保利-新政下商办发展方向研判报告20170524-调整.ppt

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1、,新政下商办发展方向研判,深圳中原 ShenZhen.05 2017,CONTENTS,目录,2、深圳商改案例,1、商办政策解读,3、商改方向研判,4、典型案例论证,商办政策解读,PART 1,2016.5.07,北京市住建委发布针对通州区的商住限购 北京市通州区人民政府关于加强通州商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知,2017.1.07,上海全面暂停酒店式公寓产品网签 上海整顿商住市场，128个项目暂停销售,2017.1.13,深圳官方严控商办项目转为公寓 关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）,2017.3.26,北京严控商办项目购买条件及使用用途 关于进一

2、步加强商业、办公类项目管理的公告,2017.3.30,广州官方严控商服类地产项目转为住宅用途 关于进一步加强房地产调控通知,2015.3.27,上海加强公寓式办公建筑规范 关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见 ,北上广深商住限购政策持续跟进，商改住监控加大,全国重点一线城市商住政策汇总,每一分隔单元的建筑面积应不小于150平，层高应不大于4.5米,上海公寓式办公建筑规范调控,上海基于公寓市场建筑违规改建、销售等因素，于2015年3月27日对公寓式办公建筑的规划管理提出以下意见：一、公寓式办公建筑定义带有独立卫生设备的单元式办公建筑。二、区域控制要求 各区县政府根据区域发展要求，在符合城市规

3、划的前提下，确定本区域内公寓式办公的布局及具体建设地块内公寓式办公的可建比例。新出让、城市更新及存量工业用地盘活的办公地块，应在土地出让合同中明确是否可建设公寓式办公及可建的具体比例，并按照土地全生命周期管理的要求在合同中明确物业持有和销售要求。三、建筑控制要求 公寓式办公建筑每一分隔单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应不大于4.5米。四、适用时效 2011年2月1日前已审定建设工程设计方案并在有效期内申请建设工程规划许可证的建设项目，建设单位在申请建设工程规划许可证时，应书面承诺按图施工，并在售楼时告知业主不得改变建筑使用性质，不得利用层高设置插层；尚未审定建设工程设计方案的建设项目，

4、规划土地管理部门在审定方案时，应严格按照本意见要求执行。五、监督检查 规划土地管理部门应加强在建公寓式办公建筑平面布局和层高的监督检查，并配合房管、建管、工商及消防等部门强化建筑使用管理，纠正使用单位或业主擅自改变建筑使用性质、擅自插层、变相增加建筑面积等违法行为。六、施行日期 本意见自2015年4月1日起施行，有效期至2020年3月31日。,继公寓式办公建筑规范调控后，政策收紧，全面整顿商住市场,上海全面暂停酒店式公寓产品网签,调控背景：类住宅市场火爆行情 受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响，类住宅（公寓）市场成交量开始出现明显提升，尤其是3月份住宅限购以后，2016年仅前7个

5、月，均超过历史上任何一个年份，下半年住宅调控进一步趋严后，类住宅（公寓）市场更逐步成为多数购房者置业的主战场。到了年底，类住宅（公寓）项目已频频出现在各类楼市年度成交榜单的三甲之列。火爆的行情，最终让相关部门不得不开始进行针对性调整。整顿原则：违规改建、销售 “因商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。” 经调查发现，上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同

6、时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。后续： 虽然上海酒店式公寓网签全面停止，但一些项目的认购并没有停，一般是采取双方签署有条件认购协议的方式，协议规定如果因为集中清理核查影响购房，购房者可以解除协议。,北京通州限购政策升级，严控商务型公寓的发售对象,北京通州商住限购政策,一、关于通州区商务型公寓发售条件 （一）出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一 1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。 （二）暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓 1.已拥有

7、1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 （三）居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数 二、关于通州区商业、办公项目 新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。 三、其他相关规定 文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。,继沪粤实例，

8、北京政策再次升级，严控商办项目购买条件及用途,北京商住限购政策,北京关于进一步加强商业、办公类项目管理要点 一、商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。 二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。 三、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。 四、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人

9、购买应当符合下列条件： 1、名下在京无住房和商办类房产记录的。 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 五、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。 六、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 七、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。 八、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统

10、。,商办项目建筑平面布局及建筑面积严格规范,深圳官方严控商办项目转为公寓,一、商办项目建筑平面布局规范 商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。 卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中 设置。办公建筑(不包含研发用房)因功能需要,单栋(座)建筑同一楼层内, 设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积 的三分之一。 严格限制外墙凹槽的设置,因建筑造型需设置凹槽的,凹槽面宽与进深之比应2;凹槽面宽与进深之比小于2的,按层计算的凹槽部分投影面积全部 计入地上核减建筑面积。 商业用房各层之间原则上应设置开放式大楼梯或扶手电梯;对于包含有 商业

11、功能的综合楼,商业用房原则上应在裙房内集中布置。 二、套型建筑面积规范要点 单栋(座)建筑同一楼层内,建筑面积200平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%。 研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。 三、设计机构、施工图审查机构、建设单位在设计、审图和建设时,应严格遵 守相关规定要求,不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道、管井等设施的 条件、如发现相关单位违规设计、审图和施工的,应将有关情况抄送行业主管 部门,建议按相关规定严肃处理。,继北京、上海商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加，导致公寓市场混乱，避免同类情况发生，深圳商办类政策升级，深圳官方严控商

12、办项目转为公寓要点如下：,严控商服类地产转为住宅用途，最小分割单元不得低于300平方米,广州加强商服类地产调控,广州商服类地产调控内容：(一)商服类(商业和办公，下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。(二)房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。(三)房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已

13、购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。,继北京、上海、深圳商业办公项目政策的数次升级，广州顺势进行政策调控升级,小结,全国重点一线城市商住政策,小结： 1.上海虽加强了公寓式办公建筑规范条例政策及比例，但并未限制公寓式住宅建筑的土地性质及购买资格； 2.北京连续的政策升级目前可称为史上最严，严格规范了商办类的土地性质及建筑条粒，且实施了限购限贷政策； 3.深圳严格规范了商办类建筑土地性质及建筑条例，但目前并未涉及限购等政策； 4.广州继上海、北京、深证三大城市的商办类政策，于今年三月底规范了商办类建筑土地性质及建筑条例，及使用条例。中原观点：

14、关于四大一线城市的商办类政策，因地域及涉及的重点产业类别不同，所出的政策松紧度也因城而异，深圳很有可能顺势跟风，未来也有可能出现公寓限购限贷等政策。,2017年5月12日深圳商改政策及解读 商办研发建筑设计新规及解读,一、商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。,政策解读： 不能用住宅设套型计，对项目的影响是加大改造难度。,政策解读商办建筑不能采取住宅套型设计,二、卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑(不含研发用房)因功能需要，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑

15、面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。,政策解读： 卫生间，烟道，阳台需要集中设置，使得户型后期改造难度加大，排水排烟受到影响，阳台不能做到每户都有。 办公做与有卫生间的用房，总面积不能超过标准层的三分之一。,政策解读集中布局功能用房及限制其建面,三、严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应2;凹槽面宽与进深之比小于2的，按陈计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。,政策解读： 凹槽控制更加严格，需要面宽为进深的2倍以上，降低凹槽的赠送的可能性。,政策解读严格限制外墙凹槽的设置,四、商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯;对

16、于包含有商业功能的综合楼，商务用房原则上应在裙房内集中布置。,政策解读： 要求各层间设置大楼梯戒扶手电梯，产品使用率降低。 商业用房要在裙房集中布置，利用商业层高优势，原则上大体量商业转化为塔楼SOHO的形式，将不能实现。,政策解读商业各层间应设置开放式大楼梯,一、单栋建(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积150平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%。 二、研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。,政策解读： 对产品定位影响大，小面积最多只能做一半，其余套内面积均要在150以上。 对产品面积有影响。,政策解读办公面积划分设限,三、设计机构、施工图审查机构、建设单位再设计、审

17、查和建设时，应严格遵守先关规定要求，不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道，观景等设施的条件。,政策解读： 不能预留条件以备后期改造，政府监管力度加强，后期改造更困难。,政策解读监管力度加强，后期改造更困难,四、本通知所指商业、办公、研发用房的用途范围按深圳市城市规划标准与准则表2.2.2.3执行。招拍挂用地的商业、办公、研发用房，其土地合同中有特别规定的从其规定执行；搬迁补偿安置协议已经区城市更新职能部门备案的城市更新项目回迁返还办公用房，其套型建筑面积不纳入上述规划限制范围。对于厂房、仓储、物流项目的建筑设计审查应参考本通知相关规定严格执行；对于生产性、仓储性空间，原则上应采用大空间设计。

18、五、本通知自发之日起执行，有效期5年，已通过建筑设计方案审查的建设项目按原审批意见执行。,政策解读： 除特别规定及已备案回迁返还办公项目外，均要受到条文准则限制。,政策解读办公面积划分设限,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。,在产品设计上会增大难度,卫生间，烟道，阳台需要集中设置,排水排烟受到影响，阳台不能做到每户都有。,办公做与有卫生间的用房，总面积不能超过标准层的三分之一。,降低了住宅套型设计的可能性,因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应2,也就是要求发挥功能性凹槽的真正功能，降低从中偷面积的可能。,政策,影响,产品设计影响,商业用房各层之间原则上应设置开放式大楼梯

19、或扶手电梯,产品使用率降低。,政策,影响,对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。,在塔楼上做4.5/5.1m的商业SOHO将会被限制,套内建筑面积150 的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层 办公建筑面积的50%。,对产品定位影响大，小面积最多只能做一半，其余面积均要在200以上。,产品设计影响,商办改报建案例调研,PART 2,汇德大厦公寓于4月底开盘，先行推出695套商务公寓，带精装，现场展示有样板房。商办公寓未对外做任何宣传，现场也未有相关样板房展示。项目以低于旁边汇德大厦（均价6.5万/平）的价格开盘，开盘销售200套对外仅报50套，项目整体低调营销，也未做

20、任何宣传推广渠道。,办公转化为商务公寓调研（汇德大厦）,项目动态：2016年6月启动客户诚意登记，10月新政后关闭样板房与撤出产品相关的资料并停止客户资金冻结但还是有客户诚意登记。在12月初开放营销中心（展示区域沙盘、项目本体沙盘以及产品户型资料（有所控制），后面又再次关闭，2月15日开盘并开放营销中心。 开盘共推出217套，其中76平办公性质产品144套，均价11万元/；85平办公性质产品72套，均价17万元/。开盘销售数据严格保密，未做任何口径释放。目前封盘中，停止推广宣传。,办公转化为商务公寓调研（万科臻湾汇）,在新政前已规划精装打造，并做好精装样板，但是新政后开发商较谨慎并参观臻湾汇后

21、，最终取消了LOFT的精装。玖钻已打造好的精装样板不对外开放，对外输出、实际均为毛坯交付。自项目公开销售后，国土局和市场监管局多次上门检查，办公产品销售风险较高。 目前正启动高佣转介（办公2.0%+3000现金奖）和每周特价房形式进行快速走货。,办公转化为商务公寓调研（龙光玖钻）,玖云著,玖云著为了规避风险，新政后取消了精装样板房设计，现场展示改为清水样板房。对外宣传为办公性质产品，目前也是通过高佣转介（3%-3.5%+3000现金奖）+低价促销方式进行快速走量。,办公转化为商务公寓调研（龙光玖云著）,通过选取全市代表性办公转化为商务公寓典型项目进行案例研究，得出结论： 1、商改公寓处处受限，

22、无法直接对外宣传为商业/办公性质产品，现场也无法展示改造样板房； 2、政府稽查趋严，取预售证存在一定难度； 3、营销过程中，由于其商办属性，政府会重点关注，现场调查频繁，风险系数较大； 4、目前市场在售商改公寓产品，多以高佣转介、特价促销的形式快速，以防更严格政策出台。,办公转化为商务公寓调研（总结）,新政后，还未报建的含有商业办公指标的项目，为了规避风险，部分项目按照原商业性质进行产品设计，或者按照新规设计为大面积公寓产品。,新政后办公项目报建方向调研,商改方向研判,PART 3,新政下商业发展方向,1,2,3,商改LOFT公寓？,全部打造办公产品？,全部打造沿街商业？,商改公寓方向研判,（

23、一）产品可行性打造： 1、商改公寓楼层总数降为4层，改造后公寓使用率约69%，公寓没有阳台。 2、部分楼栋高度须拔高到145米，住宅使用率整体下降，部分会降到80%以下。 （二）风险评估： 1、商改公寓处处受限，无法直接对外宣传为商业/办公性质产品，现场也无法展示改造样板房； 2、政府稽查趋严，取预售证存在一定难度； 3、营销过程中，由于其商办属性，政府会重点关注，现场稽查频繁，风险系数较大； 4、公寓及住宅的使用率整体下降，产品优势降低，竞争力减弱。 5、保利作为央企，承担的营销风险更大。且作为项目第一批推售产品，应规避相应风险。,中原认为新政下商改公寓风险性巨大，不建议此方向。,办公方向研

24、判,（一）产品可行性打造： 办公产品层高4.5m，且包含13套200-250大面积。 （二）从风险评估层面： 1、裙楼底商打造办公产品，造成项目居住氛围不纯粹，影响住宅价值拔升； 2、项目周边无产业支撑，且无写字楼集群，项目办公体量小，无法独立形成办公氛围； 3、区域无办公氛围，写字楼收益低且去化慢，回款周期长。,中原认为办公产品收益低、去化周期长，不建议此方向。,商业方向研判,（一）从产品打造可行性层面： 项目商业体量较大，沿街排布须排布至4层商业。 （二）从风险评估层面： 根据商业价值测算，商业达到3层以上后售价及租金均有极大的贬损，且经营将面临较大压力。,中原认为商业方向可行，但尽量首层

25、化，不铺设3层及以上商业。,商业打造方向建议,（一）打造原则：价值最大化 （二）方向建议：首层街铺（价值最高）+商业内街（消化三层及以上指标）,首层街铺：临市政道路，打造外街商铺，铺满1层。 商业内街：13地块与15地块之间规划有客家景观轴，人流较为集中且易形成互动，建议选择在此区域打造商业内街。,客家景观轴,典型案例论证,PART 4,典型案例力高金街（在售）,力高君御国际裙楼商业，规划建面41-1601-2层商业街铺共169套，目前持续销售中，剩余约17套，在售均价外街6.5万/，内街4.5-6万/。,6.5万/,4.5-6万/,4-5万/,4-5万/,典型案例龙光玖龙荟（在售）,龙光玖龙

26、玺商业部分，规划主力建面30-70负一层至3层商业街铺共561套，目前持续销售中，剩余约80套，整体均价约10万/（5-20万/区间）。,典型案例光明一号（待售）,光明一号裙楼商业，规划建面40-1002-3层商业街铺共170套，目前未售状态，销售时间待定。,典型案例满京华喜悦里（待售）,构建商业步行街概念，园林整体抬高，采用连廊形式将园林连接成整体，最大程度打造首层沿街商业价值。,商业打造方向一,商业街打造示意图,挤压住宅占地，打造商业内街。如：力高金街、龙光玖龙荟、光明一号,绿色为园林部分示意,人流方向,人流方向,商业打造方向二,商业街打造示意图,分隔园林，打造商业内街。如：满京华喜悦里,Thanks for listening,感谢聆听,中原地产与保利置业携手共创向上联盟,