[工程类试卷]房地产估价师房地产估价理论与方法（章地价评估和地价分摊）模拟试卷1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法（章地价评估和地价分摊）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 可以从事除公司上市、企业清算以外房地产估价业务的房地产机构属于( )。（A）一级资质房地产估价机构（B）二级资质房地产估价机构（C）三级资质房地产估价机构（D）四级资质房地产估价机构2 约翰冯 杜能的地租量的计算公式是( ) 。（A）地租= 市场价格一生产成本（B）地租 =市场价格一生产成本一平均利润（C）地租 =市场价格一生产成本一所使用的资本一般农业资本利润率（D）地租= 农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一投资的利息3 标准临街宗地通常简

2、称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地，下列关于选取标准临街宗地的具体要求叙述错误的是( )。（A）一面临街（B）土地形状为规则图形（C）临街深度为标准临街深度（D）用途为所在路线价区段具有代表性的用途4 路线价法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）预期原理（B）替代原理（C）均衡原理（D）收益递增递减原理5 在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的( )。（A）中位数或平均数（B）简单算术平均数（C）众数或平均数（D）加权算术平均数6 “四三二一法则 ”是将临街深度 100 英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有

3、所不同，其中第二个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的( ) 。（A）45%（B） 40%（C） 35%（D）30%7 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则” ，它是将临街深度为( ) 英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。（A）50（B） 100（C） 150（D）2008 某幢楼房的土地总面积 500m2，总建筑面积 1000m2，某人拥有其中 80m2 的建筑面积，则该人占有的土地份额为( )。（A）8%（B） 16%（C） 5%（D）4%9 某幢楼房的土地总面积 500m2，总建筑面积 1000m2，某人拥有其中 8

4、0m2 的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为( )。（A）40m 2（B） 8m2（C） 16m2（D）5m 210 某幢大厦的房地总价值为 5000 万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为 1000 万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值 500 万元。按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为( )。（A）20%（B） 10%（C） 30%（D）40%11 按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为( )。（A）某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积 建筑物总面积（B）某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土地单价建筑物总

5、面积（C）某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额（D）某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积 建筑物总面积土地总价12 一已知其临街深度 3048m(即 100 英尺)，临街宽度 15m 的矩形土地，总价为100 万元。相邻有一临街深度 4572m(即 150 英尺 )，临街宽度 15m 的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为 ( )。（A）109 万元（B） 117 万元（C） 124 万元（D）130 万元13 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中的 300m2，该部分的房地价值为： 126 万元。假

6、如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%（D）5.75%14 在计算土地价值时，街角地如果有天桥或地下道出人口等不利影响的，则应采用( )的计算方法，计算后其价值后再进行适当的减价调整。（A）一面临街矩形土地价值（B）前后两面临街矩形土地价值（C）矩形街角地价值（D）三角形土地价值15 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27m，前街路线价为 2000 元m 2，后街路线价为 1000 元m 2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为 ( )。（A）9m（B） 135m（C） 15m（D）18m16 有一宗：一角形的土地需要进行估价

7、，其临街路线价(土地单价)为 2500 元m 2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为( ) 。（A）39025 万元（B） 39375 万元（C） 40225 万元（D）41325 万元17 某宗房地产的总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 2600 万元，其中土地价值为 600 万元。某人购买了其中 200m2，该部分的房地价值为 182 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）4%（B） 7%（C） 17%（D）30%18 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为 3000 元m 2，旁街路线

8、价为 2000 元m 2。其临正街深度为 2286m(即 75 英尺)，临旁街深度为1524m(即 50 英尺) 。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10，那么该宗地的总价为( )。（A）15835 万元（B） 13517 万元（C） 12345 万元（D）12638 万元19 在某商业临街深度 3048m(即 100 英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为1200 万元。根据“ 四三二一法测 ”，计算其相邻临街深度为 4572m(即 150 英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为( )。（A）1204 万元（B） 1374 万元（C） 1404 万元（D）1536

9、 万元20 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，房地总价值为 4000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为 2500 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为 1500 万元。如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为( )。（A）466m 2（B） 500m2（C） 506m2（D）596m 221 下图是一块三角形 ABC 的土地。如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116，临街深度 80 英尺的三角形土地价格修正率为63，该块三角形土地 ABC 的总价为( )。（A）2046240 元（B） 5846

10、40 元（C） 1461600 元（D）2688000 元22 某宗土地总面积。1000m 2，容积率为 3，对应的土地单价为 450 元m 2，现允许将容积率提高到 5，楼面地价不变。则该土地应补地价(单价)数额为( )。（A）300 元m 2（B） 30 元m 2（C） 4240 元m 2（D）1272 元m 223 某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0 8，相应的楼面地价为 700 元m 2，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为 50，相应的楼面地价为 960元m 2，则应补地价为( )。（A）300 万元（B） 30 万元（C） 4240 万元（D）1272 万元24

11、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 6000 万元，其中土地总价值为 25000 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为 200m2，房地价值为：130 万。按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为( )。（A）0.8%（B） 1.6%（C） 2.4%（D）4%25 某幢大厦为 6 层综合楼，其中 13 层为商场，46 层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为 3500 万元，房地总价值为5000 万元，其中商场的房地价值为 3000 万元，写字楼的房地价值为 2000 万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为(

12、)。（A）2100 万元（B） 3000 万元（C） 1270 万元（D）2400 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 街道两侧的土地价值，是根据这些土地的( )等，对路线价进行适当的调整来求取。（A）形状（B）临街深度（C）附近居住人口数量（D）临街宽度（E）临街状况27 路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。（A）房地产税收（B）房地产征收（C）城市房屋拆迁补偿（D）土地使用权出让（E）市地重划28 通过高层建筑地价分摊可以解决( )。（A）各部分占有的土地份额

13、（B）各部分分摊的土地面积（C）各部分分摊的地价额（D）各部分占有的房地价值（E）各部分的容积率29 应用路线价法作临街深度价格修正率表的要领是( )。（A）设定标准临街深度（B）将标准临街深度划分为若干等份（C）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率，并用表格反映（D）确定临街深度价格资本化率（E）求取单独深度价格修正率或平均深度价格修正率，并用表格反映30 5补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的( )等。（A）建设用地使用权出让金（B）土地出让价款（C）土地收益（D）租金（E）土地所有权转让金31 运用基准地价修正法评估宗地价格

14、的步骤包括( )。（A）搜集有关基准地价的资料（B）查找估价对象宗地所在位置的基准地价（C）进行土地市场状况调整、土地状况调整（D）综合确定基准地价（E）求出估价对象宗地的价格32 每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的( )等。（A）土地使用权性质（B）估价时点（C）资本化率（D）土地用途（E）土地使用期限33 搜集有关基准地价的资料，包括搜集估价对象宗地所在城镇的( )。（A）不同均质地域图（B）基准地价表（C）基准地价内涵说明（D）制作地价表人的姓名（E）将基准地价调整为宗地价格的方法34 以下不属于选取标准临街宗地的具体要求的是( )。（A）一面临街（B）土地形状为矩形（C）临

15、街路线价区段为标准临街路线价区段（D）临街土地的价值为标准临街土地的价值（E）用途为所在路线价区段具有代表性的用途35 地价区段是将( ) 地块相连的土地圈围而形成的区域。（A）用途相同（B）级别相同（C）地块相连（D）地价相近（E）城市规划相似36 主要适用于单宗土地的估价，而且所需时间较长的土地估价法包括( )。（A）收益法（B）路线价法（C）成本法（D）假设开发法（E）市场法37 在实际中测算地租的方法有( )。（A）从房租中分离出地租（B）由地价求出地租（C）采用市场法求出地租（D）由土地开发成本求出地租（E）采用类似假设开发法的方法求出地租38 在路线价法中，不作“交易情况修正” 和

16、“市场状况调整”的原因是( )。（A）求得的路线价已是经过交易情况修正后的正常价格（B）在求取路线价时没有搜集非正常交易实例（C）求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点的（D）路线价与待估宗地的价格都是现在的价格（E）路线价是标准宗地的平均水平价格39 进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括( )等，与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。（A）土地使用期限（B）具体区位（C）土地形状（D）具体用途（E）空置率40 对高层建筑进行地价分摊可以选取的方法不包括( )。（A）按建筑面积进行分摊（B）按使用面积

17、进行分摊（C）按房地价值进行分摊（D）按土地价值进行分摊（E）按公共面积进行分摊三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。41 在路线价法中，“ 标准临街宗地 ”不可视为市场法中的 “可比实例”。( )（A）正确（B）错误42 以各宗临街土地的临街深度的中位数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。( )（A）正确（B）错误43 路线价通常为土地单价，也可以为楼面地价；可以用货币表示，也可以用相对数表示。( )（A）正确（B）错误44 临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递增率制

18、作出来的。( )（A）正确（B）错误45 5对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。( )（A）正确（B）错误46 路线价法实质是一种市场法，与一般的市场法基本上是相同的，只是其理论依据不同。( )（A）正确（B）错误47 路线价法主要用于城镇街道两侧商业用地的估价。( )（A）正确（B）错误48 按照房地价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是很大的建筑物。( )（A）正确（B）错误49 坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，表达式为：地租一农产品市场价格一农产品生产成本一

19、农产品经营利润。( )（A）正确（B）错误50 按照建筑面积进行分摊的优点是：简便、可操作性强，只要知道了建筑物各部分的房地价值和土地总价值，就可以进行。( )（A）正确（B）错误51 一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。( )（A）正确（B）错误52 以各宗临街土地的临街深度的中位数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。( )（A）正确（B）错误53 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（章地价评估和地价分摊）模拟试卷 1 答案与解

20、析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A二、多项选择

21、题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 A,B,D,E27 【正确答案】 A,B,E28 【正确答案】 A,B,C29 【正确答案】 A,B,C,E30 【正确答案】 A,B,C,D31 【正确答案】 A,B,C,E32 【正确答案】 A,B,D,E33 【正确答案】 A,B,C,E34 【正确答案】 C,D35 【正确答案】 A,D36 【正确答案】 A,C,D,E37 【正确答案】 A,B,C,E38 【正确答案】 A,C39 【正确答案】 A,B,C,D40 【正确答案】 B,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。41 【正确答案】 B42 【正确答案】 B43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A