经济师中级房地产经济专业知识与实务-7及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-7 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是( )。（分数：1.00）A.流动资产B.在建工程C.固定资产净值D.建设投资借款2.项目资本金现金流量表也称( )。（分数：1.00）A.项目投资现金流量表B.全部投资现金流量表C.自有资金现金流量表D.项目各方现金流量表3.明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（分数：1.00）A.项目考核和评价的依据B.筹集资金的主

2、要依据C.申请项目核准的依据D.项目投资决策的依据4.在互斥方案比选方法中，有时会得出相反的结论的是( )。（分数：1.00）A.净现值法B.净现值率法C.投资差额内部收益率法D.差额净现值法5.出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。（分数：1.00）A.短期投资B.长期投资C.中期投资D.中长期投资6.凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为( )。（分数：1.00）A.固定成本B.流动成本C.不变成本D.变动成本7.拆除未到期的临时建筑，应当按其( )来给予适当补偿。（分数：1.00）A.使用期限B.建筑结构C.用途D.外观形状8.一房地产开发商由附近竞争楼

3、盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。（分数：1.00）A.探测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.预测性调研9.下列关于 REITs，说法正确的是( )。（分数：1.00）A.美国政府允许满足一定条件的 REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 是美国最重要的一种房地产金融方式B.REITs仅可以封闭运行C.REITs与我国信托相同，纯粹属于私募性质D.1960年，世界上第一支 REITs在英国诞生10.下列选项中，对资金等效值理解错误的是( )。（分数：1.00）A.影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小B.运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金

4、换算成同一时点的等值资金进行比较分析C.在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金D.在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念11.招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布( )。（分数：1.00）A.招标公告B.投标邀请C.招标合同D.招标委员会成员名单12.房地产风险可分为( )。 财产损失 责任损失 人身损失 利益损失（分数：1.00）A.B.C.D.13.下列不属于招标文件内容的是( )。（分数：1.00）A.工程情况介绍B.技术规格和图纸C.投标人须知D.合同的通用条款14.着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编

5、制的依据及有关说明等向读者予以介绍的是( )。（分数：1.00）A.项目总说明B.项目概括C.市场分析和建立模型的确定D.开发建设计划的编制15.国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取( )方式处理。（分数：1.00）A.转让B.招标C.出让D.租赁16.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施的方案称为( )。（分数：1.00）A.混合方案B.组合方案C.互补方案D.组合互斥方案17.某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数为 5年，单位建筑面积的重置价格 500元/m 2，经济寿命 20年，残值率为 5%。该建筑物的年折价额为( )元。（分数：1.0

6、0）A.2375B.11875C.38125D.575318.当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。 业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况 15%以上业主提议 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理（分数：1.00）A.B.C.D.19.地价的本质是( )。（分数：1.00）A.一次性收取的若干年地租B.买卖土地C.自身出让土地使用权D.土地的出让价格20.下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是( )。（分数：1.00）A.代理人不得以被代理人的名义实施民事行为B.代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C.代理人在授权范围内可以进行独

7、立的意思表示D.代理人的法律后果直接归属被代理人21.以下不属于房地产定价目标的是( )。（分数：1.00）A.实现预期利润B.维持企业的开发规模C.维持市场占有率D.维护企业形象22.征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归( )所有。（分数：1.00）A.农村集体经济组织B.其所有者C.特困补助农民D.其使用者23.以下属于建设用地管理对象的是( )。（分数：1.00）A.一切农用地B.已利用的农用地C.一切非农业生产用地D.已利用的非农业生产用地24.下列不属于房地产开发中的现金流入的是( )。（分数：1.00）A.租金收入B.自营收入C.资本利得D.房地产增值25.下列选项不属于房地产

8、投资的特点的是( )。（分数：1.00）A.投资品种的多样性B.投资变现的简单性C.投资价值的附加性D.投资区域的附加性26.将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于( )。（分数：1.00）A.货币安置B.保障安置C.重新择业安置D.农业生产安置27.下列不属于契税特点的为( )。（分数：1.00）A.属于财产税B.由土地、房屋权属的承受人缴纳C.各地税率可能不同D.实行分期征收28.下列关于业主大会的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.15%以上业主提议时应及时召开业主临时会议B.业主委员会应当在召开业主大会会议 10日前将会议通知

9、及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告C.推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 2日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见D.若是住宅小区召开业主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会29.只用于财务效益分析的是( )。（分数：1.00）A.风险分析B.盈亏平衡分析C.盈利能力分析D.敏感性分析30.国家必须依法行使征用权，征用权是专属( )的权力。（分数：1.00）A.集体B.政府C.单位D.土地局31.交易情况修正的方法主要有差额法和( )。（分数：1.00）A.收益法B.成本法C.百分率法D.百分比法32.大型、复杂而历时长的项

10、目应适用( )。（分数：1.00）A.目标型组织B.职能型组织C.项目型组织D.矩阵型组织33.不属于房地产状况调整分类的为( )。（分数：1.00）A.区位状况调整B.实物状况调整C.房地产商状况调整D.权益状况调整34.风险的质和量不断变化，是房地产投资风险识别特点中的( )。（分数：1.00）A.系统性B.不确定性C.连续性D.制度性35.假设各不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度称为( )。（分数：1.00）A.确定性敏感性分析B.多因素敏感性分析C.单因素敏感性分析D.不确定性敏感性分析36.有独立设计文件的，

11、建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为( )。（分数：1.00）A.分项工程B.分部工程C.单位工程D.单项工程37.以下不属于承租人义务的是( )。（分数：1.00）A.保管义务B.支付租金义务C.租赁标的物返还义务D.妨害除去义务38.“云南山川形势，东以曲靖为关，以沾益为蔽；南以元江为关，以车里为蔽；西以永昌为关，以麓川为蔽；北以鹤庆为关，以丽江为蔽。”说的是云南的( )。（分数：1.00）A.经济区位B.天文区位C.自然地理区位D.文化区位39.不属于房地产项目方案类型的是( )。（分数：1.00）A.混合互斥方案B.互斥方案C.现金流量相关方案D.互补方

12、案40.以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是( )。（分数：1.00）A.协议当事人是特定主体B.协议签订有严格的时间限制C.拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人D.协议签订有相对的强制性41.公司债券按( )分类，有公募和私募两种。（分数：1.00）A.还款期长短B.筹集资金数额C.发行是否公开D.是否委托证券发行中介机构42.某房地产土地增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的，其对应的应纳税额计算，表述正确的是( )。（分数：1.00）A.应纳税额=土地增值额30%B.应纳税额=土地增值额40%-扣除项目金额5%C.应纳税额=土地增值额50%-扣除项目金额15%D.应纳税额

13、=土地增值额60%-扣除项目金额35%43.当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于( )。（分数：1.00）A.建设用地使用权的租赁B.建设用地使用权的出售C.建设用地使用权的交换D.建设用地使用权的赠与44.关于房地产税收说法错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产税收既是生产资料又是生活资料B.土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为买方市场C.抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序D.调节收入水平，缩小贫富差距45.不属于房地产类工程建设项目的特征的是( )。（分数：1.00）A.时间目标的限定性较强B.具有较低的系统性C.

14、费用目标较强D.质量要求较高46.房地产的不可移动性的实质是( )。（分数：1.00）A.房地产周围的环境固定不变B.房地产的自然地理位置固定不变C.房地产的外部配套设施固定不变D.房地产的产权固定不变47.谈判招标也称为( )。（分数：1.00）A.非竞争性招标B.有限竞争性招标C.指名竞争方式D.议标48.处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先( )。（分数：1.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.支付处分抵押建设用地使用权的费用C.扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害49.住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由( )决定。（分数

15、：1.00）A.业主自己B.业主大会C.当地人民政府D.当地的商业银行50.某县人均耕地为 2.5亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1015元B.每平方米 840元C.每平方米 630元D.每平方米 525元51.以下几个阶段中，不属于 PDCA阶段的是( )。（分数：1.00）A.制定计划阶段B.执行阶段C.检查阶段D.报告阶段52.信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则不包括( )。（分数：1.00）A.保密进行B.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人C.不得损害国家利益和社会公共利益D.维护委托人和受益人的最大利益53.( )组织业主召开首

16、次业主大会会议。（分数：1.00）A.全体业主B.2/3业主C.业主大会筹备组D.街道办事处54.若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是( )。（分数：1.00）A.挂牌B.划拨C.招标D.拍卖55.根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为( )。（分数：1.00）A.卖方代理和买方代理B.单位代理和个人代理C.独家代理、共同代理和参与代理D.委托代理和个人代理56.不属于管理规约的主要内容的为( )。（分数：1.00）A.业主的共同利益B.业主应履行的义务C.业主所享有的权利D.违反管理规约应当承担的责任57.市场法的本质是以房地产的( )为导向来换取房地产的价值。（分数

17、：1.00）A.实际成交价格B.比准价格C.正常市场价格D.未知价格58.房地产股票按股东权利可分为( )。（分数：1.00）A.普通股、优先股B.国家股、法人股、个人股C.有面额股、无面额股D.有记名股、无记名股59.以下不属于房地产过程定价策略的是( )。（分数：1.00）A.低开高走定价策略B.高开低走定价策略C.稳定价格策略D.折扣定价策略60.不属于房地产股票融资的缺点的是( )。（分数：1.00）A.股票投资者要求有较高的报酬，股利在税前扣除B.普通股发行费用较高C.企业发行新股时，出售新股票，引进新股东，导致公司控制权分散D.新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的净

18、收益，引起股价下跌二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.市场法也称为( )。（分数：2.00）A.比较法B.市场比较法C.交易法D.交易实例比较法E.实例比较法62.下列哪些选项属于房地产投资项目的主要不确定性因素?( )（分数：2.00）A.租赁价格B.开发周期C.融资成本D.空置率E.销售预期63.一般意义上的市场营销策略分为( )。（分数：2.00）A.同质性策略B.同一性策略C.差异性策略D.异质性策略E.集中性策略64.房地产投资项目比选作用在于( )。（分数：2.00）A.有利于选择最优的投资方案B.有利于把握最佳的投资机会，使投资者有限的资金得到相对安全和有

19、效地利用C.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误D.有利于增强房地产企业市场竞争的能力E.有利于避免房地产市场风险65.房地产开发项目全寿命周期分为( )。（分数：2.00）A.项目前期策划阶段B.项目设计阶段C.项目实施阶段D.项目使用阶段E.项目调研阶段66.业主在物业管理活动中享有的权利有( )。（分数：2.00）A.选举业主委员会委员，并享有被选举权B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见C.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用D.监督业主委员会工作E.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定67.房地产证券化，利用证

20、券市场的功能，吸引大众投资，实行专业理财，达到( )。（分数：2.00）A.收益最大化B.风险分散化C.资本大众化D.经营专业化E.规模扩大化68.下列关于盈亏平衡点的说法有误的是( )。（分数：2.00）A.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强B.盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好C.盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益D.盈亏平衡点的值越高，盈利区域越大，亏损越小E.盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小69.抵押贷款利率由( )组成（分数：2.00）A.资金的投资收益B.抵押物本身价值C.费用D.承担的风险E.抵押率70.以下关于房地产征

21、收的限制条件，正确的是( )。（分数：2.00）A.征收只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序C.政府须对被征收房地产的客观市场价值对其损失予以公正补偿D.征收必须是因紧急需要E.禁止以商业用途为目的的征收71.按投资的目的分类，收益可以分为( )三大类。（分数：2.00）A.个人收益B.社会效益C.环境效益D.经济效益E.精神效益72.房地产调研的程序包括( )。（分数：2.00）A.调研准备B.调研过程C.正式调研D.结果处理E.调研计划73.伯吉斯同心圆理论的弱点是忽略了( )等方面的影响，与实际有一定偏差。（分数：2.00）A.交通道路B.自然障

22、碍物C.土地利用的社会文化D.区位偏好E.土地租金74.现代房地产市场营销的营销过程包括( )。（分数：2.00）A.确定企业使命和发展方向B.选择目标客户C.设计营销组合D.市场营销策划E.营销计划实施75.下列属于房地产开发中的现金流出的是( )。（分数：2.00）A.不可预见费B.固定资产投资C.清洁卫生费D.保险费E.出售固定资产76.建立价格可比基础主要包括( )。（分数：2.00）A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一面积单位D.统一面积内涵E.统一收款方式77.土地管理法规定，以下必须经过国务院批准方可征收的土地是( )。（分数：2.00）A.所有基本农田B.所有工业用地C.基

23、本农田以外的耕地超过 35公顷的D.其他土地超过 70公顷的E.所有建设用地78.下列属于业主共同决定的事项为( )。（分数：2.00）A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.有关共有和共同管理权利的其他重大事项C.选聘和解聘物业服务企业D.改建、重建建筑物及其附属设施E.对违反管理规约的行为进行处理79.以下既可以采取出让方式，又可以采取国有土地租赁方式的是( )。（分数：2.00）A.经营性房地产开发用地B.非经营性房地产开发用地C.国有企业破产涉及的划拨建设用地D.因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的E.商业用途的经营性开发用地80.按建设用地服务的产业类型

24、，可以将其分为( )。（分数：2.00）A.新增建设用地B.存量建设用地C.农业建设用地D.非农业建设用地E.工业建设用地三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40.00)由单选和多选组成。某房地产开发公司准备面向市场，推销自己的楼盘，为了销售顺利，尽快让客户了解并且接受其产品，开展了一系列的活动。（分数：10.00）(1).根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商，可将房地产销售渠道分为( )。（分数：2.00）A.直接渠道B.间接渠道C.代理渠道D.技术渠道(2).在该房地产商进行销售渠道的选择时，应坚持( )原则。（分数：2.00）A.时效性B.经济性C.可控性D.适应性(3).如果

25、该房地产商经营的是期房的销售，那最好采取的定价策略是( )。（分数：2.00）A.低开高走策略B.高开低走策略C.稳定策略D.折扣策略(4).如果该房地产为了提高自己的销售水平，编制了广告预算，则其广告媒体费用最好占其预算的( )。（分数：2.00）A.30%B.50%C.60%D.80%(5).该房地产可以采取的营业推广方法有( )。（分数：2.00）A.“噱头”促销B.变相折扣C.价格折扣D.抽奖促销截至 2010年底，全省住房公积金贷款发放 14.24亿元，增加 5.22亿元。全省住房公积金覆盖率为 65.41%，缴存职工人数达到 50.81%，缴存额达到 32.38亿元。（分数：10.

26、00）(1).住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。（分数：2.00）A.性质和资金来源不同B.贷款对象不同C.贷款额度不同D.贷款条件不同(2).关于住房公积金贷款的说法正确的是( )。（分数：2.00）A.每笔公积金贷款期限最长不得超过 30年，并不得长于借款人的法定离休或者退休以后的 5年B.共同借款的，贷款期限最长不超过 20年C.共同借款的，不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的 4年D.借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以最长期限为准(3).下列财产中可以抵押的是( )。（分数：2.00）A.土地所有权B.学校C.耕地D.汽车(4).住房公积金本质上是一种

27、( )。（分数：2.00）A.按揭贷款B.信用贷款C.信托贷款D.基金贷款(5).关于处置抵押物所得的价款，下列各项中应最先支付的是( )。（分数：2.00）A.支付与处置抵押物或质押物有关的费用B.扣除与抵押物或质押物有关的税费C.如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人D.有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金张某购买一套商品住宅，成交价格为 100万元，首期付款为房价的 30%，余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为 20年，贷款年利率为 8%，采用按月等额还款方式偿还。（分数：10.00）(1).赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县

28、级以上地方人民政府规定的部门( )。（分数：2.00）A.办理抵押登记B.进行抵押合同备案C.申报贷款金额D.申报抵押评估价值(2).房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有( )。（分数：2.00）A.客观性B.实用性C.计划性D.完整性(3).运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（分数：2.00）A.客观性B.系统性C.科学性D.实践性(4).处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是( )。（分数：2.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.

29、处分抵押土地使用权的费用D.该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金(5).下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。（分数：2.00）A.土地使用者迁移而停止使用的土地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同意，连续 1年未使用的土地D.核准报废的矿场土地某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收入为 5万元。（分数：10.00）(1).当投资者要求 20%的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为( )万元。（分数：2.00）A.10B.20C.25D.30(2).通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变

30、化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性称为( )。（分数：2.00）A.不确定性分析B.确定性分析C.可靠性分析D.不可靠性分析(3).对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有( )。（分数：2.00）A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的(4

31、).在出让土地使用权年限为 50年的土地上，不允许的单体建设项目是( )。（分数：2.00）A.公寓B.写字楼C.工业厂房D.酒店(5).关于敏感性分析的作用正确的是( )。（分数：2.00）A.可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值B.可以筛选出所有较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，消除其不确定性，进而减少投资项目风险C.可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小D.可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性经济师中级房地产经济专

32、业知识与实务-7 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是( )。（分数：1.00）A.流动资产B.在建工程C.固定资产净值D.建设投资借款 解析：解析 在项目财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及其他固定资产。2.项目资本金现金流量表也称( )。（分数：1.00）A.项目投资现金流量表B.全部投资现金流量表C.自有资金现金流量表 D.项目各方现金流量表解析：解析 项目资本金现金流量表也称为自有资金现金流量表，是站在投资者的角度，以投资者的出资额为基础，以借款本金

33、偿还和利息支出作为现金流出，用以计算自有资金的内部收益率，净现值等经济指标的表格。3.明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（分数：1.00）A.项目考核和评价的依据B.筹集资金的主要依据C.申请项目核准的依据D.项目投资决策的依据 解析：解析 房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。4.在互斥方案比选方法中，有时会得出相反的结论的是( )。（分

34、数：1.00）A.净现值法B.净现值率法 C.投资差额内部收益率法D.差额净现值法解析：解析 在互斥方案比选中，差额投资内部收益率法与净现值法、差额净现值法的评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。5.出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。（分数：1.00）A.短期投资 B.长期投资C.中期投资D.中长期投资解析：解析 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。6.凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随

35、产量变化而变化的成本称为( )。（分数：1.00）A.固定成本 B.流动成本C.不变成本D.变动成本解析：解析 凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为固定成本。但单位产品中固定成本与产量的增减成反比例变动。7.拆除未到期的临时建筑，应当按其( )来给予适当补偿。（分数：1.00）A.使用期限 B.建筑结构C.用途D.外观形状解析：解析 拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按照使用期限的残余价值参考剩余期限给予适当的补偿。8.一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。（分数：1.00）A.探测性调研B.描述性调

36、研C.因果性调研D.预测性调研 解析：解析 预测性调研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。9.下列关于 REITs，说法正确的是( )。（分数：1.00）A.美国政府允许满足一定条件的 REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 是美国最重要的一种房地产金融方式 B.REITs仅可以封闭运行C.REITs与我国信托相同，纯粹属于私募性质D.1960年，世界上第一支 REITs在英国诞生解析：解析 从国际上看，REITs 是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，

37、并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通。1960 年，世界上第一支 REITs在美国诞生。美国政府允许满足一定条件的 REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 是美国最重要的一种房地产金融方式。10.下列选项中，对资金等效值理解错误的是( )。（分数：1.00）A.影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小B.运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析C.在

38、特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金 D.在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念解析：解析 由于资金具有时间价值，发生在不同时点的等额资金，价值将会不同；而发生在不同时点的不等额资金，却可能有相同的价值。这种在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金。11.招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布( )。（分数：1.00）A.招标公告 B.投标邀请C.招标合同D.招标委员会成员名单解析：解析 招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。故选

39、 A。12.房地产风险可分为( )。 财产损失 责任损失 人身损失 利益损失（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产风险可分为：(1)财产损失；(2)责任损失；(3)人身损失。13.下列不属于招标文件内容的是( )。（分数：1.00）A.工程情况介绍 B.技术规格和图纸C.投标人须知D.合同的通用条款解析：解析 招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系

40、地点及其他事项。14.着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍的是( )。（分数：1.00）A.项目总说明 B.项目概括C.市场分析和建立模型的确定D.开发建设计划的编制解析：解析 在项目总说明中，着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。15.国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取( )方式处理。（分数：1.00）A.转让B.招标C.出让 D.租赁解析：解析 国有企业破产或者出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处理，不实行租赁。16.在若干可采

41、用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施的方案称为( )。（分数：1.00）A.混合方案B.组合方案C.互补方案D.组合互斥方案 解析：解析 组合一互斥方案是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。17.某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数为 5年，单位建筑面积的重置价格 500元/m 2，经济寿命 20年，残值率为 5%。该建筑物的年折价额为( )元。（分数：1.00）A.2375 B.11875C.38125D.5753解析：解析 年折旧额 D=C(1-R)/N=50000(1-5%)/20=237

42、5(元)。18.当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。 业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况 15%以上业主提议 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议；(2)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况；(3)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。19.地价的本质是( )。（分数：1.00）A.一次性收取的若干年地租 B.买卖土地C.自身出让土地使用权D.土地的出让价格解析：解析 我国土地不得买卖，因而通常所说的地

43、价就是出让或者转让国有建设用地的使用权价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，因此其本质是一次性收取的若干年地租。20.下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是( )。（分数：1.00）A.代理人不得以被代理人的名义实施民事行为 B.代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C.代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D.代理人的法律后果直接归属被代理人解析：解析 代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。例如，房地产经纪机构受房地产开发企业委托，在进行商品房销售时，应以委托房地产开发企业的名义对外开展活动的。21.以下不属于房地产定

44、价目标的是( )。（分数：1.00）A.实现预期利润B.维持企业的开发规模 C.维持市场占有率D.维护企业形象解析：解析 房地产定价的目标包括：实现预期利润；提高或维持市场占有率；维护企业形象；维持营业。22.征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归( )所有。（分数：1.00）A.农村集体经济组织B.其所有者 C.特困补助农民D.其使用者解析：解析 征地补偿费中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。23.以下属于建设用地管理对象的是( )。（分数：1.00）A.一切农用地B.已利用的农用

45、地C.一切非农业生产用地D.已利用的非农业生产用地 解析：解析 建设用地的管理对象是指已利用的土地中除农业地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地。24.下列不属于房地产开发中的现金流入的是( )。（分数：1.00）A.租金收入B.自营收入C.资本利得 D.房地产增值解析：解析 房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和房地产增值。25.下列选项不属于房地产投资的特点的是( )。（分数：1.00）A.投资品种的多样性B.投资变现的简单性 C.投资价值的附加性D.投资区域的附加性解析：解析 B 选项错误的原因在于，房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称性，而且买卖双方有一个讨

46、价还价的过程，使得购买过程延长。而且由于房地产交易的实质是房地产权益的让渡，在权益让渡的过程中，需要经历一定的法律程序。对于房地产投资来说，这些特点加大了房地产投资的风险，从而使得变现也不是那么简单了。26.将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于( )。（分数：1.00）A.货币安置B.保障安置C.重新择业安置 D.农业生产安置解析：解析 重新择业安置是指应积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。27.下列不属于契税特点的为( )。（分数：1.00）A.属于财产税B.由土地、房屋权属的承受人缴纳C.各地税率可能

47、不同D.实行分期征收 解析：解析 契税具有以下特点：(1)属于财产税；(2)由土地、房屋权属的承受人缴纳；(3)各地税率可能不同；(4)实行一次性征收。28.下列关于业主大会的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.15%以上业主提议时应及时召开业主临时会议B.业主委员会应当在召开业主大会会议 10日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告C.推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 2日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见D.若是住宅小区召开业主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会 解析：解析 20%以上业主提议时应及时

48、召开业主临时会议。业主委员会应当在召开业主大会会议 15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。29.只用于财务效益分析的是( )。（分数：1.00）A.风险分析B.盈亏平衡分析 C.盈利能力分析D.敏感性分析解析：解析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。30.国家必须依法行使征用权，征用权是专属( )的权力。（分数：1.00）A.集体B.政府 C

49、.单位D.土地局解析：解析 征用权是专属政府的权力，任何单位和个人不得享有。物权法规范征用制度，是为了防止政府权力使用不当侵害公民、法人的财产权。31.交易情况修正的方法主要有差额法和( )。（分数：1.00）A.收益法B.成本法C.百分率法 D.百分比法解析：解析 修正的方法主要有差额法和百分率法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格；采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常市场价格。32.大型、复杂而历时长的项目应适用( )。（分数：1.00）A.目标型组织B.职能型组织C.项目型组织 D.矩阵型组织解析：解析 在项目型组织中，工作成员是经过搭配的。项目工作会运用到大部分的组员，而项目经理也有高度的独立性。项目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目。33.不属于房地产状况调