DB33 T 2203-2019 无居民海岛估价规程.pdf

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1、ICS 03.060 A 11 DB33 浙江省 地方标准 DB33/T 2203 2019 无居民海岛估价规程 Regulations for valuation on uninhabited island 2019 - 05 - 14发布 2019 - 06 - 14实施 浙江省市场监督管理局 发布 DB33/T 2203 2019 I 目 次 前言 . II 1 范围 . 1 2 术语和定义 . 1 3 估价原则 . 2 3.1 生态补偿原则 . 2 3.2 收益贡献原则 . 2 3.3 市场替代原则 . 2 3.4 最低价格原则 . 3 4 估价方法 . 3 4.1 收益还原法 . 3

2、 4.2 成本逼近法 . 4 4.3 假设开发法 . 5 4.4 市场比较法 . 5 4.5 邻地比价法 . 6 4.6 各类用岛估价方法选择 . 7 4.7 用岛设施 . 7 5 海岛估价 . 7 5.1 程序与要求 . 7 5.2 成果整理 . 8 附录 A（资料性附录） 各类用岛估价方法 . 9 附录 B（资料性附录） 无居民海岛估价影响因素及指标 . 10 附录 C（资料性附录） 估价指标释义 . 11 附录 D（资料性附录） 估价报告规范格式 . 14 DB33/T 2203 2019 II 前 言 本标准按照 GB/T 1.1-2009规则起草。 本标准由 浙江省自然资源厅 提出。

3、 本标准由浙江省海洋资源环境标准化技术委员会归口。 本标 准起草单位：浙江海洋大学、 浙江省自然 资源厅 。 本标准主要起草人：崔旺来、王晓慧、吴祥明 、阮 飙 、 彭勃、钟海玥、顾波军、类兴彪、周青峰、 应晓丽、俞仙炯、刘超、梅依然、陈骏玲、奚恒辉、张甜甜。 DB33/T 2203 2019 1 无居民海岛估价规程 1 范围 本标准规定了无居民海岛估价的原则、方法、程序和成果要求。 本标准适用于无居民海岛价格评估。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 2.1 无居民海岛使用权 单位或个人依法对国家所有的无居民海岛享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。 2.2 无居民海岛价格 一定

4、年期无居民海岛使用权价格及其附属设施和岛 上构筑物价格的总和。 2.3 无居民海岛估价 专业人员按照一定的原则、方法和程序，对特定无居民海岛的价格进行评定的活动。 2.4 收益还原法 将用岛区块未来每年预期纯收益和生态价值增量，按一定的还原率折算成估价基准日收益总和的一 种估价方法。 2.5 成本逼近法 以海岛取得费、开发费和生态环境维护费等各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、 应缴纳的税金和海岛增值收益来确定海岛价格的估价方法。 2.6 假设开发法 DB33/T 2203 2019 2 在预计开发完成后海岛正常交易价格基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利 润和税

5、金等，以价格余额来确定 海岛价格的估价方法。 2.7 市场比较法 以用岛类型、方式相同，条件类似的海岛买卖实例与待估海岛加以对照比较来确定海岛价格的估价 方法。 2.8 邻地比价法 以待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价为参照标准，建立价格修正模型来确定海岛 价格的估价方法。 2.9 用岛区块 无居民海岛使用范围内按不同用岛类型划分的若干区域。 2.10 用岛区块面积 用岛区块的自然表面形态面积。其中， DEM计算的用岛范围的自然表面形态面积小于用岛范围水平 投影面积的，用岛区块面积按水平投影面积计算。 2.11 海岛 生态价值 海岛生态资本的存量价值及其产生的收 益流价值。 2.1

6、2 海岛 生态环境 维护费 使用者使用一定规模海岛空间造成生态环境受损所应支付的费用。 3 估价原 则 3.1 生态补偿原则 以使用者使用海岛空间造成海岛生态受损所应支付的费用为主导，定量反映海岛生态系统受损程 度。 3.2 收益贡献原则 以待估海岛在正常利用条件下未来客观有效的预期收益和对开发利用总收益的贡献度为依据。 3.3 市场替代原则 DB33/T 2203 2019 3 以与待估海岛区位、类型相同或相近的交易实例市场价格为参考，估价结果不应明显偏离同等利用 程度海岛的客观价格。 3.4 最低价格原则 无居民海岛估价结果不得低于 无居民海岛使用权出让最低标准 。 4 估价方法 4.1

7、收 益还原法 4.1.1 适用条件 能够确定用岛区块开发经营期限和还原利率，并能按照贡献原则较准确的计算未来每年纯收益以及 生态价值增量的情形。 4.1.2 基本公式 若 海岛纯收益、海岛生态价值增量每年固定不变 ，则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同。 收益还原法的计算公式如下： 11 1 na E VV rr . （ 1） 式中： V 海岛价格 ， 单位为万元； a 海岛未来年 纯收益或租金收益，每年不变 ， 单位为万元； EV 海岛生态价值年增量 ， 单位为万元； r 还原利率（折现率） ； n 剩余 海岛使用年期。 若 海岛纯收益、海岛生态价值增量各年有变化 ，则根据经营状况、经营

8、周期、投资周期的不同，收 益还原法的计算公式如下： 1 1111n t t t ntntV C I C O E V Prr . （ 2） 式 中： V 海岛价格 ， 单位为万元； n 剩余 海岛使用年期 ； tCI 第 t年 海岛 年总收入 ， 单位为万元； tCO 第 t年 海岛 年总费用 ， 单位为万元； tEV 第 t年海岛生态价值增量 ， 单位为万元； r 还原利率（折现率） ； t 年序号（ t=1， 2， 3 n）； nP 海岛 期末残余价值 ， 单位为万元。 4.1.3 程序与 要求 程序与要求 如下： DB33/T 2203 2019 4 a) 估算海岛未来年纯收益。直接生产经

9、营用岛根据生产经营所得年收入减去生产成本、生态环境 维护费 、经营成本以及 税金 等费用确定；租赁经营用岛根据年租金收入及保证金或押 金的利息 收入之和减去相关成本费用确定。对总收益的收益期超过或不足一年，应统一折算为年总收益。 b) 估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年末与年初生态价值差额确定。 c) 确定还原利率。宜采用投资风险与投资收益率综合排序插入、安全利率加风险调整值、租价比 较以及历史平均值参照等方法确定。 d) 确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适当的计算公式。 4.2 成本逼近法 4.2.1 适用条件 新开发且海岛市场欠发育、交易实例少的海岛。 4.2.2 基本

10、公式 成本逼近法的基本公式如下： 1 2 3a d mV E E E T R R R k . （ 3） 式中： V 海岛价格，单位为万元； aE 海岛取得费，单位为万元； dE 海岛开发费，单位为万元； mE 生态环境 维护费 ，单位为万元； T 税金 ，单位为万元； 1R 利息，单位为万元； 2R 利润，单位为万元； 3R 海岛增值收益，单位为万元； k 使用年期修正系数。 4.2.3 程序与 要求 程序与要求 如下： a) 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 ； b) 确定海岛取得费： 出让 时为无居民海岛使用权出让最低价、论证、环评、评估等费用；转让时 为用岛单位和个人

11、取得海岛使用权的购买价格 ； c) 确定海岛开发费：按照 已 投入并固化在海岛上的各项客观费用计算， 包括 海岛平整费、岛上 道 路建设费和基础设施配套费等费用 ； d) 生态环境 维护费 ：包括海岛生态损害及次生污染消除费用、生态环境恢复费用、为确定损害程 度而发生的调查、监测、评估以及其他必要的合理费用 ； e) 税金 ：海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税 、 所得税等纳税支出 ； f) 利息：按照海岛正常开发周期，各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支 付的利息，海岛开发周期超过一年的，利息应按复利计算 ； g) 利润：以海岛取得费、开发费、生态环境 维护费 和税金等

12、费用为基础，结合各地实际情况与投 资风险确定各项投资回报率，估计海岛投资应取得的投资利润 ； h) 海岛增值收益：根据用岛区块条件的完善或者用途的改变 情况 结合该区域因素综合确定 ； DB33/T 2203 2019 5 i) 使用年期修正系数：当海岛增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 不修正年 期；当海岛增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，海岛增值收益与成本价格 均需进行年期修正；当待估海岛为 转让 时，应进行剩余使用年期修正 。 无限年期对剩余年期的 修正公式为： 1=1 1+ )nk r（ . （ 4） 式中： k 使用年期修正系数； r 还原利率（折现

13、率）； n 剩余 海岛 使用年期 。 j) 确定用岛区块的最终价格。 4.3 假设开发法 4.3.1 适用条件 具有投资开发或再开发潜力，且开发后收益水平易确定的海岛估价。 4.3.2 基本公式 假设开发法的基本公式如下： V A B C . （ 5） 式中： V 海岛价格 ，单位为万元 ； A 开发价值或开发完成后的海岛总价格，单位为万元； B 整个开发项目的开发成本，单位为万元； C 开发者合理利润，单位为万元。 4.3.3 程序与 要求 程序与 要求如下： a) 估计开发建设周期和投资进度安排 ； b) 估算开发完成后的海岛总价格，包括生态 价格 和经济 价格 。生态价值根据 各类海岛生

14、态资源的 现存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态系统服务价值确定；经济价值根据待估海 岛的最有效利用方式和当地海岛市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行估算；对开发 完成后拟采用出租或自营方式的海岛价格宜采用收益还原法来确定其价格 ； c) 估算开发成本，根据开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税金等项目确定开发成本 ； d) 开发利润，采用同一市场上类似海岛开发项目的平均利润率确定 ； e) 确定待估海岛价格。 4.4 市场比较法 4.4.1 适用条件 海岛巿场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 4.4.2 基本公式 DB33/T 2203 2019 6 市场比较法

15、 的基本公式如下： 1 2 3 4 5 6V V B K K K K K K k . （ 6） 式中： V 海岛价格，单位为万元； VB 比较实例价格，单位为万元； 1K 交易情况修正系数； 2K 生态环境状况修正系数； 3K 自然资源条件修正系数； 4K 经济社会水平修正系数； 5K 用岛方式修正系数 ； 6K 估价基准日修正系数 ； k 使用年期修正系数。 4.4.3 程序与 要求 程序与 要求如下： a) 收集海岛交易实例。首选与估价对象处于同一地区同一等别、同一用岛类型、相同用岛方式、 交易日期与估价日期接近（不超过 3年）、正常交易或调整为正常交易的三个以上实例，次选 处于近邻地区或

16、类似地区的 实例。 b) 确定比较实例。建立价格可比基础，对比较实例成交价格的付款方式、面积单位、币种和货币 单位等进行换算处理，统一表达方式和海岛价格内涵。 c) 进行交易情况修正。排除受利害关系、急买急卖、特别动机或偏好、债权债务关系等特殊因素 影响所造成的比较实例的价格偏差。 d) 进行影响因素修正。根据待估海岛与比较实例之间的价格影响因素现实条件，确定修正指数， 计算修正系数。 e) 进行使用年期修正。将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象的使用年期。 f) 进行估价期日修正。将比较实例在其成交日期的价格调整为估价基准日的价格。 g) 确定待估海岛价 格。 4.5 邻地比价法 4.5

17、.1 适用条件 与相邻乡镇用地类型性质相同的旅游娱乐用岛、交通运输用岛、工业仓储用岛、可再生能源用岛 、 城乡建设用岛的海岛估价。 4.5.2 基本公式 邻地比价法的基本公式如下： 1 11 n iiiV p b c F w E V k H . （ 7） 式中： V 海岛价格，单位为万元； 1p 相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价，单位为万元； b 相邻土地基础设施建设成本，单位为万元； DB33/T 2203 2019 7 c 相邻土地基础设施建设开发合理利润，单位为万元； iF 第 i 项修正因素指标分值； iw 第 i 项修正因素指标权重； n 修正因素指标数量； EV 生态价值，单

18、位为 万元； k 使用年期修正系数； H 法定使用年期差异系数。 4.5.3 程序与 要求 程序与 要求如下： a) 确定待估海岛用岛类型。 b) 确定待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价。 c) 进行基础设施完善度修正。按照达到建制镇（集镇）基础设施配套的 “ 三通一平 ” 标准（即通 路、通电、通上水、平整地面）确定待估海岛相邻乡镇 相同类型用地基础设施的建设成本及合 理利润，相邻乡镇相同类型用地的基准地价扣除建设成本与合理利润折算形成可比地价。 d) 确定待估海岛修正因素。根据待估海岛与相邻乡镇相同类型用地之间的条件差异，确定海岛价 格修正因素体系。 e) 确定待估海岛修正因素

19、指标分值与权重。根据待估海岛与相邻乡镇相同类型用地的各修正因素 状况建立修正因素指标条件说明表并确定指标分值，依据主成分分析法、层次分析法、灰色关 联度法、均方差法、熵值法和特尔菲法的适用条件并结合待估海岛的实际情况选择合适的方法 确定权重值。 f) 确定生态价值。根据各类海岛生态资源的现 存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态 系统服务价值求和计算。 g) 进行使用年期修正。 h) 进行法定使用年期差异修正。将相邻乡镇相 同类型用地的不同使用年期修正到待估海岛的使用 年期。年期修正系数 见公式（ 4）。 i) 确定待估海岛价格。 4.6 各类用岛估价 方法选择 各类用岛估价 方法选择参

20、见附录 A。 4.7 用 岛 设施 对于 岛上 设施及 构筑物的估价参照国家及省市规定的地上设施及构筑物评估相关条例进行。 5 海 岛估价 5.1 程序与要求 5.1.1 明确定估价基本事项 主要确定估价类型、估价对象、估价目的、估价基准日和估价日期等。 5.1.2 拟订估价作业计划 需确定估价项 目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。 DB33/T 2203 2019 8 5.1.3 收集调研及实地勘察资料 5.1.3.1 收集待估海岛所处地区的生态环境因素、自然资源因素、经济社会因素资料，海岛自身条件、 权利状况和利用状况及与待估海岛相关的海岛交易实例资料等。 5

21、.1.3.2 应收集的图件资料包括海岛位置图、分类型界址图、建筑物和设施布置图等。 5.1.3.3 估价人员应当实地踏勘待估海岛，了解待估海岛区位、形状、开发利用状况、基础设施条件、 道路交通状况以及周边海域的生态保护状况等。 5.1.4 选择估价方法 应针对估价目的、海岛等别、用岛类型、用岛方式和市场现状等，根据各估价方法 的适用条件选择 适用的估价方法 。 估价宜选用两种以上方法 。 5.1.5 确定估价参数和修正系数 针对选择的估价方法，确定必要的估价参数和修正系数。 无居民海岛估价影响因素及指标参见附录 B，指标释义参见附录 C。 5.1.6 测算海岛价格 利用所选估价方法的计算公式分

22、别测算海岛价格。 5.1.7 确定待估海岛最终价格 5.1.7.1 采用一种方法估价的，测算价格为待估海岛最终价格 。 5.1.7.2 采用多种方法估价的，宜选用以下方法确定待估海岛最终价格： a) 简单算术平均法； b) 加权算术平均法； c) 综合分析法。 5.1.7.3 估价人员应当在估价报告中明确说明调整试算价格的方法及理由，并确信所采用调整方法具 有合理性。 5.1.7.4 待估海岛出让估价的最终价格不得低于 按照最低出让标准核算的 使用权出让最低价。 5.1.7.5 最终结果以人民币注明海岛价格和海岛单价，海岛价格应附大写金额。 5.2 成果整理 5.2.1 报告整理 海岛估价完成

23、后要提交估价报告。估价报告包括无居民海岛估价报告、无居民海岛估价技术 报告。 估价报告 格式分为文字式和表格式 ， 参 见附录 D。 5.2.2 资料归档 将估价过程中所收集的相关资料编制成工作底稿，分类整理和归档保管，以备查用。 DB33/T 2203 2019 9 A A 附 录 A （资料性附录） 各类用岛估价方法 用岛类型 用岛方式 原生利用式 轻度利用式 中度利用式 重度利用式 极 度利用式 填海连岛 或造成岛体消失用岛 旅游娱乐用岛 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法、 市场比较法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近 法、市场比较法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、

24、成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 交通运输用岛 邻地比价法、成本逼近法、市场比较法、 收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、市场比较 法、收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原 法 工业仓储用岛 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法、 市场比较法 邻地比价法、收益还原法、成本逼近 法、市场比较法 收益还原法、成本逼近法、 市场比较法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 渔业用岛 成本逼近法、市场比较法、收益还原法、

25、假设开发法 成本逼近法、市场比较法、收益还原 法、假设开发法 成本逼近法、收益还原法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 农林牧业用岛 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法、 假设开发法 邻地比价法 、收益还原法、成本逼近 法 邻地比价法、收益还原法、 成本逼近法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 可再生能源用 岛 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法、 假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近 法 收益还原法、邻地比价法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼

26、近法 城乡建设用岛 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法、 假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原 法、假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、 收益还原法 成本逼近 法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 DB33/T 2203 2019 10 B B 附 录 B （资料性附录） 无居民海岛估价影响因素及指标 影响因素 影响指标 适用范围 生态环境状况 植被覆盖率 各类用岛 珍稀濒危物种价值 各类用岛 潮间带生物多样性 渔业用岛 周边污染源数量 渔业用岛、旅游娱乐用岛、城乡建设用岛 土壤有机质含量 农林牧业用岛 港域年均含沙量变化率 交通运输用岛、工业仓储用岛

27、自然资源条件 离岸距离 各类用岛 淡水资源保有量 各类用岛 用岛面积 各类用岛 岸线水深 各类用岛 港湾避风条件 各类用岛 沙滩面积 各类 用岛 自然岸线长度 各类用岛 海岛滩涂面积 各类 用岛 海岛陆域坡度 城乡建设用岛、旅游娱乐用岛、工业仓储用岛 海拔高度 可再生能源用岛 表层土壤质地 农林牧业用岛 经济社会水平 所处乡镇的人均 GDP 各类用岛 毗邻村码头拥有量 各类用岛 DB33/T 2203 2019 11 C C 附 录 C （资料性附录） 估价指标释义 C.1 生态环境状况 C.1.1 植被覆盖率 反映海岛绿化程度 ，用 针叶林、草丛、农作物群落为主体的植被面积占海岛面积的比例计

28、算 ， 单 位 为 %。 公式如下： 100%IVAVC IA . （ C.1） 式中： VC 植被覆盖率； IVA 海岛植被面积； IA 海岛面积。 C.1.2 珍稀濒危物种价值 反映生态资源的保有量 ，以 各类珍稀濒危物种的价值之和来计算 ， 单位为万元 。 公式如下： 1 m jjjRSV RSP RSN . （ C.2） 式中： RSV 珍稀濒危物种价值 ； m 珍稀濒危物种 的 种类数 ； RSPj 第 j类 珍稀濒 危物种的 价格； RSNj 第 j类 珍稀濒危物种的 数量。 C.1.3 潮间带生物多样性 潮 间带生物多样性是指潮间带生物资源的富集和丰富程度，反映潮间带生物资源资源

29、的开发规模和 经济发展方向。 公式如下： 21 log cs cc iiiIB P P （ C.3） 式中： IB 潮间带生物多样性； cS 潮间带生物种类数 ； cip 第 i种潮间带物种数与总物种比值。 DB33/T 2203 2019 12 C.1.4 港域年均含沙量变化率 反映无居民海岛港口港域的水深流顺、岸滩稳定性、泥沙回淤量等泊稳条件 。 港域年均含沙量指海 岛港口区域每年平均单位体积水体中所含的沙的质量，港域年均含沙量变化率指港域年均含沙量与上年 度相比的变化程度 ， 单位为 %。 公式如下： 100%C SH L SHA SC L SH . （ C.4） 式中： ASC 港域年

30、均含沙量变化率； CSH 当年港域年均含沙量； LSH 上年港域年均含沙量。 C.2 自然资源 条件 C.2.1 表层土壤质地 反映无居民海岛作物生长的土壤条件 。表层土壤质地用 表层土壤中各种土粒的比例来计算，可按黏 土、沙土、砾石土、壤土等类型进行评价赋分 ， 单位为 %。表层土壤质地评分标准见表 C.1。 表 C.1 表层土壤质地评分标准 土壤类型 壤土 黏土 沙土 砾石土 级别 1 2 3 4 C.2.2 土壤有机质含量 反映无居民海岛作物生长的土壤肥沃程度 。 土壤有机质含量用有机质占干土的比例来计算，可按土 壤有机质含量等级进行评价赋分 ， 单位为 %。 公式如下： 100%OQS

31、OC DSQ . （ C.5） 式中： SOC 土壤有机质含量； OQ 有机质质量； DSQ 干土质量。 C.2.3 海岛陆域坡度 反映海岛种养殖地表单元陡缓程度 。 海岛陆域坡度 用 海岛地表单元坡面距离与水平距离所形成的夹 角度数来计算 ， 单位为 度 。 公式如下： -1tan ( )EDIS HD . （ C.6） DB33/T 2203 2019 13 式中： IS 海岛陆域坡度； ED 高程差； HD 水平距离。 C.3 经济社会水平 C.3.1 所处乡镇人均 GDP 用海岛所在乡镇地区生产总值与户籍人口数量之比来计算 ， 单 位为万元 /人， 反映乡镇的经济 发展 水平。 公式如

32、下： GDPPGDP CRP . （ C.7） 式中： PGDP 所属乡镇人均 GDP； GDP 乡镇地区生产总值； CRP 户籍人口数量。 C.3.2 毗邻村码头拥有量 用海岛邻近乡村码头数量的总和来计算， 单位为 座，反映船舶停靠、货物装卸和游客上下的承载能 力。 公式如下： 1 mPRT PR . （ C.8） 式中： PRT 毗邻村码头拥有量 ； PR 第 村码头数量； m 邻近乡村数量。 DB33/T 2203 2019 14 D D 附 录 D （资料性附录） 估价报告规范格式 D.1 “ 无居民海岛估价报告（文字式） ”内容和格式 一 封面 封面内容和格式如下： 无居民海岛估价报

33、告 封面标题 项目名称 :说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛使用权或 其它）等字样 委托估价单位 :说明委托估价的单位或个人 受托估价单位 :说明进行该项估价的机构名称，可同时列出合作估价机构 无居民海岛估价报告编号 :说明估价机构对该项目的编号，含有 “ （地名）估价机构简称（年度） （估）字第 xx号 ” 等字样，其中年度为提交无居民海岛估价报告日期所在年度 提交估价报告日期 :说明无居民海岛估价报告提交的具体日期 DB33/T 2203 2019 15 二 正文 正文内容和格式如下： 第一部分 摘要 一、估价项目名称 说明估价项目的全称，内容可包括估价目

34、的及估价对象价格类型（无居民海岛 使用权或其它）等字样 二、估价目的 说明该项估价是为了满足委托方的何 种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等， 对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等 三、估价基准日 说明估价结果对应的具体日期，样式为 xxxx年 xx月 xx日 四、估价日期 说明该项估价工作的起止日期，样式为 xxxx年 xx月 xx日至 xxxx年 xx月 xx日 五、价格定义 无居民海岛价格定义应注明海岛估价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利 用条件下、设定的 用岛类型与用岛方式 、法定最高年限内一定年期的无居民海岛使用权（或包括其它内 容）价格 六、估价结果 说明本次估

35、价最终确定的海岛总价格、单位价格，须 以人民币表示，海岛总价格附 大写金额，并附无居民海岛估价结果一览表 （ 见表 D.1） 。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币 与人民币的比价 七、估价人员签字 由参加估价的机构中至少两名无居民海岛估价人员签字 八、估价机构 由签字海岛估价人员所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章 估价机构负责人签字： （机构公章） xxxx年 xx月 xx日 DB33/T 2203 2019 16 表 D.1 无居民海岛估价结果一览表 估价机构： 估 价报告编号： 估价基准日： 估价基准日的无居民海岛使用权性质： 估价机构：（加盖公章） xxxx年 xx月 xx日 估

36、价基准日的无居 民海岛使用者 海岛编号 海岛名称 海岛使用 证编号 海岛位置 海岛等别 估价基准日的 用岛类型 估价基准日的 用岛方式 海岛使用权年限 (年 ) 面积 (公顷 ) 单位面积价格 (万元 /公顷 ) 海岛总价 (万元 ) 备注 实际 设定 实际 设定 合 计 一、上述无居民海岛估价结果的限定条件 1无居民海岛权利限制： 说明有否影响无居民海岛价格的海岛权利限制及具体内容 2规划限制条件： 说明有否影响无居民海岛价格及海岛利用的规划限制条件以及具体内容 3影响无居民海岛价格的其他限定条件： 说明有否影响无居民海岛价格的其它限定条件及具体内容 二、其他需要说明的事项 参照估价报告中“

37、其它需要特殊说明的事项” DB33/T 2203 2019 17 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象海岛使用者之间的 关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等 二、估价对象 说明估价对象的具体范围，指出估价对象仅为无居民海岛还是包括其它内容，并具 体说明估价对象的面积、无居民海岛使用者、 海岛等别、用岛类型、用岛方式 等 三、估价对象概况 1无居民海岛登记状况 说明估价对象的来源及历史沿革，无居民海岛使用权人 、无居民海岛地理 位置、四至、海岛等别、用岛类型、 用岛方式、 用岛面积、海岛权

38、属性质及权属变更、无居民海岛使用 权证书编号、无居民海岛使用金缴纳情况、海籍图号、海岛 编 号等 2无居民海岛权利状况 说明估价对象海岛使用权取得时间、批准使用年限和剩余使用年限、无居 民海岛设立抵押权、租赁权、权利纠纷等情况 3无居民海岛利用状况 说明估价对象开发利用现状、沿革及岛上构筑物建设、 植被 覆盖情况。无 居民海岛利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行估价 的，应说明规划条件的批准机关及批 准日期、具体规划条件等 四、影响无居民海岛价格的因素说明 1生态环境状况 指反映海岛地区自然环境条件、自然环境影响、环境污染状况、生态系统影响等 因素 2

39、自然资源条件 指反映海岛区域内的空间资源、生态资源、 淡水资源 等因素 3经济社会水平 指反映海岛地区经济社会发展水平的交通条件、区域发展水平、用岛规划限制等 因素 DB33/T 2203 2019 18 第三部分 无居民海岛估价结果及其使用 一、估价依据 说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及 浙江省的 有关法律规定， 采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的 有关资料和估价人员实地勘察、调查所获 取的资料等。估价依据披露应当准确、清晰 上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应 列出 二、无居民海岛估价 1估价原则 简要

40、说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容 见 “ 3 估价原则” 上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择 2估价方法 简要说明估价中采用的主要方法（收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较 法、邻地比价法）、方法选择的依据。估价方法应根据估价目的 、用岛类型和用岛方式 等选定，并与估 价原则和估价依据衔接一致 要求所选估价方法不少于两种 3估价结果 说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据，以人民币表示的海 岛总价格和单位价格 三、估价结果和估价报告的使用 1估价的前提条件和假设条件 说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价 依据的可靠性

41、、市场的客观性、无居民海岛价格内涵、无居民海岛的持续利用等）、假设条件（如 用岛 类型 设定、 方式设定、 年期设定、估价基准日设定等） 2估价结果和估价报告的使用 包括以下内容： （ 1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注 明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力； （ 2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用， 注明海岛估价报告仅供委托方和送交海洋行政主管部门审查用，海岛估价技术报告不提供给委托方； （ 3）海岛估价报告的有效期。估价报告的有效期自估价基准日起不超过 1年； （ 4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权； （ 5）违规使用海岛估价报告和估 价结果的法律责任。