[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷36及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷 36 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价是由( ) 决定的。(A)个别人的主观意志(B)市场(C)估价人员(D)集体2 要遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点,其中说法有误的一项是( )。(A)在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件的依据(B)在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据(C)在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据(D)在其他方面,如评估出的价格必须符合当地政府的价格政策3 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵
2、的理解应是( )(A)报酬率是投资回收与投入资本的比率(B)风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高(C)当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率(D)当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率4 甲土地的楼面地价为 2000 元/m 2,建筑容积率为 5,乙土地的楼面地价为 1500 元/m2,建筑容积率为 7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有( )。(A)甲等于乙(B)甲大于乙(C)甲小于乙(D)难以判断5 有特殊保护价值的建筑物,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用( )。(A)重置价格(B)重建价格(C)
3、重新购置价格(D)重新开发价格6 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,土地资本化率为 6%,综合资本化率为7.2%。则建筑物资本化率为( )。(A)8%(B) 6.7%(C) 8.5%(D)7.8%7 图 3-9-1 中是一前后两面临街、总深度为 30m 的矩形土地,其前街路线价(土地单价)为 2000 元/m 2,后街路线价(土地单价)为 1000 元/m 2。如果按重叠价值估价法,其前街影响深度为( ) 。(A)30m(B) 20m(C) 40m(D)35m8 房地产状况修正系数应是以( )的房地产状况为基准来确定的。(A)可比实例(B)市场状况(C)估价对象(D)社会需求9 运用收益
4、法估价一般分为四个步骤,具体为( )。(A)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 ,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益 (如净收益); 求取报酬率或资本化率、收益乘数;选用适宜的收益法公式计算出收益价格(B)搜集并验证与估价对象过去收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益(如净收益); 求取报酬率或资本化率、收益乘数;选用适宜的收益法公式计算出收益价格(C)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;求取报酬率或资本化率、收益乘数 ;选用适宜的收益法公式
5、计算出收益价格(D)搜集并验证与估价对象过去预期收益有关的数据资料 ,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益 (如净收益); 选用适宜的收益法公式计算出收益价格10 路线价法实质上是一种( )。(A)比较法(B)平均法(C)单价法(D)总价法11 在作预测性估价时,估计时点与房地产市场状况的关系为( )。(A)房地产状况为现在某时点的状态,房地产市场情况为估计时点 (未来)的状态(B)房地产状况及房地产市场状况均为估计时点(现在)的状态(C)房地产为未来某时点状态(未来)的状态(D)房地产状况及房地产市场状况均为估计时点 (现在)的状态12 估价对象及下列交易实例
6、均为住宅估评对象有面积为 200m2,估算估价对象的租金时,最适宜作可比实例的是( )。(A)建筑面积 190m2,两年前出租,租金 6 元/m 2.月,位于同一住宅区(B)建筑面积为 60m2,近期出租,租金 5 元/m 2.月, 位于同一住宅区(C)建筑面积为 220m2,近期出租,租金为 5.6 元/m 2.月,位于 30 公里外(D)建筑面积 180m2,近期出租,租金 11880 元,位于同一住宅区13 用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。(A)收回(B)摊销(C)减损(D)补偿14 明确估价对象包括( )。(A)明确估价对象的实物(B)权益和区位状况(C
7、)所有 A 和 B 的综合(D)土地与建筑物的合成体15 建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素?( )(A)环境因素(B)自身因素(C)视觉因素(D)环境因素16 关于基本估价方法,英国体系为( )。(A)成本法、市场比较法、收益法(B)成本法、收益法、投资法、剩余法(C)比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法(D)成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法17 下列选项中,房地产价值类型不包括( )。(A)快速变现价值(B)理论价值(C)市场价值(D)谨慎价值18 某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年 5 月30 日的
8、价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为( )。(A)2006 年 5 月 30 日(B)现在(C)重新估价的作业日期(D)要求重新估价的委托方指定的日期19 房产税的计税依据是房产原值一次减除( )后的余值。(A)10%30%(B) 10%25%(C) 10%20%(D)10%15%20 成本利润率的计算公式是( )。(A)开发利润(土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售费用)(B)开发利润(土地取得成本+开发成本)(C)开发利润(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)(D)开发利润开发完成后的房地产价值21 已
9、知某房地产的土地取得成本 1500 万元,土地开发成本 3000 万元,管理费用400 万元,投资利息 500 万元,销售费用 400 万元,销售税费 600 万元,开发完成后的房地产价值 10000 万元,则该房地产的成本利润率为( )。(A)36%(B) 62.07%(C) 7347%(D)80%22 房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 ( )的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。(A)委托人(B)估价报告预期使用者(C)管理部门(D)中立23 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2,房地总价值为 2400 万元,其中土地价值为 80
10、0 万元。某人购买了其中的 300m2,该部分的房地价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为( )。(A)5.00%(B) 5.25%(C) 5.42%(D)5.75%24 已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2,对应的报酬率为6%,试求假设其土地使用权为 50 年,报酬率为 8%下的价格( )。(A)3252 元/m 2(B) 3435 元/m 2(C) 3565 元/m 2(D)3343 元/m 225 由真实需求与真实供给相互作用造成的正常波动,称为( )。(A)市场价格(B)市场价值(C)理论价格(D)成交价格26 可比实例一
11、般选取的数量范围为( )。(A)35(B) 510(C) 68(D)31027 以下说法不正确的是( )。(A)估价目的不同,估价的依据可能不同(B)虽然估价目的不同,但估价中都应采用公开市场价值(C)估价目的不同,估价时点的选取可能不同(D)估价目的不同,估价选用的方法也可能不同28 某宗房地产的土地面积为 300m2,建筑面积为 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,测算拆迁费用为每平方米建筑面积 300 元,残值为每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。(A)62 000(B) 60 000(C) 65 000(D)62 50029 某大
12、厦总建筑面积 6000m2,房地总价值 2400 万元,其中土地总价值 800 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为 126 万元,建筑面积为 300m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为( )。(A)5.00%(B) 5.25%(C) 5.40%(D)5.75%30 选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当,一般应在估价规模的( )倍之内。(A)0515(B) 052(C) 0812(D)081531 在成本法求取折旧中,采用( )更符合实际情况。(A)有效经过年数(B)实际经过年数(C)剩余经过年数(D)自然经过年数32 某宗房地产建成于 2000 年年底,
13、此后收益年限为 48 年,2001 年年底至 2004年年底分别获得净收益 83 万元、85 万元、90 万元、94 万元,预计 2005 年年底至2007 年年底可分别获得净收益 94 万元、93 万元、96 万元,从 2008 年年底起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元。该类房地产的报酬率为 9,则该宗房地产2004 年年底的收益价格为( )。(A)102992 万元(B) 132054 万元(C) 163472 万元(D)176643 万元33 以下数值中,不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是( )。(A)测算待开发房地产的最高价格(B)测算后续必要支出及应得利润(C)测算房地
14、产开发项目的预期利润(D)测算房地产开发中可能出现的最高费用34 下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。2006 年考题(A)房地产投机(B)物价变动(C)财政收支状况(D)居民收人水平35 某企业开发某土地,土地重新取得成本为 1000 元/m 2,正常开发成本为 1500 元/m2,管理费用为前两项的 5%,投资利息占直接成本的 5%,销售费用为 100 元/m2,直接成本利润率为 6%,则开发后的地价为( )元/m 2。(A)1840(B) 2840(C) 2966(D)3000二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或
15、多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分。36 正确地理解房地产估价,还需要把握( )。(A)房地产估价是科学与艺术的有机结合(B)房地产估价需要树立良好的职业道德(C)房地产估价机构与委托方的长期合作关系(D)房地产估价是估价理论和估价方法的有机结合(E)房地产估价是把客观存在的房地产价值揭示出来37 房屋拆迁补偿安置费用由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成,其数额相当于( )之和。(A)被拆迁房屋的房地产市场价格(B)被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额(C)房屋拆迁估价服务费(D)房屋拆迁管理费(E)各种补助费、补偿费38 类似房地产是指与估价对
16、象处于同一供求范围内,并在( )方面与估价对象相同或类似。(A)用途(B)规模(C)档次(D)外观39 在估价实务上,通常以( )为基础计算折旧,然后根据( )修正,这也是一种综合运用。(A)年限法(B)实际观察法(C)成新折扣法(D)算术平均法40 商品住宅的成本包括( )。(A)征地费及拆迁安置补偿费,按国家有关规定执行(B)勘察设计及前期工程费,依据批准的设计概算计算(C)住宅建筑安装工程费,依据施工图预算计算(D)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 ,依据标准的详细规划和施工图预算计算41 在中国现行情况下,政府开展国有土地使用权有偿出让的地块,主要是待开发
17、土地。政府出让土地使用权的方式有( )。(A)拍卖(B)招标(C)挂牌(D)征收42 土地的权益有( ) 。(A)土地征收权(B)划拨土地使用权(C)设有抵押权的土地使用权(D)设有地役权的土地使用权43 下列关于成本法的有关论述,哪些是正确的:( )。(A)成本法中的成本包括直接成本和间接成本,但不包括利润、税金(B)重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本(C)成本法中的成本是客观成本而非实际成本(D)成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格44 建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是( )。(A)自然环境恶化(B)消费观念变更(C)设备陈旧落后(D)城市规划改变(E)政府政策变
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