[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷49及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 49 及答案与解析一、单项选择题1 从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为( )四个阶段。（A）相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散（B）相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散（C）绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散（D）绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散2 我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与( )区位有关。（A）天文（B）自然（C）经济（D）交通3 按城市内部结构，城市可分为( )。（A）块状城市、带状城市、星状城市（B）单中心城市、多中心城市（C）棋盘形城市、放射形城市（D）大城市

2、、中等城市、小城市4 房地产价格与房地产( )负相关。（A）需求（B）供给（C）开发成本（D）价值5 城市中心商务强度指标是指( )。（A）中心商务区建筑面积总和总建筑基底面积100（B）中心商务用地建筑面积总和总建筑面积100（C）中心商务用地建筑面积总和总建筑基底面积100（D）中心商务区建筑面积总和总建筑面积1006 征收是物权变动的一种极为特殊情形，是政府行使( )的行为。（A）所有权（B）行政权（C）使用权（D）占有权7 下列关于征收与征用区别的说法，错误的是( )。（A）征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要（B）征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿（C）

3、征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意（D）征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权8 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归( )所有。（A）农民个人（B）剩余劳动力安置单位（C）地上附着物所有人（D）农村集体经济组织9 下列关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是( )。（A）并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费（B）地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费（C）征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿（D）征地补偿、安置方案经批准后，由市、县级人民政府土地行政管理部门组织实施10 下列关于建设用地管理原则的说法，错误的是( )。（A）节约、合理利

4、用每寸土地保护耕地和提高土地利用率（B）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用（C）实行建设用地有偿使用（D）经济效益优先11 下列关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是( )。（A）建设用地使用权赠与是无偿行为（B）赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同（C）赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立（D）赠与的建设用地使用权无须办理相关手续12 国有建设用地使用权转让方式不包括( )。（A）出售（B）互换（C）赠与（D）出租13 处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于( )。（A）偿还抵押权人的债权本息（B）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害（C）支付处分抵押建

5、设用地使用权的费用（D）缴纳相关税费14 集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是( )。（A）宅基地面积少于规定的限额标准的（B）因结婚等原因，确需建新房分户的（C）将原有住房租借给他人使甩的（D）原住宅影响村镇规划需要搬迁的15 房地产市场调研中，只有真实可靠地反映市场状态，才有可能为决策者提供科学客观依据，这表明房地产市场调研应遵循( )。（A）真实性和可靠性原则（B）统一性原则（C）科学性原则（D）差异性原则16 在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。（A）性质（B）现状特征（C）原因（D）发展趋势17 搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地

6、形状况、地上物状况、邻地状况，以及( ) 状况。（A）区域内人口增长率（B）区域产业结构（C）公共设施（D）房地产价格18 房地产市场预测是_种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是( ) 。（A）调研方法（B）调研内容（C）调研步骤（D）预测信息19 按预测方法的性质，房地产市场预测可分为( )。（A）短期预测和长期预测（B）定量预测和定性预测（C）微观市场预测和宏观市场预测（D）时间序列预测和回归分析预测20 为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应以( )为主要依据。（A）家庭结构（B）年龄构成（C）收入水平（

7、D）文化程度21 房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照 ( ) 顺序分配。（A）弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润（B）弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金（C）提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润（D）提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损22 某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是( )。（A）属性定位策略（B）性能定位策略（C）独立定位策略（D）竞争对手定位策略23 下列经济评价

8、指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是( )。（A）成本利润率（B）销售利润率（C）利息备付率（D）财务内部收益率24 同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了房地产投资具有( ) 的特点。（A）投资品种多样性（B）投资价值附加性（C）投资区域差异性（D）投资收益个别性25 下列关于敏感度系数(S AF)的说法，正确的是( ) 。（A）当 SAF0 时，评价指标 A 与不确定因素 F 反向变化（B）当 SAF0 时，评价指标 A 与不确定因素 F 同向变化（C） SAF 不能说明评价指标 A 与不确定因素 F 之间变化方向的关系（D）S AF 绝对值较大者，敏

9、感度系数较高26 下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是( )。（A）供水系统工程费（B）绿化建设费（C）公寓的建安工程费（D）托儿所建设费27 某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为 E 甲 1000 万元， 甲 2800 万元；E 乙 700 万元， 乙 2200 万元。若以 V 甲 、V 乙 分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正确的是( )。（A）V 甲 V 乙（B） V 甲 V 乙（C） V 甲 V 乙（D）V 甲 V 乙28 在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于( )。（A）购置土地（B）归还借款（C）发

10、放福利（D）增加资本金29 两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。对这两个方案进行比选时，应选用的比选方法是( ) 。（A）净年值法（B）费用年值法（C）年值折现法（D）差额内部收益率法30 房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年数。（A）净现金流量（B）累计净现金流量（C）现金流入减去现金流出（D）净现金流量折现值的累计值31 下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是( )。（A）项目的主要经济指标结果（B）可行性研究的结论（C）项目的自身情况（D）项目经济指标的测算过程32 下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是( )。（A

11、）（B）（C） VT（D）PT33 下列选项中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是( )。（A）发出招标公告或邀请书（B）工程投标询价和现场考察（C）开标、评标和授标（D）签订工程承包合同34 在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的( )。（A）设计单位（B）建设单位（C）监理单位（D）施工单位35 ( )是单位工程的组成部分，按不同的结构部位、施工特点等，将单位工程划分为若干个项目单元。（A）单项工程（B）子项工程（C）分部工程（D）分项工程36 下列关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是( )。（A）招标人可以要求投标人提交投标担保（B）投标担保可以采用投标保函或投标保证

12、金的方式（C）投标保证金一般不得低予投标总价的 2（D）投标保证金最高不得超过 50 万元37 房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的直接目的是 ( ) 。（A）确定企业的发展方向（B）选择企业的增长战略（C）制订营销实施计划（D）选择目标客户群38 与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解方式不具有( )的特点。（A）国家强制保证（B）能较经济地解决纠纷（C）能交及时地解决纠纷（D）利于消除合同当事人的对立情绪39 相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式的销售商品房的缺点是 ( ) 。（A）双方协调工作量大（B）代理佣金结算复杂（C）销售进度

13、可能较慢（D）委托代理合同较复杂40 制定房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销( )的工作内容。（A）分析（B）策划（C）计划实施（D）计划控制41 房地产公共关系推广的原则是( )。（A）协调好公众关系（B）促进楼盘销售（C）以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的（D）树立企业形象42 房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够( )。（A）节省企业营销费用（B）稳定销售价格（C）减少协调工作量（D）发挥销售专业特长43 某商品住宅开发项目的用地是两年前以楼面地价 1 500 元平方米取得的，建筑安装工程费为 2 000 元平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑

14、安装工程费之和的 50。目前重新取得该用地的楼面地价为 3 000 元平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为( )元平方米。（A）3500（B） 5000（C） 5250（D）750044 下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是( )。（A）豪华精装住宅（B）普通商品住宅（C）花园洋房（D）别墅45 利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是( )。（A）后续开发建设的必要支出大（B）后续开发建设的应得利润大（C）开发完成后的房地产价值大（D）开发期长46 在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。（A）房地产价格（B

15、）建筑物开发成本（C）土地价值（D）建筑物市场价值47 制定物业管理规约的主体是( )。（A）全体业主（B）业主委员会（C）社区居委会（D）物业建设单位48 房地产估价的收益法主要是根据房地产( )求取房地产的价值。（A）过去的经济效益（B）当前的收益水平（C）未来的总收入（D）未来的净收益49 下列选项中，不属于物业服务收费原则的是( )。（A）合理原则（B）费用与服务水平相适应原则（C）公开原则（D）费用与业主承受能力相适应原则50 下列物业管理事项中，不属于业主权利的是( )。（A）提议召开业主大会（B）交纳物业服务费用（C）选举业主委员会成员（D）监督专项维修资金的管理和使用51 在美

16、国，房地产抵押估价( )。（A）由州政府的直属机构完成（B）由银行委托经纪公司完成（C）由银行房地产信贷员完成（D）是法律规定的强制性措施52 负责物业服务企业资质管理的部门是( )。（A）街道办事处（B）居民委员会（C）工商行政主管部门（D）房地产行政主管部门53 某房地产抵押物价值为 180 万元，抵押率为 50，采用等额本金还款方式分 10年偿还，贷款年利率为 6，则第 11 个月的月还款额为( )元。（A）4125（B） 7500（C） 11625（D）1500054 下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是( )。（A）小区内的绿化养护费用（B）小区内的清洁卫生费用（C）

17、小区保安人员的工资（D）小区内共用电梯的大修理费用55 房地产投资信托基金的英文简称是( )。（A）REITs（B） FIRR（C） DCF（D）CIREA56 不可以作为质押贷款的是( )。（A）汇票（B）支票（C）债券（D）房屋57 城镇土地使用税具有( )的基本特征。（A）按年征收（B）实行一次性征收（C）按超率累进税率征收（D）全国税额标准相同58 个人住房组合贷款是指由( )形成的特定贷款组合。（A）等额本息贷款和等额本金贷款（B）一手房贷款和二手房贷款（C）固定利率贷款和浮动利率贷款（D）住房公积金贷款和商业性贷款59 根据我国目前的规定，个人购买普通住房超过 2 年不足 5 年的

18、，营业税( )。（A）免征（B）按其取得的售房收入全额征收（C）按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额征收（D）按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额减半征收60 我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和( )的责任。（A）房地产责任保险（B）信贷保证保险（C）财产损失保险（D）人寿保险二、多项选择题61 根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有( )。（A）市场供给量（B）市场需求量（C）农产品销售价格（D）生产成本（E）运输成本62 居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。（A）人口年龄构成不同（B）人口职业构成不同（

19、C）产业结构不同（D）职能类型不同（E）地形地貌不同63 在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门( )决定。（A）自行（B）报请市、县级人民政府（C）组织被征收入投票（D）采取摇号随机（E）采取抽签随机64 国有建设用地使用权划拨的程序有( )。（A）申请（B）审批（C）拨地（D）发证（E）拍卖65 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。（A）权属有争议的建设用地使用权（B）使用权不明的建设用地使用权（C）通过协议出让方式取得的建设地使用权（D）已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权（E）已设定抵押的建设用地使用权66 下

20、列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有( )。（A）新竣工量（B）房屋成交量（C）空置量（D）商品房吸纳量（E）房屋施工面积67 下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。（A）受访者的年龄（B）受访者是否打算买房（C）受访者买房的主要原因（D）受访者的收入水平（E）受访者的房型偏好68 依据行为因素的市场细分有( )。（A）生活方式（B）购买时机（C）购买次数（D）购买动机（E）追求利益69 下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )。（A）总体规划建议（B）市场细分（C）建筑功能建议（D）配套与景观建议（E）户型设计70 房地产开发项

21、目的土地取得成本包括( )。（A）建安工程费（B）土地使用权出让金（C）土地房屋征收补偿费用（D）公共配套设施建设费（E）取得土地使用权的税费71 下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因素的有 ( ) 。（A）空置率（B）经营成本（C）土地取得成本（D）建安工程费（E）项目可出售面积72 房地产开发合同通常包括的内容有( )。（A）合同当事人（B）标的、数量、质量（C）价款或酬金（D）合同期限、履行地点、违约责任（E）设备73 下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。（A）投标文件未按照招标文件的要求密封（B）投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人

22、印章（C）投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认（D）投标文件正文字体不一致（E）组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议74 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。（A）窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转（B）有工程质量监督站签署的质量合格文件（C）有施工单位签署的工程保修书（D）有完整的技术档案和施工管理资料（E）工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕75 房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。（A）交易双方过去互不相识（B）交易双方对交易对象不够了解（C）交易双方斤斤计较（D）交易双方对市场行情不够熟悉（E）交易双方有利害关系76 下列关于

23、房地产市场营销的概念，应注意的几点是( )。（A）房地产市场营销的出发点是人们对房地产的需求（B）房地产开发企业制定的营销策略和营销计划是有效的（C）房地产开发企业对营销活动的管理应实施动态控制（D）房地产营销不仅是房地产产品的营销，更是相关服务的营销（E）营销市场的广泛性77 根据中华人民共和国广告法等法律法规，下列关于房地产广告内容的说法，正确的有 ( ) 。（A）不得含有风水、占卜等封建迷信内容（B）不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺（C）对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限（D）表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离（E）使

24、用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明78 下列选项中，属于业主大会成立的条件的有( )。（A）物业管理区域证明（B）房屋及建筑物面积清册（C）业主名册、建筑规划总平面图（D）交付使用共用设施设备的证明（E）制定和修改管理规约79 包干制下的物业服务费构成包括( )。（A）物业服务成本（B）法定税费（C）物业服务支出（D）物业服务企业的利润（E）物业服务企业的酬金80 房地产抵押贷款的主要风险有( )。（A）抵押物产权风险（B）抵押物贬值风险（C）违约风险（D）欺诈风险（E）延长贷款期限三、案例分析80 某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前五年的净租金收益见下表。银行贷款年

25、利率为 7，国库券年利率为 5，投资者目标收益率为：10。根据以上资料，回答下列问题：81 该投资项目的财务净现值是( )万元。（A）72.44（B） 125.12（C） 164.37（D）28082 该投资项目的静态投资回收期是( )年。（A）3.56（B） 4（C） 4.17（D）583 该投资项目的财务内部收益率是( )。（A）10.00（B） 14.88（C） 20.00（D）31.2084 假如( ) ，该投资项目收益率将下降。（A）净租金收益减少（B）第五年与第二年的净租金收益调换（C）置业投资增加（D）通货膨胀率下降84 甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机

26、构代理销售，并签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和 25预期利润率测算的价格为 5 600 元平方米，开盘时确定的均价为 5 800 元平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3；当地同类房地产的市场均价为 8 000 元平方米。对于整层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3；对抵押贷款的消费者，价格优惠 1。根据以上资料，回答下列问题：85 乙房地产经纪机构

27、向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为( )。（A）数量折扣策略（B）现金折扣策略（C）低开高走策略（D）高价策略86 从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为( )。（A）独家代理（B）共同代理（C）参与代理（D）转代理87 若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为 04 和 06，则项目开盘的销售均价应为( )元平方米。（A）6560（B） 6829（C） 7040（D）800088 乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为( )。（A）与甲房地产开发企业签订委托销售合同（B）向甲房地产开发企业索

28、取相关资料（C）进行租售准备（D）与甲房地产开发企业进行项目结算88 某商品住宅在建工程，土地总面积为 15 000 平方米，容积率为 25，已正常开发建设 18 个月。同类商品住宅开发项目的建设期为 24 个月，相似商品住宅的市场价格为 8 000 元平方米。根据以上资料，回答下列问题：89 该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。（A）6（B） 18（C） 24（D）4290 该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。（A）1.2（B） 2（C） 3（D）3.291 按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。（A）土地取得成本（B）续建成本（C）销售税费（

29、D）取得该在建工程的税费92 该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。（A）征地拆迁费用（B）开发的必要支出（C）商品住宅建筑安装工程费（D）后续开发的必要支出及应得利润92 某商品住宅小区共有住宅 800 套，已售出并支付 600 套，其中三套住房登记为王某，其余一人一套；已售出未交付 150 套；未售出 50 套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了业主大会议事规则和管理规约的草拟，确定了业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。根据以上资料，回答下列问题：93 首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为( )人。（A）598（B） 59

30、9（C） 600（D）60294 首次业主大会筹备组组长由( )代表担任。（A）业主（B）物业服务企业 （C）街道办事处（D）居民委员会95 筹备组自组成之日起，应在( )日内组织召开首次业主大会会议。（A）30（B） 60（C） 90（D）18096 根据物业管理条例，须经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主且总人数 23 以上的业主同意的事项为( )。（A）筹集和使用住房专项维修资金（B）确定定期会议和临时会议的时间（C）确定业主大会决定事项的表决原则（D）确定业主大会召开形式96 张某欲购买一总价为 180 万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的 60，其余为银行提供的贷款年利率为 8、贷款期限为 8 年、按季等额还本付息的抵押贷款。根据以上资料，回答下列问题：97 张某的投资属于( ) 。（A）房地产开发投资（B）房地产间接投资（C）房地产置业投资（D）房地产直接投资98 张某购买该店铺的首付款为( )万元。（A）72（B） 108（C） 117（D）18099 银行提供的抵押贷款的实际年利率为( )。（A）8（B） 8.16（C） 8.24（D）8.30100 张某每季归还银行抵押贷款的还本付息额为( )万元。