[工程类试卷]房地产估价师房地产估价理论与方法(市场法及其运用)历年真题试卷汇编1及答案与解析.doc
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1、房地产估价师房地产估价理论与方法(市场法及其运用)历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方 2385 元m 2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 68,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( )。2006 年考题(A)2139 元m 2(B) 2146 元m 2(C) 2651 元m 2(D)2659 元m 22 在市
2、场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得 102 分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得 97分,则房地产状况修正系数为( )。2006 年考题(A)0.95(B) 0.99(C) 1.01(D)1.053 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。2006年考题(A)在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格(B)在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格(C)在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格(D)比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格
3、倾向于最高卖价4 为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为 2007 年 3 月 1 日,合同交易价格为 4000 元m 2,约定建筑面积为 95m2,合同约定面积误差在 6以内不增加付款,实际产权登记面积为 100m2。自 2007 年1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨03。则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )。2007 年考题(A)386892 元m 2(B) 400000 元m 2(C) 407254 元m 2(D)428689 元m 25 某地区房地产交易中买方和卖方
4、应交纳的税费分别为正常交易价格的 3和6,某宗房地产建筑面积为 120m2,买卖双方商定,买方付给卖方 30 万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )。2007 年考题(A)242718 元m 2(B) 250000 元m 2(C) 257500 元m 2(D)265957 元m 26 甲、乙两宗相邻土地,价格均为 50 万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为 150 万元,在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )。2007 年考题(A)050 万元(B) 5075 万元(C) 50100 万元(D)100150
5、 万元7 某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格,则合理的评估价格是( )。2008 年考题(A)该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金(B)该房改房现时上市交易的正常价格(C)现时该房屋的房改成本价(D)当时该房屋的房改成本价8 为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为 2008 年 4 月 1 日,合同约定买方支付给卖方 3500 元m 2,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6和 3,自 2008 年
6、 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间,该类房地产价格均每月比上月上涨 03,则该可比实例修正调整后的价格为( )元m 2。2008 年考题(A)3673.2(B) 3673.68(C) 3790.43(D)3792.939 甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为 60 万元和 40 万元,若将两宗土地合并则总价值为 120 万元,如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( ) 万元。2008 年考题(A)40(B) 48(C) 60(D)7010 某一交易实例房地产的使用面积为 3000ft2,成交总价为 110 万美元,分四次付款(如果以在成交日期
7、一次性付清为基准,假设美元的年利率为 7),首付 35 万美元,半年后付 35 万美元,一年后付 30 万美元,余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美元兑换 77 元人民币,建筑面积与使用面积的关系为 1:065,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币m 2。(1ft 2=00929m 2)2008 年考题(A)17484.2(B) 19020(C) 19753.6(D)20538.811 在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。2009年考题(A)统一房地产范围(B)统一
8、付款方式(C)统一价格单位(D)统一市场状况12 估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为 86 万元,含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。2009 年考题(A)75(B) 75.6(C) 83.6(D)8613 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元m 2,已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008(均以上个月为基数 100),该房地产 2009 年 10 月的价格为( )
9、元m 2。2009 年考题(A)5110.51(B) 5307.26(C) 5549.95(D)5638.1314 现拟开发建设某写字楼,预计 3 年后建成并全部售出,总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为 8000m2,销售单价为 16 万元m 2,若报酬率为8,折现率为 10。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。2010 年考题(A)9616.83(B) 10161.1(C) 12021(D)12800二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分。15 市场法中实物状况比较
10、和调整的内容包括( )。2006 年考题(A)环境(B)地形地势(C)外部配套设施(D)内部基础设施完备程度(E)装饰装修16 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( )。2006 年考题(A)卖方实际得到的价格(1 一应由卖方缴纳的税费比率)(B)卖方实际得到的价格一应由卖方负担的税费(C)买方实际付出的价格一应由买方负担的税费(D)应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率(E)买方实际付出的价格(1 一应由买方缴纳的税费比率)17 某估价对象为一宗熟地,当进行可比实例权益状况调整时,应包括的内容有( )。2007 年考题 (A)后退道路红线距离(B)土地使用期限(
11、C)基础设施完备程度(D)容积率(E)合并的可能性18 下列房地产中,难以采用市场法估价的有( )。2010 年考题(A)房地产开发用地(B)学校(C)在建工程(D)别墅(E)特殊厂房三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分,判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 某宗可比实例房地产 2006 年 1 月 30 日的价格为 500 美元m 2,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降 07,假设人民币与美元的市场汇率 2006 年 1 月 30 日为 1 美元=798 元人民币,2006 年 9 月 30 日为 1 美元=795 元人民币,则将该可比实例调整为 2006
12、年 9 月 30 日的价格约为 3758 元人民币m 2。( )2006 年考题 (A)正确(B)错误20 在估价中选择 4 个可比实例:甲成交价格 4800 元m 2,建筑面积 100m2,首次付清 24 万元,其余半年后支付 16 万元,一年后支付 8 万元;乙成交价格 5000 元m 2,建筑面积 120m2,首付 24 万元,半年后付清余款 36 万元;丙成交价格4700 元m 2,建筑面积 90m2,成交时一次性付清;丁成交价格 4760 元m 2,建筑面积 110m2,成交时支付 20 万元,一年后付清余款 36 万元。已知折现率10,这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙
13、甲丁。( )2007 年考题(A)正确(B)错误21 当估价对象为“ 干净” 的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时,其统一房地产范围的价格换算公式是:房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。( )2009 年考题(A)正确(B)错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。22 某建成的宾馆有 400 间客房及会议室、餐厅等,土地面积 10000m2,建筑容积率为 20。土地于 2 年前以出让方式取得,使用期限 40 年,约定不可续期,当时的楼面地价为 1400 元m 2,现时重新取得该类土地的楼面
14、地价为 1750 元m 2,土地交易契税为 4。该宾馆正常建设期为 2 年;建筑安装工程费为 3000 元m 2,专业费及管理费为建筑安装工程费的 10;建筑安装工程费等费用第一年投入 60,第 2 年投入 40,在各年内均匀投人。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费 400 万元,建成时配置市场价值为 500 万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为 40。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为 180元(天 间),第 14 年的人住率分别为 50、60、70和 80,此后入住率稳定在 80;其他收入第 1 年为 500 万元,以后每年递增 5,从第 4 年起达到稳定。该宾馆运营
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