[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷5及答案与解析.doc

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1、房地产估价原则练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价的最高原则不包括( )。（A）独立（B）客观（C）公正（D）合法2 下列选项中不属于在具体估价作业中应当遵循的原则是( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）独立原则3 下列说法中不正确的一项是( )。（A）合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益可以是委托人或估价人员随意假定的（B）最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行（C）替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格（D）估价时

2、点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值4 要遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点,其中说法有误的一项是( )。（A）在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件的依据（B）在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据（C）在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据（D）在其他方面,如评估出的价格必须符合当地政府的价格政策5 最高最佳使用必须符合 4 个标准,其不包括( )。（A）法律上许可（B）技术上可行（C）经济上可行（D）价值最大化6 最高最佳使用的内容不包括( )。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳年限

3、（D）最佳集约度7 某宗房地产,土地面积 300m2,建筑面积 250m2,建筑物的外观设备均已陈旧过时,有待拆迁重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额是( )。（A）62500 元（B） 62600 元（C） 62000 元（D）63000 元8 某建筑物的建筑面积 5000m2 坐落的土地面积为 2000m2,土地价格 1500 元/m 2,用成本法估算出的该建筑物的垂置价格为 1600 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价值为( )。（A）1800 元/m 2（B） 16

4、00 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）2000 元/m 29 下列关于估价时点原则的有关说法中,错误的是( )。（A）估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格 ,这个特定时间是估价人员假定的,这个特定时间就是估价时点（B）确立估价时点原则的意义在于:估价时点是评估房地产价格的时间点（C）在实际估价中,通常将“估价作业期”或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点,但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点（D）在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系10 为评估出公平合理的价值,估价人员首先应

5、本着有关假设进行估价,其中错误的是( )。（A）各方当事人均是理性的、精明的（B）估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格,又称“换位思考”（C）估价人员要以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值（D）估价人员可以考虑与估价对象有利益关系或当事人的近亲属11 所谓最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到( )的一种最可能的使用。（A）最小（B）最大（C）平均（D）不限二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 房地产在具体估

6、价作业中应当遵循的原则主要有( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）估价时点原则（E）不含替代原则13 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地使用证（B） 集体土地所有证（C） 集体土地使用证（D）土地所有权证（E）土地他项权利证明书14 现行房屋权属证书有( )。（A）房屋所有权证（B） 房屋共有权证（C） 房屋使用证（D）房屋他项权证（E）房屋租用证15 遵循合法原则,具体来说应当做到( )。（A）在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据（B）在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据（C）在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权

7、出让合同)等允许的处分方式为依据（D）在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策（E）不含其他方面的情况16 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,可以从( )个方面依序筛选。（A）法律上的许可性（B）技术上的可能性（C）经济上的可行性（D）价值是否最大（E）使用期限是否最长17 有助于把握最高最佳使用的经济学原理的有( )。（A）收益递增递减原理（B）均衡原理（C）适合原理（D）适用原理（E）比较原理18 替代原则对于具体的房地产的估价,说法中正确的是( )。（A）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格 ,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出

8、估价对象的价格（B）不能孤立地思考估价对象的价格,要考虑相近效用的房地产的价格牵掣（C）要依据“情人眼里出西施”（D）作为同一个估价机构,在同一个城市同一个估价目的、同一时期 ,对不同位置、档次的房地产的估价应有一个合理的价格差,尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格（E）依据“ 下里巴人”19 对于不同估价目的的房地产估价,其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的情形有( )。（A）估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中 ,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价（B）估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中（C）估价时点为现在,估

9、价对象为现时状况下的情形,是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价（D）估价时点为过去,估价对象为现在状况下的情形（E）估价时点为未来的情形,多出现于房地产市场预测 ,为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值20 房地产估价的最高行为准则是( )。（A）准确（B）独立（C）客观（D）适用（E）公正三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 均衡原理是以房地产内部各构成要素和组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。( )（A）正确（B）错误22 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。(

10、 )（A）正确（B）错误23 现状为在建工程的房地产,只能存在着一种估价。( )（A）正确（B）错误24 根据收益递增递减原理可知:在扩大规模时,一般是先经过一个规模的收益不变阶段,然后经过一个规模的收益递增阶段,再经过一个规模的收益递减阶段。( )（A）正确（B）错误25 价值最大化是最高最佳使用必须符合的 4 个标准之一。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 D【试题解析】 具体估价作业中应当遵循的原则主要有 5 项:合法原则; 最高最佳使用原则

11、;替代原则;估价时点原则;公平原则。【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 A【试题解析】 在估价时,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【试题解析】 评估出的价格必须符合国家的价格政策。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【试题解析】 应为技术上可能。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 该宗房地产相对于空地的减价额=(300-50)250=62500 元。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 C【试题解析】 【知识

12、模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 A【试题解析】 估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这个特定时间就是估价时点。【知识模块】 房地产估价原则10 【正确答案】 D【试题解析】 为评估出公平合理的价值,估价人员还必须有良好的职业道德,不能受任何私心杂念的影响。【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 B【试题解析】 既为最高最佳使用原则,即使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。因此选 B 选项而排除其它选项。【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。

13、全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价原则19 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项应为估价时点为现在,估价对象为未来状

14、况下的情形。【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。因此排除A、D 选项而选 B、C、E 三个选项。【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 可能同时存在下列 3 种估价:估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价,即该在建工程在现在这个样子的价值是多少;估价时点为现在,估价对象的未来状况下的估价;估价时点为未来,估价对象为未来状况下的估价。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 B【试题解析】 在扩大规模时,一般先经过一个规模的收益递增阶段,然后经过一个规模的收益不变阶段,再经过一个规模的收益递减阶段。【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则