[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷4及答案与解析.doc

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1、房地产估价原则练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。（A）合法原则（B）估价时点原则（C）公平原则（D）替代原则2 如果失去了时间,价格也就失去了意义,但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估

2、价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是( )。（A）估价目的（B）估价权益（C）估价区位（D）估价时点3 ( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。（A）估价时点（B）估价目的（C）估价区位（D）估价权益4 ( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业

3、的社会名誉和权威性。（A）合法原则（B）估价时点原则（C）替代原则（D）公平原则5 估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素;不断提高估价技能,丰富估价经验和遵循严谨的( )。（A）估价程序（B）估价时间（C）估价区位（D）估价目的6 所谓最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到( )的一种最可能的使用。（A）最小（B）最大（C）平均（D）不限7 收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的( )超过一定限度后,收益开始下降。（A）投资数额（B）开发程度（C）使用强度（D）以上答案均不对8 均衡原理是以房地产内部各(

4、)的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。（A）构成要素（B）决定因素（C）成员（D）关系9 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在( )的价值。（A）过去（B）估价时点（C）未来几天内（D）任意二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 对于房地产来说,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,或实际交付的品质比预售时讲的差等),所以,期房价格与现房价格之间的关系有: 期房价格=现房价格-( )-(

5、)。（A）现货价格（B）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值（C）风险补偿（D）期货价格11 ( )是在商品房销售中出现的一组价格。（A）起价（B）标价（C）成交价（D）均价12 ( )是在房地产拍卖中出现的一组价格。（A）保留价（B）起拍价（C）应价（D）成交价13 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。目前主要( )情况的补地价。（A）更改原出让土地使用权时规定的用途（B）增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率（C）转让、出租、抵押划拨土地使用权（D）出让的土地使用权期满后续期14 对于增加建筑容积率来说,补地价的总价可以用下列公式计算:补地价( 总价)=( )( )。（A）补地价

6、(单价)（B）原容积率（C）土地总面积（D）原楼面地价15 现状为在建工程,可能同时存在( )估价。（A）估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价 ,即此在建工程在现在这个样子的价值是多少（B）估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成 ,而现在预售或预购后的价值是多少（C）估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核（D）估价时点为未来,估价对象在未来状况下的估价 ,如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成 ,且在建成时的价值是多少16 房地产估价的最高行为准则是( )。（A）准确（B）

7、独立（C）客观（D）适用（E）公正17 最高最佳使用具体包括的三个方面是( )。（A）最佳投资（B）最佳用途（C）最佳建设（D）最佳规模（E）最佳集约度18 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从四个方面依次筛选,这四个方面分别是( )。（A）法律上的允可性（B）技术上的可能性（C）经济上的可行性（D）价值是否最大（E）利润最大19 下列原理中,有利于把握最高最佳使用原则的是( )。（A）收益递增原理（B）收益递减原理（C）均衡原理（D）适合原理（E）最大化原理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。20 房地产市是

8、稳定不变的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。如果失去了时间,价格也就失去了意义。但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要,也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的。( )（A）正确（B）错误21 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。( )（A）正确（B）错误22 认为转换用途再予以使用最为有利时,可以不转换用途直接使用为前提进行估价。( )（A）正确（B）错误23 适合原理是以房地产与其内部构成要素是否协调,来判定是否为最

9、高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。( )（A）正确（B）错误24 替代原则要求房地产估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。( )（A）正确（B）错误25 在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时,拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请并确认。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点是评估房地产价格的时间界限,必须依据估价

10、目的来确定。【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 A【试题解析】 估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格,这既没有必要也不可能。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【试题解析】 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的市场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格,如果评估价格比客观合理的价格高,则卖者得利,买者受损;反之则卖者受损,买者得利。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 A【试题解析】 为评估出公平合理的价格,估价人员还必须公正清廉,不能受任何私心杂念的影响;如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属,应当回避;必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各

11、种因素。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 B【试题解析】 既为最高最佳使用原则,即使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。因此选 B 选项而排除其它选项。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 C【试题解析】 土地强度指建筑层数,建筑高度,容积率以及建筑规模等参数。因此选使用强度 C 选项而排除其它选项。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 既是内部,即为各构成要素之间的职系以及均衡状况,因此选 A 选项。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 B【试题解析】 既为估价时点原则,即要求估价结果是估价对象在估价时点的价值。因此选 B 选项而排除

12、其它选项。【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 独立、客观、公

13、正原则是房地产估价的最高行为准则。因此排除A、D 选项而选 B、C、E 三个选项。【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 最高最佳使用具体包括最佳用途,最佳规模,最佳集约度。因此排除A、C 选项而选 B、D、E 三个选项。【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 利润最大即为经济上的可行性,因此排除 E 选项而选A、B、C、D。【知识模块】 房地产估价原则19 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理为:收益递增递减原理,均衡原理,适合原理,而并不包含最大化原理,因此排除 E 选项而选 A

14、、B、C 、D 选项。【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。20 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。【知识模块】 房地产估价原则21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 B【试题解析】 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 B【试题解析】 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【试题解析】 题干所述符合房产测绘管理办法,所以正确。【知识模块】 房地产估价原则