[工程类试卷]1998年房地产估价师(房地产估价案例与分析)真题试卷及答案与解析.doc
《[工程类试卷]1998年房地产估价师(房地产估价案例与分析)真题试卷及答案与解析.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《[工程类试卷]1998年房地产估价师(房地产估价案例与分析)真题试卷及答案与解析.doc(10页珍藏版)》请在麦多课文档分享上搜索。
1、1998 年房地产估价师(房地产估价案例与分析)真题试卷及答案与解析一、问答题1 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么?2 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅,但该住宅已事先由李某出租,租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置,则在正常情况下应如何思考下列问题:1如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现有租约将对
2、张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?3 某人于 1996 年 7 月预购了一幢别墅(总售价为 120 万元),并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 1997 年 7 月 30 日竣工后,该人付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了 40 万元。1997 年 9 月为筹集资金,作其他投资,该人欲以该别墅向银行抵押贷款,并于1997 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价,此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为 130 万元,该人希望评估值为 1997 年 9 月同类型别墅的
3、正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即 170 万元,现估价人员掌握的资料有:1该人与开发商于 1997 年 7 月 30 日签订的正式合同原件;2该人的购房发票;3商品房预售许可证复印件;4其他市场资料。问:1上述资料用于抵押估价是否齐全?2估价人员可否承诺按 170 万元进行估价?3可否按 1997 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值? 为什么?二、单项选择题4 某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢
4、原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。4 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )(A)根据房屋所有权证上记载的用途进行估价(B)根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价(C)根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价(D)根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价5 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径( )(A)自行改变(B)经上级主管部门批准改变(C)经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续(D)经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续6 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )。(A)该两幢建筑物的抵押评估价格之和(
5、B)该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金(C)该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(D)该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格7 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )。(A)该两幢房屋的正常市场价值(B)该两幢建筑物的重新建造成本(C)该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值(D)该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值8 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共, 5000m2 的商品
6、房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元,此时 A 座建到 4 层,B 座建到 5 层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生 1400 万元,乙方应返还 100 万元;乙方则认为工程款实际发生 1580 万元,甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下,至 1995 年 7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。8 确定评估结论的依据应是( )。(A)以 1500 万元作为评估值(B)以 (1400+1580)2=1490(万元) 作为评估值(C)以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据,
7、按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值(D)以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值9 如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则估价时点应为( )。(A)1993 年 12 月(B) 1995-7-1(C)项目转让日期(D)项目建成日期10 该商品房预计 1998 年 5 月建成,要估测建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是( ) 。(A)估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态(B)估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态(C)估价
8、对象状况为 1998 年 5 月的状态,房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态(D)估价对象状况为 1995 年 7 月的状态,房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)11 致委托估价方函(略) 别墅房地产估价结果报告 (略) 别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对 X X 别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时
9、点 1998 年 4 月 15 日 五、估价对象概况 (一) 市概况(略) (二) 别墅项目概况 1土地情况 A土地使用权性质:出让土地使用权, 1995 年 1 月 6 日取得国有土地使用权证。 B土地总面积 70000m2。 C用途:别墅及配套设施。 D108 栋别墅,建筑总面积 35285m2。 其中:一期工程建设 33 栋别墅,建筑面积 10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期,户型有A、B、C 、D 四型,款式达数十种,主要为二层砖混结构。目前一期工程 33 栋中已有 24 栋完成全部工程,建筑面积 7548m2,另有 9 栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完
10、,建筑面积 2830m2。建筑材料及设备 (略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一 ) 采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法; (二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一) 方法一:房地分别估价 1土地估价:采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格。 A 利用成本法进行土地估价 计算公式:土地价格:取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396 元,土地开发费用为每平方米 158 元,土地使用权出让
11、金为每平方米 2770 元。以上三项合计为每平方米 3324 元。 B利用市场比较法进行土地估价 根据测算,上述三个交易实例修正后的价格比较接近,故采用算术平均综合出一个价格作为结果: 比准价格=(3410+3474+3230)3=3371( 元/m 2)表一 成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出: 土地单价=(3324+3371)2=3348(元/m 2) C土地估价综合结果 土地总价=土地单价 土地总面积=3348 元/m 270000m2=23436(万元) 2别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的利税,求取该别墅建筑物的重新
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
2000 积分 0人已下载
下载 | 加入VIP,交流精品资源 |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程 试卷 1998 房地产 估价师 估价 案例 分析 答案 解析 DOC
