[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷7及答案与解析.doc

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1、房地产估价原则练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对于建筑物与土地的组合来讲,假使有两块位置相当、面积相等的土地,其他各方面条件也均相同,其中一块土地上有一破旧建筑物,预计拆除费用会大于残值,因此,有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格,这种情况是基于( )造成的。（A）收益递减原理（B）适合原理（C）均衡原理（D）预期原理2 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价,违反了下列哪项估价原则?( )（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则（E）公平原则3 在服装批发市场附近,开设服装专卖店并不一定能获得高收益,做出该

2、判断所依据的经济学原理是( ) 。（A）收益递增递减原理（B）均衡原理（C）适合原理（D）替代原理4 在最高最佳使用原则当中,当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提5 在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为 5 层时,预期投资利润率为 4,36%;在 520层时,每增高一层,投资利润率上升 0,18%;而在 2030 层时,每增高一层,投资利润率下降 0,14%。由此可见,超过 20 层之后,这块土地的边际收益开始出现递减,揭示了( )。（A）收益

3、递增规律（B）收益递减规律（C）规模的收益递增规律（D）规模的收益递减规律6 最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是:法律上许可、经济上可行、价值最大化和( )。（A）协商一致（B）技术上可能（C）环境上适合（D）规模上均衡7 估价对象的合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法使用方面,应当依据( ) 。（A）使用管制(如城市规划、土地用途管制等)（B）法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式（C）房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件（D）国家的价格政策8 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余

4、额,则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提9 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2003 年 8 月 15 日进行复估,则复估的估价时点为( )。（A）2003 年 6 月 15 日（B） 2003 年 8 月 15 日（C）签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的某日10 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于

5、( ) 。（A）该建筑物的价值低于拆迁费用（B）该估价结果肯定有误（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）不可能出现这种情况11 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元,按纯居住用途的估价结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( )。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 某宗居住房地产,城市规划规定既可用做商业用途,也可

6、用做居住用途,而估价人员坚持以居住用途进行估价,你认为估价人员可能出于什么考虑?( )（A）预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用（B）预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用（C）认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。（D）按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。13 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定( )。（A）最佳集约度（B）最佳用途（C）最佳收益（D）最佳规模14 房屋权属证书有三种,分别是( )。（A）房屋所有权证（B） 房屋产权证（C） 房屋他项权证（D）房屋共有权证15

7、 合法权益包括( ) 等方面。（A）合法处分（B）合法收益（C）合法产权（D）合法使用16 房地产估价的最高行为准则是( )。（A）合法（B）独立（C）客观（D）公正17 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内,并在( )方面与估价对象相同或类似。（A）用途（B）规模（C）档次（D）外观18 预计一年后建成的某在建工程,可能存在的估价情形为( )。（A）估价时点为现在,估价对象为现时状况下的价格（B）估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格（C）估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格（D）估价时点为未来,估价对象为现实状况下的价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣

8、 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 在建筑容积率方面。如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积率不超过 5,则必须以筑容积率不超过 5 为前提来估价。如果以商业用途或建筑容积率超过 5 来估价,由于商业用途和超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法,由此评估出的较高价格也就得不到社会承认,从而不能实现。( )（A）正确（B）错误20 法律、法规规定不得抵押的房地产,不能作为抵押目的来估价,或者说这类房地产没有抵押价值。设定房地产租赁权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。( )（A）正确（B）错

9、误21 评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价,如房改售房的价格,要符合政府有关该价格测算的要求;新建的经济适用住房的价格 ,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定;农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。 ( )（A）正确（B）错误22 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而在法律许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。( )（A）正确（B）错误23 收益递增递减原理揭示的第一种

10、投入产出关系叫做收益递增规律,可以表述如下:假定仅有一种投入量是可变的,其他的投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小,即会出现递减现象。( )（A）正确（B）错误24 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益,可以表述如下:假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),产出量的变化有下列 3 种可能:一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例, 这种情况被称为规模的收益不变;二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例,这种情况被称为规模的收益递增;三是产出量的增加比例小

11、于产出量的增加比例这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时,一般是先经过一个规模的收益递增阶段,然后经过一个规模的收益不变阶段,再经过一个规模的收益递减阶段。( )（A）正确（B）错误25 适合原理是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑与土地组合来讲,建筑物与土地比较,显得过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价格。( )（A）正确（B）错误26 某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状建筑容积率低,则会

12、对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到,如在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧,此时对于购买者来说,空地的价格高于有建筑物的土地价值。( )（A）正确（B）错误27 某宗房地产,土地面积 300m2。建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为 62500 元。( )（A）正确（B）错误28 某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 2000

13、m2,土地价格 1500 元/m 2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2,市场上该房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价格为 1700 元/m 2。( )（A）正确（B）错误29 适合原理是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。( )（A）正确（B）错误30 最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,

14、城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或商业与居住混合用为前提。 ( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲,建筑物与土地比较,如果规模过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值。例如

15、,某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状容积率低,则会对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 A【试题解析】 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益又包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。行政划拨的土地与有偿出让的土地的权益性质是不同的,将行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价,不符合合法原则合法权益中的合法产权要求,在合法产权方面,具体来说包括:农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,违法占地不能当做合

16、法占地来估价,临时用地不能当做长久用地来估价,违章建筑不能当做合法建筑来估价,临时建筑不能当做永久建筑来估价,产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价,等等。【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 C【试题解析】 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【试题解析】 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够

17、获得最大收益的使用方式的估价结果。由于现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,所以拆除现有建筑物再予以利用最为有利,应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【试题解析】 收益递减原理揭示的是一种投入产出关系,指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下,其他投入量不变,在开始时,产出量的增加有可能是递增的,但当可投入变量增加到某一点时,产出量的增加会越来越小。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 B【试题解析】 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用

18、是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,最高最佳使用必须同时符合四个标准:法律上许可; 技术上可能 ;经济上可行;价值最大化。特别需要指出的是,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如,如果城市规划规定了某宗土地

19、的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 这是 2003 年考题。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应当保持现状前提,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。【知识模块】 房地产

20、估价原则9 【正确答案】 A【试题解析】 这是 2003 年考题。这种估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的估价复核或鉴定。例如:某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案,原产权人对估价机构的估价结果有异议,引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理,要回到原估价时点(原估价时点是 1996 年 3 月 11 日),相应地,估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等,也都要以原估价时点 1996 年 3 月 11 日时的状况为准。否则的话,就无法检验该估价结果是否合理。而且,任何估价项目的估价结果在事后来看也都

21、可能是错误的,事实上可能并没有错误,只是过去的估价结果不适合现在的情况,因为房地产市场状况和估价对象状况可能发生了变化。【知识模块】 房地产估价原则10 【正确答案】 A【试题解析】 在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。【知识模块】 房地产估价原则

22、二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,D【试题解析】 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用

23、。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲,建筑物与土地比较,如果规模过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值。【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种。统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。【知识模块】 房地产估价

24、原则15 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说,类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的其他房地产的区域范围。【知识模块】 房地

25、产估价原则18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 现状为在建工程的房地产,可能同时存在着下列三种估价:估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价,即该在建工程现在这个样子的价值是多少;估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间,而现在预售或预购它的价值是多少;估价时点为未来,估价对象为未来状况下的估价。【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 B【试题解析】 土地的建筑容积率不超过 4,而不是 5。【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 B【试题解析】 设定房地产

26、抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的。【知识模块】 房地产估价原则21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 第一种投入产出关系叫做收益递减规律。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 B【试题解析】 均衡原理才是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳约度和最佳规模。【知识模块】 房地产估价原则26 【正确答案】 A【试题解析】 因为购买者购得该建筑物的土地后,还需要花费代价拆除建筑物,从而该建筑物的存在,不仅增加不了土地的价值,还降低了土地的价值。【知识模块】 房地产估价原则27 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则28 【正确答案】 B【试题解析】 应该为:(18005000-15002000)/5000=1200/ 元 m2【知识模块】 综合29 【正确答案】 A【知识模块】 综合30 【正确答案】 A【知识模块】 综合