[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷3及答案与解析.doc

《[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷3及答案与解析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷3及答案与解析.doc（31页珍藏版）》请在麦多课文档分享上搜索。

1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产可指( ) ，也可指建筑物。（A）土地（B）房地（C）物产（D）地产2 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、 ( ) 等其他形式来偿付。（A）劳务（B）工资（C）贷款（D）高贷3 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。（A）根本准则（B）最高行为准则（C）基本行为准则（D）重要准则4 运用( ) 估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。（A）抽检法（B）平滑法（C）指数加权法（D）市场法5 在评估一宗

2、房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。（A）一种或一种以上（B）两种或两种以上（C）三种或三种以上（D）四种或四种以上6 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格7 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m 2，并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m 2，房地产市场交易价格为 6000 元/m 2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m 2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m 2 为

3、基础进行修正。（A）4000（B） 5000（C） 6000（D）90008 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。（A）相关房地产的价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）消费者的收入水平（D）消费者对未来的预期9 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。（A）房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比（B）房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比（C）一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比（D）在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度10 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、86

4、0 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。（A）甲土地（B）乙土地（C）丙土地（D）甲、乙两宗土地任选其一11 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提12 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。（A）估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在（B）估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去（D）估价对象

5、状况为现在，房地产市场状况为过去13 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。（A）最佳用途和最佳规模（B）最佳集约度（C）最佳规模和最佳集约度（D）最佳用途14 某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年 5 月30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。（A）2006 年 5 月 30 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期15 某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时

6、月利率为 1%。该房地产的实际价格为( )万元。（A）87（B） 124（C） 130（D）13416 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为 4000 元/m 2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5 月 1 日到 10月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。（A）3790 元/m 2（B） 4238 元/m 2（C） 4658 元/m 2（D）4663 元/m

7、 217 评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5% 、-1.0%、 1.5%、 -1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为( )元m 2。（A）2938（B） 2982（C） 3329（D）337918 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原理（D）替代原理19 某宗房地产 1998 年 2

8、 月 15 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元等于 8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月 15日的价格为( ) 元人民币/m 2。1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元等于 8.29 元人民币。（A）7999（B） 7967（C） 7996（D）802820 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为 7%和 8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 297 万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。（A）323（B） 275（C） 273（D）25821 为评估某宗房地产 20

9、02 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m 2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元/m 2。（A）3214（B） 3347（C） 3367（D）345822 在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该

10、项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。（A）1067 元/m 2（B） 1070 元/m 2（C） 1084 元/m 2（D）1141 元/m 223 某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）43.2%（B） 50%（C） 56.8%（D）70%24 从卖方的角度看，成本法的理论依据是( )。（A）销售状况价值论（

11、B）市场供求价值论（C）生产费用价值论（D）经济花费价值论25 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。（A）有效经过年数（B）实际经过年数（C）剩余经过年数（D）自然经过年数26 某宗房地产 1993 年 10 月建成，在 2003 年 10 月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用 40 年，假若残值率为 0，按直线法确定其成新率为( )。（A）60%（B） 70%（C） 80%（D）90%27 某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为2500 元/m 2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为( )万元。（A）523

12、.45（B） 593.75（C） 643.75（D）100028 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。（A）30（B） 40（C） 50（D）6029 某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。（A）43 万元（B） 112.5 万元（C） 123.3 万元（D）150 万元30 某写字楼

13、年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为( ) 万元。（A）4580（B） 5580（C） 6580（D）758031 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。（A）预期未来收益（B）预期收益能力（C）预期价格高低（D）预期价格涨落32 某宗房地产的土地出让年限为 50 年，已经使用 6 年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15 万元，预期报酬率为 10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。（A）147（B） 148（C） 149（D）1503

14、3 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.10%、12.50%和 13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为( )。（A）12.50%（B） 13.10%（C） 13.07%（D）13.60%34 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )。（A）等于报酬率（B）大于报酬率（C）小于报酬率（D）无法知道35 与报酬率性质不同的名词有( )。（A）利息率（B）折现率（C）内部收益率（D）资本化率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 从广义

15、上讲，建筑物是指人工建筑而成，由( )等组成的整体物。（A）建筑材料（B）建筑构配件（C）建筑设备（D）建筑文化（E）风险理念37 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。（A）都是价格，用货币来表示（B）都有波动，受供求因素的影响（C）都是按质论价（D）都有国家政策的扶持（E）都是绝对合理的价值体现38 房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用( )的权利。（A）占有（B）使用（C）收益（D）处分（E）额外改建39 在商品房交易中，常见的最低价格有( )。（A）商品房销售中的起价（B）拍卖活动中的保留价（C）拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价（D）招标活动中

16、，开发建设方案最为合理的中标价（E）采用收益法确定的参考价格40 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。（A）法律上允许（B）程序上合理（C）技术上可能（D）经济上可行（E）价值最大化41 以下交易属于正常交易的情况有( )。（A）土地使用权出让拍卖（B）相邻房地产的合并（C）房地产涉案拍卖（D）卖方负责补交土地使用权出让金（E）买方不负责缴纳契税42 建筑物的物质折旧包括( )。（A）功能衰退（B）正常使用的磨损（C）环境恶化（D）意外的破坏损毁（E）城市规划改变43 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交

17、付使用之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数44 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。（A）所得税（B）房地产抵押贷款还本付息额（C）改扩建费（D）房屋火灾保险费（E）会计上的折旧额45 收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）地剩余技术（

18、D）建筑物剩余技术（E）自有资金剩余技术46 假设开发法的操作步骤包括( )。（A）调查待开发房地产的基本情况（B）选择最佳的开发利用方式（C）估计开发前的房地产价值及开发经营期（D）进行具体计算，求出待开发房地产的价值（E）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费47 假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握( )。（A）应计息的项目（B）计息的方式（C）计息周期（D）计息期的长短（E）银行存款利率48 路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。（A）房地产税收（B）城镇土地整理（C）城市房屋拆迁补偿（D）土地使用权出让（E）市地重划49 路线

19、价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）收益率（D）物价指数（E）其他价格修正率50 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。（A）估价对象的房地产类型（B）估价方法适用的对象和条件（C）估价人员的技术水平（D）委托人的特殊要求（E）所收集到的资料的数量和质量三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数

20、量。 ( )（A）正确（B）错误53 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 ( )（A）正确（B）错误54 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专注于某一类型的房地产。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。 ( )（A）正确（B）错误56 增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )（A）正确（B）错误57 最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价

21、值达到最大的一种最可能的使用。 ( )（A）正确（B）错误58 可比实例的成交价格就是正常成交价格。 ( )（A）正确（B）错误59 某宗房地产交易总价为 40 万元，其中首期付款为 20%，余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为 39.37 万元。( )（A）正确（B）错误60 某房产年折旧率为 1.6%，有效经过年数为 12 年，按直线法折旧该房产应届完好房。 ( )（A）正确（B）错误61 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )（A）正确（B）错误62 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命

22、。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。 ( )（A）正确（B）错误63 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )（A）正确（B）错误64 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 ( )（A）正确（B）错误65 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某幢写字

23、楼，土地面积 4000m2，总建筑面积为 9000m2，建成于 1990 年 10 月 1日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40年土地使用权价格为 2000 元/m 2，建筑物重置成本为 1300 元/m 2。建筑物自然寿命为 60 年，有效经过年数为 10 年。其他的相关资料如下： (1) 门窗等损坏的修复费用为 3 万元；装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调的费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新购建价格(不含

24、安装费)为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8 万元；除空调以外的设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。 (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。 (4) 该类写字楼的报酬率为 l0%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于 2005 年10 月 1 日的折旧总额和现值。 67 某建筑物为钢筋混凝土结构，

25、经济寿命 50 年，有效经过年数为 8 年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10 年，已使用 8 年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 3 答案与解析一、单

26、项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 “房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。2 【正确答案】 A【试题解析】 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。3 【正确答案】 B【试题解析】 房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。4 【正确答案】 D【试题解析】 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实

27、例。5 【正确答案】 B【试题解析】 由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种) 估价方法。6 【正确答案】 C【试题解析】 根据国家质量监督检验检疫总局 2001 年 11 月 12 日发布的中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T 185082001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。7 【正确答案】 C【试题解析】 城市房屋拆迁虽然是强制性的

28、，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选 C。8 【正确答案】 B【试题解析】 导致某种房地产需求量变化的主要因素除 A、C 、D 项外，还有该种房地产的价格水平和消费者的偏好。而 B 项为影响房地产供给量变化的因素。9 【正确答案】 C【试题解析】 A 项是房地产需求的价格弹性，B 项是房地产供给的要素成本弹性，D 项是房地产供给的价格弹性。10 【正确答案】 D【试题解析】 根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米 172 元、172 元和 177.8 元。所

29、以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。11 【正确答案】 A【试题解析】 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是：预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。12 【正确答案】 C【试题解析】 在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。13 【正确答案】 C【试题解析】 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的

30、情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。14 【正确答案】 A【试题解析】 估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。15 【正确答案】 B【试题解析】 16 【正确答案】 D【试题解析】 17 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例在 2005 年 9 月末的价格3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1 -1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)1 30001.025 1.0050.9850.9750.991.0150.98512938(元/m 2)18 【正确答案】 D【试题

31、解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。19 【正确答案】 D【试题解析】 29(1-0.4%)8 8028(元/m 2)20 【正确答案】 B【试题解析】 297(1+8%)275(万元)21 【正确答案】 B【试题解析】 3000(1+1%)113347(元/m 2)22 【正确答案】 C【试题解析】 280(1+4%+2%+3%)+2030001084(元/m 2)23 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物成新率100%56.8%24 【正确答案】 C【试题解析】 成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价

32、格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。25 【正确答案】 A【试题解析】 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。26 【正确答案】 C【试题解析】 27 【正确答案】 C【试题解析】 V250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元)28 【正确答案】 C【试题解析】 29 【正确答案】 C【试题解析】 VBCq 10080%80(万元)30 【正确答案】 D【试题解析】 设该宗写字楼现在的价格为 V，则 V7580(万元)31 【正确答案】 A【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象

33、的价值。32 【正确答案】 B【试题解析】 33 【正确答案】 C【试题解析】 10%+12.50%+13.60%)313.07%34 【正确答案】 A【试题解析】 35 【正确答案】 D【试题解析】 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。在性质上，其他的选项与题干中“报酬率”是相近的，均是指一种收益。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照

34、明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用占有、使用、收益和处分的权利。39 【正确答案】 A,B【试题解析】 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价

35、格也不一定是最低价。40 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见估价对象的使用必须满足以上四个标准。41 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。42 【正确答案】 B,D【试题解析】 功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。43 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开

36、始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。44 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。45 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择 A、 B、E 项。46 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除 ABCD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。48 【正确答案】 A,B,C,

37、E【试题解析】 路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。49 【正确答案】 A,E【试题解析】 路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。50 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型； 估价方法适用的对象和条件； 所搜集到的资料的数量和质量。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的独

38、一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。55 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。56 【正确答案】 B【试题解析】 增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。57 【正确答案】 B【试题解析】 对于每一种潜在的使用方式，首先

39、检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。58 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。59 【正确答案】 B【试题解析】 60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。62 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。63 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途

40、和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。64 【正确答案】 B【试题解析】 商业利润也应扣除。65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 按题意，求该写字楼在估价时点(2005 年 10 月 1 日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：旧房地价格房地的重新购建价格-建筑物的折旧土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧先画出其时间示意图(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格2000400080

41、0(万元)建筑物的重新购建价格130090001170(万元)(2) 计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：物质折旧(建筑物重置价格 1170万元，自然寿命 60 年，经济寿命 45 年，有效经过年数 10 年)：门窗等损坏的修复费用为：3 万元装修的折旧额为82.51/5466(万元)设备的折旧额为2501/159150( 万元 )长寿命项目的折旧额(1170-3-82.5-250)1/4510185.44(万元)该建筑物的物质折旧总额3+66+150+185.44404.44(万元)功能折旧(有两项)：对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额130-80+10-30+8 38(万元)对于不可修复的功能缺乏 (增加能耗 )引起的折旧额