[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷35及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 35 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某房地产现房价格为 4000 元/m 2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年 300 元/m 2(年末收到)，出租运营费用为每年 50 元/m 2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/m 2，则该房地产的期房价格为( )元/m 2。（A）3300（B） 3324（C） 3335（D）35732 下列选项中,对原始价值、账面价值和市场价值的认识中,有误的一项是( )。（A）原始价值是始终不变的（B）账面价值是随着时间的推移或增或减（C）市场价值是

2、随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值（D）就原始价值、账面价值与市场价值相对而言 ,房地产估价所评估的是房地产的市场价值3 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格4 某成片荒地面积 2 平方公里,取得该荒地的代价为 1.2 亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元,开发期为 3 年,贷款年利率为 10%,销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5%和 9.5%,开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )。（A）437.4 元/m

3、 2（B） 438.4 元/m 2（C） 439.4 元/m 2（D）440.4 元/m 25 根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35 美元,运营费用等占租金的 30%,资本化率为 10%,可供出租的使用面积为38000m2,则该写字楼的未来总价值可估计为( )。（A）11072 万美元（B） 11172 万美元（C） 11272 万美元（D）11372 万美元6 通过高层建筑地价分摊不能解决的问题是( )。（A）各部分占有的土地份额（B）各部分享有土地的面积（C）各部分享有土地的位置（D）各部分享有的地价数额7 ( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政

4、府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。（A）估价时点（B）估价目的（C）估价区位（D）估价权益8 在最高最佳使用原则当中,当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提9 比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( )。（A）房地产的交易（B）房地产的价格（C）类似房地产的交易（D）房地产供求关系10 某可比实例

5、的实物状况比估价对象优 9%,则其实物状况修正系数为( )。（A）0,91（B） 0,92（C） 1,09（D）1,1011 运用成本法估价,还需要对( )有相当的了解。（A）房地产市场状况（B）房地产价格构成（C）房地产的可比实例（D）房地产的社会供求关系12 数学曲线拟合法中最简单、最常用的为( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）长期趋势法13 采用( ) 求取的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法14 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为

6、1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C15 关于地租与土地产品的关系,安德森认为( )。（A）地租决定产品的价格（B）产品的价格决定地租（C）产品的价格和等于地租（D）产品的价格和小于地租16 某临街深度 30.48 米,(即 100 英尺)的矩形空地,总价为 100 万元,根据四、三、二、一法则,该块空地临街前半部分的价格应为( )万元。（A）50（B） 70（C） 30（D）4017 多数估价是对当前的价值进行评估,但在某些情况下需要对( )的价值进行评估。（A）过去或未来（B）过去（C）未来（D）

7、现在18 估价时点也称为价值时点，是指一个估价项目中由( )决定的需要评估的价值所对应的时间。（A）估价结果（B）估价假设（C）估价目的（D）估价对象19 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。（A）交通拥挤（B）建筑技术进步（C）城市规划改变（D）自然环境恶化20 开发经营期的起点是假设的( )。（A）开工日期（B）取得估价对象的日期（C）取得待开发土地的日期（D）开始出售开发完成后的房地产的日期21 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 ( ) 年。（A）40（B

8、） 42（C） 48（D）5d22 已知某临街深度 30.48 米(即 100 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，总价为100 万元。相邻有一临街深度 45.72 米(即 150 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。（A）109（B） 117（C） 124（D）13023 某份抵押贷款期限 20 年的估价报告，它的最低保管期限为( )年。（A）15（B） 20（C） 25（D）1024 有一幢旧办公楼，在其建成 10 午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物经济寿命为 45 年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济

9、寿命应为( )年。（A）45（B） 35（C） 50（D）6025 某类房地产 20002008 年的价格如下表所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产 2009 年的价格为( )。（A）485533 元m 2（B） 486886 元m 2（C） 497832 元m 2（D）544722 元m 2 26 某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80，月租金为 30 元m 2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为 40 元m 2，报酬率为 6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( ) 万元。2

10、009 年考题（A）67.6（B） 811.24（C） 1622.48（D）2433.7227 某宗房地产 1999 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元=8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其 1999 年 10 月 25 日的价格为 ( ) 人民币元 /m2。1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8.29 元人民币。（A）7935（B） 8260（C） 8290（D）796428 甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建：1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相

11、同，若采用直线法计算 2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。（A）甲大于乙（B）甲小于乙（C）甲等于乙（D）难以判断29 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提30 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。（A）30（B） 40（C） 50（D）6031 某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容

12、积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面、层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2（C）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m232 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分别为 30%、10% 、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( ) 。（A）富有弹性、单一弹性、缺乏弹性（B）完全弹

13、性、单一弹性、完全无弹性（C）完全弹性、单一弹性、缺乏弹性（D）富有弹性、单一弹性、完全无弹性33 下列不属于房地产区位因素的是( )。（A）交通（B）用途（C）环境（D）楼层34 设立地役权通常会使( )。（A）供役地的价值下降（B）需役地的价值下降（C）供役地与需役地的价值都下降（D）供役地与需役地的价值都上升35 某人年初以 3000 万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金 3800 万元，当年通货膨胀率 5%，该商铺实际增值额为( )万元。（A）610.00（B） 619.05（C） 650.00（D）761.90二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全

14、部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。（A）做到诚实正直公正执业（B）为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目（C）未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开（D）应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用（E）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章37 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。年真（A）最佳规模（B）最佳经营手段（C）最佳集约度（D）最佳管理方式（E）最佳投资渠道38 其他权益的价格在

15、此未具体说明,泛指所有权价格,使用权价格以外的各种权益的价格。概括起来,从权益角度来看的现实中的房地产估价对象,主要有下列几种的是( )。（A）干净的出让土地使用权和房屋所有权的房地产 ,干净的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产,农民集体所有土地上的房地产（B）部分产权的房地产,共有的房地产,附带有租约的房地产,设有抵押权的房地产,设有典权的房地产,设有地役权的房地产（C）手续不完备的房地产,产权有争议的房地产,临时用地或临时建筑的房地产,违法占地或违章建筑的房地产（D）已被划分拆迁范围的房地产,已被法院查封的房地产 ,房地产的租赁权,房地产的典权,房地产的空间利用权39 房屋结构组成分为(

16、)。（A）地基基础（B）承重构件（C）门窗（D）暖气40 数学曲线拟合法主要有( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）平均增减量法41 下列关于地形、地势说法正确的有( )。（A）地形是指同一块土地内的地面起伏状况（B）地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系（C）地形、地势对房地产价格的影响还表现在,在城市如果人口剧增,工商业发展很快,使地价普遍高涨（D）土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价较低42 人口因素对房地产价格的影响,具体可以分为( )。（A）人口数量（B）人口素质（C）家庭人口规模（D）人口组合43 致委托人函是正式地将估

17、价报告呈送给委托人的信件,在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁,其内容一般包括( )。（A）致函对象:这是指委托人的全称（B）致函正文:说明估价对象、估价目的、估价时点、估价报告的有效期（C）致函落款:为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人或估价师签名盖章（D）致函日期:是指致函时的年月日44 被动接受是坐等需要估价者找上门来征求估价服务,需要估价者可能是( )。（A）政府（B）企业、个人（C）该房地产的所有者（D）该房地产的拥有者45 以下交易属于正常交易的情况有( )。（A）土地使用权出让拍卖（B）相邻房地产的合并（C）房地产涉案拍卖（D）卖方负责补交土地使用权出让金（E）买方不

18、负责缴纳契税46 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途47 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。（A）路线价（B）深度百分率（C）宗地形状（D）临街状态（E）土地形状48 价格等于“ 成本加平均利润 ”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件 ( )。（A）生产成本高于市场平均成本（B）生产成本低于市场平均成本（C）自由竞争（D）该种商品本身可以大量重复生产（E）生产成本等于市场平均成本49 建立比较基准一般要做的工作有

19、( )。（A）统一房地产范围（B）统一付款方式（C）统一价格单位（D）统一采用总价（E）统一采用单价50 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( ) 。（A）有形收益（B）无形收益（C）正常收益（D）实际收益（E）广告收益三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 估价报告应用有效期也是估价责任期。( )（A）正确（B）错误52 运用比较法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )（A）正确（B）错误53 在求取单纯建筑物的价格时,选用的如果不是建筑物资本化率,而是综合资本化率或土地资本化率,求出的

20、价格实际上就不是建筑物的价格。( )（A）正确（B）错误54 明确估价的基本事项包括( )。（A）明确估价对象（B）明确估价目的（C）明确估价日期（D）明确估价方法55 某地带有铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为贬值因素。( )（A）正确（B）错误56 在现实中,房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用的结果。( )（A）正确（B）错误57 如果一般物价总水平没有发生变动,就不会增加房地产的开发成本,也不会推动房地产的价格的波动。( )（A）正确（B）错误58 估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性外,还取决于估价报告的格式

21、、文字表述水平及印刷质量。前者可以说是估价报告的外在质量,后者可以说是估价报告的内在质量,两者不可偏废。( )（A）正确（B）错误59 估价人员在确定了最终的估价结果后,应撰写估价报告,估价报告可视为估价人员提供给委托人的“ 产品” 是在完成估价后给委托人的正式答复,是全面、公正、客观、准确地记述估价过程反映估价成果的文件,也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。( )（A）正确（B）错误60 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500元/m 2 乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，那么乙的价格高于甲的价格。( )（A）正确（

22、B）错误61 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。( )（A）正确（B）错误62 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。( )（A）正确（B）错误63 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围内开展建筑物现值摸底调查。( )（A）正确（B）错误64 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。( )2009 年考题（A）正确（B）错误65 成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格

23、减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积 200m2,成交总价 80 万元人民币,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺,成交总价为 15 万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应做何处理?67 某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2

24、001 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2002 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m 2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m 2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%，求该房地产在 2005 年 5 月的市场价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 35 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符

25、合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格和价值2 【正确答案】 B【试题解析】 正确说法是账面价值是随着时间的推移而减少。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 C【试题解析】 基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 C【试题解析】 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=( 取得该荒地) 的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)1-(销售税费率+销售利润率) 可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土

26、地开发总成本+总管理费用+ 总投资利息)1-(销售税费率+销售利润率)(该荒地总面积可转让土地面积的比率) 31.5=120000000(1+10%)+250000000(1+10%)2 1-(5.5%+9.5%)(200000060%)=439.4 元/m。【知识模块】 综合5 【正确答案】 B【试题解析】 35(1-30%)1238000/10%=11172 万美元【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 C【知识模块】 综合7 【正确答案】 A【试题解析】 估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格,这既没有必要也不可能。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 D【试题解析】 最高最

27、佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。由于现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,所以拆除现有建筑物再予以利用最为有利,应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 C【试题解析】 从比较法的概念和理论依据知,比较法针对的比较对象是类似房地产的交易,并以此进行正确的估算。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 B【试题解析】 这是 2003 年考题。以估价对象为基准,100/(100+9)=0,92。【知识模块】 市场法11 【正确

28、答案】 B【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B【试题解析】 100+100(9%+8%)117(万元)23 【正确答案】 B【试题解析】 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限后满但估

29、价所服务的行为未了的应当保管到估价所服务的行为完结为止。24 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产价格的计算。40 元m 2124000m290611(1+6) 32=243372 万元。27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】

30、C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C【试题解析】 该商铺的实际增值额=3800-3000(1+5%)=650 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A，C，E【知识模块】 综合37 【正确答案】 A，C【知识模块】 综合38 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格39 【正确答案】 A,B【知识模块】 成本法40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法41 【

31、正确答案】 A,B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。46 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应

32、考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。47 【正确答案】 A,B【试题解析】 简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。48 【正确答案】 C,D49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 估价报告应用有效期不同于估价责任期。【知识模块】 房地产估价程序52 【正确答案】 A【试题解析】 在运用比较法进行求取的时候的七个步骤中,第一步便是收集交易方面的实例。【知识模

33、块】 市场法53 【正确答案】 A【知识模块】 收益法54 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法55 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析57 【正确答案】 B【试题解析】 不论一般物价总水平是否变动,其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动,从而增加房地产的开发建设成本。从而可能推动房地产价格上涨。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析58 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序59 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正确答案】

34、B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同租金与市场租金差异程度的影响。合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 统一付款方式。如果以成交日期一次付清为基准,假定当时人民币的年利率为 8%,则: (2)统一化单价,则: (3)统一币种和货币单位。以人民币为基准,乙交易的美元化为人民币。市场汇率 1 美元=8.3 元人民币,则:

35、甲单价=3821.1(元人民币 /m2.建筑面积) 乙单价=608.3=498(元人民币/ 平方英尺.使用面积)(4)统一面积内涵。以 1m2 建筑面积=0.75m 2 使用面积,则: 甲单价=3821.6(元人民币/m 2.建筑面积) 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积)(5)统一面积单位。以 1m2 为基准,1m 2=10.764 平方英尺,则: 甲单价=3821.1(元人民币 m2.建筑面积)乙单价=373.510.764=4020.4(元人民币/平方米.建筑面积)【知识模块】 市场法67 【正确答案】 (1)求在估价时点时土地价值 VL： VL=50020

36、001-1/(1+8%)36/1-1/(1+8%)40=98.26(万元) (2)求在估价时点时建筑物价值 VB： 总建筑面积20003.0=6000(m2) 重置价值 6000b1000=600(万元) 可修复部分折旧额 5 万元 装修部分折旧额 302.5/5=15(万元) 设备部分折旧额 502.5/15=8.33(万元)结构部分折旧额 (600-5-30-50)2.5/38.5=33.44(万元) 总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元 ) 建筑物价值 VB=600-61.77=538.23(万元) (3)求房地价值 V： V=V 1+VB+=98.26+538.23=636.49(万元) 该房地产在 2005 年 5 月的市场价格是 636.49 万元。