DB44 T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范.pdf

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1、ICS 03.060CCS A 11 DB44广 东 省 地 方 标 准DB44/T 2255 2020海 岸 线 价 值 评 估 技 术 规 范 Technical specification for valuation of coastline 2020 -09- 23发 布 2020- 12-23实 施广 东 省 市 场 监 督 管 理 局 发 布 DB44/T 22552020 I 目 次前 言 .II引 言 .III1 范 围 .12 规 范 性 引 用 文 件 .13 术 语 和 定 义 .14 总 体 原 则 .25 评 估 程 序 .26 海 岸 线 分 类 与 价 值 影 响

2、 因 素 .3 7 主 要 评 估 方 法 .48 不 同 类 型 海 岸 线 价 值 评 估 .59 评 估 结 果 .7附 录 A（ 规 范 性 附 录 ） 海 岸 线 价 值 评 估 报 告 格 式 .8附 录 B（ 规 范 性 附 录 ） 不 同 使 用 类 型 海 岸 线 价 值 影 响 因 素 .14附 录 C（ 规 范 性 附 录 ） 海 岸 线 价 值 评 估 公 式 和 使 用 说 明 .15附 录 D（ 规 范 性 附 录 ） 海 岸 线 基 准 价 .23附 录 E（ 规 范 性 附 录 ） 自 然 岸 线 生 态 系 统 服 务 识 别 .24参 考 文 献 .25 D

3、B44/T 22552020 II 前 言本 标 准 依 据 GB/T 1.1给 出 的 规 则 起 草 。本 标 准 由 广 东 省 海 洋 发 展 规 划 研 究 中 心 提 出 。本 标 准 由 广 东 省 自 然 资 源 厅 归 口 。本 标 准 起 草 单 位 ： 广 东 省 海 洋 发 展 规 划 研 究 中 心 。本 标 准 主 要 起 草 人 ： 赵 明 辉 、 张 一 帆 、 徐 瑞 琦 、 胡 娜 胥 、 李 杏 筠 、 曹 深 西 、 曲 林 静 、 申 键 、 周 晶 。 DB44/T 22552020 III 引 言本 标 准 在 依 据 GB/T1.1给 出 的 规

4、 则 的 基 础 上 ， 结 合 我 国 已 有 研 究 和 条 件 ， 通 过 从 海 岸 线 价 值 评 估 的范 围 、 原 则 、 程 序 、 方 法 等 方 面 明 确 规 范 评 估 行 为 ， 有 利 于 完 善 广 东 省 海 岸 线 有 偿 使 用 制 度 ， 保 障 广 东省 海 岸 线 交 易 制 度 的 实 施 。 DB44/T 22552020 1 海 岸 线 价 值 评 估 技 术 规 范1 范 围本 文 件 规 定 了 海 岸 线 价 值 评 估 的 有 关 术 语 和 定 义 、 总 体 原 则 、 评 估 程 序 、 海 岸 线 分 类 与 价 值 影 响 因

5、素 、 主 要 评 估 方 法 、 不 同 类 型 海 岸 线 价 值 评 估 、 评 估 结 果 和 评 估 报 告 格 式 。本 文 件 适 用 于 我 省 经 营 性 项 目 用 海 占 用 海 岸 线 价 值 和 海 岸 线 交 易 中 岸 线 价 值 的 评 估 。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的 。 凡 是 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 仅 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文 件 。凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 其 最 新 版 本 （ 包 括 所 有 的 修 改 单 ） 适 用 于

6、本 文 件 。 GB/T 18190 2017 海 洋 学 术 语 海 洋 地 质 学3 术 语 和 定 义GB/T 18190 2017 界 定 的 以 及 下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 文 件 。3.1 潮 间 带 intertidal zone大 潮 期 的 最 高 潮 位 和 最 低 潮 位 间 的 带 状 区 域 。3.2 海 岸 线 价 值 the value of coastline海 岸 线 因 其 客 观 存 在 为 人 类 活 动 使 用 而 对 所 在 环 境 或 使 用 者 产 生 的 经 济 效 益 。 3.3 海 岸 线 价 值 评 估 valuati

7、on of coastline根 据 评 估 目 的 和 评 估 对 象 状 况 ， 依 据 国 家 相 关 法 律 法 规 ， 在 全 面 调 查 和 综 合 分 析 海 岸 线 价 值 影 响 因素 的 基 础 上 ， 选 择 适 宜 的 评 估 方 法 ， 对 特 定 海 岸 线 在 评 估 基 准 日 市 场 价 值 进 行 估 算 和 评 定 的 行 为 。注 ： 评 估 对 象 包 括 海 岸 线 向 海 延 伸 至 潮 间 带 宽 度 的 带 状 区 域 。3.4 占 用 海 岸 线 use of coastline海 岸 线 向 海 一 侧 有 海 域 使 用 活 动 且 对

8、毗 邻 海 岸 线 具 有 排 他 性 占 用 。3.5 海 岸 线 基 准 价 benchmark price of coastline 某 一 基 准 日 上 一 定 年 期 ， 按 照 不 同 用 途 核 定 的 不 同 利 用 方 式 下 岸 线 的 平 均 价 格 。 DB44/T 22552020 2 4 总 体 原 则4.1 合 法 原 则海 岸 线 价 值 评 估 应 以 待 估 海 岸 线 的 合 法 使 用 、 合 法 处 理 为 前 提 。4.2 预 期 收 益 原 则海 岸 线 价 值 评 估 应 以 评 估 对 象 在 正 常 利 用 条 件 下 的 未 来 客 观

9、有 效 的 预 期 收 益 为 依 据 。4.3 最 有 效 利 用 原 则海 岸 线 价 值 评 估 应 以 评 估 对 象 的 最 有 效 利 用 为 前 提 。 判 断 海 岸 线 的 最 有 效 利 用 应 以 海 岸 线 开 发 利 用是 否 符 合 其 自 身 条 件 、 法 律 法 规 政 策 及 规 划 限 制 、 市 场 要 求 等 为 依 据 。4.4 替 代 原 则 海 岸 线 价 值 评 估 应 以 相 同 等 别 均 质 海 岸 线 在 同 等 利 用 条 件 下 的 海 岸 线 市 场 交 易 价 格 为 参 照 ， 评 估 结果 不 应 明 显 偏 离 具 有 替

10、 代 性 质 的 海 岸 线 客 观 价 格 。4.5 科 学 性 原 则海 岸 线 价 值 评 估 的 全 过 程 要 遵 循 科 学 性 原 则 ， 评 估 方 法 的 选 择 以 及 评 估 过 程 中 公 式 的 推 导 、 证 明 等 ，都 必 须 有 理 有 据 ， 才 能 得 到 科 学 性 的 评 估 结 果 。4.6 定 性 与 定 量 相 结 合 原 则在 评 估 海 岸 线 价 值 的 过 程 中 ， 尽 可 能 利 用 定 量 数 据 揭 示 海 岸 线 的 价 值 。 对 无 法 通 过 统 计 手 段 得 到 结果 的 指 标 ， 在 定 性 分 析 的 基 础 上

11、 进 行 量 化 。 在 量 化 过 程 中 ， 难 以 定 量 统 计 的 定 性 指 标 ， 采 用 专 家 打 分 法实 现 量 化 。5 评 估 程 序 5.1 确 定 评 估 基 本 事 项根 据 海 岸 线 使 用 需 求 ， 确 定 评 估 目 的 、 价 值 类 型 、 评 估 对 象 和 范 围 、 评 估 基 准 日 、 评 估 方 法 等 基本 事 项 。5.2 收 集 相 关 资 料对 评 估 对 象 的 社 会 经 济 和 自 然 环 境 条 件 进 行 现 场 调 访 和 勘 测 ， 收 集 了 解 评 估 对 象 及 其 周 边 海 域 与 陆地 的 资 料 ，

12、并 核 验 资 料 的 完 整 性 和 可 靠 性 。 收 集 资 料 主 要 包 括 以 下 几 个 方 面 ：a) 评 估 对 象 所 在 区 域 的 三 年 内 社 会 经 济 资 料 ， 包 括 政 策 、 规 划 、 区 域 社 会 经 济 发 展 水 平 等 ；b) 评 估 对 象 基 本 情 况 ， 包 括 地 理 位 置 、 类 型 、 岸 线 长 度 、 开 发 利 用 现 状 等 ；c) 评 估 对 象 资 源 环 境 条 件 ， 包 括 自 然 灾 害 、 环 境 质 量 、 生 境 分 布 与 覆 被 类 型 、 生 物 资 源 等 ；d) 与 评 估 对 象 最 有

13、效 开 发 利 用 方 式 类 似 的 宗 海 项 目 的 租 赁 、 经 营 资 源 ， 类 似 项 目 的 原 料 、 人 工 及产 品 市 场 价 格 等 资 料 等 。 5.3 选 择 海 岸 线 价 值 评 估 方 法 DB44/T 22552020 3 依 据 评 估 目 的 、 评 估 对 象 所 属 的 海 岸 线 类 型 、 评 估 对 象 开 发 利 用 状 态 与 用 途 等 ， 选 择 适 用 的 评 估 方法 评 估 海 岸 线 价 值 。5.4 确 定 海 岸 线 价 值 评 估 参 数分 析 海 岸 线 价 值 影 响 因 素 及 其 影 响 程 度 ， 确 定

14、必 要 的 系 数 ， 并 根 据 社 会 平 均 投 资 效 益 、 用 海 岸 线 类型 和 产 业 类 型 的 投 资 风 险 差 异 等 ， 确 定 海 岸 线 投 资 回 报 率 、 还 原 利 率 等 参 数 。5.5 测 算 和 确 定 海 岸 线 价 值利 用 经 核 验 的 有 效 资 料 ， 采 用 评 估 参 数 合 适 的 方 法 测 算 海 岸 线 价 值 。采 用 一 种 方 法 评 估 的 ， 形 成 初 步 评 估 结 论 ， 通 过 对 类 似 用 途 资 产 交 易 案 例 的 分 析 ， 对 评 估 结 论 的 合理 性 进 行 判 断 ， 形 成 最 终

15、 评 估 结 果 。采 用 多 种 方 法 评 估 的 ， 分 析 不 同 方 法 评 估 结 论 的 合 理 性 以 及 不 同 方 法 评 估 结 论 差 异 的 原 因 ， 综 合 考虑 评 估 目 的 、 价 值 类 型 、 评 估 对 象 现 状 等 因 素 ， 选 用 简 单 算 数 平 均 、 加 权 平 均 方 法 或 综 合 分 析 法 确 定 最 终 结 果 ， 并 说 明 理 由 。5.6 编 制 海 岸 线 价 值 评 估 报 告对 整 个 评 估 工 作 的 成 果 进 行 总 结 整 理 ， 按 评 估 报 告 格 式 的 要 求 编 制 完 成 海 岸 线 价 值

16、 评 估 报 告 ， 评 估报 告 构 成 为 ： 封 面 、 扉 页 （ 评 估 机 构 资 质 信 息 页 ） 、 目 录 、 摘 要 、 报 告 正 文 和 附 件 。 报 告 格 式 参 见 附 录A。5.7 整 理 归 集 海 岸 线 价 值 评 估 档 案评 估 机 构 对 工 作 底 稿 、 评 估 报 告 及 其 他 相 关 资 料 进 行 整 理 ， 形 成 海 岸 线 价 值 评 估 档 案 。6 海 岸 线 分 类 与 价 值 影 响 因 素6.1 海 岸 线 分 类 6.1.1 按 利 用 类 型 分 类按 照 利 用 类 型 包 括 以 下 类 别 ：a) 渔 业 岸

17、 线 ；b) 工 业 岸 线 ；c) 交 通 运 输 岸 线 ；d) 旅 游 娱 乐 岸 线 。6.1.2 按 属 性 分 类海 岸 线 交 易 的 岸 线 按 照 以 下 属 性 进 行 分 类 ：a) 自 然 岸 线 ， 包 括 以 下 基 本 类 别 ：1） 基 岩 岸 线 ；2） 砂 质 岸 线 ； 3） 泥 质 岸 线 ；4） 生 物 岸 线 。b) 生 态 恢 复 岸 线 。 DB44/T 22552020 4 6.2 海 岸 线 价 值 影 响 因 素评 估 海 岸 线 价 值 时 ， 应 对 影 响 价 值 的 因 素 进 行 分 析 。 海 岸 线 价 值 影 响 因 素 包

18、 括 以 下 类 别 ：a) 自 然 因 素 ： 评 估 对 象 的 位 置 、 自 然 资 源 条 件 、 海 洋 环 境 状 况 、 气 候 条 件 、 海 洋 灾 害 发 生 情 况 等 ；b) 社 会 因 素 ： 海 岸 线 后 方 陆 地 人 口 密 度 、 城 镇 发 展 与 公 共 设 施 建 设 情 况 等 ；c) 行 政 因 素 ： 区 域 经 济 与 产 业 政 策 、 国 土 空 间 规 划 、 相 关 产 业 发 展 规 划 等 。分 析 影 响 因 素 时 ， 应 根 据 不 同 类 型 的 特 点 及 其 对 各 影 响 因 素 的 敏 感 程 度 ， 有 所 侧

19、重 。 不 同 利 用 类 型海 岸 线 价 值 影 响 因 素 详 见 附 录 B。7 主 要 评 估 方 法7.1 市 场 比 较 法7.1.1 基 本 原 理 遵 循 替 代 原 则 ， 将 评 估 对 象 与 具 有 替 代 性 且 近 期 市 场 上 已 发 生 交 易 的 实 例 作 比 较 ， 根 据 两 者 之 间 的价 值 影 响 因 素 差 异 ， 在 交 易 实 例 成 交 价 格 的 基 础 上 作 适 当 修 正 ， 以 此 确 定 海 岸 线 价 值 。市 场 比 较 法 的 公 式 及 使 用 说 明 见 附 录 C中 C.1。7.1.2 适 用 范 围市 场 比

20、 较 法 主 要 适 用 于 评 估 对 象 或 邻 近 地 区 具 有 充 足 的 、 可 比 较 的 交 易 案 例 的 海 岸 线 价 值 评 估 。 市场 比 较 法 除 可 直 接 用 于 评 估 海 岸 线 价 值 外 ， 还 可 用 于 其 他 评 估 方 法 中 相 关 参 数 的 计 算 。7.2 收 益 还 原 法7.2.1 基 本 原 理收 益 还 原 法 是 遵 循 预 期 收 益 原 则 ， 在 估 算 占 用 海 岸 线 使 用 项 目 未 来 每 年 预 期 收 益 的 基 础 上 ， 按 一 定的 还 原 利 率 ， 将 预 期 收 益 折 算 至 评 估 基

21、准 日 ， 以 折 算 后 的 纯 收 益 总 和 作 为 海 岸 线 价 值 方 法 。 收 益 还 原 法 的 公 式 及 使 用 说 明 见 附 录 C 中 C.2。7.2.2 适 用 范 围收 益 还 原 法 主 要 适 用 于 已 取 得 正 常 现 实 收 益 或 未 来 具 有 客 观 潜 在 收 益 ， 未 来 收 益 及 风 险 能 够 较 准 确地 预 测 与 量 化 海 岸 线 未 来 每 年 纯 收 益 的 情 形 ， 不 适 用 于 没 有 收 益 项 目 或 收 益 无 法 测 算 的 海 岸 线 价 值 评估 。7.3 假 设 开 发 法7.3.1 基 本 原 理

22、假 设 开 发 法 是 指 在 估 算 开 发 完 成 后 不 动 产 正 常 交 易 价 格 的 基 础 上 ， 扣 除 建 筑 物 建 造 费 用 和 与 建 筑 物建 造 、 买 卖 有 关 费 用 后 ， 以 价 格 余 额 来 确 定 评 估 对 象 价 值 的 一 种 方 法 。假 设 开 发 法 的 公 式 和 使 用 说 明 见 附 录 C 中 C.3。 7.3.2 适 用 范 围适 用 于 具 有 投 资 开 发 或 存 在 开 发 潜 力 的 海 岸 线 价 值 评 估 。7.4 成 本 法 DB44/T 22552020 5 7.4.1 基 本 原 理成 本 法 是 指

23、以 得 到 现 有 海 岸 线 所 需 耗 费 的 各 项 费 用 之 和 为 主 要 依 据 ， 再 加 上 一 定 的 开 发 利 润 和 应纳 税 费 来 确 定 海 岸 线 价 值 的 方 法 。成 本 法 的 公 式 和 使 用 说 明 见 附 录 C 中 C.4。7.4.2 适 用 范 围适 用 于 填 海 造 地 占 用 海 岸 线 的 价 值 评 估 。7.5 基 准 价 系 数 修 正 法7.5.1 基 本 原 理基 准 价 系 数 修 正 法 是 指 以 海 岸 线 基 准 价 为 基 础 ， 按 照 海 岸 线 的 自 然 属 性 与 用 途 ， 建 立 基 准 价 与

24、待 估海 岸 线 价 值 、 影 响 因 素 之 间 的 关 系 ， 通 过 修 正 得 到 海 岸 线 在 评 估 基 准 日 的 价 值 。 鉴 于 当 前 海 岸 线 市 场 不 成 熟 、 交 易 资 料 不 充 裕 以 及 国 家 或 省 未 公 布 基 准 价 等 原 因 ， 现 按 照 海 域 使 用金 征 收 标 准 相 关 规 定 核 定 基 准 价 ， 待 海 岸 线 市 场 相 对 成 熟 或 国 家 、 省 公 布 基 准 价 后 ， 将 适 时 调 整 海 岸 线基 准 价 。基 准 价 系 数 修 正 法 的 公 式 和 使 用 说 明 见 附 录 C中 C.5，

25、海 岸 线 基 准 价 见 附 录 D。7.5.2 适 用 范 围适 用 于 交 易 实 例 少 、 收 益 资 料 不 充 分 的 填 海 造 地 占 用 海 岸 线 的 价 值 评 估 。7.6 生 态 服 务 功 能 价 值 评 估 法7.6.1 基 本 原 理识 别 海 岸 线 提 供 的 生 态 系 统 服 务 ， 根 据 是 否 可 以 观 察 到 交 易 的 市 场 行 为 和 数 据 ， 利 用 市 场 价 值 法 、非 市 场 价 值 法 以 及 收 益 转 移 法 确 定 生 态 系 统 服 务 价 值 。 生 态 服 务 功 能 价 值 评 估 方 法 的 公 式 和 使

26、 用 说 明 见 附 录 C 中 C.6。 不 同 类 型 自 然 岸 线 提 供 的 生 态 系 统服 务 见 附 录 E。7.6.2 适 用 范 围适 用 于 自 然 岸 线 或 生 态 恢 复 海 岸 线 价 值 评 估 。8 不 同 类 型 海 岸 线 价 值 评 估8.1 评 估 方 法 选 择8.1.1 对 项 目 用 海 占 用 海 岸 线 的 价 值 评 估 ， 应 针 对 不 同 类 型 海 岸 线 的 价 值 影 响 因 素 ， 分 析 主 要 评 估 方法 的 适 用 性 ， 选 择 适 宜 的 一 种 或 者 一 种 以 上 评 估 方 法 。 在 海 岸 线 或 者

27、海 域 海 岛 土 地 交 易 案 例 少 、 收 益 资料 不 充 分 的 情 况 下 ， 宜 选 择 基 准 价 系 数 修 正 法 作 为 主 要 评 估 方 法 。 8.1.2 对 海 岸 线 交 易 中 的 岸 线 价 值 评 估 ， 评 估 对 象 为 自 然 岸 线 或 生 态 恢 复 岸 线 ， 宜 选 择 生 态 服 务 功 能价 值 评 估 方 法 。8.2 渔 业 岸 线 价 值 评 估 DB44/T 22552020 6 8.2.1 评 估 方 法 选 择填 成 土 地 后 用 于 渔 业 基 础 设 施 可 采 用 基 准 价 系 数 修 正 法 、 假 设 开 发

28、法 ； 围 海 养 殖 可 采 用 收 益 还 原 法 、成 本 法 、 基 准 价 系 数 修 正 法 ； 对 于 海 岸 线 交 易 市 场 较 成 熟 的 地 区 ， 存 在 充 足 的 相 似 类 型 交 易 实 例 的 情 况下 ， 可 采 用 市 场 比 较 法 。8.2.2 评 估 技 术 要 点8.2.2.1 使 用 收 益 还 原 法 评 估 渔 业 岸 线 价 值 时 ， 应 对 评 估 对 象 的 资 源 的 结 构 、 质 量 、 自 然 生 长 力 、 环境 依 赖 条 件 ， 以 及 相 关 法 律 法 规 、 财 政 补 贴 等 政 策 制 度 对 收 益 的 影

29、 响 进 行 分 析 。8.2.2.2 应 根 据 渔 业 发 展 所 依 赖 的 资 源 环 境 特 点 、 生 产 经 营 类 型 、 生 产 周 期 、 灾 害 风 险 等 相 关 条 件 ，以 及 近 三 年 渔 业 发 展 实 际 情 况 及 可 能 的 新 的 生 产 情 况 ， 合 理 确 定 收 益 能 力 和 还 原 利 率 。8.2.2.3 应 分 析 渔 业 基 础 设 施 对 渔 业 岸 线 价 值 的 影 响 。 8.3 工 业 岸 线 价 值 评 估8.3.1 评 估 方 法 选 择能 获 取 生 产 经 营 收 益 的 采 用 收 益 还 原 法 ， 能 获 得

30、构 筑 物 总 价 值 的 采 用 假 设 开 发 法 ； 对 于 需 要 进 行 投资 、 能 确 定 各 项 成 本 的 可 采 用 成 本 法 ； 对 于 海 岸 线 交 易 市 场 较 成 熟 的 地 区 ， 存 在 充 足 的 相 似 类 型 交 易 实例 的 情 况 下 ， 可 采 用 市 场 比 较 法 。8.3.2 评 估 技 术 要 点8.3.2.1 确 定 项 目 的 投 资 利 息 率 、 利 润 率 、 还 原 利 率 时 ， 应 分 析 工 业 岸 线 有 关 行 业 的 投 资 风 险 、 资 金利 润 率 等 投 资 收 益 现 状 和 近 年 变 化 趋 势 。

31、8.3.2.2 当 土 石 资 源 、 矿 产 资 源 可 开 采 年 限 低 于 海 岸 线 使 用 年 期 ， 使 用 年 期 修 正 系 数 应 根 据 上 述 资 源的 可 开 采 年 限 进 行 测 算 。 8.4 交 通 运 输 岸 线 价 值 评 估8.4.1 评 估 方 法 选 择能 够 计 算 港 口 岸 线 年 收 益 的 采 用 收 益 还 原 法 ； 填 海 形 成 建 设 堆 场 、 码 头 、 大 型 突 堤 码 头 及 其 他 港 口设 施 可 采 用 假 设 开 发 法 ； 对 于 能 获 得 开 发 完 成 后 岸 线 及 其 附 属 物 总 价 的 ， 也

32、可 采 用 假 设 开 发 法 ； 对 于 海岸 线 交 易 市 场 较 成 熟 的 地 区 ， 存 在 充 足 的 相 似 类 型 交 易 实 例 的 情 况 下 ， 可 采 用 市 场 比 较 法 。8.4.2 评 估 技 术 要 点8.4.2.1 应 根 据 交 通 运 输 业 发 展 所 依 赖 的 资 源 环 境 特 点 、 生 产 经 营 类 型 、 灾 害 风 险 等 相 关 条 件 ， 以 及近 三 年 交 通 运 输 业 发 展 实 际 情 况 及 可 能 的 新 的 生 产 情 况 ， 合 理 确 定 收 益 能 力 和 还 原 利 率 。8.4.2.2 确 定 项 目 的

33、 投 资 利 息 率 、 利 润 率 、 还 原 利 率 时 ， 应 分 析 交 通 运 输 岸 线 有 关 行 业 的 投 资 风 险 、资 金 利 润 率 等 投 资 收 益 现 状 和 近 年 变 化 趋 势 。 8.5 旅 游 娱 乐 岸 线 价 值 评 估8.5.1 评 估 方 法 选 择 DB44/T 22552020 7 填 海 造 地 用 于 旅 游 基 础 设 施 的 海 岸 线 采 用 假 设 开 发 法 、 成 本 法 、 收 益 还 原 法 、 基 准 价 系 数 修 正 法 ；对 于 以 透 水 或 非 透 水 构 筑 物 方 式 形 成 的 旅 游 码 头 、 游

34、艇 码 头 等 情 形 ， 能 确 定 岸 线 及 其 附 属 物 总 价 的 ， 也可 采 用 假 设 开 发 法 ； 对 于 需 要 进 行 投 资 开 发 才 能 形 成 游 乐 场 或 浴 场 的 ， 可 采 用 成 本 法 或 收 益 还 原 法 ； 对于 海 岸 线 交 易 市 场 较 成 熟 的 地 区 ， 存 在 充 足 的 相 似 类 型 交 易 实 例 的 情 况 下 ， 可 采 用 市 场 比 较 法 。8.5.2 评 估 技 术 要 点8.5.2.1 评 估 旅 游 娱 乐 岸 线 价 值 时 ， 应 分 析 国 家 和 省 旅 游 区 评 价 标 准 对 评 估 对

35、象 的 影 响 。8.5.2.2 对 具 有 自 然 文 化 遗 迹 、 生 态 功 能 的 旅 游 娱 乐 岸 线 ， 应 分 析 自 然 文 化 遗 迹 、 生 态 功 能 对 评 估 对象 价 值 的 影 响 。8.6 自 然 岸 线 价 值 评 估8.6.1 评 估 方 法 选 择 自 然 岸 线 价 值 评 估 宜 选 择 生 态 服 务 功 能 价 值 评 估 方 法 ， 生 态 恢 复 岸 线 价 值 评 估 可 参 考 同 方 法 。8.6.2 评 估 技 术 要 点8.6.2.1 对 于 可 以 直 接 在 市 场 交 易 的 生 态 系 统 服 务 ， 评 估 其 价 值

36、时 通 过 建 立 他 们 的 需 求 曲 线 和 供 给 曲线 ， 估 算 消 费 者 剩 余 或 者 生 产 者 剩 余 ， 可 选 择 市 场 价 格 法 评 估 。8.6.2.2 对 于 不 能 在 市 场 直 接 买 卖 ， 但 是 人 们 在 市 场 上 对 这 些 服 务 及 其 产 品 有 支 付 意 愿 的 生 态 系 统 服务 ， 可 选 择 旅 行 费 用 法 、 替 代 成 本 法 。8.6.2.3 对 于 既 没 有 交 易 市 场 ， 也 没 有 与 之 紧 密 相 关 的 市 场 产 品 的 生 态 系 统 服 务 ， 可 选 择 或 然 价 值 法（ 意 愿 调

37、 查 法 ） 评 估 其 价 值 。8.6.2.4 在 海 岸 线 交 易 评 估 岸 线 价 值 时 ， 不 仅 要 考 虑 岸 线 生 态 系 统 服 务 价 值 ， 还 要 考 虑 交 易 海 岸 线 潜在 开 发 利 用 的 价 值 。 9 评 估 结 果评 估 结 果 以 评 估 报 告 形 式 表 现 。 评 估 报 告 应 当 包 括 项 目 名 称 、 委 托 评 估 方 和 受 托 方 、 评 估 目 的 、 评估 对 象 概 况 、 评 估 基 准 日 和 有 效 期 、 价 值 影 响 因 素 、 评 估 方 法 和 过 程 、 评 估 结 论 、 需 要 特 别 说 明

38、 的 事 项及 有 关 附 件 等 内 容 。评 估 报 告 应 当 明 确 评 估 报 告 的 使 用 有 效 期 。 评 估 报 告 的 有 效 期 自 评 估 基 准 日 起 不 超 过 1 年 。 DB44/T 22552020 8 AA附 录 A（ 规 范 性 附 录 ）海 岸 线 价 值 评 估 报 告 格 式XX省 XX市 XX项 目海 岸 线 价 值 评 估 报 告 委 托 评 估 方 ： （ 说 明 委 托 评 估 的 单 位 名 称 ）评 估 机 构 ： （ 说 明 承 担 该 项 评 估 的 机 构 名 称 ）提 交 报 告 日 期 ： （ 说 明 海 岸 线 价 值 评

39、 估 报 告 提 交 的 具 体 日 期 ） DB44/T 22552020 9 评 估 机 构 ： （ 四 号 宋 体 ）评 估 机 构 地 址 ： （ 四 号 宋 体 ）报 告 编 制 人 员 ： （ 四 号 宋 体 ） DB44/T 22552020 10 第 一 部 分 摘 要一 、 评 估 项 目 名 称说 明 评 估 项 目 名 称 ， 与 封 面 文 字 一 致 。二 、 委 托 评 估 方说 明 该 项 评 估 业 务 的 委 托 单 位 或 个 人 。三 、 评 估 目 的说 明 委 托 评 估 方 的 评 估 需 求 以 及 评 估 结 果 的 使 用 方 向 。四 、 评

40、 估 对 象说 明 评 估 对 象 的 位 置 、 范 围 、 长 度 、 潮 间 带 面 积 、 用 途 ， 并 明 确 评 估 对 象 是 否 包 含 附 属 设 施 和 建 筑 物 、 构 筑 物 ， 并 附 现 场 影 像 资 料 。五 、 评 估 基 准 日说 明 评 估 结 果 对 应 的 具 体 日 期 ， 格 式 为 年 月 日 。 评 估 基 准 日 可以 是 现 在 时 点 ， 也 可 以 是 过 去 或 者 将 来 的 时 点 。六 、 价 值 类 型说 明 评 估 报 告 中 海 岸 线 价 值 的 内 涵 ， 包 括 评 估 基 准 日 、 现 状 利 用 或 规 划

41、利 用 条 件 、 设 定 的 开 发 程 度 与 用 途 以 及 是 否 包 含 附 属 设 施 和 建 筑 物 、 构 筑 物等 。 七 、 评 估 结 果以 人 民 币 表 示 最 终 评 定 的 海 岸 线 价 值 ， 海 岸 线 价 值 附 大 写 金 额 。 评 估 机 构 ： （ 公 章 ）年 月 日 DB44/T 22552020 11 第 二 部 分 报 告 正 文一 、 评 估 的 依 据说 明 该 项 评 估 所 依 据 的 国 家 或 地 方 有 关 法 律 、 法 规 、 行 政 规 章 ， 采 用 的技 术 规 程 ， 委 托 方 提 供 的 有 关 材 料 ， 评

42、 估 人 员 实 地 勘 察 、 调 查 所 获 取 的 资 料等 。 二 、 评 估 对 象 概 况（ 一 ） 概 述说 明 评 估 对 象 的 地 理 位 置 、 岸 线 类 型 、 长 度 及 潮 间 带 面 积 。（ 二 ） 环 境 概 况 说 明 评 估 对 象 的 地 形 地 貌 、 气 候 条 件 、 海 洋 水 文 、 生 态 环 境 等 概 况 。（ 三 ） 资 源 概 况说 明 评 估 对 象 周 边 区 域 的 旅 游 资 源 、 港 航 资 源 、 生 物 资 源 和 珍 稀 物 种 资源 等 概 况 。（ 四 ） 保 护 与 开 发 利 用 现 状说 明 评 估 对 象 的 保 护 与 开 发 利 用 现 状 、 沿 革 ， 以 及 附 属 设 施 、 建 筑 物 和构 筑 物 建 设 等 情 况 。（ 五 ） 规 划 利 用 情 况说 明 相 关 规 划 、 开 发 利 用 具 体 方 案 对 评 估 对 象 的 规 划 利 用 情 况 ， 如 评 估对 象 的 主 导 功 能 。 三 、 影 响 因 素 分 析针 对 海 岸 线 不 同 利 用 类 型 ， 通 过 定 性 与 定 量 相 结 合 的 方 式 ， 分