[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷39及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 39 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）48542 物质折旧是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失,以下有关说法中错误的一项是( ) 。（A）自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的 ,与建筑物的实际经过年数正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件（B）正常

2、使用的磨损主要是由于人工使用引起的,与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关（C）意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的,包括自然方面和人为方面的,不包括对其已进行了修复,但可能仍有“内伤” 这一情形（D）延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不及时,造成不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在3 当估价对象具有潜在的开发价值时,( )几乎是唯一实用的估价方法。（A）成本法（B）假设开发法（C）市场法（D）基准地价修正法4 在统一币种和货币单位方面,不同币种的价格之间的换算,应该采用( )。（A）该价格所对应的日期时的市场汇价（B）该价格所对应的房产的市场

3、汇价（C）该价格所对应的价值的偏差（D）该价格针对不同的房产时的不同市场汇价5 最适用的房地产价格指数或变动率是( )。（A）全国房地产价格指数或变动率（B）本地区房地产价格指数或变动率（C）全国同类房地产价格指数或变动率（D）本地区同类房地产价格指数或变动率6 进行实物状况修正,是将可双实例房地产在其( )的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格（A）区位状况下（B）实物状况下（C）权益状况下（D）房地产市场状况下7 直接比较修正一般是采用( )的方法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。（A）评选（B）评定（C）评分（D）评价8 单纯的建筑物的估算往往

4、是采用的( )。（A）比较法（B）区位法（C）实物法（D）成本法9 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和( )所需的直接费用、税金等。（A）基础建设（B）开发市场潜力（C）环境相关的设施的建设（D）房屋建设10 计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是( )。（A）每年基本上固定不变（B）每年基本按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规则的变动情形11 建筑物剩余技术是土地与地上建筑物合并产生收益,但如果采用收益法以外的方法,如采用比较法能求得土地的价值时,则可将此土地价值乘以土地资本化率得到归

5、属于土地的净收益,然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除归属于土地的净收益,得到归属于建筑物的净收益,再用( )进行资本化,即可得到建筑物的价值。（A）土地与建筑物的资本化率（B）土地资本化率（C）建筑物的资本化率（D）净收益总额的资本化率12 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内( )的资金数额。（A）收入和支出（B）收入或支出（C）收入（D）支出13 某房地产价格为 10000 元,购买者抵押贷款 6000 元,贷款年利率为 9%,若该类房地产的年纯收益 1500 元,则自有资本要求的资本化率为( )%。（A）38（B） 24（C） 20（D）1614 房地产状况修正是

6、将( )本身的使用功能,质量好坏方面所产生的价格差异的排除。（A）交易实例相对于估价对象（B）估价对象相对于交易实例（C）可比实例相对于估价对象（D）估价对象相对于可比实例15 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在（B）市场上能找到充分的房地产历史价格资料（C）房地产市场在过去无明显的季节变动（D）政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格16 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。（A）存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量（B）存量 +新开

7、发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量（C）存量 +新开发量+空置房量 -拆毁量（D）存量+ 新增竣工量-拆毁量17 已知某城市容积率修正系数表，如下表： 若确定比较案例宗地地价为 900 元/m 2，客积率为 1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为( )元/m 2。 （A）1177（B） 675（C） 688.2（D）120018 某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是( )万元。（A）24（B） 23,42（C） 23,43（D）22,

8、8619 从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用” ，类似于( )，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。（A）替代原理（B）生产费用价值论（C）预期收益原理（D）价格构成原理20 评估投资价值与评估市场价值的方法一般是( )的。（A）可能相同（B）相同（C）不相同（D）可能不相同21 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，( )进行估价。（A）难以采用假设开发法（B）可以采用比较法（C）难以采用成本法（D）可以采用收益法22 某宗收益性房地产，预测未来 3 年的

9、净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价格为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）187223 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。如果报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）209.94（B） 176.26（C） 180.56（D）204.3424 人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有( )。（A）在用价值（B）市场价值（C）公允价值（D）投资价值25 以下属于买方应缴纳税费的是(

10、)。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）土地增值税（D）契税26 收益法是以( ) 为基础的。（A）替代原理（B）预期原理（C）收益递增递减原理（D）均衡原理27 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。2009 年考题（A）估价委托人（B）估价师（C）估价目的（D）估价对象28 估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元m 2，4887 元m 2，5037 元m 2，5192 元m 2，若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为( )元m 2。2008 年考题（A）5362（B） 5347（C） 553

11、2（D）556329 某宗建筑密度为 50%的土地上建有一幢 8 层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为 5000 元/m 2，房地产总价为 2000 万元，楼面地价为 1200 元/m 2。该宗土地的总价为（ ）万元。（A）96（B） 192（C） 240（D）48030 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m 2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5 月 1日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月

12、上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )元/m 2。（A）3790（B） 4238（C） 4658（D）466331 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。（A）独一无二和供给有限（B）独一无二和价值最大（C）流动性差和价值最大（D）不可移动和用途多样32 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。（A）内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 月签署（B）内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办（C）内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估

13、价师自动成为香港测量师（D）内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一33 为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2007 年 3 月 1 日，合同交易价格为 4000 元/m 2，约定建筑面积为 95m2，合同约定面积误差在 6%以内不增加付款，实际产权登记面积为 100m2。自 2007 年 1月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/m 2。（A）3868.92（B） 4000.00

14、（C） 4072.54（D）4286.8934 下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是( )。（A）（B）（C）（D）35 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。（A）75.00（B） 75.60（C） 83.60（D）86.00二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 ( )是否自动地归属于土地拥有者,世界上各个国

15、家和地区的规定不一。在中国大陆,境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可以通过政府出让方式取得土地使用权,进行土地开发、经营。（A）地下矿藏（B）地面文物（C）地下埋藏物（D）市政公用设施37 一般来说,房地产价格有上涨趋势是在( )。（A）社会动乱时期（B）战争年代（C）社会安定时期（D）经济发展时期38 经济折旧是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失,不利因素包括( )。（A）经济因素（B）环境因素（C）区位因素（D）交通因素（E）其他因素39 其他权益的价格在此未具体说明,泛指所有权价格,使用权价格以外的各种权益的价格。概括起来,从权益角度来看的现实中的

16、房地产估价对象,主要有下列几种的是( )。（A）干净的出让土地使用权和房屋所有权的房地产 ,干净的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产,农民集体所有土地上的房地产（B）部分产权的房地产,共有的房地产,附带有租约的房地产,设有抵押权的房地产,设有典权的房地产,设有地役权的房地产（C）手续不完备的房地产,产权有争议的房地产,临时用地或临时建筑的房地产,违法占地或违章建筑的房地产（D）已被划分拆迁范围的房地产,已被法院查封的房地产 ,房地产的租赁权,房地产的典权,房地产的空间利用权40 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。名义是指在成交日期时讲明,但不是一次付清的价格。例如,一套建筑面积 100m

17、2,每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元,其在实际交易中的付款方式可能有( )。（A）要求在成交日期时一次付清。如果在成交日期时一次付清 ,则给予折扣,如优惠 5%（B）从成交日期时分散付清,如首付 10 万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付 10 万元（C）约定在未来某个日期一次付清（D）以抵押贷款方式支付,如首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付41 根据可比实例的定义,对选取的可比实例有几个基本要求,应该是( )。（A）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产（B）可比实例的成交日期应与估价时点接近（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D

18、）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格（E）可比实例的用途与估价对象的用途相同42 利用实际观察法可判定( ),在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。（A）判定建筑物的成新率（B）推测其有效经过年数（C）剩余经济寿命（D）建筑物损耗率43 从理论上讲,综合的方法有( )。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他法44 抵押贷款与自有资金的组合的计算公式为:r0=M.rM+(1-M)rE,式中:r0 为( ),M为( ),rM 为 ( ),rE 为( )。（A）综合资本化率（B）贷款价值比率（C）抵押贷款收益率（D）自有资金所要求的收益率45

19、运用长期趋势法估价一般步骤有( )。（A）对将来的价值进行分析（B）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料并进行检查、鉴别（C）整理搜集到的历史价格资料,画出时间序列图（D）观察、分析时间序列,得出一定的模式46 可将税收分为( ) 。（A）房地产价格开发环节的（B）房地产交易环节的（C）房地产持有环节的（D）房地产卖出环节的47 在一个估价项目中( ) 三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价时点（D）估价业务48 估价人员在估价时应搜集的资料有( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）相关实例资料

20、（D）各种相关的修正率表（E）反映估价对象状况的资料49 下列属于“ 五通一平” 的是 ( )。（A）道路设施齐全（B）供水设施齐全（C）通信设施齐全（D）排水设施齐全（E）场地杂乱50 房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有( )的权利。（A）收益（B）占有（C）转让（D）使用（E）处分三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的幅度大致接近,否则就不适宜采用这种方法。( )（A）正确（B）错误52 房地产价格变动率,有逐期递增或递减

21、的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。( )（A）正确（B）错误53 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按土地的经济寿命计算建筑物的折旧。( )（A）正确（B）错误54 重新购建房地产的价格是估价时点的,估价时点是单指“现在” 。( )（A）正确（B）错误55 实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考,即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。( )（A）正确（B）错误56 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产多采用假设开发法进行估价。( )（A）正确（B）错误57 在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则单利计息的利息少、

22、复利计息的利息多。( )（A）正确（B）错误58 出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。( )（A）正确（B）错误59 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。( )（A）正确（B）错误60 房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低。( )（A）正确（B）错误61 房地产的需求主体是人,人的数量、素质等如何,对房地产估价格有很大影响。( )（A）正确（B）错误62 商业、旅游用地的使用权出让最高年限为 40 年。 ( )（A）正确（B）错误63 估价时所

23、依据的房地产市场状况应始终是估价时点时的。( )（A）正确（B）错误64 期房价格一现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。( )（A）正确（B）错误65 某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )2007 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产的土地面积 1

24、000m2,建筑面积 2000m2。土地于 1999 年 10 月 1 日通过有偿出让方式获得,使用权年限为 50 年,当时的单价为 1000 元/m 2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于 2000 年 10 月 1 日竣工投入使用,当时的建筑造价为每 1m2 建筑面积800 元。2004 年 10 月 1 日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为 50 年的土地的单价为 1100 元/m 2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为 50 年的土地价格)为每 1m2 建筑面积 2000 元。估计该类建筑物的残值为零 ,土地资本化率为 6%。试利用上述资料估算该房地产 2004 年 10 月 1 日的

25、总价。67 某企业有一在建工程，于 2005 年 10 月 l 日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用年限为 2003 年 10 月 1 日2043 年 9 月 30 日，规划容积率为 5%，14 层规划为商业，建筑面积为 2 万 m2；520 层规划为写字楼，建筑面积为 3 万 m2。项目总开发成本为 3000 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： (1)项目2004 年 6 月动工，2005 年 10 月 1 日已完成了 30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，预计在经过

26、24 个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为 8000 元/m 2，销售税费为售价的 6%，写字楼在建成 1 年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000 元/m 2 的装修费，装修期为 1 年，装修均匀投入，预计年经营收入为 3 亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的 75%，合理商业利润为年经营收入的 10%。 (4)2004 年 10 月 1 日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了 5000万元，年利率为 6%，每半年还款一次，5 年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担 2005 年 10 月 1 日以后的

27、剩余债务。 (5)项目折现率为 10%，商业物业报酬率为 12%。 (6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让的合理交易价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 39 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 这是与“改变土地用途并提高容积率”有关的补地价计算题,根据:补地价(单价 )=现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率我们可求出补地价( 单价)=9505,1-6900,8=4293 元 /m2。所以正确答案应当为 C。【知识模块】 房地产

28、价格2 【正确答案】 C【试题解析】 应包括对其已进行了修复,但仍有“内伤”这一情形。【知识模块】 成本法3 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 A【试题解析】 统一币种和货币单位通常情况下是采用成交日期时的市场汇价。因此,不同币种的价格之间的换算,应该是采用该价格所对应的日期时的市场汇价。【知识模块】 市场法5 【正确答案】 D【试题解析】 因为不同地区、不同类型的房地产,其价格变动的方向和程度并不相同,所以最适用的房地产价格指数或变动率是本地区同类房地产的价格指数或变动率。【知识模块】 市场法6 【正确答案】 B【试题解析】 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因

29、素的状况。进行的是实物状况的修正,其可比实例房地产也应在其实物状况下进行实物状况的修正。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 C【试题解析】 直接比较修正采用的是评分的方法,把估价对象定为 100 分,并以此基准。如果可比实例的房地产状况低于估价对象的房地产状况,打的分数就低于 100分;相反 ,打的分数就高于 100,然后将所得分数转化为修正价格的比率。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 D【试题解析】 单纯的建筑物的估价通常采用成本法。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 D【试题解析】 土地开发的成本,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。因而所交纳的直接费用和税费等为土

30、地开发和房屋建设所需的。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 A【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析15 【正确答案】 A【试题解析】 长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答

31、案】 A20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的合理经营期限 n 计算如下：24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税

32、和个人所得税。26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是明确价值类型的本质。价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。28 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是普通商品住宅价格的计算。d=(51924682)3=170(元m 2)，V 2008=P0+di=4682+17055532 元m 2。29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B【试题解析】 86 万元-8 万元-3 万元0.8=75.6

33、0 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C【试题解析】 中华人民共和国民法通则第七十九条规定:“所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有,不属于土地使用者。”【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 C,D【试题解析】 在社会动乱、战争年代,房地产不动产价格低落,而动产,尤其是食品的价格暴涨。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 成本法39 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格40 【正确

34、答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 “可比实例的用途应与估价对象的用途相同”为选取可比实例的 4 个基本要求具体化的一个方面,包含在以上四个选项中,因此选择 A、B 、C、D 四个选项。【知识模块】 市场法42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法45 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 长期趋势法主要是在历史价格资料的分析中找出规律。【知识模块】 长期趋势法46 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因

35、素分析47 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序48 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 “五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整。50 【正确答案】 A,B,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分

36、。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 市场法53 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的经济寿命比土地使用年限短,在土地使用年限未满之前即已结束,所以若按土地的经济寿命来计算建筑物的折旧,显然与事实不符。【知识模块】 成本法54 【正确答案】 B【知识模块】 成本法55 【正确答案】 A【知识模块】 成本法56 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法57 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法58 【正确答案】 B【试题解析】 出租的房地产没有销售收入,应为租赁收入。【知识模块】 收益法59 【正确答案】 A【知识模块】 假设

37、开发法60 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析61 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是专业估价。概括起来，专业估价与非专业估价有 5 点不同：(1)由专业人员和专业机构完成专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。(2)是一种专业意见专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。(3)具有公信力专业估价

38、提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。(4)实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。(5)承担法律责任一一专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 计算公式为 : 旧房地价格= 土地重新取得价格 +建筑物重新购建价格-建筑物折旧 (2)修正后的土地价格= V50K54/K50=110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=1078642,66

39、元。 (3)建筑物重新购建价格=20002000-11001000=2900000 元 (4) 建筑物累计折旧额=29000004/(50-1)=236734,69 元 (5)该房地产 2004 年 10 月 1 日总价=1078642,66+2900000-236734,69=3741908 元67 【正确答案】 (1)项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值：V 写=80003/(1+10%)3=18031.56 万元写字楼的销售税费=18031.566%=1081.89 万元商业部分开发完成后的价值：(2)续建成本：3000(1+5%)(1-30%)/(1+10%)5=10022.73 万元装修费为：20002/(1+10%)2.5=3152 万元 (3)每半年还款额： (4)贷款余额：(5)转让价：(18031.56+27640.70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-411.59=26386 万元