[工程类试卷]2002年房地产经纪人（房地产经纪实务）真题试卷及答案与解析.doc

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1、2002 年房地产经纪人（房地产经纪实务）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和( )。（A）租赁市场（B）抵押市场（C）销售市场（D）投资市场2 最接近完全竞争的房地产市场是( )。（A）土地市场（B）增量市场（C）存量市场（D）抵押市场3 一般情况下，由开发商主导定价的房地产是( )。（A）存量房地产（B）土地（C）增量房地产（D）房屋4 房地产项目定位阶段的市场调研应从了解开发项目的( )人手。（A）土地状况（B）交通状况（C）周边景观（D）社会需求5 房地产销售阶段市场调研的要点是( )。（A）市场推广

2、调研和测评、成交客户问卷调研和销售难点调研（B）竞争项目调研、客户需求和接触媒体习惯调研（C）竞争项目销售信息调研、成交需求调研（D）价格调研、客户需求调研6 房地产市场调研按调研对象所采用的具体调查方法划分，主要有访问法、观察法和 ( )。（A）定性调查法（B）抽样法（C）实验法（D）重点调研法7 不属于房地产市场供给调研的内容是( )。（A）区域在售项目推出的单位、面积、户型调研（B）区域总体环境质量状况调研（C）总体供给的预测调研（D）房地产细分市场供给调研8 按照( ) 来划分，市场调研分为全面普查和重点调研。（A）调研的侧重点（B）选择调研对象的方式（C）抽样法（D）调研所采用的模型

3、9 随机抽样的方法有分层随机抽样、分群随机抽样和( )。（A）简单随机抽样（B）任意随机抽样（C）就便随机抽样（D）配额随机抽样10 房地产市场调研的目的可以通过探测性调研、描述性调研、因果性调研和( )来确定。（A）现时性调研（B）定性调研（C）预测性调研（D）回顾性调研11 房地产项目定位的核心内容是( )。（A）对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣（B）通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售（C）通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书（D）产品定位、客户定位和形象定位12 对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是( )方法。（A）市

4、场行为记录（B） SWOT 四分析（C）规划与建筑策划（D）市场细分13 WT 对策是指( )。（A）考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大（B）考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁（C）考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势影响趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍（D）考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这些因素影响都趋于最小14 在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于( )阶段的内容。（A）总体规划到建筑策划（B）建筑策划到建筑设计（C）总体规划到建筑设计（D）建筑设计到营销计划

5、15 影响房地产定价的因素，主要有一般因素、市场因素和( )。（A）政策因素（B）经营目标因素（C）供求因素（D）项目因素16 在以提高市场占有率为主要目标，营销利润为次要目标时，应采取的定价策略是 ( )（A）高价策略（B）低价策略（C）中价策略（D）成本价策略17 “撇脂定价策略 ”是指( )的定价策略。（A）低开高走（B）低开低走（C）高开低走（D）高开高走18 销售过程中的难点户型是指( )。（A）目标客户不接受的户型（B）经市场验证难以消化的户型（C）设计有缺陷的户型（D）面积大的户型19 在房地产市场状况较为稳定的区域，房地产企业为保持其市场占有率，通常采取的价格策略为( ) 。（

6、A）低价策略（B）高价策略（C）中价策略（D）市场策略20 在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于( )。（A）小幅递增（B）前快后慢（C）前慢后快（D）吸引需求21 楼盘推广中市场主题的确定是以( )为基础的。（A）产品定位（B）客户定位（C）形象定位（D）功能定位22 户外广告不具备( ) 的特点。（A）长期性（B）固定性（C）覆盖率高（D）集中性23 广告推广的周期循环为( )。（A）发布评估效果跟踪调研调整发布（B）发布 跟踪调研评估效果调整发布（C）发布 跟踪调研调整发布（D）发布评估效果调整跟踪调研发布24 房地产营销组织模式中不常见的是( )。（A）职能式组织（B）集团

7、式组织（C）市场式组织（D）产品式组织25 房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，推广企业的品牌影响。 其品牌战略执行的是( )。（A）服务策略（B）活动策略（C）产品效应策略（D）关系策略26 广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和( )测定。（A）广告社会效果（B）广告媒体效果（C）广告心理效果（D）广告创意效果27 房地产销售一般分为销售准备和( )阶段。（A）销售实施（B）售后服务（C）广告定价（D）营销策划28 未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合( )条件。（A）封顶（B）验收（C）预售（D）规划29 房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和( )等因素决定

8、销售人员人数。（A）销售进度（B）销售难度（C）广告投放（D）物业档次30 项目销售预热期的推广主要是整个项目的( )。（A）产品推广（B）形象推广（C）客户推广（D）价格推广31 强销期的推广策略，通常是以( )为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感。（A）广告推广和活动推广（B）展示售楼处（C）大量的促销活动（D）适当的价格策略32 不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是( )。（A）定金收取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成（B）认购合同由销售人员统一保管，与客户共同签订（C）销售人员在签订认购合同前必须与销售经理核定房号（D）由销售人员通知收取定金33 房地产居间业务活

9、动过程中，最关键的步骤是( )。（A）吸引客户（B）了解需求（C）促成交易（D）售后服务34 房地产经纪人了解城市规划与城市建设的发展变化是为了( )。（A）清晰物业的产权（B）熟悉道路（C）更有效地向客户介绍和分析物业相关情况（D）把握投资重点35 历史背景、风俗习惯、社会群体、街区风貌、治安状况等方面构成了片区的 ( )。（A）社区环境（B）生活配套（C）区域功能（D）自然环境36 利用一部分客户的成交去说服另一部分客户，制造“羊群效应” 是( )的表现形式。（A）抢购促成法（B）涨价促成法（C）从众促成法（D）压力促成法37 每一宗房地产居间业务活动中都贯穿了商品交易过程和( )。（A）

10、心理活动过程（B）知识学习过程（C）市场分析过程（D）建立关系过程38 房地产居间业务活动的过程是( )。（A）联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务（B）联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务（C）联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟定合同，协商谈判，促成交易，售后服务（D）联系客户，接待客户，了解客户需求，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，售后服务39 与房地产交易相关，但不是房地产经纪人必须掌握的操作是( )。（A）广告发布（B）银行按揭（C）产权登记（D）贷款评估40 确定产权最有效的方式是

11、到( )核实。（A）派出所（B）开发公司（C）物业管理公司（D）房地产权属登记部门41 小王与某银行于 2002 年 6 月 12 日签订了 10 年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于 2003 年 5 月 6 日调整利率，那么新利率应从( )开始执行。（A）2003 年 5 月 6 日（B） 2003 年 6 月 1 日（C） 2003 年 7 月 1 日（D）2004 年 1 月 1 日42 下列情况中，导致委托合同无效的是( )。（A）委托合同的当事人一方是公民，一方是法人（B）委托人无完全民事行为能力（C）委托合同的当事人双方都是公民或法人（D）委托人超过六十岁43 根据消费心理学的

12、研究，客户购物的心理动态大体经历( )八个阶段。（A）欲望、注意、行动、满足、联想、比较、兴趣、信赖（B）兴趣、比较、行动、信赖、注意、联想、欲望、满足（C）注意、兴趣、联想、欲望、比较、信赖、行动、满足（D）兴趣、比较、注意、行动、联想、信赖、欲望、满足44 不是目前我国个人住房贷款主要形式的为( )。（A）公积金贷款（B）住房抵押贷款（C）住房储蓄贷款（D）单位住房津贴贷款45 承租人在其所租的店铺内卖盗版 CD，受到工商管理部门的处罚，出租人因承租人行为违法，则( ) 。（A）可单方面终止合同（B）需与承租人协商终止合同（C）可加收租金（D）须经工商管理部门同意终止合同46 以下有关房屋

13、理财的说法不正确的是( )。（A）房屋理财操作复杂（B）房屋理财通过租金差价获取利润（C）房屋理财增加了经营者和业主的风险（D）房屋理财涉及银行业务47 邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主( )。（A）应向有关管理部门追讨损失（B）应向邓先生追讨损失（C）应向承建者追讨损失（D）自己承担损失48 房地产价格主要是由( )决定。（A）土地价格（B）建筑物造价（C）市场供求关系（D）经济增长速度49 当住宅需求增加时，存量市场与增量市场相比，供给的调整速度( )。（A）没区别（B）没有关系（

14、C）更快（D）更慢50 不应计入房地产租赁经营投资成本的是( )。（A）税费（B）房屋改造费用（C）经营管理费用（D）出租房屋所占用土地的地价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。51 新建房地产交易，存在着( )等市场。（A）期房（B）现房（C）保险（D）抵押（E）租赁52 房地产市场调研的特点主要有( )。（A）调研内容的广泛性（B）调研对象的多变性（C）调研方法的多样性（D）调研结果的局限性（E）调研目的的惟一性53 楼盘进行活动推广的时机有( )。（A）认为购房的新顾客人数

15、不够多时（B）新项目导入市场的速度必须加快时（C）该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时（D）产品销售非常成功，需要庆祝时（E）主要竞争对手积极举办活动推广时54 房地产经纪人受理了委托业务后，王要应收集的信息有( )。（A）委托方信息（B）经纪业动态信息（C）房地产管理部门的机构设置信息（D）标的物业信息（E）与标的物业相关的市场信息55 房地产项目从土地取得到入市销售，房地产营销划分为( )等阶段。（A）项目取得与地块研究（B）产品设计与规划（C）项目策划与销售（D）物业管理（E）施工监理56 建筑策划方法的特征主要有( )。（A）物质性（B）经济性（C）个别性（D）综合性（E）观赏性57

16、 市场细分应考虑的因素主要有( )。（A）地理因素（B）人口因素（C）心理因素（D）行为因素（E）价格因素58 形象定位遵循的原则有( )。（A）易于项目展示和传播（B）与项目产品特征符合（C）一定要高档（D）与目标客户群的特征符合（E）一定要参照竞争项目59 价格调整过程中所做的市场验证包括( )。（A）价格敏感分析（B）楼盘定位分析（C）难点户型价格分析（D）调整价格（E）更改价目表60 总体定价策略一般分为( )。（A）低价策略（B）高价策略（C）中价策略（D）一般价格策略（E）预期价格策略61 影响房地产价格制定的市场因素有( )等。（A）城市规划（B）销售临近阶段的市场环境（C）客户

17、取向（D）项目的物业管理水平（E）发展商的知名度62 房屋销售阶段确定的均价有( )。（A）项目整体销售均价（B）项目分栋销售均价（C）项目分层销售均价（D）项目分阶段销售均价（E）项目分户销售均价63 房地产项目的市场推广准备包括( )。（A）挖掘卖点（B）提炼推广主题（C）制定推广计划（D）进行广告策划（E）广告心理研究64 一个楼盘的卖点必须具备的条件是( )。（A）卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点（B）卖点必须是楼盘永不更改的亮点（C）卖点必须能够展示，能够表现出来（D）卖点必须在项目定位阶段就确定（E）卖点必须是能够得到目标客户认同的特点65 树立楼盘品牌的方式

18、有( )。（A）命名及标志（B）产品品质（C）创造概念（D）高价销售（E）追求个性化66 广告效果测定的方法包括( )。（A）直接评估法（B）实地调查法（C）信息反馈法（D）财务指标衡量法（E）专家意见法67 销售准备的资料中属于宣传资料的主要有( )。（A）形象楼书（B）功能楼书（C）预售许可证（D）宣传口号（E）客户置业计划68 销售准备中针对销售人员应进行的工作内容主要有( )。（A）确定销售人员和规模（B）确定培训内容和方法（C）确定业绩评价（D）确定奖励方案（E）确定营销组织模式69 属于销售现场管理的有( )。（A）楼盘客户咨询共享（B）房号管理（C）客户登记、随时跟进（D）现场接

19、待轮序（E）权限控制70 房屋认购合同( ) 。（A）是确定购房客户对合同标的认购权（B）可在房屋买卖合同用完时代替买卖合同（C）可以保障置业者的合法权利（D）可以保障开发商的合法权利（E）必须在房地产管理部门进行备案71 房地产经纪人必须掌握和熟悉地方政府关于房地产交易中有关( )等政策规定。（A）商品房上市（B）房地产税费（C）环境保护（D）物业管理（E）行业规范管理72 运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括( )等。（A）制定均价（B）制定分栋、分期均价（C）确定层差和朝向差（D）确定难点和重点户型价格（E）形成价目表73 在办理房地产交易手续过程中，房地产经纪人必须掌握和

20、熟悉与政府管理部门有关的( ) 等具体环节和内容。（A）产权查询（B）申请登记（C）课税估价（D）房屋保险（E）行政性收费74 购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明( )等监督权。（A）估价单位的选择（B）拍卖底价的认可（C）公告公布（D）招标活动的参与（E）按时付款给业主75 房地产经纪人促成房地产转让或租赁业务时，在确定价格方面应当遵循( )原则。（A）关系公开（B）业务公正（C）公平议价（D）价高者得（E）立字为据76 按政府有关规定，可以优先承租房屋的有( )。（A）原承租人有优先承租权（B）共同居住人有优先承租权（C）国家优先承租权（D）业主债权人优先承租权（E）业主直系亲属优先承

21、租权77 按政府有关规定，不能接受出租业务委托的房地产有( )。（A）违章建筑（B）房屋所有权权属有争议（C）共有房屋未取得共有人同意（D）不符合使用安全标准（E）房改房78 房地产租赁合同应当具备( )等条款。（A）佣金及交付方式（B）租赁用途（C）当事人姓名、住所（D）维修责任约定（E）押金、租金及交付方式79 房地产居间业务中，按投资目的划分的主要类型有( )（A）以盈利为目的的房地产买卖投资（B）自用置业投资（C）出租经营置业投资（D）为保值、增值的土地投资（E）房地产租赁经营投资80 房地产居间业务中房地产投资分析涉及的基本指标有( )。（A）投资占用时间（B）投资成本和收入（C）投

22、资回收期（D）投资利润率（E）资本金利润率三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。81 调查显示，W 市 H 区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在 80m2 左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，A 开发商拟获取该土地使用权；按规划要求进行住宅开发。81 住宅单套建筑面积定位应为( )较为适当。（A）7080m 2（

23、B） 8090m 2（C） 100120m 2（D）120m 2 以上82 不宜定位为项目主力户型的是( )。（A）三室一厅（B）三室二厅（C）二室一厅（D）四室二厅83 最难以成为其主要销售对象的是( )。（A）高校教师（B）科研人员（C）工业企业职工（D）国家公务人员84 以上各题分别对该项目进行了( )。（A）产品定位（B）形象定位（C）客户定位（D）建筑定位85 某新建商业用户的完全成本为 2500 元/m 2，开发商希望的目标利润率是完全成本的 20% ，销售税金为 200 元/m 2，周边同档次物业的市场价格水平为 3500 元/m2，预计该物业的年总收益为 400 元/m 2，总

24、收益倍数为 10。85 采用成本加成定价法，该商业用房的价格为( )。（A）3000 元/m 2（B） 3200 元/m 2（C） 3500 元/m 2（D）4000 元/m 286 采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为( )。（A）3000 元/m 2（B） 3200 元/m 2（C） 3500 元/m 2（D）4000 元/m 287 采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为( )。（A）3000 元/m 2（B） 3200 元/m 2（C） 3500 元/m 2（D）4000 元/m 288 当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为( )。（A）成本加成定价法（

25、B）市场比较定价法（C）指标定价法（D）目标成本定价法89 确定该商业用房均价后，制定每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有 ( )。（A）景观（B）单元面积（C）单元平面布局（D）单元所处位置90 黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价 30 万元的房子，贷款 20 万元，年期 20 年，抵押贷款月还款系数为 0.006924。黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托 A 中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。90 黄先生采用等额本息还款法，则其每月还款( )元。（A）1385（B） 2077（C） 692（D）158591 相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有

26、( )的特点。（A）借款人的前期压力大（B）借款人的前期压力小（C）操作复杂（D）操作简单92 小张应要求黄先生提供( )等文件以供核实。（A）房屋产权证（B）银行同意其出租的书面文件（C）黄先生的身份证明（D）房屋质量保证书93 小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给( )人员。（A）无民事行为能力的（B）无合法有效身份证明的（C）无所在城市户口的（D）有犯罪记录的94 小张接收委托后，必须采取的服务步骤是( )。（A）查勘核实（B）市场推广（C）市场调研（D）洽谈签约95 在未签定租约前，房屋发生水管漏水，导致房屋受损，应该由( )。（A）A 公司承担赔偿责任（B） A 公司承担连带赔偿责任

27、（C） A 公司先承担赔偿责任再向小张追诉（D）黄先生自己承担损失96 李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价 30 万元、面积 100m2 的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：96 如果选择首付 20%，余款向银行抵押贷款，贷款期 10 年，贷款年利率为 5%，按月等额还款，月还款额为( )元。（A）3182（B） 2500（C） 2545.6（D）2590.597 李某要向银行申请住房抵押贷款须提供( )等资料。（A）个人身份证明（B）个人收入证明（C）抵押贷款申请书（D）单位同意贷款的证明98 办理抵押贷款手续时，银行通常要求李某( )。（A）购买住房财产保险（B）购买人寿保险（C）提供所在单位的还款担保（D）在借款银行开立还款账户99 开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为 5%，则对李某最有利的付款方式是( )。（A）一次性付款，价格优惠 5%（B）首付 20%，余额分两期每隔半年支付一次（C）首付 10 万元，余额分两期每隔半年支付一次（D）半年后一次性付款，无优惠100 假定该套住宅可以以 2100 元的月租出租，出租税费约为 200 元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行 10 年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是( )。（A）四成（B）五成