XXX文化创意产业园项目可行性研究报告.doc

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1、 XXX 国际文化创意产业园项目 可 行 性 研 究 报 告 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 2 目 录 第一章 总 论 . 错误 !未定义书签。 一、申请项目的概述 错误 !未定义书签。 二、实施项目的基础条件 6 三、项目计划目标 10 第二章 申报企业情况 14 一、申报企业基本情况 . 14 二、企业财务经济状况 . 14 三、今后三年企业的财务预测 14 第三章 产品的技术可行性和市场分析 . 15 一、产品的技术创新性论述 . 15 二、市场分析 23 第四章 项目实施方案 37 一、项目实施计划 37 二、生产方案 37 第五章 投资预算与资金筹措 . 40 一、投资

2、预算 40 二、资金筹措 40 三、资金使用计划 45 第六章 达产效益分析 46 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 3 一、分析原则 46 二、收入预算 46 三、税金估算 48 四、成本费用预算 48 五、利润预算 48 附件： 公司营业执照 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 4 第一章 总 论 一、申请项目的概述 1、项目类别 在长沙高新区购地新建 XXX（湖南）国际文化创意产业园 2、主要内容 根据湖南省委对 XXX 文化艺术产业发展提出的要求，我们将借鉴西方先进艺术市场的运作模式，结合中国艺术产业现状和湖南省的实际着力打造具备国际品牌的 XXX 国际文化创意产业园

3、，拟在长沙高新技术产业开发区征地 729.78 亩（其中一期占地 214.70 亩，二期占地 515.08亩），分两期开发时间为 2014 年 2018 年。项目选址为长沙高新区内金州大道以南，黄桥大道以东，真人桥路地块。建设内容包括“一院、一园、一节、两基地、六中心”。一院： XXX 国际雕塑艺术学院；一园：XXX 国际雕塑艺术展示交流园；一节：湖南长沙国际雕塑艺术节；两基地：国际雕塑艺术创作基地、国际艺术教育培训实践基地；六中心：国际雕塑艺术创意中心、国际雕塑作品展示中心、国际艺术品交易中心、国际文化艺术培训中心、国际文化艺术交流中心、国际文化艺术人才集聚中心。 项目总用地面积 729.7

4、8 亩，总建筑面积 574,480 平方米。分两期进行建设。其中：一期建筑面积 380,500 平方米，包括 XXX 国际雕塑艺术学院 48,000 平方米，艺术创作基地 178,000 平方米，艺术品交易中心 21,200 平方米，艺术会展中心 21,200 平方米，艺术风情街 30,500平方米，艺术度假酒店公寓 28,600 平方米，地下车库 53,000 平方米；XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 5 二期建筑面积 193,980 平方米，包括艺术家 LOFT 工作室 32,400 平方米，艺术创作及服务中心 37,600 平方米，定制式艺术家工作室 18,900平方米， 健身

5、中心 1,200 平方米，艺术家部落（含雕塑家、绘画家、书法家、音乐家、戏剧家、舞蹈家） 81,380 平方米，艺术家会所 2,500平方米，地下车库 20,000 平方米。 3、技术水平 XXX 作为中国的雕塑艺术大师，其作品“马丁路德金”在美国华盛顿国家广场的落户意味着西方社会对中国文化艺术的高度认可，美国奥巴马总统多次接见 XXX 大师并对其创作高度赞扬，不但是中国人民的骄傲，更是湖南人民的骄傲。 2011 年 3 月 29 日，时任湖南省委书记周强专门听取了 XXX 雕塑事业情况汇报，明确做出了要将长沙籍雕塑艺术家 XXX“打 造成湖南的又一张国际名片”的指示。中共湖南省委关于贯彻党的

6、十七届六中全会精神加快建设文化强省的意见中明确提出要支持 XXX 的艺术事业。周强书记接见 XXX 时还谈到“ XXX 是我们湖南的国际品牌，要把他做强、做大，要把 XXX 品牌打造成袁隆平品牌一样争取上市，要有一个好的团队来具体运作，我们各部门都会支持。” 正是 XXX 品牌具有的国际影响力，省委的高度重视和支持 ,因此我们更有机会把握时机做大、做强，做响“中国雷”，做响湖南的雕塑艺术产业，建设、运营好 XXX 国际文化创意产业园，培育形成湖南的雕塑艺术产业集群影响中国 、影响世界。 4、项目的主要用途 XXX 国际文化创意产业园是一个融合了艺术创作、艺术交流、艺术XXX国际文化创意产业园项

7、目可行性研究报告 6 展示、艺术培训、艺术品牌运作等功能的综合性园区，科学的构建了艺术品牌的产业链，对长沙乃至湖南将具有深远意义。 其一，大批知名艺术家工作室、创作室的入驻，园区将成为国际、国内及湘籍知名艺术家的集聚中心。 其二，园区将成为湖南文化艺术对外展示与国际交流的窗口，并成为星城文化建设的世界级亮点与经济发展新的动力与推手，将星城文化映象推向全国及全世界。 其三，国际艺术精品展示园将依托 XXX 在国际上的影响力，成为世界雕塑艺术节 的定期举办地，办成国际雕塑界的“戛纳世界电影节”，为城市留下大批艺术瑰宝并带来巨大会展效应。 其四，园区将成为湖南文化艺术产业的孵化地、培养国际艺术人才的

8、重要基地，并将成为文化休闲旅游的又一胜地。 其五，园区将成为从教学出发，创意创作生产为核心动力，经 3-5年的努力，成为 XXX 品牌产业发展壮大并带动其它相关文化艺术创作发展的基地。 二、实施项目的基础条件 1、资金条件： 公司控股股东 湖南大鼎置业有限公司是大拇指集团旗下全资子公司，大拇指（中国）集团是一家集环保科研开发制造、农业产业化、生物医药科技、 连锁药房、城市基础设施建设、房地产开发投资、矿产资源、电力及新能源投资为一体的大型综合性集团企业。集团旗下的大拇指环保科技集团已成为国内少数在境外上市的高科技企业。该公司以环境保护为己任，融科技开发、设计制造、环保工程建设、投资及运营XXX

9、国际文化创意产业园项目可行性研究报告 7 于一体的高科技企业。系“福建省高新技术企业”和“国家火炬计划项目实施单位”主要业务涉及到有机废气治理回收、火电厂脱硫脱销、工业除尘、废水治理及资源化等。集团旗下的福建大拇指实业集团有限公司以生物科技和农业科技为依托，通过连锁企业经营实现生物科技和农业产业化，最终实现行业龙头地位 ，系“省级重点龙头企业”和“高新技术企业”。公司实行以东部福建和中部湖南为支点，利用当地资源优势，整合国内资源，开展面向全国及海外市场的战略发展思路，全面推进大拇指的产业化进程。集团下属的大鼎置业集团有限公司以重庆为中心，立足中西部，面向全国开展房地产业。公司以“大谋略远、鼎立

10、基业”为经营理念，先后开发了多个房地产项目，在业内取得了良好信誉。本项目将由大拇指（中国）集团提供强大的资金保障。 2、产品条件： 文化产业园成功的关键在于核心文化与资源要素、文化产业集群以及园区的盈利模式上，在核心文化资源上，主要是 依托中国的雕塑艺术大师 XXX 品牌优势，以 XXX 的艺术魅力和在业界的国际影响，集合一批志同道合的精英，打造以雕塑为主导的产业及其产业链，建立起以雕塑产业为主体的文化创意产业园区。 在园区盈利模式上放弃传统园区靠收租的盈利模式，采用“产业运营 +地产开发”的模式。该模式是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致

11、。其核心是一种新型的商业地产运作，本项目将依托引入的文化产业活动开发地产载体，如艺术学院、艺术创作基地、艺术品交易中心、会展中心、艺术风情街、艺术家部落和会所 等复合型物业。 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 8 3、市场条件 借助 2014 年 9 月 15 日，首届“国际雕塑艺术节”形成强大的市场影响力，凭借 XXX 的艺术魅力和在业界的国际影响，园区的运营模式与公共服务平台，通过市场化运作招商吸引艺术家、文化企业入园；园区投入使用后在北京、上海、广州以及曲阳、惠安等传统石刻之乡等城市设立雕刻展厅，集雕塑展示、洽谈、贸易为一体，进而辐射周边，建立遍布全国的销售网络。同时积极利用拍

12、卖会、雕塑艺术展以及与海外合作机构开展跨区域合作代理销售，拓宽销售渠道，真正让 XXX 雕塑走遍全国、走向世界。 4、企业管理 （ 1）组织结 构 2014 年 5 月，在湖南省工商行政管理局完成了 XXX（湖南）国际文化创意产业园有限公司注册成立，注册资金： 5000 万元。 根据公司章程规定，完成了支持 XXX 艺术事业的职业经理人团队建设，组织结构如下： 董事局主席、创始人： XXX 公司法定代表人：蒋贝尼 公司总经理：周仁安 （ 2）人力资源现状 团队管辖现有在职员工 87 人，其中雕塑艺术创作技术人才： 6 人，雕塑制作生产技术人才 16 人，行政策划管理人员： 27 人，职工 38

13、 人。现所有人员分属在宁乡基地和长沙市内公司总部工作。 （ 3） 核心团队 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 9 XXX：湖南省 文联副主席、湖南省雕塑院院长、湖南省画院副院长，享受国务院特殊津贴专家、湖南省对外友好协会副会长。 蒋锦新： XXX 的品牌经纪人、湖南省锦锌文化艺术有限公司董事长。 周仁安：大拇指集团湖南地区总负责人，湖南大鼎置业有限公司总经理。房地产行业的资深人士。 5、股东各方情况简介 公司股东为：湖南省锦锌文化艺术有限公司 49%（ XXX 为股东的公司）和湖南大鼎置业有限公司 51% (大拇指集团旗下全资子公司 )。 （ 1）湖南省锦锌文化艺术有限公司 湖南锦锌

14、文化艺术有限公司是世界著名雕塑艺术家、国家一级美术师 XXX 的独家经纪 代理公司，是唯一一家拥有“中国雷”品牌开发权的企业。位于素有“楚汉名城”之称的湖南省省会长沙市，公司依托 XXX大师丰富的雕塑经验和品牌效应，致力于创作和设计顶级雕塑作品，承接各类大型城市雕塑与知名人物雕像。设计、发布和代理广告，影视、会展和文艺演出活动。 （ 2）湖南大鼎置业有限公司 湖南大鼎置业有限公司是大鼎城股份集团为进军湖南房地产市场而设立。大鼎城股份集团发源于中国沿海地区，由大拇指集团控股，大鼎城股份集团总部位于北京，致力于“旅游和文化为主题、地产为主业的综合项目开发与运营”。随着战略扩张之需，立足北 京，辐射

15、全国，相继进入重庆、湖南、四川、福建、云南、河北、河南、黑龙江、山东、江西等市场，总开发面积超过 400 万平米；集团秉承“科技、环保、品质、品味”的经营理念，专注于房地产投资开发。以“植根北京，遍布全国”XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 10 为战略部署，立志在 10 年内跻身国内主要城市一流地产商行列。集团将以旅游、文化为核心，积极打造品味独具的“大鼎城模式”，一如既往地通过旅游主题地产开发模式的基础上不断创新，为社会、公众创造经济效益和可持续价值增长，让越来越多的人体验并认同 “大鼎城”生活方式。为行业注入生机和活力，以身体力行，让“大鼎城 ”成为全球旅游地产的品牌标志。大拇指

16、集团也非常重视文化艺术产业，致力打造国内一流的文化领域品牌，于 2011 年在北京成立了中海外大拇指文化传媒股份有限公司。目前拥有专精的影视剧投资、策划、制作团队；文化旅游产业的开发经营团队，以及对艺术品精准投资眼光的运营团队，积极拓展以国外精品油画为先导的中国艺术品市场，促进中外文化交流与传播，已形成集画展、拍卖、论坛研讨等项目为一体的艺术品投资运作模式。能使地产与文化很好的的相融合在一起。 三、项目计划目标 1、总体目标 （ 1）项目执行期间 项目从 2014 年 9 月开工建设， 到 2018 年 8 月全面建成，执行期4 年。项目分两期建设，其中：一期工程建设期从 2014 年 9 月

17、至 2016年 8 月，二期工程建设期从 2016 年 9 月至 2018 年 8 月。 （ 2）计划投资额 项目计划总投资 271,156 万元，其中：土地购置费 58,382 万元，基本建设费 155,504 万元，设备购置费 15,000 万元，建设期贷款利息22,270 万元，流动资金 20,000 万元。 （ 3）项目完成时达产实现的目标 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 11 项目达产后，园区总产值 50 亿元，计算期内企业实现收入 340,780万元，缴税总额达到 27,967 万元（营业税 15,971 万元，城建税 1,118万元，教育费附加 799 万元，企业所得

18、税 10,079 万元），净利润 30,238万元。企业资产总额超过 10 亿元，员工人数达到 150 人，因项目实施而新增就业 1000 人。 2、计划新增投资来源 项目计划总投资 271,156 万元，其中：建设单位自筹 111,156 万元，占投资总额 41.00%；银行贷款 120,000 万元，占投资总额 44.25%；销售收入补充资金 40,000 万元，占投资总额 14.75%。项目执行期内由企业负责完成的新增投资情况见表 1-1。 表 1-1 执行期内由企业负责完成的新增投资 情况表 单位：万元 序号 项目 建设期 合计 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

19、2018 年 1 新增投资金额 87,510 50,683 72,023 37,398 23,543 271,156 2 企业自筹金额 87,510 683 2,023 2,398 18,543 111,156 3 资金到位时间 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 4 资金来源 股东追加投入 3、项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1-2。 表 1-2 项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 总用地面积 486,522 合 729.78 亩 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 12 序号 项目名称 单位 指标 备注 1

20、.1 其中：一期 143,134 合 214.70 亩 1.2 二期 343,388 合 515.08 亩 2 总建筑面积 574,480 2.1 其中：一期建筑面积 380,500 2.1.1 XXX 国际雕塑艺术学院 48,000 2.1.2 艺术创作基地 178,000 2.1.3 艺术品交易中心 21,200 2.1.4 艺术会展中心 21,200 2.1.5 艺术风情街 30,500 2.1.6 艺术度假酒店公寓 28,600 2.1.7 地下车库 53,000 2.2 二期建筑面积 193,980 2.2.1 艺术家 LOFT 工作室 32,400 2.2.2 艺术创作及服务中心

21、37,600 2.2.3 定制式艺术家工作室 18,900 2.2.4 健身中心 1,200 2.2.5 艺术家部落 81,380 2.2.6 艺术家会所 2,500 2.2.7 地下车库 20,000 3 计容建筑面积 501,480 4 建筑基底面积 87,800 5 建筑密度 % 18.05 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 13 序号 项目名称 单位 指标 备注 6 容积率 / 1.03 7 绿地率 % 40 8 建设工期 年 4 2014.9-2018.8 9 项目总投资 万元 271,156 9.1 其中：固定资产投资 万元 251,156 9.1.1 土地购置费 万元

22、58,382 9.1.2 基本建设费 万元 155,504 9.1.3 设备购置费 万元 15,000 9.1.4 建设期贷款利息 万元 22,270 9.2 流动资金 万元 20,000 10 达产年园区总产值 亿元 50 11 计算期内收入总额 万元 340,780 12 计算期内缴税总额 万元 27,967 12.1 其中：营业税 万元 15,971 12.2 城建税 万元 1,118 12.3 教育费附加 万元 799 12.4 企业所得税 万元 10,079 13 计算期内总成本费用 万元 281,379 14 计算期内利润总额 万元 40,317 15 计算期内净利润 万元 30,

23、238 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 14 第二章 申报企业情况 一、申报企业基本情况 1、企业名称： XXX（湖南）国际文 化创意产业园有限公司 2、注册时间： 2014 年 5 月 3、注册资金： 5000 万元 4、企业登记注册类型：有限责任公司 5、主管单位 (部门 )名称：湖南省工商管理局 二、企业财务经济状况 公司于 2014 年 5 月注册成立，尚未产生相应的收入和费用。 三、今后三年企业的财务预测 2014-2016 年为项目一期工程时间， 2015 年创业基地开始对外销售， 2016 年艺术风情街开始对外销售，艺术学院、交易和会展中心、酒店公寓开始对外出租， 2

24、015-2017 年各年的收入分别预计为 21,360万元、 57,733 万元和 47,720 万 元。 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 15 第三章 产品的技术可行性和市场分析 一、产品的技术创新性论述 1、文化与文化产业 文化是一个国家、一个城市文明程度的重要标志，文化建设是国家和城市建设的灵魂和核心。新时期以来，随着文化建设逐渐与市场经济接轨，走上文化产业化之路，得到了快速发展。文化产业成为国际公认的 21 世纪最有发展前途的“朝阳产业”和“未来取向产业”。通常认为，文化产业是指为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动。文化产业及相关产业的范围包

25、括：提供文化产品、文化传播服务和文化休息娱乐活动有直接关联 的用品、设备的生产和销售活动以及相关文化产品的生产销售活动。 随着文化产业在国民经济发展中的地位日益提高，文化产业已成为许多国家经济的重要增长点，成为国家经济结构调整和社会可持续发展的原动力之一。据不完全统计，全球文化创意产业每天创造 220 亿美元产值，并以 5%左右的速度递增，在一些国家增长得更快，美国为 14%，英国为 12%。特别是在英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等发达国家和地区，文化创意产业已经形成了各自的特色，并产生了巨大的经济效益，文化创意产业在 GDP 中的比重已占 20%左右，文化创意产 业已经成为引

26、领国家产业创新和发展的一股重要力量。 我国尽管是一个新兴国家，近年来随着文化体制改革的深化，文化创意产业发展步伐加快、前景广阔，一批文化创意产业集聚区正在形成，吸引相关文化机构和企业实现集群式发展。 2010 年底，我国文化产业XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 16 增加值达 1.1 万亿，占 GDP 比重 2.78%，比 2004 年提高了 0.84 个百分点，年均增长 23.3%，预计到 2016 年文化产业增加值占国内生产总值的比重将达到 5%，将成为国民经济支柱性产业。 湖南作为文化大省 ,2006 年到 2010 年，文化产业年均增长 20%左右， 2008 年总产出 突破

27、千亿元大关，成为全省重要支柱产业之一。 2010年湖南文化产业总产出达 1868.49亿元，增加值达 827.56亿元，占 GDP比重 5.2%，对经济增长的贡献率为 7.8%。湖南文化产业的每一步探索发展，都得益于省委、省政府的高度重视。 2006 年湖南省第九次党代会上提出文化强省战略。 2009 年 11 月，湖南省召开文化强省建设工作会议，提出文化强省建设新的战略目标、任务和保障措施。 2010 年湖南省把文化创意产业纳入 7 大战略性新兴产业之一，并出台湖南省战略性新兴产业文化创意产业发展专项规划。 2、文化产业园与产业 集群 文化（创意）产业园区最早产生于美国。百老汇戏剧产业园、好

28、莱坞影视产业园以及迪士尼王国，都可以说是美国文化（创意）产业园的成功典型。近年来，中国一些城市和企业重视文化（创意）产业园区的投入与建设，借鉴国外园区建设的经验，结合本地实际，建成了横店影视基地、北京 798 艺术区、大芬油画村等一批文化（创意）产业园区。 园区化作为当前文化产业发展的一个重要特征和趋势，对文化产业集聚功能以及文化产业链的贡献巨大。所谓文化产业园，是指在整体规划和引导下，按照兴办经济开发区的成功模式，以区域文化资源为载体，以优惠的产业 政策吸引多种文化生产要素聚集的园区。通过招商引资，招才引智，吸引地区内外的艺术家、文化产品经营者和文化中介组织向XXX国际文化创意产业园项目可行

29、性研究报告 17 园区集聚，逐步营造文化氛围，形成文化特色，打造文化品牌，使之成为文化产业的聚集地、文化产业的孵化器和推进器。 产业园区最重要的一个功能是产业集群或产业丛集。文化产业的各个部门在总体上可能有很大差别，但每一部类内却有着共同的或相近的属性。比如，都生产同一类产品或相关产品；共同分享同一市场，采用大致相近的销售方式、渠道；产业上游的资源需求相同；智力及人力支持的群体相同或相近，科技理念与技术支持相同或相 近。产业集群使产业园区构成了共同的产业运行链条，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集

30、群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。 文化产业园区的企业集群具有 较大的跨行业按需组合的特征。其主要构成包括：相关文化艺术创意设计方面的企业，提供高科技技术支持如数字网络内容产业方面的企业，企业国际化的策划推广信息咨询等中介机构，文化创意产品生产企业，以及有经济管理、商品管理方面经验的公司。这种构成有助于开放集群内企业间的动态联系

31、，构成立体的多重交织的产业链条网，形成综合融会的集群效应。 3、中国文化产业园的现状与问题 文化产业园是发展文化产业的载体和平台，也是加快我国文化产业XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 18 发展的重要途径。尽管在文化产业园区建设特别是国家级园区的建设上取得了较大的成绩，但是在前进路上依 然存在不少问题。目前全国各地的文化产业园如雨后春笋，据初步估算，全国各地各种名义的文化产业园区数量超过 2500 家，园区和基地建设的管理方面存在一哄而上、盲目发展的倾向。有的地方建设的文化产业园区和基地功能定位雷同，文化含量低，浪费资源，缺乏特色和比较优势；有的地方和部门热衷于给文化产业园区和基地命

32、名和“挂牌”，“重形态、轻业态”，忽视其应有的建设条件和产业内涵；有的地方以文化产业之名违规占地，搞房地产及其他产业开发，使文化产业园区和基地名不符实。据文化部统计，其中70%以上处于亏损状态，真正盈利的园区不超过 10%。现文化产业园存在以下问题： （ 1）中国文化产业园区集聚效应不强，缺乏主题定位，难以形成比较优势和规模效应 目前，由于政策性鼓励和市场对文化产业利润的追求，文化产业园区数量过多，从而导致资源分散严重，无法形成规模经济。由于不同的产业园区有不同的建设主体，有的是政府，有的是企业风险投资，有的则因老厂、旧城改造而成，涉及复杂的利益主体，所以，大多园区之间是分离而自成体系的，既缺

33、乏科学的布局，相互之间也难以建立必要的分工与合作，都没有较为清晰的产业上下游关联性。 同时，园区内企业涉及的门类广泛，难以产生规模 经济和范围经济，园区的集聚效应并不明显。文化产业很明显的一个特点就是产业之间关联形态密切并且多样化，不同的产业形态之间的相互耦合将有效的整合资源，园区的本质之一恰恰是提供一个物理整合空间，进而再通过产业XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 19 形态之间的要素整合，达到统一，就能够使文化产业园区散发出巨大的集群活力。为此，文化部出台文化产业园区管理办法明确规定，申报国家级文化产业示范园区应达到的条件，除符合国家文化产业规划，当地整体规划和产业发展的规划，还包

34、括“园区内非文化类商业及其他配套面积不得超过园区总建设面积的 20%”；园区内还需“已经聚集 一定数量的文化企业，园区内文化企业数量占园区企业总数的 60%以上”等条件。 （ 2）中国文化产业园区盈利模式缺乏，非多赢共赢的生态链式的循环开发模式，必然带来盈利的缺陷性、脆弱性和无法持续性 纵观中国大部分园区的盈利模式就是利用对文化产业的扶持政策，低价拿到土地，“一哄而上”的园区建设及“招商引资”的简单复制，造园招租，简单的集会式经营模式，当“二房东”低层次的经营以获取利润，当前各类文化创意产业园区中 2/3 成本难以回收者，基本上集中于这种模式的园区之中。在这种纯商业地产的经营模式之下，产业和园

35、区管理之间没有 必然和紧密的联系，只要招租满了，把物业管理好就可以了，从而导致产业园区同质化现象严重，没有主题，缺少特色，最后园区企业经营困难，租金收取困难，恶性循环。 为此，我们认为园区运营商的“二房东”这种非多赢共赢的生态链式的循环开发模式，必然带来盈利的缺陷性、脆弱性和无法持续性。文化产业园要为文化企业提供公共服务和支持。其最核心的要素是人才和内容，而不是楼房。如果把产业园理解为盖楼，收取租金，就是舍本求末。 为此，园区应通过产业集聚和投资带动园区和主体的发展，一旦产XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 20 业和产业要素在园区内形成集聚，企业质量和产值将会呈 现几何级增长，这样的

36、增长比纯收租金模式更可持续发展。园区作为投资经营实体，挑选、积聚和培育好优质企业，甚至可以通过压低租金吸引企业入驻，或者用园区租金换取企业股权，使自己在新兴产业的创新发展模式中扮演重要的角色。另外园区应该致力于提供专业化和多元化的服务 给创业企业提供研发、生产、经营的场地，办公、通讯与网络等共享设施，系统的培训和咨询服务，提供政策、融资、法律和企业管理等中介服务；为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务；在成熟阶段的文化产业园区中，地理空间已经退居次要位置，而创新平台的培育和创新成果的孵化则成为了关键。正是如此，文化部出台文化产业园区管理办法明

37、确规定申报国家级文化产业示范园区应达到的条件必须有配套的公共服务体系，能够为入园企业提供企业孵化、融资中介、技术、信息、交易、展示等公共服务。总之可以看出，园区运营主体的发展，不是靠房地产的租售，而是要靠产业投资，或者是进入产业。 4、文化产业园的建设基本思路 通过对国内目前产业园区的市场分析，我们发现文化创意产业园区的建设重点是产业管理，即主导产业的选择，以及主导产业的组织形式，并辅之以配套的 园区运作模式。文化产业园区的本质就是在一定的地域空间内以产业群集聚或产业链耦合为基础，吸纳生产要素集中投入从而形成区内经济增长乘数效应，孵化出一大批真正有竞争力的文化企业。一个成功的文化产业园区，除园

38、区物理空间的规划与建设之外，更为重要的是如何结合园区的地理与经济区位优势，对园区进行准确的战略定XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 21 位与规划，并构建创新型的综合服务体系，使园区由聚集（要素空间集中）走向聚合（产生有机联系），而最终发生聚变（形成创新集群），以此促进整个园区的产业优化升级与全面提升。 首先是园区主导产业定位。园区产业定位的关键是要形 成自身产业特色，定位的过程，实际上是战略性分析和竞争性分析的过程，常用的方法是态势分析法（ SWOT），目的是找到园区建设在某一市场细分中的优劣势。定位的依据应当是地区优势资源和产业基础。这就必然要有一个优势资源的分析过程，然后选择相对

39、于其他地区难以比肩的优势，并辅之以一定产业基础的分类筛选，在此基础上确定资源配置的方向和策略（包括优惠政策设计）。园区定位切忌 “大杂烩”，因为它必然会引发重复建设和同业之间低水平复制。因此，对地区优势资源和产业情况的详细把握，是形成正确思路的前提。 其次是构建完整的产业链。形 成完整的产业链和价值链，是提高文化创意产业园区附加值的关键。龙头企业的入驻，其优势是有利于构建依附于它的产业链，将文化创意产品的创作，生产、加工、销售连成一片，以在文化创意产业园区内形成配套集群的具有专业化分工关系的产业群落。例如，这种产业链可以设计龙头企业为依托，以利益为纽带，以专业分工为“红线”。其过程管理的重心在

40、于，文化创意产业园区除集聚文化创意人才之外，还要延揽文化创意产品经营管理人才，以及一支懂营销、懂法规、了解市场的文化创意商人。这种集群模式才会使文化创意产业园区真正成为区域性特色文化创意产品的 研发、制造和销售中心，否则，充其量只能成为零星企业的集散地。 最后是运营与盈利模式的设计。从既有的成功经验来看，文化企业XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 22 的经营场所在前期大多都是以优惠的租金获得，甚至由政府免费提供。很显然，如果把文化产业园定位于传统的开发建设企业，依靠厂房销售或租金来赚取利润无异于杀鸡取卵、本末倒置。由于园区本质是通过综合服务孵化有竞争力的文化企业，为此，园区的盈利模式

41、选择应建立在此基础之上，园区打造以文化为主导的产业及其产业链，建立“产业运营 +地产开发”的模式。 5、 XXX 国际文化创意产业园商业模式定位 XXX 作为中国的 雕塑艺术大师，其作品在湖南长沙核心区域更是随处可见，步行街的“老长沙系列”、白沙井“沙水汩汩”、芙蓉广场“浏阳河”等都起到了标识性作用。“马丁路德金”在美国华盛顿国家广场的落户更是意味着西方社会对中国文化艺术的高度认可，美国奥巴马总统多次接见 XXX 大师并对其创作高度赞扬不但是中国人民的骄傲，更是湖南人民的骄傲。正是 XXX 品牌具有的国际影响，因此我们更有机会把握时机做大、做强，做响“中国雷”，做响湖南的雕塑艺术产业。 XXX

42、 国际文化创意产业园的商业模式放弃传统园区靠收租的盈利模式，而是依托中国的雕塑艺术大 师 XXX 品牌资源优势，打造以雕塑为主导的产业及其产业链，采用“产业运营 +地产开发”的模式。该模式是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。其核心是一种新型的商业地产运作，本项目将依托引入的文化产业活动开发地产载体，如艺术学院、艺术创作基地、艺术品交易中心、会展中心、艺术风情街、艺术家部落和会所等复合型物业。 在产业培育上，园区采取“艺术化产业化多元化”的发展路线XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 23 艺术化部分，通过入驻雕塑家的作品，搭建雕塑原

43、创艺术区，这些原创作品通过园区整体推介以及艺术家的 个人展厅展示给社会，再通过拍卖会、雕塑艺术展以及国内城市展厅、海外合作机构等形式销售出去，实现这些雕塑艺术品的价值最大化，形成艺术、产业对接消费市场，按照市场的需求进行创意的生产。对于园区而言，主动拥抱市场，接受市场的检验和选择，也正是其命脉所在。 XXX 国际文化创意产业园作为一个融合了艺术培训、艺术创作、艺术交流、艺术展示、交易、艺术品牌运作等功能齐全的艺术园区，运营服务也主要围绕其功能进行展开与实施，最终形成园区区别于纯租金收入为主普通园区的盈利模式，即培训、交易、经纪、展览、拍卖、担保、股权投资、品牌 运作与酒店经营、租金收入、房产销

44、售收入的多渠道收入模式，最终成为“用产业运营 +地产开发”格局，成为一个综合服务和管理平台，为入园艺术家和文化企业搭建广域的公共服务平台，包括：融资、担保、会展、经纪、拍卖、信用、信息、培训、技术、咨询、法律、创业、劳务、广告、推广、品牌、物业、股权投资等服务，为艺术家和企业成长提供方便、适用、快捷和实效的重要支撑。 二、市场分析 （一）艺术品市场分析 1、艺术品产业发展概述 艺术品产业是指伴随着艺术品的交易、收藏、展示等经济活动或非经济活动而形成的服务活动，并且在此服务过程当 中相关各利益方有所收益的经济行为。根据艺术品产业的价值链可以将艺术品经营业划分为四大环节：艺术品设计、艺术品制作、艺

45、术品销售和艺术品服务。 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 24 国际艺术品市场源于西方国家，艺术品投资与拍卖市场比我国起步早，发展迅速。因为西方经济的发展比世界其他地区要快得多， 因此而推动了艺术品商品化的进程，并在这一过程中，形成了以拍卖业为主导的艺术品经济产业。并且在法律法规、市场环境、市场主体各个方面都建设得比较完善和成熟。 根据 2003 年全球艺术品拍卖市场的成交额统计，当年的成交总额在 34.8 亿美元，其中美国占 40% 约 13.92 亿元，英国占 27% 约 9.39 亿美元，中国只占 8% 约 2.8 亿美元。按照成交额划分，目前国际艺术品拍卖中心市场分别是纽约的

46、艺术品拍卖市场、伦敦的艺术品拍卖市场和巴黎的艺术品拍卖市场。 中国艺术品市场无论从起步还是发展都比较缓慢，从建国以后才能算是起步阶段。从艺术市场发展历史来看，我国艺术品市场大致可以分为两个阶段，改革开放以前属于中国传统艺术品市场，规模和影响力都较小；改革开放以后可以称作中国现代艺术品市场，从发展史来看，历史不算很长，但初具规模，影响力也在逐渐扩大。 从上世纪 80 年代改革开放以来中国的艺术品市场开始有了生机，传统字画、古器物等都被列为商品进入刚刚兴起的第三产业， 当时国内先是出现了一些经营商品画和装饰品的小画廊，以家居产品和旅游产品为主；到了中国经济开始复苏的 90 年代，人民生活水平提高对

47、精神文明追求日益增强，艺术品市场的发展节奏不再缓慢，而是加快了步伐。一些艺术品拍卖公司、现代意义的画廊、从事艺术品宣传的博览会等开始逐步兴起，民间收藏活动也得到复苏； 2000 年以来进入了新世纪，正是在中国经济飞速发展的这十年间，中国艺术品市场也显现出迅猛发XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 25 展的势头，一方面艺术品投 资成为了当今市场新的投资热点，另一方面人们把玩赏字画与器物当成一种精神生活的需要，间接的提高了国民的鉴赏能力。 2、国内艺术品市场分析 （ 1）市场规模 2010 年中国艺术品市场交易总额达到 1700 亿元，年增长率为42%。其中艺术原创作品和古董艺术品的交易总

48、额为 989 亿元，占全球市场份额的 23%，首次超越英国上升至全球第二位。 2010 年我国艺术品拍卖市场成长迅速，艺术品拍卖企业的注册数量已达到 300 余家，年内共举办 320 场 1694 场次的拍卖活动，艺术品上拍量为 30 万件，成交量为 23 万件，总 成交率为 66%。年度总成交金额达到创纪录的 589 亿元。其中美术品拍卖收益（包括绘画、装置、雕塑、素描、摄影、版画）达到了 204 亿元，同比增长 16%，并以占全球份额的 33% 首次超越美国名列世界第一。 2010 年我国画廊业的进步明显，画廊总数量达到 1512 家，主要分布于大中型城市之中。北京、上海、香港、台北是我国

49、画廊业的主要聚集区，北京地区的画廊有 605 家，占比 40%，上海地区有 237 家画廊，占比 16%。 2010 年以中国画廊业和艺术品经纪单位为核心的一级市场交易额快速增长，达到了 409 亿元，年增长率为 98%。国内的画廊市场以交易当代艺术品为主，进入 2010 年之后画廊交易渐趋活跃，年内占比 65% 的画廊实现赢利， 30% 的画廊营收持平。 艺术品博览会等交易市场总体情况较好，市场规模有所恢复，参展商数量同比上升了 48%，销售价格整体提高 30%。 XXX国际文化创意产业园项目可行性研究报告 26 （ 2）产业链 1）艺术品制作业 在我国目前的特定发展阶段，艺术品的生产和制作环节主要停留在具备一定商业色彩的艺术家的个人创作阶段，艺术品的创作主要在三个群体中进行，包括体制内的艺术家（例如美术院校的老师与学生），体制外的艺术家（例如北京 通州艺术家群体和上海浦