GB T 50291-1999 房地产估价规范.pdf
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1、建标建标中中华人民共和国国家标准房地产估价规范发布实施国家质量技术监督局中华人民共和国建设部联合发布中华人民共和国国家标准房地产估价规范主管部门中华人民共和国建设部批准部门中华人民共和国建设部施行日期年月日北京关于发布国家标准房地产估价规范的通知建标号国务院各有关部门各省自治区直辖市建委建设厅有关计委各计划单列市建委新疆生产建设兵团根据建设部一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批建标号的要求由建设部会同有关部门共同制订的房地产估价规范经有关部门会审批准为推荐性国家标准编号为自年月日起施行本规范由建设部负责管理中国房地产估价师学会负责具体解释工作建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出
2、版发行中华人民共和国建设部年月日前言国家标准房地产估价规范是根据建设部建标号一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批和建设部房地产业司建房市函字第号关于委托制订房地产价格评估技术规程的函的要求由建设部负责主编具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成本规范经有关部门会审建设部以建标号文批准并会同国家质量技术监督局联合发布本规范在编制过程中编制组进行了广泛深入的调查研究认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果广泛征求了全国有关单位专家和实际工作者的意见同时收集分析研究参考了美国英国日本德国等主要国家和香港台湾地区以及国际评
3、估标准委员会的有关标准和理论研究成果本规范由建设部负责管理具体解释工作由中国房地产估价师学会负责在使用过程中各估价机构估价人员和有关单位人员应积极总结经验并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准房地产估价规范管理组地址北京市三里河路号邮政编码以供修订时参考国家标准房地产估价规范的主编单位中国房地产估价师学会参编单位建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会中山大学岭南学院华中师范大学经济学院清华大学房地产研究所北京大学不动产研究鉴定中心北京市房地产价格评估事务所上海市房地产评估中心深圳市物业估价所等本规范编制的主要起草人员柴强廖俊平艾建国沈建忠陆克华刘锦红刘洪玉冯长春杨于北杨国诚沈彦京康小芸田耀
4、东目次总则术语估价原则估价程序估价方法估价方法选用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法不同估价目的下的估价土地使用权出让价格评估房地产转让价格评格房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价估价结果估价报告职业道德附录估价报告的规范格式规范用词用语说明总则为了规范房地产估价行为统一估价程序和方法做到估价结果客观公正合理根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法等法律法规的有关规定制定本规范本规范适用于房地产估价活动房地产估价
5、应独立客观公正房地产估价除应符合本规范外尚应符合国家现行有关标准规范的规定术语房地产土地建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的权益房地产估价专业估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价程序选用适宜的估价方法并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产估价目的估价结果的期望用途估价时点估价结果对应的日期客观合理价格或价值某种估价目的特定条件下形成的正常价格公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益并掌握必要的市场信息有较充裕的时间进行交易对交易对象具有必要的专业知
6、识交易条件公开并不具有排它性公开市场价值在公开市场上最可能形成的价格采用公开市场价值标准时要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值类似房地产与估价对象处在同一供求圈内并在用途规模档次建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产同一供求圈与估价对象具有替代关系价格会相互影响的适当范围最高最佳使用法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法收益法预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估
7、算估价对象的客观合理价格或价值的方法成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法假设开发法预计估价对象开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本税费和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法潜在毛收入假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入运营费用维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益净收益由有效毛收入扣除合理运营费用
8、后得到的归属于房地产的收益建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术按估价时点的价格水平重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术按估价时点的水平重新建造与估价对象相同的全新的建筑物的正常价格物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论估价报告全面公正客观准确地记述估价过程和估价成果的文件给委托方的书面答复关于估价对象的客观合理价格或价值
9、的研究报告估价原则房地产估价应遵循下列原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则遵循合法原则应以估价对象的合法使用合法处分为前提估价遵循最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价当估价对象已做了某种使用估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择并应在估价报告中予以说明保持现状前提认为保持现状继续使用最为有利时应以保持现状继续使用为前提估价转换用途前提认为转换用途再予以使用最为有利时应以转换用途后再予以使用为前提估价装修改造前提认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价重新利用前提认为拆除现有建筑物再予以利用最为有
10、利时应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价上述情形的某种组合遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值估价程序自接受估价委托至完成估价报告期间房地产估价应按下列程序进行明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法计算确定估价结果撰写估价报告估价资料归档明确估价基本事项主要应包括下列内容明确估价目的明确估价对象明确估价时点注估价目的应由委托方提出明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况估价时点应根据估价目的确定采用公历表示精确到日在明确估价基本事项时应与委托
11、方共同商议最后应征得委托方认可在明确估价基本事项的基础上应对估价项目进行初步分析拟定估价作业方案估价作业方案主要应包括下列内容拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间人力经费拟定作业步骤和作业进度估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料并进行核实分析整理估价所需资料主要应包括下列方面对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料相关房地产交易成本收益实例资料反映估价对象状况的资料估价人员必须到估价对象现场亲身感受估价对象的位置周围环境景观的优劣查勘估价对象的外观建筑结构装修设备等状况并对事先收集的有关估价对象的坐落四至面积产权等资料进行核
12、实同时搜集补充估价所需的其他资料以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等完成并出具估价报告后应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理归档和妥善保管估价方法估价方法选用估价人员应熟知理解并正确运用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价根据已明确的估价目的若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价不得随意取舍若必须取舍应在估价报告中予以说明并陈述理由有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房
13、地产的估价应选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法收益法假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法市场比较法运用市场比较法估价应按下列步骤进行搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格运用市场比较法估价应准确搜集大量交易实例掌握正常市场价格行情搜集交易实例应包括下列内容交易双方情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格成交日期付款方式根据估价对象状况和估价目的应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例选取的可比实例应符合下列要求是估价对象的类似房地产成交日期与估价
14、时点相近不宜超过一年成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例后应对可比实例的成交价格进行换算处理建立价格可比基础统一其表达方式和内涵换算处理应包括下列内容统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和面积单位注统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清不同币种之间的换算应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差将可比实例的成交价格调整为正常价格有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例有利害关系人之间的交易急于出售或购买情况下的交易受债权债务关系影响的交易交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易交易双
15、方或一方有特别动机或特别偏好的交易相邻房地产的合并交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易其他非正常的交易注当可供选择的交易实例较少确需选用上述情形的交易实例时应对其进行交易情况修正对交易税费非正常负担的修正应将成交价格调整为依照政府有关规定交易双方负担各自应负担的税费下的价格进行交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断给予调整进行区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格区域因素修正的内容主
16、要应包括繁华程度交通便捷程度环境景观公共设施配套完备程度城市规划限制等影响房地产价格的因素区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定进行区域因素修正时应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整进行个别因素修正应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括面积大小形状临路状况基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况规划管制条件土地使用权年限等有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向等个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定进
17、行个别因素修正时应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整交易情况交易日期区域因素和个别因素的修正视具体情况可采用百分率法差额法或回归分析法每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过综合调整不得超过选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后应根据具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格市场比较法的原理和技术也可用于其他估价方法中有关参数的求取收益法运用收益法估价应按下列步骤进行搜集有关收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用估算净收益选用适当的资本化率选用适宜的计算公式求出收益价格注潜在毛收入有效毛收入运营费用净收益均以年度计净收益
18、应根据估价对象的具体情况按下列规定求取出租型房地产应根据租赁资料计算净收益净收益为租赁收入扣除维修费管理费保险费和税金租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金押金等的利息收入维修费管理费保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍若保证合法安全正常使用所需的费用都由出租方承担应将四项费用全部扣除若维修管理等费用全部或部分由承租方负担应对四项费用中的部分项目作相应调整商业经营型房地产应根据经营资料计算净收益净收益为商品销售收入扣除商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用和商业利润生产型房地产应根据产品市场价格以及原材料人工费用等资料计算净收益净收益为产品销售收入扣除生产成本产品销
19、售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用和厂家利润尚未使用或自用的房地产可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益或直接比较得出净收益估价中采用的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益除有租约限制的之外都应采用正常客观的数据有租约限制的租约期内的租金宜采用租约所确定的租金租约期外的租金应采用正常客观的租金利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益进行比较若与正常客观的情况不符应进行适当的调整修正使其成为正常客观的在求取净收益时应根据净收益过去现在未来的变动情况及可获收益的年限确定未来净收
20、益流量并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型每年基本上固定不变每年基本上按某个固定的数额递增或递减每年基本上按某个固定的比率递增或弟减其他有规则的变动情形资本化率应按下列方法分析确定市场提取法应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格净收益等资料选用相应的收益法计算公式求出资本化率安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测估价对象的用途及新旧程度等确定复合投资收益率法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率按下式计算式中资本化率
21、贷款价值比率抵押贷款额占房地产价值的比率抵押贷款资本化率第一年还本息额与抵押贷款额的比率自有资本要求的正常收益率投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率风险程度按风险大小排序将估价对象与这些投资的风险程度进行比较判断确定资本化率资本化率分为综合资本化率土地资本化率建筑物资本化率它们之间的关系应按下式确定式中综合资本化率适用于土地与建筑物合一的估价土地资本化率适用于土地估价建筑物资本化率适用于建筑物估价土地价值占房地价值的比率建筑物价值占房地价值的比率计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型选用对应的收益法计算公式收益法的基本公式如下式中收益价格元元未来第年的净收益元元资本化率未来可获收益
22、的年限年对于单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时可采用下列方式之一处理先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年
23、限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值将未来可获收益的年限设想为无限年选用无限年的收益法计算公式净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时在净收益每年不变可获收益无限期的情况下应采用下式当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑价值时在净收益每年不变可获收益无限期的情况下应采用下式式中土地与地上建筑物共同产生的净收益元元土地价值元元建筑物价值元元成本法运用成本法估价应按下列步骤进行搜集有关成本税费开发利润等资料估算重置价格或重建价格估算折旧求出积算价格重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发重新建造全新状态的估价对象所需
24、的各项必要成本费用应在纳税金正常开发利润之和其构成包括下列内容土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润注开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础根据开发建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容应根据估价对象的实际情况在第条列举的价格构成内容的基础上酌予增减并应在估价报告中予以说明同一宗房地产重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算然后加总时必须注意成本构成划分和相互衔接防止漏项或重复计算求取土地的重置价格应直接求取其在估价时点状况的重置价格建筑物的重置价格或重建价格可采用成本法市场比较法求取或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土
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