[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷43及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题1 工业区位理论的奠基人是( )。（A）杜能（B）阿尔申尔德.韦伯（C）克里斯塔勒（D）大卫.李嘉图2 下列关于地租的说法正确的是( )。（A）最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式（B）封建制度时期，地租包含直接生产者(佃农)的部分剩余生产物（C）社会主义时期，地租以实物地租为主要形式（D）资本主义地租是国家用以调节社会生产的经济杠杆3 下列关于国有土地使用权转让的说法中，正确的是( )。（A）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让（B）转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格（C）土地使

2、用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权（D）土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移4 土地使用权出让金的支付方式是( )。（A）一次支付（B）按照出让合同约定支付（C）分期支付（D）依据受让人的资金状况支付5 M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是( )。（A）取得土地使用权两年以后（B）完成开发投资总额的 25以上(不含土地使用权出让金)（C）完成开发投资总额的 25以上(含土地使用权出让金)（D）形成工业用地或者其他建设用地条件6 土地使用权出租方的妨害除去义务是指当

3、承租方的正常使用受到妨害的危险时，( )，出租方负有除去或防止义务。（A）若是由于出租方的原因所致的（B）不论是出租方还是第三方的原因所致的（C）若是由于第三方的原因所致的（D）若是由于承租方的原因所致的7 不可以设定抵押权的是( )。（A）未完工的在建工程用地（B）已出租的土地使用权（C）被监管的房地产用地（D）已设定部分抵押权的建设朋地8 进行大样本的调研时，可采用( )调研方法。（A）人户询问法（B）邮寄询问法（C）电话询问法（D）德菲尔法9 某开发项目的总投资为 1200 万元，其年销售收入为 1950 万元，年销售税及附加为 410 万元，年总成本费用为 1300 万元。则该项目的投

4、资利润率为( )。（A）20（B） 40（C） 54（D）6310 某开发项目第 5 年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为-500 万元，当年净现金流量为 1000 万元，其静态投资回收期为( )年。（A）35（B） 40（C） 45（D）5511 对于一般房地产投资项目，其偿债备付率不宜低于( )。（A）12（B） 13（C） 15（D）2012 由开发商向有承包能力的承包商发出招标通知书或邀请函进行招标的方式是( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）协议招标（D）合同招标13 在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多企业会奉行( )观念。（A）生产（B）产品

5、（C）推销（D）社会营销14 下列各项不属于非人员促销方式的是( )。（A）上门推销（B）活动推广（C）营业推广（D）公共关系推广15 某套二手件房买卖，买方付给卖方 1500 元平方米，该价格含应由买方缴纳的3契税。该套住房的正常成交价格为( )元平方米。（A）145500（B） 145631（C） 154500（D）15463916 房地产经过了( ) 修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。（A）交易日期（B）交易情况（C）权益状况（D）估价时点状况17 运用市场提取法求报酬率时，在 的情况下，是通过( )求取Y 的。18 物业服务企业是指依法成立，具备专门资质，并

6、具有独立企业法人地位，依据( )从事物业管理相关活动的经济实体。（A）行政许可（B）业主公约（C）物业管理法规（D）物业服务合同19 住房公积金贷款的程序应为( )。(1)签订借款合同；(2)使用及偿还贷款；(3)办理借款手段；(4)受托银行初审合格；(5)住房公积金管理中心审批借款；(6)借款人向住房公积金管理中心提出申请。（A）(6)(1)(3)(2)(4)(5)（B） (6)(4)(5)(1)(3)(2)（C） (6)(5)(4)(1)(3)(2)（D）(6)(4)(5)(1)(2)(3)20 房屋投保合同中，属于投保人义务的是( )。（A）出险通知（B）获得约定的保险赔偿（C）支付发生

7、灾害性事故时的施救费用（D）收取保险费21 国家征收房地产税收具有( )。（A）无偿性和强制性（B）有偿性和强制性（C）无偿性和非强制性（D）有偿性和非强制性二、多项选择题22 在戴维斯提出的对 CBD 中的零售业布局的结构模式中，受特殊可达性的影响最大的是( )。（A）汽车修理厂（B）家具展销店（C）咖啡馆（D）娱乐设施（E）办公楼23 招标拍卖挂牌出让文件应当包括的内容有( )。（A）招标拍卖挂牌出让公告、土地使用条件（B）投标或者竞买须知、宗地图（C）标书、报价单、成交确认书（D）国有土地使用权出让合同文本（E）出让宗地的规划设计要求24 下列关于建设用地使朋权抵押的说法正确的有( )。

8、（A）同一宗土地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人（B）在抵押关系存续期间，抵押土地使用权的担保作用不可分割（C）已出租的土地使用权抵押时，应当将租赁情况告知承租人，并将抵押情况告知抵押权人，原租赁合同失效（D）没定土地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押土地使用权的价格，也可以委托房地产价格评估机构进行评估（E）以共有房地产抵押必须经由其他共有人的书面同意25 小组访谈法的过程包括( )。（A）准备过程（B）精心准备访谈指南（C）确定调研的主题（D）调整提问方法和范围（E）撰写访谈正式报告26 房地产投资风险包括( )。（A）所投入资本的损失（B）预

9、期收益未达到的损失（C）机会成本损失（D）无形损失（E）心理损失27 下列关于互斥方案比选方法的说法不正确的有( )。（A）净现值法、差额净现值法和投资差额内部收益率法的评价结论具有一致性（B）净现值法、差额净现值法和净现值率法的评价结论具有一致性（C）净现值率从投资总额的效益角度评价，净现值从单位投资的效益角度评价（D）如果资金表现为短缺要素，采用净现值率作为比选判据较为合理（E）当事先明确了资金范同时，应采用净现值来衡量，以实现有限资金的合理使用28 房地产开发项目质量控制的特点有( )。（A）全面性（B）及时性（C）标准的适应性（D）连续性（E）发展性29 下列各项属于房地产销售渠道选择

10、的原则的有( )。（A）经济性原则（B）及时性原则（C）社会性原则（D）可控性原则（E）适应性原则30 将多个可比实例的比准价格综合成一个最终比准价格的方法主要有( )。（A）平均数（B）绝对数（C）相对数（D）中位数（E）众数31 在房地产估价报告的组成中，估价技术报告包括( )。（A）估价对象分析（B）市场背景分析（C）市场前景分析（D）估价方法选用分析（E）估价的详细测算过程32 下列业主的行为中，( )触犯了使用物业的禁止性规定。（A）业主为饲养的宠物注射疫苗（B）业主在自家门口私设摊点（C）业主在公共健身场所倾倒或抛弃垃圾、杂物（D）业主私藏易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害

11、物质，发出超标噪声（E）业主擅自改变房屋设计用途33 由于房地产具有( ) 特点，因而以房地产作为抵押物而进行贷款的项目，对贷款机构来讲，债权可靠，具有较高的安全性。（A）不可移动性（B）实行不动产登记制度（C）使用期限短（D）不容易损毁（E）保值增值性强34 作为房地产信托机构的管理机构，银监会的主要职责包括( )。（A）依照法律、法规规定的条件和程序，审查批准银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围（B）对银行业金融机构的业务活动及其风险状况进行现场检查，制定现场检查程序，规范现场检查行为等（C）依照法律、法规，制定并发布对银行业金融机构及其业务活动监督管理的规章、规则（D）依照法律、

12、法规的规定对证券发行与交易的具体活动进行管理和监督（E）依照法律、法规制定银行业金融机构的审慎经营规则35 下列各项属于契税特点的有( )。（A）属于所得税（B）由不动产承受人缴纳（C）各地税率不一定相同（D）实行按年征收（E）税额的确定较困难三、案例分析35 某大型超市欲购买一栋临街旺铺用于出租经营，现有 1、2、3 三个投资方案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入如表 75 所示。各投资方案的计算期均为 6 年，基准收益率 ie=10。根据上述资料，回答下列问题：36 若采用净现值法进行方案比选，最优方案为( )。（A）1（B） 2（C） 3（D）1 和 237 若采

13、用净将来值法进行方案比选，最优方案为( )。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 3（D）方案 2 和方案 338 若采用净年值法进行方案比选，则最优方案为( )。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 3（D）方案 1 和方案 339 假设 ic 仍为 10，若采用净现值率法进行方案比选，则最优方案为( )。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 3（D）方案 1 和方案 340 导致采用净现值法和净现值率法的结果不一致的原因是由于( )。（A）净转让收入的存在（B）净现值率法考虑的是投资总额收益（C）评价角度的不同（D）净现值法考虑的是单位投资收益40 在教育局工作的 S 市小王，要购买

14、一套价值为 50 万的自有住房，拟申请个人住房公积金贷款。其公积金账户上本息余额为 6000 元，上月存储额为 150 元，距退休年龄有 30 年。41 小王在退休年龄内可缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）152（B） 137（C） 6（D）442 若该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款总额为 10 万元，则小王可申请的个人住房公积金贷款最高额为( )万元。（A）6（B） 10（C） 12（D）3543 若小王又向银行申请个人住房组合贷款，则其所能贷得的最高商业贷款限额为( )万元。（A）6（B） 10（C） 25（D）35经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 43 答案与

15、解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德.韦伯。其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 B 项，封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物；C 项，封建制度后期就开始使用货币地租，社会主义时期，地租也是以货币为主要形式，封建地租前期以实物地租为主；D 项，社会主义社会，土地实行公有，地租是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆，资本

16、主义地租不具有这一功能。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 C【试题解析】 A 项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；B 项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定；D 项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 B【试题解析】 根据物权法第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照规定以及合同约定支付出让金等费用。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 D

17、【试题解析】 城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权租赁合同中，出租方的义务有：交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；修缮义务；妨害除去义务；土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。其中，妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，不沦

18、是由于出租方还是由于第三方的原因所致，出租方均负有除去或防止义务。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 建设用地使用权不得设定抵押权的范围有：权属有争议的土地；朋于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设片 j地使用权；已依法公告列入拆迁范嗣的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 C【试题解析】 目前电话日益普及，电话询问法也在市场调研中占据越来越重要的地位。通过电话询问有许多其他询问法不可比拟的优点，如实施的

19、费用较低，可以大大节约调研人员的交通费用和时间等。同时，电话询问法还适合进行大样本的调研，以获得能反映拟调研群体总体特征的样本。【知识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】 A【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目经济评价10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资项目经济评价11 【正确答案】 B【试题解析】 偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可州于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。一般情况下，偿债备付率不宜低于 13。当偿债备付率小于 1 时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。【知识模块】 房地产投资项目经济评价12 【正确答案】 B【试题解析】 邀请招标，又称有限竞争性

20、招标或指名竞争方式，是指业主或招标机构向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的承包商发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等作出简要说明，请他们参与投标竞争。【知识模块】 房地产开发项目管理13 【正确答案】 C【试题解析】 当销售而不是开发成为主要矛盾时，推销观念便应运而生。椎销观念强调，如果不经过销售努力，消费者就不会大量购买；企业努力推销什么房地产产品，消费者就会购买什么房地产产品。在房地产产品供给稍有宽裕并阳买方市场转化的过程中，许多企业会奉行推销观念。【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人

21、员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共关系推广等方式。在实际促销中，不同促销方式各具特色、作用不同、相辅相成，对它们的选择、组合和运用，便可形成促销组合策略。【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格=买方实际付出的价格(1+ 应由卖方缴纳的税费比率)=1500(1+3 )145631(元平方米)。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 B【试题解析】 房地产经过交易情况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过交易日期调整之后，就把可比：实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过房地产状况

22、调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 B【试题解析】 在 的情况下，是通过来求取 Y 的。具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内捅法求取，即 Y 是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。【知识模块】 房地产估价18 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产金融20 【正确答案】 A【试题解析】 房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括交纳保险费、救护有险情的房屋以及发生意外事故时，向保险人报告等。B 项是投保人的权利；C 项足保险人的义务；D 项是保险人的

23、权利。【知识模块】 房地产金融21 【正确答案】 A【试题解析】 税收是国家或政府凭借政治权力强制、无偿地参与国民收入分配、取得财政收入的一种工具。税收具有强制性、无偿性和固定性。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题22 【正确答案】 B,D【试题解析】 1972 年，戴维斯对 CBD 中的零售业布局提出了一个结构模式，认为零售业为主的区位用地选择了除空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：城市中心区传统性的购物活动受一般通达性影响，因而它们的区位常与顾客的分布有关；其他商务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线可达性的影响最大；一些特殊性功能受特殊可达性的影响最大，如娱乐设施，家

24、具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。【知识模块】 房地产经济基本理论23 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 出让人应当根据招标、拍卖、挂牌出让地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确

25、答案】 A,B,E【试题解析】 小组访谈法的过程包括：准备过程，即布置访谈环境，遴选被访者，选择主持人；精心准备访谈指南，即围绕访谈主题，按一定的逻辑次序将各类问题组织起来，引导访谈，使之不至于偏离主题；小组访谈结束以后，要及时对访谈进行总结、分析和整理，撰写访谈的正式报告。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 A,B【试题解析】 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析27 【正确答案】 B,C【试题解析】 在互斥方案比选的不同方法中，净现值法、差额净现

26、值法和投资差额内部收益率法的评价结沦具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。原因是净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价。如果资金表现为短缺要素，采用净现值率作为比选判据较为合理；相反，当事先明确了资金范围时，应采用净现值来衡量，以实现有限资金的合理使用。【知识模块】 房地产投资项目方案比选28 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产开发项目质量控制的特点有：全面性； 及时性与主动性；标准的适应性； 连续性和相关性。【知识模块】 房地产开发项目管理29 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 房地产销售渠道选择的原则有：经济性，是房地产开发企业选择销售渠

27、道首先要考虑的；可控性，房地产开发企业应考虑销售渠道的可控性以及由此产生的控制成本；适应性，不同房地产开发企业的特长不同、项目不同、市场环境不同，需要采用的销售渠道也应不同，销售渠道的选择应与项目相适应，与市场相适应，与企业经营目标相适应。【知识模块】 房地产市场营销30 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 估价技术报告一般包括：估价对象分析 (包括最高最佳利用分析)；市场背景分析(即估价对象子市场分析 )；估价方法选用分析； 估价的详细测算过程；估价结果及其确定理由。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 B,C,D,E【试题解

28、析】 使用物业的禁止性规定的内容包括：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私没摊点；在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。【知识模块】 物业管理33 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作

29、为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 除 ABCE 四项外，银监会的主要职责还包括对银行业金融机构的业务活动及其风险状况进行监管，建立银行业金融机构监督管理信息系统，分析、评价银行业金融机构的风险状况。D 项属于证监会的职责。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 B,C【试题解析】 契税具有下列基本特点：属于财产税； 实行一次性征收；由土地、房屋权属的承受人缴纳；各地的税率可能不同。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产

30、投资项目方案比选36 【正确答案】 C【试题解析】 净现值法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值的比较方法。各方案的净现值计算如下：通过比较，方案 3 的净现值大于零且最大，为 18921 万元，是最优方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选37 【正确答案】 C【试题解析】 净将来值法是将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的净将来值。计算过程如下：通过比较，方案 3 的净将来值最大，为 33519 万元，是最优疗案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选38 【正确答案】 C【试题解析】 净年值法是将初始投资乘以等额分付资本回收系数，将其折算成等额年值即可。计算

31、过程如下：通过比较，方案 3 的净年值最大，为 4344 万元，是最优方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选39 【正确答案】 A【试题解析】 用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。其计算公式是：NPVP=NPV/I P。则各方案计算结果如下： 通过比较，方案 1 的净现值率最大，为 4953，是最优方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选40 【正确答案】 C【试题解析】 净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，所以评价的结论就可能不同。【知识模块】 房地产

32、投资项目方案比选【知识模块】 房地产金融41 【正确答案】 C【试题解析】 小王在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前小王公积金本息余额+上月公积金汇储额 剩余退休年限12=6000+1503012=60000( 元)，即 6 万元。【知识模块】 房地产金融42 【正确答案】 A【试题解析】 小王在退休年龄内可缴存住房公积金总额为 6 万元，按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，小王可申请个人住房公积金贷款最高额度以几个额度中的最低者为准：借款人及其家庭成员 (此题不考虑家庭成员)在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即 6 万元；所购住房评估价的 70，即5070 =35(万元)；该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额为 10 万元。因此，可申请个人住房公积金贷款最高额度为 6 万元。【知识模块】 房地产金融43 【正确答案】 C【试题解析】 所购住房评估价的 70，即 5070=35(万元)，扣除住房公积金贷款 10 万元，可得小王所能贷得的最高商业贷款限额为 25 万元。【知识模块】 房地产金融