[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷33及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷 33 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产具有供给有限特性,主要是由于房地产的( )特性造成的房地产供给不能集中于一处。(A)寿命长久(B)独一无二(C)流动性差(D)不可移动2 世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度,规定要成为估价师,不仅须具备相当程度的估价理论知识,还须( )。(A)了解估价的目的(B)遵循估价的程序(C)了解房地产估价的制度(D)具有一定年限以上的估价实践经验3 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照
2、法律程序提前收回 ,并根据土地使用者使用土地( ) 给予相应的补偿。(A)实际年限(B)实际年限和开发土地的实际情况(C)开发土地的实际情况(D)其他4 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为 2 年,该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让用续,土地使用期限为 40 年,土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。(A)0.02(B) 0.0213(C) 0.0222(D)0.0255 当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的其他房地产的价格发生变化时,该种房地产本身的需求也会发生变化。与某
3、种房地产相关的房地产,是指该种房地产的( )。(A)替代品(B)替代品和互补品(C)互补品(D)其他6 估价时点为过去,估价对象状况为现在,其房地产市场状况应为( )。(A)过去(B)现在(C)未来(D)难以判断7 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。(A)估价机构(B)估价人员(C)估价对象(D)估价方法8 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为:可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数=( )。(A)在估价时点的价格(B)在当前状态下的市场价格(C)交易价格(D)正常价格9 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和( )所需的直接费用、税金等。(A)基础建设(B)开发市场潜力(
4、C)环境相关的设施的建设(D)房屋建设10 目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 500 万元,预计未来的三年内仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 7950 万元,销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为 10%,则该写字楼目前的价值为:( )。(A)6743 万元(B) 5986 万元(C) 6858 万元(D)7234 万元11 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为( )。(A)可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为
5、 2%(B)可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%(C)可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%(D)可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2.04%12 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。(A)高于(B)低于(C)等于(D)B 或 C13 新建建筑物价格=( )+ 建造建筑物费用+正常利税。(A)征地费(B)拆迁安置补偿费(C)地价款(D)零14 一般的土
6、地估价方法主要适用于( )的估价。(A)单宗土地(B)成片土地(C)单栋宿舍(D)成片校园15 开发完成后的房地产价值所对应的日期是( )。(A)开发完成时的日期(B)购买待开发房地产时的日期(C)开发期间的某个日期(D)估价时点时的日期16 有一房地,其建筑总面积为 8000m2,某人拥有其中一部分 ,占 200m2,该房地总价为8000 万元,其中建筑物总价为 5500 万元,则该人占有的土地价值为( )万元。(A)200(B) 137.5(C) 62.5(D)2517 某旧建筑物,其建造成本为 45 万元,重置成本为 48 万元,墙、地面破旧折旧为 8万元,户型不好导致功能折旧为 9 万
7、元,区位变化引起的经济折旧为 5 万元,则该建筑物现值为( ) 万元。(A)31(B) 35(C) 26(D)2318 估价报告有效期应从( )起计。(A)估价时点(B)估价作业期(C)出具估价报告之日(D)签订估价委托合同之日19 下图表示的是( ) 。 (A)富有弹性(B)缺乏弹性(C)单一弹性(D)完全弹性20 某公司 2 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中 500m2 的面积,约定租赁期限为 5 年,月租金固定不变为 95 元/m 2。现市场上类似写字楼的月租金为 200 元/m 2。假设折现率为 8%,则目前承租人权益的价值为( )万元。(A)159.8289(B) 99
8、2.0172(C) 187.5321(D)162.382521 下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。(A)某标准厂房(B)某酒厂厂房(C)某待出让土地(D)某写字楼22 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m 2,并且一直没有变动;2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m 2,房地产市场交易价格为 6000 元/m 2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m 2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m 2 为基础进行修正。(A)4000(B) 5000(
9、C) 6000(D)900023 已知某房地产价格为 900 己/m 2 时,需求量为 100104m2,当价格为 1000 元/m 2时。需求量为 90104m2,则需求价格弹性为 ( )。(A)10(B) 9(C) 0.9(D)0.124 下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。(A)出售型房地产(B)出租型房地产(C)办公型房地产(D)自用型房地产25 某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2,对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%,该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于( )。(A)3275 元/m 2(B) 3287 元/m 2(C) 34
10、02 元/m 2(D)4375 元/m 226 在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。(A)0.52.0(B) 1.52.0(C) 0.51.5(D)1.01.527 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2,总建筑面积为 2000m2,某人拥有其中120m2 的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为( )m 2。(A)40(B) 45(C) 48(D)5028 ( )可以使资金使用者不付利息,房地产使用者不付租金。(A)房地产抵押(B)房地产典当(C)房地产出租(D)没有这种事2
11、9 在英国和其他英联邦国家,法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。(A)使用估价对象房地产的实际成交价格(B)使用政府公布的房地产交易指导价格(C)使用近 1 年内房地产的平均成交价格(D)依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值30 现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态,房地产市场情况应为( )时点的状态。(A)现在(B)未来(C)过去(D)B 和 C31 一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。2009 年考题(A)估价机构(B)估价师(C)估价报告使用者(D)估价委托人的估价需要32 某套住宅总价 30 万元,套内建筑面积 125m2,
12、套内墙体面积 20m2,分摊的共有建筑面积 25m2,则该住宅每平方米建筑面积的价格为 ( )。2007 年考题(A)1765 元(B) 2000 元(C) 2069 元(D)2400 元33 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。2006年考题(A)在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格(B)在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格(C)在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格(D)比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价34 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的
13、土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示,乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于( )。(A)乙土地上建筑物价值低于拆迁费用(B)甲土地的容积率大于乙土地的容积率(C)甲土地的价值高于乙土地的价值(D)甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长35 假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。(A)开发结束时的时间(B)购买待开发房地产时的时间(C)开发期间的某个时间(D)全部租售出去时的时间二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分
14、。36 政府对房地产的限制通过( )实现。(A)管制权(B)征用权(C)征税权(D)充公权37 房地产是生产和生活都不可缺少的基础要素,下面需要房地产项目的是( )。(A)国家进行经济建设(B)国家进行文化建设(C)国家进行国防建设(D)兴办各类福利事业38 区位状况比较、调整内容中的环境包括( )等。(A)自然环境(B)人工环境(C)社会环境(D)大气环境(E)景观39 从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。(A)所得税(B)抵押贷款还本付息额(C)房屋设备折旧费(D)房屋装饰装修折旧费(E)房地产改扩建费用40 现行的土地权属证书有( )。(A)国有土地使用证(B) 集体土
15、地所有证(C) 集体土地使用证(D)土地他项权利证明书41 房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式,又可分为( )等交易类型。(A)协议(B)租赁(C)招标(D)拍卖(E)挂牌42 现行房屋权属证书有( )。(A)房屋所有权证(B) 国有土地使用证(C) 房屋共有权证(D)房屋他项权证43 下列属于简易结构的是( )。(A)简易楼(B)平房(C)木板房(D)小型别墅44 投资组合技术主要有( )的组合两种。(A)抵押贷款与自有资金的组合(B)土地与建筑物的组合(C)市场与房地产的组合(D)房地产的抵押与房地产的成交的组合45 收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收
16、益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用( )。(A)房地剩余技术(B)市场剩余技术(C)土地剩余技术(D)建筑物剩余技术46 估价所需的资料包括下列几个方面:( )。(A)估价委托人的个人资料(B)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料(C)类似房地产的交易、成本、收益实例资料(D)反映估价对象状况的资料47 在运用成本法时最主要的有( )。(A)区分计划成本和实际成本(B)区分实际成本和客观成本(C)结合实际成本来确定评估价值(D)结合实际开发利润来确定评估价值(E)结合市场供求分析来确定评估
17、价值48 房地产价格的形成条件有( )。(A)有用性(B)稀缺性(C)有效需求(D)波动性(E)不可移动性49 求取建筑物折旧的方法主要有( )。(A)年限法(B)年数总和法(C)双倍余额递减法(D)市场提取法(E)分解法50 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。2006 年考题(A)卖方和买方掌握必要的市场信息(B)卖方具有必要的专业知识,并了解交易对象(C)买方具有特殊的兴趣,并愿意给予附加出价(D)卖方和买方追求各自利益的最大化(E)卖方和买方急于完成交易三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分,判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在对被拆迁房屋的性质不
18、能协商一致时,拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请并确认。( )(A)正确(B)错误52 从房地产相邻关系的限制来看,房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务,就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意避免损害发生的权利。( )(A)正确(B)错误53 假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。( )(A)正确(B)错误54 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼房、土地使用权年限,城市规划限制条件,以上均为区位状况比较修正的
19、主要内容。( )(A)正确(B)错误55 收益法适用的条件,不是房地产的收益和风险都易于量化。( )(A)正确(B)错误56 在复利计息的情况下,除了本金要计算外,利息也要计算利息,即通常所说的利滚利。( )(A)正确(B)错误57 移动平均法是对原有价格按照回归分析进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。( )(A)正确(B)错误58 房地产价格通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )(A)正确(B)错误59 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价,它代
20、表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。( )(A)正确(B)错误60 在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者都是有着内在联系的,其中估价时点是龙头。( )(A)正确(B)错误61 计划协调技术原理是首先应用网络图形式来表达一项计划中各种工作的先后顺序和相互关系。( )(A)正确(B)错误62 成本法中的成本是指某一个具体的开发商的实际支出,即实际花费。( )(A)正确(B)错误63 一般来说,国内生产总值的增长会形成较多供给,引起房地产价格下降。( )2007 年考题(A)正确(B)错误64 某宗房地产,收益年期无限,预计每年的总收益稳定为 16 万元,总费用未来第一年为
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