[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷14及答案与解析.doc
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1、房地产估价原则练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。(A)居住房地产(B)商业房地产(C)收益性房地产(D)类似房地产2 根据( ), 在同一市场上 ,相同的商品,具有相同的价值(需要说明的是,经济学的规律只有平均意义上才是对的,它并不表现为准确的数量关系)。因为就理论上来说,任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益。(A)替代原理(B)经济学原理(C)估价原理(D)均衡原理3 房地产价格也符合
2、这一规律,只是由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。(A)独一无二性(B)不可移动性(C)价值高大性(D)增值保值性4 在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与( )进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交,最终是类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近。(A)居住房地产(B)商业性房地产(C)收益性房地产(D)类似房地产5 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据( ),由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通
3、常情况下,由于估价人员很难找到各种条件完全相同的,可供直接比较的房地产价格作依据,因此,实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。(A)合法原则(B)最高最佳使用原则(C)替代原则(D)公平原则6 ( )要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。(A)合法原则(B)估价时点原则(C)公平原则(D)替代原则7
4、 如果失去了时间,价格也就失去了意义,但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是( )。(A)估价目的(B)估价权益(C)估价区位(D)估价时点8 ( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。(A)估价时点(B)估价目的(C)估价区位(D)估价权益9 ( )要求房地产估价人员应站
5、在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。(A)合法原则(B)估价时点原则(C)替代原则(D)公平原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分。10 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。它的实质是当抵押人不履行债务,抵押权人依法以提供担保的房地产( )时,该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权的价值。(A)折价(
6、B)拍卖(C)变卖(D)维修11 根据规定,其中的标准房地价应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混合买卖价格( ) 评定。在美国,房地产课税价值是由地方政府为课税目的而确定的房地产价值,通常以该房地产市场价值的百分数表示。(A)分区评定(B)分类评定(C)分级评定(D)其他方法评定12 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。名义是指在成交日期时讲明,但不是一次付清的价格。例如,一套建筑面积 100m2,每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元,其在实际交易中的付款方式可能有( )。(A)要求在成交日期时一次付清。如果在成交日期时一次付清 ,则给予折扣,如优惠 5%
7、(B)从成交日期时分散付清,如首付 10 万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付 10 万元(C)约定在未来某个日期一次付清(D)以抵押贷款方式支付,如首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付13 现实中的商品交易有( ),由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成以后立刻或在短期内可视为交易达成的同时,进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。(A)现房交易(B)现货交易(C)期房交易(D)期货交易14 一般来说,期货价格=( )+( )。(A)现房价格(B)期货价格(C)储存费用(D)风险补偿15 对于房地产来说,由于买
8、现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,或实际交付的品质比预售时讲的差等),所以,期房价格与现房价格之间的关系有: 期房价格=现房价格-( )-( )。(A)现货价格(B)预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值(C)风险补偿(D)期货价格16 ( )是在商品房销售中出现的一组价格。(A)起价(B)标价(C)成交价(D)均价17 ( )是在房地产拍卖中出现的一组价格。(A)保留价(B)起拍价(C)应价(D)成交价18 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。目前主要( )情况的补地价。(A)更改原出让土地使用权时规定的用途(
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