[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷16及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 16 及答案与解析一、问答题1 某综合用途房地产,占地面积 5000m2,建筑面积 15000m2,容积率为 3,每层建筑面积 3750m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房,为了评估其市场买卖价格,估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定估价时点的价格为 9600 元/m 2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价 2%,二层三层差价 5%,三层四层差价 2%),判断出二层价格为 9408元/m 2,三层价格为 9837.6 元/m 2,四层价格为 8758.85 元/m 2。从而得出估价对象房地产
2、的市场价格为:(9600+9408+9837.6+8758.85)3750=141016687.5 元。请问:1如此确定的最终结果是否正确?2如何可以让结果更加准确?2 有一临街商铺要转让,建筑面积 500m2,土地使用年限 40 年,自 2006 年 10 月 13 日起计。该商铺现已出租,租金为每月 50b0 元,租期为 2 年,自 2007 年 10 月13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%,现转让价格为 510万元。假如你欲购该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为 10%。根据上述资料能否决定购买? 为什么 ?3 某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其
3、中 14 层为商业裙楼,2 20 层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 58 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问:1拟优先选用的估价方法。2确定评估价值时的主要因素。二、单项选择题4 张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面,同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m 2,张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m 2,租期为 5 年,费用按法规各自承担。4 在 2006 年 10 月时,张某的权益价格为( )。(A)doc 没有租赁条件下的正常市场价格(B)剩余 3 年租期的月租金为 180 元
4、/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和(C)剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值(D)张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格5 在 2006 年 10 月时,王某的权益价格为( )。(A)剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m 2 条件下的净收益于 2006 午 10 月的现值之和(B)剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和(C)该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩
5、余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格(D)剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m 2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和6 如果张某是通过按揭贷款方式购买的,购买价格为 10000 元/m 2,建筑面积为500m2,首付款比例为 20%,则该店面带债务转让的价格应为 ( )。(A)20% 的首付款,加上该首付款 2 年的利息(B) 20%的首付款,加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值(C)该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格,减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和(D)2004 年 10 月的购买价格,加上 20%
6、的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值,减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和,再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和7 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共 5000m2 的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元,此时 A 座建至 4 层,B 座建至 5 层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生 1400 万元,乙方应返还 100 万元;乙方则认为工程款实际
7、发生 1580 万元,甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下,甲方于 1995年 7 月向法院起诉,法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。7 确定评估结论的依据是( )。(A)以 1500 万元作为评估值(B)以 (1400+1580)21490 万元作为评估值(C)以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值(D)以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值8 如果该开发公司拥有全部合法手续,欲将整体项目转让,则估价时点应为( )。
8、(A)1993 年 12 月(B) 1995-7-1(C)项目转让日期(D)项目建成日期9 该商品房预计 1998 年 5 月建成,要估测建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场的情况应是( ) 。(A)估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态(B)估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态(C)估价对象状况为 1998 年 5 月的状态,房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态(D)估价对象状况为 1995 年 7 月的状态,房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态10 房地产估价的合法原则是针对于( )而讲的。(A)估价人员(B)估价对象(C)
9、估价方法(D)估价机构11 为评估某写字楼 2003 年 11 月 10 日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下: (1) 可比实例的成交价格与成交日期见表 1-1。 表 1-1 可比实例资料表 (2)交易情况分析判断见表 1-2 表 1-2 交易情况分析表 交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格,2003 年 3 月 10 日到 2003 年 7 月 10 日平均每月比上月上涨 1.2%,2003 年7 月
10、10 日至 2003 年 11 月 10 日平均每月比上月上涨 1.8%。 (4)房地产状况分析判断见表 1-3。 表 1-3 房地产状况分析表 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素 1 是因素 3 的 4 倍,因素 2 是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。则:11 与估价写字楼可比的实例 A 的房地产状况修正系数为 ( )。(A)100/97(B) 100/101.35(C) 100/103(D)100/10012 可比实例 B 的比准价格为( )元/m 2。(A)6314.04(B) 6
11、321.82(C) 6441.6(D)6469.3813 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的( )。(A)相同房地产的交易(B)类似房地产的交易(C)类似房地产的建设(D)相关房地产的交易三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)14 商务楼估价报告 封面及目录(略) 致委托方函 (略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 商贸有限公司,法定代表人: ,住所:市路 号。 二、估价方 房地产估价有限公司,法定代表人:,
12、住所:市路号,房地产估价机构资质等级: 级。 三、估价对象 商务楼位于市 路 号,四至 ,属商贸有限公司所有。 商贸公司1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月 31 日),土地用途为商业。 商务楼为 8 层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积 6611m2,总用地面积 2560m2。 自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估 商务楼市场价格,为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2003 年 4 月 1
13、 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价,然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整),单价为人民币 2544 元/m 2。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2003 年 3 月 10 日至 3 月 20 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略)
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