[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷42及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 42 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 由人工建筑而成,且由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物是( )。（A）房屋（B）建筑物（C）构筑物（D）水塔2 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在（B）市场上能找到充分的房地产历史价格资料（C）房地产市场在过去无明显的季节变动（D）政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格3 均衡价格理论是价格原理的核心内容,它表明:均衡是 ( ),如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格,就必然会形

2、成短缺或过剩,导致买方或卖方竞争,产生价格上升或下降的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格。（A）均衡是市场价格运行的必然趋势（B）市场价格运行的必然趋势和是市场价格运行的正常状态（C）均衡是市场价格运行的正常状态（D）其他4 下列有关假设开发法的公式中,表述有误的一项是( )。（A）适用于将生地建成房屋的公式为:生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润-买方购买生地应负担的税费（B）适用于将生地开发成熟地的公式为:生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -土地开发利润-买方购买生地应负担

3、的税费（C）适用于将毛地建成房屋的公式:毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费 -开发利润-买方购买毛地应负担的税费（D）求熟地价值的公式:熟地价值=开发完成后的房地产价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润- 买方购买熟地应负担的税费5 如果失去了时间,价格也就失去了意义,但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是( )。（A）估价目的（B）估价权益（C）估价区位

4、（D）估价时点6 有时为了一定的需要,持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产,则价格往往会( )。（A）偏低（B）与市场吻合（C）偏高（D）其他7 如果需求取某宗房地产的资本化率,可以在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要( ),求其净收益与价格之比的平均数。（A）抽取普通的一个实例（B）抽取多宗房地产（C）抽取最有代表性的一个实例（D）抽取中随意抽取,不讲特殊性8 某宗房地产,已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元,成新率为 70%,房地产年净收益为每平方米 140 元,土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,则该房地产

5、的价格为( ) 元/m 2。（A）1700（B） 2000（C） 2100（D）24009 对于那些垄断了某些自然条件特别有利的土地,马克思说这种土地能提供垄断地租,从垄断地租量看( ) 。（A）垄断地租=垄断价格 -垄断土地上的个别生产价格（B）垄断地租= 垄断价格-生产成本（C）垄断地租= 垄断价格-生产成本-经营利润（D）垄断地租=垄断价格 -生产成本-经营利润-资本利息10 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异,当这些计算结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因,寻找和排除出现差异的原因,可按( )的顺序进行检查。（A）逻辑联系（B）发生时间先后（C）从低级错误到高级错误（D）从

6、高级错误到低级错误11 对估价资料的保存时间一般应在( )。（A）10 年（B） 10 年以上（C） 15 年（D）15 年以上12 某宗房地产,建筑层数为 5 层,建筑密度为 50%,土地单价为 2500 元/m 2,则其楼面地价为( ) 元/m 2。（A）500（B） 2500（C） 1000（D）无法计算13 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月 20日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。（A）15（B） 16

7、（C） 17（D）3014 下列不属于土地使用权的是( )。（A）建设用地使用权（B）宅基地使用权（C）土地承包经营权（D）租赁权15 一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m 2 的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的( )。（A）实际单价为 2000 元/m 2，实际总价为 30.16 万元（B）实际单价为 1950 元/m 2，实际总价为 20 万元（C）实际单价为 2000 元/m 2，实际总价为 20 万元（D）实际单价为 2200 元/m 2，实际总价为 30.16 万元16 某宗房地产交易中，

8、买方付给卖方 2500 元/m 2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。（A）2427 元/m 2（B） 2500 元/m 2（C） 2575 元/m 2（D）2632 元/m 217 某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40%，安全利率假定为 6%，风险补偿率为安全利率的 40%，该房地产的收益价格为( )。（A）368 万元（B） 552 万元（C） 561 万元（D）920 万元18 在运用

9、路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( ) 作为标准深度。（A）中位数（B）众数（C）平均数（D）分位数19 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。（A）通货膨胀影响（B）投资利息因素（C）资金时间价值（D）投资风险补偿20 在物权中，( ) 属于自物权，其余属于他物权。（A）地役权（B）抵押权（C）所有权（D）租赁权21 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地产的出售量与购买者能力的关系（C）房地产的供给量与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系22 运用收益法估价一般可以分为( )四个步骤

10、进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益； 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。（A）（B） （C） （D）23 某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了( )的职业道德。（A）独立、客观、公正（B）诚实守信（C）社会责任（D）勤勉尽责24 某宗房地产每年净收益为 30 万元，使用期限为 20 年，建筑物价值为 180 万元，建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10%，则该宗房地产的价值为( )万元。（A）225.35（B） 216.75（C） 230.25（D）245.4525 房地产价格与利率的

11、关系是( )。（A）正相关（B）负相关（C）不定（D）无关26 以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是( )。（A）市场价值（B）原始价值（C）评估价值（D）账面价值27 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会 ( ) 。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定28 对于( )，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。（A）出租或自营的房地产（B）出租的房地产（C）自用或尚未使用的房地产（D）混合收益的房地产29 估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由( )决定的。（A）

12、估价目的（B）估价师（C）委托人（D）估价对象30 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。2007 年考题（A）市场价值（B）清算价值（C）快速变现价值（D）投资价值31 某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 25 年。已知市场同类房地产报酬率为 7，则评估该项目续建完成时的总价值为( ) 。2006 年考题（A）375857 万元（B） 394203 万元（C） 396610 万元（D）476985 万元32 某宗房地产 1999

13、 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元=8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其 1999 年 10 月 25 日的价格为 ( ) 人民币元 /m2。1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8.29 元人民币。（A）7935（B） 8260（C） 8290（D）796433 某地区某类房地产 1999 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以 1998 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 1999 年 6 月 1

14、 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 1999 年10 月 1 H 的价格为( ) 元/m 2。（A）1376（B） 2308（C） 2558（D）105534 某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。（A）0.36（B） 1.22（C） 2.78（D）3.2535 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是( )（A）该房

15、改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金（B）该房改房现时上市交易的正常价格（C）现时该房屋的房改成本价（D）当时该房屋的房改成本价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产按其开发程度来划分,主要分为( )。（A）生地:是指不具有城市基础设施的土地,如菜地、农地;毛地: 是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地（B）熟地 :是指具有完善的城市基础设施、土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地（C）在建工程:是指地上建筑尚未建成,不具备使

16、用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年（D）现房(含土地): 是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产。它可能是新的,也可能是旧的37 房地产估价的重要性在于( )。（A）为了建立合理的房地产交易秩序（B）促进房地产公平交易的基本保障（C）有助于将房地产价值导向正常化（D）为了方便买卖双方38 导致功能折旧的原因可能是( )等。（A）自然环境恶化（B）建筑设计上的缺陷（C）人们的消费观念改变（D）过去的建筑标准过低（E）城市规划改变39 具体的长期趋势法主要有( )等。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）市场提取法（D）平均发展速度法（E）移动平均法40 房屋完损等级

17、是根据房屋的( )三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。（A）结构（B）装修（C）设备（D）市场价格41 建筑物的重新购建价格是( )的价格。（A）扣除折旧后（B）估价时点时（C）客观（D）建筑物全新状态下42 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法43 运用路线价法估价的前提条件是( )。（A）道路较规整（B）各宗土地的排列较整齐（C）深度价格修正率表（D）其他价格修正率表44 肥力的说法正确的有( )。（A）肥力又称为土地肥沃程度（B）肥力是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力（C）肥力是农地价格的决定因素中最重要的因素

18、（D）肥力是一个综合因素,是对植物生长所必需的因素45 下列关于估价报告的说法中，不正确的有( )。（A）估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告（B）估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品 ”（C）估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要（D）估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响（E）估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件46 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。（A）拟采用的估价技术路线和估价方法（B）拟调查搜集的资料及其来源渠道（C）预

19、计所需的时间、人力、经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）违约责任47 估价当事人是指( ) 。（A）与估价活动有直接关系的单位和个人（B）包括估价人员（C）包括估价主体（D）包括估价机构（E）包括估价委托人48 路线价法特别适用于( )或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。（A）城市房屋拆迁补偿（B）区段土地（C）标准宗地（D）房地产税收（E）市地重划49 下列叙述错误的是( )。（A）房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（B）房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利（C）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有

20、、使用、收益和处分的权利（D）地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力（E）典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利50 各类房屋的残值率一般为( )。（A）钢筋混凝土结构 3%（B）砖木结构一等 6%（C）砖混结构一等 0%（D）简易结构 0%三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 因为房地产具有独一无二性,所以房地产不具备完全替代性。( )（A）正确（B）错误52 成本法是先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B

21、）错误53 在房地产估价中一般所说的价值,是指交换价值。( )（A）正确（B）错误54 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。( )（A）正确（B）错误55 某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状建筑容积率低,则会对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到,如在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧,此时对于购买者来说,空地的价格高于有建筑物的土地价值。( )（A）正确（B）错误56 进行房地产状况修正,是将可比实例在其房地

22、产状况下的价格调整为在估价对象的房地产状况下的价格。( )（A）正确（B）错误57 某房地产预计未来每年的净收益为 8 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 8.5%。该房地产的收益价格为 95.1 万元。( )（A）正确（B）错误58 结构基本完好,少量构部件有轻微的损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修就能修复的,这就是基本完好房。( )（A）正确（B）错误59 房地产价格在短期内通常有上下波动,易看出其变动规律和发展趋势。( )（A）正确（B）错误60 长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料,而

23、且所拥有的历史价格资料要真实。( )（A）正确（B）错误61 房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。( )（A）正确（B）错误62 经分析，某建筑物重置价格为 1000 万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的 60、25和 15，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90、70和 80，该建筑物的现时价格为 835 万元。( )（A）正确（B）错误63 在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。( )2010 年考题（A）正确（B）错误64 地役权是指土地

24、所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。 ( )（A）正确（B）错误65 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 一临街深度 15.24m(即 50 英尺),临街宽度 20 米的矩形土地,所在区段的路线价(土地单价) 为 2000 元/m 2,根据下列提供的深度价格修正率,其单价和总价分别是多少( )。 临街深度 25 50 75 100 125 150 175 200

25、四三二一法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度价格修正率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.067 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命 50 年,有效经过年数为 8 年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年,假定第一年投入建造成本的 60%,第二年投入 40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的 3%,年利率为 6%,销售税费为 50 万元,

26、开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元;装修的重置价格为 200 万元,平均寿命为 5 年,已使用 2 年;设备的重置价格为 110 万元,平均寿命为 10 年,已使用 8 年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 42 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物包括房屋和构筑物两大类。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【试题解析】 如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格,就必

27、然会形成短缺或过剩,导致买方或卖方竞争,产生价格上升或下降的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 D【试题解析】 公式中减号后的第一项应为由熟地建成房屋的开发成本。【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点是评估房地产价格的时间界限,必须依据估价目的来确定。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 C【试题解析】 一宗房地产与另一宗房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者会据此而出高价,而该房地产的拥有者也往往会愿意出较高的价钱,因而交易时会偏高。【知识模块】 市场法7 【正确答案

28、】 B【试题解析】 具体的要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 C【知识模块】 收益法9 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价程序11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价程序12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B【试题解析】 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20 年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当

29、保管 20 年以上。14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D【试题解析】 17 【正确答案】 B【试题解析】 Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C【试题解析】 依据楼面地价=土地单价/容积率 楼面地价甲=946/5.5=172 元/m 2 楼面地价乙=860/5=172 元/m 2 楼面地价丙=800/4.5=178 元/m 223 【正确答案】 B24 【正确答案】 C【试题解析】 解：该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产价值土地价值

30、+建筑物价值 50.25+180230.25(万元)25 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通过供求曲线熟练找出均衡价格和均衡交易量的变化情况。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是清算价值。清算价值

31、是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于清算价值。31 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是续建完成时的总价值。由题意可得评估该项目续建完成时的总价值=32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B【试题解析】 成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的，排除 A，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价，排除 C、D，因此选 B。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或

32、 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 由于房地产市场是不完全市场,因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格,同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素。并且在其判断中要求有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场信息,进行替代市场的估价。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法39 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 综合40 【正确答案】 A,B,C【知识

33、模块】 成本法41 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 建筑物的重新购建价格没有扣除折旧。【知识模块】 成本法42 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 长期趋势法43 【正确答案】 A,B【知识模块】 地价评估44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析45 【正确答案】 C,D46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 A,D,E49 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。解决此题的关

34、键在于理解房地产各种权利的准确含义。50 【正确答案】 B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【试题解析】 因为房地产具有独一无二性,使得不可能出现相同房地产的大量供给,从而房地产之间不能实现完全替代。【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 B【试题解析】 应是估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧。【知识模块】 成本法53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格55 【正确答案】 A【试题解析】 因为购买者购得该建筑物的土地后,还需要花费代价拆除建筑物,从

35、而该建筑物的存在,不仅增加不了土地的价值,还降低了土地的价值。【知识模块】 房地产估价原则56 【正确答案】 A【知识模块】 市场法57 【正确答案】 B【知识模块】 收益法58 【正确答案】 A【知识模块】 成本法59 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法60 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法61 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场法估价。应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。64 【正确答案】 B65 【正确答案】

36、 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:由于路线价是用土地单价表示 ,计算时采用题中的深度价格修正率,具体应为平均深度价格修正率,故: 该宗土地的单价 =路线价深度价格修正率 =2000140% =2800(元/m 2) 该宗土地的总价为=土地单价土地面积 =28002015.24 =85.34(万元)【知识模块】 地价评估67 【正确答案】 解:(1) 计算建筑物的重置价格 建造成本=800 万元 管理费用=8003%=24 万元 投资利息=(800+24)60%(1+6%) 1,5-1+(800+24)40%(1+6%)0,5-1=54,90 万元 建筑物的重置价格=800+24+54,90+50+120=1048,90 万元 (2)计算建筑物的折旧额: 墙、地面等损坏的折旧额=18 万元 装修部分的折旧额=2002/5=80 万元 设备部分的折旧额=1108/10=88 万元 长寿命项目的折旧额=(1048,90-18-200-110)8/50=115,34 万元 建筑物的折旧总额 =18+80+88+115,34=301,34 万元