2018中国商业地产发展白皮书.pdf

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1、 2018 中国商业地产发展白皮书 1、前言 . 1 2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化 2 2.1 商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定 . 2 2.2 商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩 . 6 2.3 趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启 . 9 3、消费与零 售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑 . 15 3.1 消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势 . 15 3.2 模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变 . 18 4、企业：大变局时代的商业地产扩张法则 . 26 4.1 全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破 . 26

2、 4.2 加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举 . 29 4.3 联合拓展深化布局，“商业 +地产”方兴未艾 30 4.4 轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河 . 32 结语 . 36 专题：商业 地产 运营标杆企业及项目发展分析 37 研究主持 中国指数研究院 中国 商业地产 指数系统 研究组主要人员 莫天全：中国指数研究院院长 黄 瑜：中国指数研究院常务副院长 中国指数研究院： 莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘德炳 尹建英 祝梓杰 高梦琴 仵世友 陈文静 程威 李雪娇 吴季亮 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 辛芸娜 周巍 李 璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云

3、鹤 胡国华 战雪 王雅涵 张瑞 赵丽一 高静 张曼 吴珊 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 赵玉国 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 张伟 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 1 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 1 2018 GDP 6.8%20172 2018 中国 商业地产发展白皮书 2 2.1 20189688 9.9%96881195672067 . 5 %0 . 1 %- 9 . 9 %- 1 . 3 %- 7 . 3 %- 8 . 1 %2 0 . 3 %2 0 . 2 %- 0 . 0

4、4 %- 2 0 %0%20%40%01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 02 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81-62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81-62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81-6开发投资额 新开工面积 销售面积亿元或万平方米开发投资额或面积 同比5 . 4 % 5 . 9 % 6 . 5 % 6 . 4 % 6 . 2 % 5. 1%3 . 4 % 4 . 1 %

5、4 . 3 % 3 . 8 % 3. 4% 2 . 9 % 2 . 2 %2 . 1 % 2 . 3 % 2. 4% 2 . 8 % 2 . 8 %13 . 9%15 . 1% 1 5 . 2 % 1 5 . 4 % 1 4 . 2 %12 . 3%12 . 9%1 3 . 9 % 1 4 . 6 % 1 3 . 4 %11 . 5%9 . 6 %6 . 5 % 7 . 5 % 7 . 2 % 6. 9%7 . 6 % 6 . 9 %- 5 %5%15%25%2013 2014 2015 2016 2017 20181 - 62013 2014 2015 2016 2017 20181 - 6

6、2013 2014 2015 2016 2017 20181 - 6开发投资额占比 新开工面积占比 销售面积占比办公楼占比 商业营业用房占比3 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 2017 21.2% 3.8 17.4%2.7 119568.1% 12.5% 20162018 7206 2018 1-69218 8.4% 20173.8( ) 2018 1-520%66.0% 2073122007259022504822530 223172048492181 8 . 6 %6 . 2 %1 7 . 7 %- 3 . 3 %- 1 0 . 1 %- 0 . 9 %- 8 . 2 % - 8

7、. 4 %- 2 0 %0%20%40%06 0 0 01 2 0 0 01 8 0 0 02 4 0 0 03 0 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1 - 6 月万平方米商业营业用房新开工面积（左） 同比（右）4 2018 中国 商业地产发展白皮书 2018 1-65257 2.4% 2017 30.1( )190 10%20% 50-19020%103.4% 5063.2% 68.4% 58.1%2018 1-69218 5257 20171.96 1.757869775984699077 92521

8、08121283852571 2 . 5 %- 1 . 4 %9 . 1 %7 . 2 %1 . 9 %1 6 . 9 %1 8 . 7 %2 . 4 %- 2 0 %0%20%40%- 2 0 0 01 0 0 04 0 0 07 0 0 01 0 0 0 01 3 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1 - 6 月万平方米商业营业用房销售面积（左） 同比（右）5 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 2018 1-62738 7.4% 2017 1.8 ( )66.5%17.6% 2018 1-5 ,1

9、50295111.4% 53995986688773496569 6415614027384 7 . 2 %1 0 . 9 %1 5 . 0 %6 . 7 %- 1 0 . 6 %- 2 . 3 %- 4 . 3 %- 7 . 4 %- 2 0 %0%20%40%60%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1 - 6 月万平方米办公楼新开工面积（左） 同比（右）200522542883250529123826475619496 . 1 %1 2 . 4 %2 7

10、. 9 %- 1 3 . 1 %1 6 . 2 %3 1 . 4 %2 4 . 3 %- 6 . 1 %- 2 5 %0%25%50%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 02011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1 - 6 月万平方米办公楼销售面积（左） 同比（右）6 2018 中国 商业地产发展白皮书 ( )2018 1-5321.7% 80.1% 19.1% 2738 1949 2017 1.42 1.402.2 2018 3001.2 15.6% 0.9 11.8%2018 1-6

11、300 2334 / 7.4%8.4% 2017 5.3 1 本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。 5554 3957 2785 2364 2211 1981 456830982153 1894 1841 1580 02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 02 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 3 52 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8万平方米推出 成交 推出年度月均 成交

12、年度月均7 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 2018 1-6493 1.3%9682 /m2 42.7% 2017 2.12018 1-6 2.2% 201712 2018 1-64435 26.8% 2017 14.12496 / 18.8% 2017 1.92018 1-6 10.5% 20173.4 20181-6 4607 4.0%- 1 . 3 %2 6 . 8 %4 . 0 %-6 0 %-4 0 %-2 0 %0%20%40%60%80%1 0 0 %1 2 0 %1 4 0 %05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0

13、 0 0 03 5 0 0 02 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -6一线城市 二线城市 三四线城市成交规划建筑面积 同比万平方米- 4 2 . 7 %1 8 . 8 % 1 8 . 7 %- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 01

14、 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 02 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -62 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 81 -6一线城市 二线城市 三四线城市成交规划建筑面积 同比万平方米8 2018 中国 商业地产发展白皮书 1391 / 18.7% 2017 2.99.8%2008 -2017 40201325232 20172013 40201

15、6 5562 20177.6% 2008 -20172012 7.6 2016 1.9 2- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%1 0 0 %05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年万平方米成交规划建筑面积（左） 商业地产销售面积（左） 成交规划建筑面积同比 ( 右 ) 商业地产销售面积同比（右）9 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 2.3 2018 GD

16、P 6.8% 2275767.6% 54.3% 0.28.0% 8%30%1-6 180018 9.4%1-69688 9.9%11956 8.1% 2018 61-666852 3.2% 56604 14.8%10%10 2018 中国 商业地产发展白皮书 GDPGDP2018 6 GDP4 2018 1-69.4% GDP 40810 30.1%31277 29.8%20.4 17.4% 3.61-6 1487415.9% 1-65.9% 1 0 0 0 0省份数量（个）单位：美元14 2018 中国 商业地产发展白皮书 79.7% 20.3% 6.8% 7.5% 6.0% 15 2018

17、 中国 商业 地产 发展白皮书 3 3.1 5537412384107112120861145- 1 1 . 0 %- 3 2 . 1 %0 . 4 %2 . 6 %7 . 6 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 0食品 衣着 居住 生活用品及服务 文教娱乐 医疗保健2012 年消费支出 2017 年消费支出 累计增长1 7 6 . 8 %元16 2018 中国 商业地产发展白皮书 80 9080 901/4 16.7% 11.4%60-6940 IP 80 9017 2018 中国 商业 地产 发展白皮书

18、 K11K11K11IP IP 33 10.8%14.1%Buffy YAHello KittyIP 1234space mini1 80 90 001234spaceK1118 2018 中国 商业地产发展白皮书 3.2 2016 10 2017 3 20177 41 数据驱动 渠道融合 平台管理 客户体验19 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 VR Retail Tech2 大 数据 & 人工智能 & V R 技术供应链管理定制化购物供给端需求端 用户画像数字化运营柔性制造数字化物流实时反馈动态管理云 计算： S a a S & P a a S & Ia a S物联网 互联网软件基础

19、硬件基础 硬件基础软件基础20 2018 中国 商业地产发展白皮书 3 同 品同质同价线上下单，线下有货到家 到店供应链整合21 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 spce RISO4 VR 8spce22 2018 中国 商业地产发展白皮书 +23 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 + 24 2018 中国 商业地产发展白皮书 soho 5586002020 400022000 25 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 APP+O2O CASA MIA100 CASA MIA 2001 +1226 2018 中国 商业地产发展白皮书 4 4.1 27 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 “ ” 28 2018 中国 商业地产发展白皮书 珺 黏29 2018 中国 商业 地产 发展白皮书 4.2 “ ”“ ” “ ”