GB T 50291-1999 房地产估价规范.pdf

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1、建标建标中中华人民共和国国家标准房地产估价规范发布实施国家质量技术监督局中华人民共和国建设部联合发布中华人民共和国国家标准房地产估价规范主管部门中华人民共和国建设部批准部门中华人民共和国建设部施行日期年月日北京关于发布国家标准房地产估价规范的通知建标号国务院各有关部门各省自治区直辖市建委建设厅有关计委各计划单列市建委新疆生产建设兵团根据建设部一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批建标号的要求由建设部会同有关部门共同制订的房地产估价规范经有关部门会审批准为推荐性国家标准编号为自年月日起施行本规范由建设部负责管理中国房地产估价师学会负责具体解释工作建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出

2、版发行中华人民共和国建设部年月日前言国家标准房地产估价规范是根据建设部建标号一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批和建设部房地产业司建房市函字第号关于委托制订房地产价格评估技术规程的函的要求由建设部负责主编具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成本规范经有关部门会审建设部以建标号文批准并会同国家质量技术监督局联合发布本规范在编制过程中编制组进行了广泛深入的调查研究认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果广泛征求了全国有关单位专家和实际工作者的意见同时收集分析研究参考了美国英国日本德国等主要国家和香港台湾地区以及国际评

3、估标准委员会的有关标准和理论研究成果本规范由建设部负责管理具体解释工作由中国房地产估价师学会负责在使用过程中各估价机构估价人员和有关单位人员应积极总结经验并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准房地产估价规范管理组地址北京市三里河路号邮政编码以供修订时参考国家标准房地产估价规范的主编单位中国房地产估价师学会参编单位建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会中山大学岭南学院华中师范大学经济学院清华大学房地产研究所北京大学不动产研究鉴定中心北京市房地产价格评估事务所上海市房地产评估中心深圳市物业估价所等本规范编制的主要起草人员柴强廖俊平艾建国沈建忠陆克华刘锦红刘洪玉冯长春杨于北杨国诚沈彦京康小芸田耀

4、东目次总则术语估价原则估价程序估价方法估价方法选用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法不同估价目的下的估价土地使用权出让价格评估房地产转让价格评格房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价估价结果估价报告职业道德附录估价报告的规范格式规范用词用语说明总则为了规范房地产估价行为统一估价程序和方法做到估价结果客观公正合理根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法等法律法规的有关规定制定本规范本规范适用于房地产估价活动房地产估价

5、应独立客观公正房地产估价除应符合本规范外尚应符合国家现行有关标准规范的规定术语房地产土地建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的权益房地产估价专业估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价程序选用适宜的估价方法并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产估价目的估价结果的期望用途估价时点估价结果对应的日期客观合理价格或价值某种估价目的特定条件下形成的正常价格公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益并掌握必要的市场信息有较充裕的时间进行交易对交易对象具有必要的专业知

6、识交易条件公开并不具有排它性公开市场价值在公开市场上最可能形成的价格采用公开市场价值标准时要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值类似房地产与估价对象处在同一供求圈内并在用途规模档次建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产同一供求圈与估价对象具有替代关系价格会相互影响的适当范围最高最佳使用法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法收益法预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估

7、算估价对象的客观合理价格或价值的方法成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法假设开发法预计估价对象开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本税费和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法潜在毛收入假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入运营费用维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益净收益由有效毛收入扣除合理运营费用

8、后得到的归属于房地产的收益建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术按估价时点的价格水平重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术按估价时点的水平重新建造与估价对象相同的全新的建筑物的正常价格物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论估价报告全面公正客观准确地记述估价过程和估价成果的文件给委托方的书面答复关于估价对象的客观合理价格或价值

9、的研究报告估价原则房地产估价应遵循下列原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则遵循合法原则应以估价对象的合法使用合法处分为前提估价遵循最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价当估价对象已做了某种使用估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择并应在估价报告中予以说明保持现状前提认为保持现状继续使用最为有利时应以保持现状继续使用为前提估价转换用途前提认为转换用途再予以使用最为有利时应以转换用途后再予以使用为前提估价装修改造前提认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价重新利用前提认为拆除现有建筑物再予以利用最为有

10、利时应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价上述情形的某种组合遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值估价程序自接受估价委托至完成估价报告期间房地产估价应按下列程序进行明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法计算确定估价结果撰写估价报告估价资料归档明确估价基本事项主要应包括下列内容明确估价目的明确估价对象明确估价时点注估价目的应由委托方提出明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况估价时点应根据估价目的确定采用公历表示精确到日在明确估价基本事项时应与委托

11、方共同商议最后应征得委托方认可在明确估价基本事项的基础上应对估价项目进行初步分析拟定估价作业方案估价作业方案主要应包括下列内容拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间人力经费拟定作业步骤和作业进度估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料并进行核实分析整理估价所需资料主要应包括下列方面对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料相关房地产交易成本收益实例资料反映估价对象状况的资料估价人员必须到估价对象现场亲身感受估价对象的位置周围环境景观的优劣查勘估价对象的外观建筑结构装修设备等状况并对事先收集的有关估价对象的坐落四至面积产权等资料进行核

12、实同时搜集补充估价所需的其他资料以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等完成并出具估价报告后应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理归档和妥善保管估价方法估价方法选用估价人员应熟知理解并正确运用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价根据已明确的估价目的若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价不得随意取舍若必须取舍应在估价报告中予以说明并陈述理由有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房

13、地产的估价应选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法收益法假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法市场比较法运用市场比较法估价应按下列步骤进行搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格运用市场比较法估价应准确搜集大量交易实例掌握正常市场价格行情搜集交易实例应包括下列内容交易双方情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格成交日期付款方式根据估价对象状况和估价目的应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例选取的可比实例应符合下列要求是估价对象的类似房地产成交日期与估价

14、时点相近不宜超过一年成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例后应对可比实例的成交价格进行换算处理建立价格可比基础统一其表达方式和内涵换算处理应包括下列内容统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和面积单位注统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清不同币种之间的换算应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差将可比实例的成交价格调整为正常价格有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例有利害关系人之间的交易急于出售或购买情况下的交易受债权债务关系影响的交易交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易交易双

15、方或一方有特别动机或特别偏好的交易相邻房地产的合并交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易其他非正常的交易注当可供选择的交易实例较少确需选用上述情形的交易实例时应对其进行交易情况修正对交易税费非正常负担的修正应将成交价格调整为依照政府有关规定交易双方负担各自应负担的税费下的价格进行交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断给予调整进行区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格区域因素修正的内容主

16、要应包括繁华程度交通便捷程度环境景观公共设施配套完备程度城市规划限制等影响房地产价格的因素区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定进行区域因素修正时应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整进行个别因素修正应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括面积大小形状临路状况基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况规划管制条件土地使用权年限等有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括新旧程度装修设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向等个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定进

17、行个别因素修正时应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整交易情况交易日期区域因素和个别因素的修正视具体情况可采用百分率法差额法或回归分析法每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过综合调整不得超过选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后应根据具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格市场比较法的原理和技术也可用于其他估价方法中有关参数的求取收益法运用收益法估价应按下列步骤进行搜集有关收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用估算净收益选用适当的资本化率选用适宜的计算公式求出收益价格注潜在毛收入有效毛收入运营费用净收益均以年度计净收益

18、应根据估价对象的具体情况按下列规定求取出租型房地产应根据租赁资料计算净收益净收益为租赁收入扣除维修费管理费保险费和税金租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金押金等的利息收入维修费管理费保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍若保证合法安全正常使用所需的费用都由出租方承担应将四项费用全部扣除若维修管理等费用全部或部分由承租方负担应对四项费用中的部分项目作相应调整商业经营型房地产应根据经营资料计算净收益净收益为商品销售收入扣除商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用和商业利润生产型房地产应根据产品市场价格以及原材料人工费用等资料计算净收益净收益为产品销售收入扣除生产成本产品销

19、售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用和厂家利润尚未使用或自用的房地产可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益或直接比较得出净收益估价中采用的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益除有租约限制的之外都应采用正常客观的数据有租约限制的租约期内的租金宜采用租约所确定的租金租约期外的租金应采用正常客观的租金利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入有效毛收入运营费用或净收益进行比较若与正常客观的情况不符应进行适当的调整修正使其成为正常客观的在求取净收益时应根据净收益过去现在未来的变动情况及可获收益的年限确定未来净收

20、益流量并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型每年基本上固定不变每年基本上按某个固定的数额递增或递减每年基本上按某个固定的比率递增或弟减其他有规则的变动情形资本化率应按下列方法分析确定市场提取法应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格净收益等资料选用相应的收益法计算公式求出资本化率安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测估价对象的用途及新旧程度等确定复合投资收益率法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率按下式计算式中资本化率

21、贷款价值比率抵押贷款额占房地产价值的比率抵押贷款资本化率第一年还本息额与抵押贷款额的比率自有资本要求的正常收益率投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率风险程度按风险大小排序将估价对象与这些投资的风险程度进行比较判断确定资本化率资本化率分为综合资本化率土地资本化率建筑物资本化率它们之间的关系应按下式确定式中综合资本化率适用于土地与建筑物合一的估价土地资本化率适用于土地估价建筑物资本化率适用于建筑物估价土地价值占房地价值的比率建筑物价值占房地价值的比率计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型选用对应的收益法计算公式收益法的基本公式如下式中收益价格元元未来第年的净收益元元资本化率未来可获收益

22、的年限年对于单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时可采用下列方式之一处理先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限选用对应的有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销然后再加上土地使用权年

23、限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值将未来可获收益的年限设想为无限年选用无限年的收益法计算公式净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时在净收益每年不变可获收益无限期的情况下应采用下式当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑价值时在净收益每年不变可获收益无限期的情况下应采用下式式中土地与地上建筑物共同产生的净收益元元土地价值元元建筑物价值元元成本法运用成本法估价应按下列步骤进行搜集有关成本税费开发利润等资料估算重置价格或重建价格估算折旧求出积算价格重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发重新建造全新状态的估价对象所需

24、的各项必要成本费用应在纳税金正常开发利润之和其构成包括下列内容土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润注开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础根据开发建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容应根据估价对象的实际情况在第条列举的价格构成内容的基础上酌予增减并应在估价报告中予以说明同一宗房地产重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算然后加总时必须注意成本构成划分和相互衔接防止漏项或重复计算求取土地的重置价格应直接求取其在估价时点状况的重置价格建筑物的重置价格或重建价格可采用成本法市场比较法求取或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土

25、地价格后的比较修正来求取也可按工程造价估算的方法具体计算建筑物的重置价格宜用于一般建筑物和因年代久远已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料或因建筑技术变迁使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价建筑物的重建价格宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价成本法估价中的建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值的损失包括物质上的功能上的和经济上的折旧建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的为可修复部分反之为不可修复部分对于可修复部分可直接估算其修复所需的费用作为折旧额扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取直线法下的建筑物现值计算公式双倍余额递减法下的建筑物现值计算公

26、式成新折扣法下的建筑物现值计算公式式中建筑物现值元元建筑物重置价格或重建价格元元建筑物预计净残值元元建筑物已使用年限年建筑物耐用年限年建筑物成新率注无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值估价人员都应亲临估价对象现场观察鉴定建筑物的实际新旧程度根据建筑物的建成时间维护保养使用情况以及地基的稳定性等最后确定应扣除的折旧额或成新率建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限估价采用的耐用年限应为经济耐用年限经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构用途和维修保养情况结合市场状况周围环境经营收益状况等综合判断估价中确定建筑物耐用年限与折旧遇有下列情况时的处理应为建筑物的建设期不计入耐用年限即建筑物的耐用年限应

27、从建筑物竣工验收合格之日起计建筑物耐用年限短于土地使用权年限时应按建筑物耐用年限计算折旧建筑物耐用年限长于土地使用权年限时应按土地使用权年限计算折旧建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前其耐用年限早于土地使用权年限而结束时应按建筑物耐用年限计算折旧建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧或为土地的重置价格加上建筑物的现值必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失新开发土地和新建房地产可采用成本法估价一般不应扣除折旧但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修

28、正假设开发法运用假设开发法估价应按下列步骤进行调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发建设期预测开发完成后的房地产价值估算开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费进行具体计算假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态以及投资开发后的房地产的经营方式待开发房地产投资开发前的状态包括生地毛地熟地旧房和在建工程等投资开发后的状态包括熟地和房屋含土地等投资开发后的房地产的经营方式包括出售含预售出租含预租和自营等运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本管理费用投

29、资利息销售税费开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费预测开发完成后的房地产价值宜采用市场比较法并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和或取开发完成后的房地产价值利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值在实际操作中宜采用折现的方法难以采用折现的方法时可采用计算利息的方法基准地价修正法运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行搜集有关基准地价的资料确定估价对象所处地段的基准地价进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出估价对象宗地价格进行交易日期修正应将基准地价在其基准日期时的值调整为

30、估价时点的值交易日期修正的方法同市场比较法中的交易日期修正的方法区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法运用基准地价修正法评估宗地价格时宜按当地对基准地价的有关规定执行不同估价目的下的估价房地产估价按估价目的进行分类主要有下列类别土地使用权出让价格评估房地产转让价格评估房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价土地使用权出让价格评估土地使用权出让价格评估应依照中华人民共和国城市房地产管理法中华

31、人民共和国土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行土地使用权出让价格评估应分清土地使用权协议招标拍卖的出让方式协议出让的价格评估应采用公开市场价值标准招标和拍卖出让的价格评估应为招标和拍卖底价评估参照房地产拍卖底价评估进行土地使用权出让价格评估可采用市场比较法假设开发法成本法基准地价修正法房地产转让价格评估房地产转让价格评估应依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法城市房地产转让管理规定以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行房地产转让价格评估应采用公开市场价值标准房地产转让价格评估宜采用市场比较法和收益法可采用成本

32、法其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时应符合国家法律法规的规定其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值并应注意国家对土地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明房地产租赁价格评估房地产租赁价格评估应依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法城市房屋租赁管理办法以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行从事生产经营活动的房地产租赁价格评估应采用公开市场价值标准住宅的租赁价格评估应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策房地产租赁价格评估可采用市场比较法收益法和成本法以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋共租赁价格评估

33、应另外给出租金中所含的土地收益值并应注意国家对土地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估应依照中华人民共和国担保法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产抵押管理办法以及当地和其他有关规定进行房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值依法不得抵押的房地产没有抵押价值首次抵押的房地产该房地产的价值为抵押价值再次抵押的房地产该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值以划拨方式取得的土

34、地使用权连同地上建筑物抵押的评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额可采用下列方式之一处理首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额两者相减为抵押价值此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限从估价时点起计用成本法估价价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额以具有土地使用年限的房地产抵押的评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的其抵押价值为房地产权利人可处

35、分和收益的份额部分的价值以按份额共有的房地产抵押的其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值以共同共有的房地产抵押的其抵押价值为该房地产的价值房地产保险估价房地产保险估价应依据中华人民共和国保险法中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关规定进行房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额也应是投保人对保险标的的实际投保金额房地产投保时的保险价值评估应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值估价方法宜采用成本法市场比较

36、法房地产投保时的保险价值根据采用的保险形式可按该房地产投保时的实际价值确定也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定保险事故发生后的损失价值或损失程度评估应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态对于其中可修复部分宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度房地产课税估价房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务有关房地产税的估价应按相关税法具体执行房地产课税估价宜采用公开市场价值标准并应符合相关税法的有关规定征地和房屋拆迁补偿估价征地和房屋拆迁补偿估价分为征用农村集体所有的土地的补偿估价简称征地估价和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价简称拆迁估价征地估价应依据中华人民共和

37、国土地管理法以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行拆迁估价应依据城市房屋拆迁管理条例以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行依照规定拆除违章建筑超过批准期限的临时建筑不予补偿拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿实行作价补偿的可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价依法以有偿出让转让方式取得的土地使用权根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时对该土地使用权如果视为提前收回处理则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价此种土地使用权补偿估价应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行房地产分割合并估价房地产分割合并估价应注意分割合并对房地产价值的影响分割合并

38、前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和分割估价应对分割后的各部分分别估价合并估价应对合并后的整体进行估价房地产纠纷估价房地产纠纷估价应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值交易价格造价成本租金补偿金额赔偿金额估价结果等进行科学的鉴定提出客观公正合理的意见为协议调解仲裁诉讼等方式解决纠纷提供参考依据房地产纠纷估价应按相应类型的房地产估价进行房地产纠纷估价应注意纠纷的性质和协议调解仲裁诉讼等解决纠纷的不同方式并将其作为估价依据协调当事人各方的利益房地产拍卖底价评估房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务应依据中华人民共和国拍卖法中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关规定进行房地产拍卖

39、底价评估首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格之后再考虑短期强制处分快速变现等因素的影响确定拍卖底价企业各种经济活动中涉及的房地产估价企业各种经济活动中涉及的房地产估价包括企业合资合作联营股份制改组上市合并兼并分立出售破产清算抵债中的房地产估价这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移若发生转移则应按相应的房地产转让行为进行估价其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法并应根据原用途是否合法改变按保持现状前提或转换用途前提进行估价企业合资合作股份制改组合并兼并分立出售破产清算等发生房地产权属转移的应按房地产转让行为进行估价但应注意破产清算与抵押物处置类似属于强制处分要求在短时间内变现

40、的特殊情况在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似若不允许改变用途则购买者的范围受到一定限制其估价宜低于公开市场价值企业联营一般不涉及房地产权属的转移企业联营中的房地产估价主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务宜根据具体情况采用收益法市场比较法假设开发法也可采用成本法其他目的的房地产估价其他目的的房地产估价包括房地产损害赔偿估价等房地产损害赔偿估价应把握被损害房地产在损害发生前后的状态对于其中可修复部分宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值估价结果对不同估价方法估算出的结果应进行比较分析当这些结果差异较大时应寻找并排除出现差异的原因对不同估价方法估算出的结果应做下列检查计算过程是否有误

41、基础数据是否准确参数选择是否合理是否符合估价原则公式选用是否恰当选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后应根据具体情况计算求出一个综合结果在计算求出一个综合结果的基础上应考虑一些不可量化的价格影响因素对该结果进行适当的调整或取整或认定该结果作为最终的估价结果当有调整时应在估价报告中明确阐述理由估价报告估价报告应做到下列几点全面性应完整地反映估价所涉及的事实推理过程和结论正文内容和附件资料应齐全配套公正性和客观性应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍分析和评论作出的结论应有充分的依据准确性用语应力求准确避免使用模棱两可或易生误解的

42、文字对未经查实的事项不得轻率写入对难以确定的事项应予以说胆并描述其对估价结果可能产生的影响概括性应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选选择典型有代表性能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点估价报告应包括下列部分封面目录致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件对于成片多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时估价结果报告可采用表格的形式除此之外的估价结果报告应采用文字说明的形式估价报告应记载下列事项估价项目名称委托方名称或姓名和住所估价方房地产估价机构名称和住所估价对象估价目的估价时点价值定义估价依据估

43、价原则估价技术路线方法和测算过程估价结果及其确定的理由估价作业日期估价报告应用的有效期估价人员注册房地产估价师的声明和签名盖章估价的假设和限制条件附件应包括反映估价对象位置周围环境形状外观和内部状况的图片估价对象的产权证明估价中引用的其他专用文件资料估价人员和估价机构的资格证明估价报告中应充分描述说明估价对象状况包括估价对象的物质实体状况和权益状况其中对土地的描述说明应包括名称坐落面积形状四至周围环境景观基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况规划限制条件利用现状权属状况对建筑物的描述说明应包括名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备平面布置工程质量建成年月维护保养使用情况地基的稳定性公共配套

44、设施完备程度利用现状权属状况估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容并应经注册房地产估价师签名盖章估价报告中估价人员陈述的事实是真实的和准确的估价报告中的分析意见和结论是估价人员自己公正的专业分析意见和结论但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制估价人员与估价对象没有或有已载明的利害关系也与有关当事人没有或有已载明的个人利害关系或偏见估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析形成意见和结论撰写估价报告估价人员已或没有对估价对象进行了实地查勘并应列出估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名没有人对估价报告提供了重要专业帮助若有例外应说明提供重要专业帮助者的姓名其他需要声明

45、的事项估价报告应由注册房地产估价师签名盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力在估价报告上签名盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构对估价报告的内容和结论负责任职业道德估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价应做到公正客观诚实估价人员和估价机构应保持估价的独立性必须回避与自己亲属及其他有利害关系人有关的估价业务估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时不应接受该项估价委托估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料未经委托方的书面许可不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人估价机构应执行政府规定的估价收费标准不得以不正当理由或名目收取额外的费用或降低收费标准进行不正当

46、的竞争估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名盖章附录估价报告的规范格式封面标题房地产估价报告估价项目名称说明本估价项目的全称委托方说明本估价项目的委托单位的全称个人委托的为个人的姓名估价方说明本估价项目的估价机构的全称估价人员说明参加本估价项目的估价人员的姓名估价作业日期说明本次估价的起止年月日即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日估价报告编号说明本估价报告在本估价机构内的编号目录标题目录一致委托方函二估价师声明三估价的假设和限制条件四估价结果报告一二五估价技术报告可不提供给委托方供估价机构存档和有关管理部门查

47、阅等一二六附件一二致委托方函标题致委托方函致函对象为委托方的全称致函正文说明估价对象估价目的估价时点估价结果致函落款为估价机构的全称并加盖估价机构公章法定代表人签名盖章致函日期为致函的年月日估价师声明标题估价师声明我们郑重声明我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制我们与本估价报告中的估价对象没有或有已载明的利害关系也与有关当事人没有或有已载明的个人利害关系或偏见我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析形成意见和结论撰写本估价报告我们已或没有对本估价报告中的估价对象进行了

48、实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘没有人对本估价报告提供了重要专业帮助若有例外应说明提供重要专业帮助者的姓名其他需要声明的事项参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章至少有一名估价的假设和限制条件标题估价的假设和限制条件说明本次估价的假设前提未经调查确认或无法调查确认的资料数据估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响本估价报告使用的限制条件估价结果报告标题房地产估价结果报告一委托方说明本估价项目的委托单位的全称法定代表人和住所个人委托的为个人的姓名和住所二估价方说明本估价项目的估价机构的全称法定代表人住所估价资格等级三估

49、价对象概要说明估价对象的状况包括物质实体状况和权益状况其中对土地的说明应包括名称坐落面积形状四至周围环境景观基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况规划限制条件利用现状权属状况对建筑物的说明应包括名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备平面布置工程质量建成年月维护保养使用情况公共配套设施完备程度利用现状权属状况四估价目的说明本次估价的目的和应用方向五估价时点说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日六价值定义说明本次估价采用的价值标准或价值内涵七估价依据说明本次估价依据的本房地产估价规范国家的地方的法律法规委托方提供的有关资料估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料八估价原则说明本次估价遵循的房地产估价原则九估价方法说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义十估价结果说明本次估价的最终结果应分别说明总价和单价并附大写金额若用外币表示应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价并注明所