库（D）估价库5 某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m 2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m 2。理论上应补地价( )万元。（A）78（B） 882（C） 1210（D）12726 在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元/m 2，建筑面积 l00m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格4700 元/m 2，建筑面积 90m2，成交时一次付清

3、；丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为( )。（A）甲乙丙丁（B）乙丁甲丙（C）乙丙甲丁（D）丙乙丁甲7 总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。（A）正相关和正相关（B）正相关和负相关（C）负相关和正相关（D）负相关和负相关8 甲土地的楼面地价为 2000 元/m 2，建筑容积率为 5，乙土地的楼面地价为 1500 元/m2，建筑容积率为 7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有( )。（A）甲等于乙（B）甲大于乙（C）甲小于

4、乙,（D）难以判断9 某宗土地总面积 2000m2，容积率为 3.2，对应的土地单价为 450 元/m 2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。（A）274365（B） 309375（C） 680625（D）99000010 某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为 800 元/m 2，建筑物重置价格为 900 元/m 2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元/m 2。则该建筑物的成新率为( )。（A）44%（B） 50%（C） 67%（D）94%11 张某欲购买一建筑面积 120m2 的住房一

5、套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用 500 元，无残值，周边地区同类住房价格 2800 元/m 2，则该房地产的适合价格为( ) 元。（A）330000（B） 335500（C） 336000（D）33650012 某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地，地价为 2500 元/m 2，面积为400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m 2，残值 50 元/m 2。则该地块总价为( )万元。（A）102（B） 46（C） 98（D）10313 某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况修正系数为( )。（A）0.91（B） 0.92（C） 1.09（D）1.101

6、4 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m 2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m 2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。（A）6.19（B） 6.42（C） 7.20（D）9.5815 某宗房地产交易总价为 35 万元，其中在交房一年前支付 10%的定金，交房半年前首付 30%，交房时支付 20%，交房半年后支付 30%，一年后支付剩余的10%，年利率 6%，则房地产一次付清的价格为( )万元。（A）23.69（B） 23.76（C） 35.02（D）30.7616

7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m 2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2660（B） 2427（C） 2425（D）229417 某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即 1280 元/m 2，1220元/m 2，1240 元/m 2， 1230 元/m 2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m 2。（A）1230（B） 1235（C） 1240（D）1242.518 某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 8

8、00 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。（A）10.2 万元（B） 11.0 万元（C） 11.3 万元（D）11.5 万元19 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。（A）青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定（B）征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定（C）新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定（D）地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定20 在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m 2，则可转让土地的价格是( )万

9、元。（A）2500（B） 3500（C） 3600（D）300021 估价上折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的摊销与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）市场价值的真实减损22 某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元，该旧住宅的折旧现值为( )万元。（A）40（B） 30（C） 25（D）2223 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10%，该房

10、地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）180（B） 196（C） 200（D）30024 某房地产的报酬率为 8%，收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/m 2。若报酬率为 6%、收益期限为 50 年时，则该房地产的价格为( )元/m 2。（A）3800（B） 4500（C） 5200（D）560025 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。（A）类似写字楼的客观收益（B）市场比较法（C）该写字楼的实际收益（D）无法估算26 某宗土地预计未来每年净收益为 16

11、 万元，该类房地产的报酬率为 9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。（A）158（B） 156（C） 176（D）17827 某房地产贷款价值比率为 70%，抵押贷款利率为 6%，抵押贷款常数为 7%，自有资金资本化率为 9%，综合资本化率为( )。（A）0.0725（B） 0.073（C） 0.069（D）0.07628 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的报酬率为 8%，该房地产的价格为( )万元。（A）100（B） 42（C） 63（D）7729 某宗房地产的收益年限为 40 年，预

12、测未来 3 年的净收益分 SU 为 17、18、19万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9%，则该房地产的收益价格为( )万元。（A）195（B） 210（C） 213（D）21730 某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m 2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为( ) 万元。（A）4023.04（B） 4074.10（C） 4768.50（D）5652.0931 评估

13、某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298532 某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m 2、712 元/m 2，744 元/m2、781 元/m 2 和 815 元/m 2，采用平均增减量法

14、预测该地区商品住宅 2006 年的价格为( )。（A）849 元/m 2（B） 865 元/m 2（C） 882 元/m 2（D）915 元/m 233 某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占 40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 150 万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土地份额为( ) 。（A）1.9%（B） 2.1%（C） 2.3%（D）2.5%34 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化” 属于 ( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）人口因素（D）行政因素35 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。（A）委托书签

15、订（B）实地查勘（C）估价报告提交（D）实际目的发生二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 所谓“三通一平 ”，一般是指 ( )。（A）路通（B）水通（C）电通（D）场地平整（E）空域通37 房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的消费水平（C）消费者的偏好（D）相关物品的价格水平（E）消费者对未来的预期38 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。（A）法

16、律上的许可性（B）技术上的可能性（C）经济上的可行性（D）价值是否最大（E）精神贡献值的大小39 成本法中的利息计算，包括( )的利息。（A）土地取得成本和开发成本（B）土地取得成本、开发成本和管理费用（C）土地取得成本、开发成本、管理费用和利润（D）借贷资金（E）自有资金40 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。（A）方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料（B）由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次估算可能产生的

17、各种误差的累计（D）忽略了房地产租金以外的收入（E）相对全面一些41 直接资本化法的优点是( )。（A）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益（B）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础（C）每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解（D）不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率（E）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况42 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。（A）土地

18、基础设施完备程度和平整程度（B）土地使用权年限（C）土地使用者（D）土地用途（E）土地权利性质43 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。（A）线条图（B）散点图（C）网络计划技术（D）统筹法（E）抛物线44 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途45 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产的需要（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性（E）房地产的有效供给46 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权

19、益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( ) 等方面。（A）合法交易（B）合法产权（C）合法使用（D）合法处分（E）合法区位47 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。（A）利害关系人之间的交易（B）供求不均衡（C）急于出售的交易（D）交易税费非正常负担的交易（E）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易48 房地产价格构成中的销售税费包括( )。（A）增值税（B）营业税（C）城市维护建设税（D）教育费附加（E）房产税49 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益预

20、期（E）估价对象的现值50 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。（A）封面；目录（B）致委托人函；估价师声明（C）估价结果审核（D）估价技术报告及附件（E）估价结果报告三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 商业、旅游用地的使用权出让最高年限为 40 年。 ( )（A）正确（B）错误52 在 1845 年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题” 。 ( )（A）正确（B）错误53 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。 ( )（A）正确（B）错误54

21、 土地仅指土地部分。 ( )（A）正确（B）错误55 收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )（A）正确（B）错误56 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )（A）正确（B）错误57 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )（A）正确（B）错误58 某宗房地产 2005 年 5 月 1 日的价格为 2500 元/m 2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产 2005

22、年 3 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为 100)。则将该宗房地产调整到 2005 年 10 月 1 日的价格为 3026.7 元/m 2。( )（A）正确（B）错误59 就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。 ( )（A）正确（B）错误60 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 ( )（A）正确（B）错误61 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。 ( )（A）

23、正确（B）错误62 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )（A）正确（B）错误63 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 ( )（A）正确（B）错误64 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数

24、额。 ( )（A）正确（B）错误65 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平

25、方米使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。67 6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m 2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m 2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。 据

26、调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。 试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。2 【正确答案】 D【试题解析】 我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。3 【正确答案】 A【试题解析】 所谓最高最佳使用(highest and best use)，

27、是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。5 【正确答案】 D【试题解析】 应补地价(单价)9605.0-7000.84240(元/m 2)应补地价(总价)424030001272(万元)6 【正确答案】 C【试题解析】 所以 4 个可比实例实际单价的高低排序为：乙丙甲丁7 【正确答案】 C【试题解析】 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关

28、，与需求正相关。8 【正确答案】 C【试题解析】 甲土地的单价2000510000(元/m 2)，乙土地的单价1500710500 (元/m 2)，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。9 【正确答案】 B【试题解析】 根据公式补地价 (现容积率- 原容积率)土地面积，可知 B 项正确。10 【正确答案】 C【试题解析】 11 【正确答案】 B【试题解析】 1202800-500=335500(元)12 【正确答案】 C【试题解析】 2500400-200(150-50)1000000-20000980000(元)98(万元)13 【正确答案】 B【试题解析】 14 【正确答案

29、】 A【试题解析】 承租人甲目前的权益价值15 【正确答案】 C【试题解析】 3510%(1+6%)+3530%(1+6%)1/2+3520%+3530%(1+ 6%)1/3+3510%(1+6%)-13.71+10.81+7+10.199+3.335.0216 【正确答案】 A【试题解析】 2500(1-6%)2660(元/m 2)17 【正确答案】 A【试题解析】 (1220+1240+1230)31230(元/m 2)18 【正确答案】 C【试题解析】 已知：C200800160000(元)，R5%，N40 年，t12 年。19 【正确答案】 B【试题解析】 征地管理费是指县级以上人民政

30、府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。20 【正确答案】 C【试题解析】 2000060%30003600(万元)21 【正确答案】 D【试题解析】 估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。22 【正确答案】 D【试题解析】 40-(3+8+7)22(万元)23 【正确答案】 B【试题解析】 24 【正确答案】 D【试题解析】 25 【正确答案】 A【试题解析】 无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。26 【正确答案】 D【试题解析】 27 【正确答案】

31、 D28 【正确答案】 A【试题解析】 根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V 12(8%-2%)-7(8%-1%)100( 万元)。29 【正确答案】 B【试题解析】 30 【正确答案】 C【试题解析】 项目开发完成后的房地产现值(估价时点为项目开工后 1.5 年)31 【正确答案】 C【试题解析】 32 【正确答案】 C【试题解析】 335( 元/m 2)V2006P0+33.56681+201882(元/m 2)33 【正确答案】 A【试题解析】 34 【正确答案】 A【试题解析】 影响房地产价格的社会因素

32、，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。35 【正确答案】 B【试题解析】 估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。37 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好；相关物品的价格水

33、平； 消费者对未来的预期。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列 4 个方面依序筛选：(1) 法律上的许可性。(2) 技术上的可能性。(3) 经济上的可行性。(4) 价值是否最大。39 【正确答案】 D,E【试题解析】 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项为毛租金乘数法的缺点，E 项是相对潜在毛收入乘数法而言的。41 【正确答案】 A,E【试题解析】 B、C、D 项为报酬资本化法的优点。42 【正确

34、答案】 A,B,D,E【试题解析】 土地使用者与基准地价无关。43 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。44 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。45 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：有用性；稀缺性；有效需求。46 【正确答案】 B,C,D【

35、试题解析】 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。47 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1) 利害关系人之间的交易。(2) 急于出售或急于购买的交易。(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5) 特殊交易方式的交易。(6) 交易税费非正常负担的交易。(7) 相邻房地产的合并交易。(8) 受债权债务关系影响的交易。48 【正确答案】

36、B,C,D【试题解析】 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1) 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”) 。(2) 其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。49 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性 获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低

37、。50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面； 目录；致委托人函； 估价师声明； 估价结果报告；估价技术报告； 附件。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 19 世纪英国人吉芬发现，在 1845 年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 房地

38、产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。57 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。58 【正确答案】 B【试题解析】 59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 销售税费除“两税一费”外，还有其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。61 【正确答案】 B【试题解析】 并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B【试题解析】 由于存在众多的未

39、知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)计算未来 3 年的净利益 未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)300058.32(万元) 未来第二年的净收益 (400-36)(1-20%)(1-25%)3000 65.52(万元未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)300052.92(万