经济师中级房地产经济专业知识与实务-5-1及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-5-1 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.工程项目施工招标由( )依法实施。（分数：1.00）A.投资人B.招标人C.管理人D.国家2.下列关于房地产估价报告的含义错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D.不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”3.下列不属于房地产心理定价策

2、略的是( )。（分数：1.00）A.“特价品”定价策略B.现金折扣定价策略C.尾数定价策略D.整数定价策略4.以下是属于永久性建设用地的是( )。（分数：1.00）A.进场施工道路B.材料堆场C.工棚D.学校用地5.一级资质企业注册资本为人民币( )万元以上。（分数：1.00）A.100B.200C.500D.8006.投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。（分数：1.00）A.净现值率B.净现值C.全部投资现值D.净年值法7.反映盈利能力的静态指标的是( )。（分数：1.00）A.财务净现值B.财务内部收益率C.销售利润率D.动态投资回收率8.租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内

3、容中的( )。（分数：1.00）A.开发建设计划的编制B.项目总说明C.规划设计方案的选择D.市场分析和建设规模的确定9.房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。（分数：1.00）A.细分化和流动化B.风险分散化和收益最大化C.资本大众化与经营专业化D.动产化和盈利化10.若征收耕地不能使需安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置费总和最高为( )。（分数：1.00）A.土地被征收前 3年平均年产值的 10倍B.土地被征收前 3年平均年产值的 20倍C.土地被征收前 3年平均年产值的 30倍D.土地被征收前 3年平均年产值的 40倍11.在信托领域监督金融信托市场运行的

4、管理机构是( )。（分数：1.00）A.银监会B.证监会C.中国人民银行D.国务院12.已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。（分数：1.00）A.6个月B.1年C.2年D.3年13.房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。（分数：1.00）A.租赁型置业投资B.购买房地产投资C.运营期内的经营成本D.固定资产以及流动资产投资14.市场经济规律的基本原则是( )。（分数：1.00）A.价格浮动原则B.市场竞争原则C.供求原则D.价值规律原则15.学校用地的使用权最高年限为( )年。（分数：1.00）A.70B.50C.40D.3016.承租人转

5、让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归( )。（分数：1.00）A.第三人B.原承租人C.土地局D.国家17.下列不属于房地产保险作用的是( )。（分数：1.00）A.增强投保人的信用，促进资金融通B.抵御意外不幸，实现经济补偿C.为抵押二级市场的发展提供坚实的基础D.有利于社会增强防灾救灾能力，避免灾害损失18.反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。（分数：1.00）A.现金流量表B.利润总表C.损益表D.资产负债表19.房地产税收最基本的功能是( )。（分数：1.00）A.调节收入水平B.保障财政收入C.发挥经济杠杆的调节作用D.抑制房地产投机行为20.

6、把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。（分数：1.00）A.线性盈亏平衡分析法B.费用分解法C.高低点法D.回归分析法21.下列属于公益事业的是( )。（分数：1.00）A.学校B.小区超市C.公共交通系统D.房地产22.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。（分数：1.00）A.级差地租B.级差地租C.垄断地租D.绝对地租23.运营费用包括( )。（分数：1.00）A.房地产抵押贷款还本付息额

7、B.会计上的折旧额C.房地产改扩建费用和所得税D.房地产税24.下列公式错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧B.旧的房地价值=房地重新构建价格-建筑物折旧C.旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧D.新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润25.下列说法中错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产由于价值量大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式B.房地产交易通常采用单位面积的价格C.房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期时的汇率D.估价中，价格通常以分期支付方式26.企业的开发经

8、营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。（分数：1.00）A.生产观念B.产品观念C.市场营销观念D.社会营销观念27.工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。（分数：1.00）A.根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间B.确定项目活动之间的物理关系C.按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化D.按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图28.按风险的来源，投资风险可分为( )。（分数：1.00）A.纯粹风险和投机风险B.静态风险和动态风险C.基本风险和特定风险D.系

9、统风险和非系统风险29.某县人均耕地为 0.95亩，则当地的耕地占用税为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1050元B.每平方米 840元C.每平方米 630元D.每平方米 525元30.下列不属于房地产风险分类的是( )。（分数：1.00）A.财产损失B.道德损失C.责任损失D.人身损失31.不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本( )。（分数：1.00）A.下降B.上升C.不变D.不确定32.反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为( )。（分数：1.00）A.功能目标B.管理目标C.影响指标D.单位目标33.房地产开发经营的核心问题是

10、( )。（分数：1.00）A.以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动B.以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益C.以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应D.以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模34.契税具有以下特点( ) 属于财产税 由土地、房屋权属的承受人缴纳 各地税率可能不同 分期征收（分数：1.00）A.B.C.D.35.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么北京的税额标准为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1.5030.00元B.每平方米 1.2024.00元C.每平方米 0.9018.00元D.每平方米 0.60

11、12.00元36.下列不属于建筑物折旧分类的是( )。（分数：1.00）A.自然折旧B.物质折旧C.经济折旧D.功能折旧37.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（分数：1.00）A.客观性B.不确定性C.可测性D.损益单一性38.公共交通设施属于( )。（分数：1.00）A.法律、行政法规规定的其他用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.城市基础设施用地D.公益事业用地39.以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是( )。（分数：1.00）A.符合土地利用总体方案B.确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标C.单独办理农用地转用的，必须符合集体选址条件

12、D.占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划40.下列说法错误的是( )。（分数：1.00）A.经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样B.对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收入等C.现金流出主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资D.同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量41.下列不属于房地产开发周期的是( )。（分数：1.00）A.前期B.建造期C.估算期D.租售期42.房地产开发项目的目标系统不包括( )。（分数：1.00）A.单项目标B.功能目标C.管理目标D.影响指标43.以下不是导致可比实例成交价格偏离其正常

13、市场价格的因素的是( )。（分数：1.00）A.利害关系人之间的交易B.特殊交易方式C.急于出售或急于购买的交易D.交易税费正常负担的交易44.中心商务区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)( )和中心商务强度指标(CBII)( )的区域。（分数：1.00）A.大于 1 大于 50%B.小于 1 小于 50%C.大于 1/2 大于 60%D.小于 1/2 大于 60%45.建设工程投标程序为( )。（分数：1.00）A.投标前的准备工作工程投标询价和现场考察经济标和技术标确定填制标书竞标B.投标前的准备工作工程投标询价和现场考察填制标书经济标和技术标确定竞标C.工程投标询价和现场考察

14、投标前的准备工作经济标和技术标确定填制标书竞标D.投标前的准备工作经济标和技术标确定竞标填制标书工程投标询价和现场考察46.建设用地使用权的转让( )有偿的，( )无偿的。（分数：1.00）A.可以 也可以B.不可以 也不可以C.可以 不可以D.不可以 可以47.下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。（分数：1.00）A.价格导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法48.下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是( )。（分数：1.00）A.接受委托B.制定工作计划C.项目的可行性评价D.编写可行性工作报告49.对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用

15、( )。（分数：1.00）A.房地产价格指数B.建筑造价指数C.房地产区位状况指数D.建筑权益指数50.判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。（分数：1.00）A.政府B.土地局C.交通局D.城市规划局51.在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在( )。（分数：1.00）A.项目使用阶段B.项目实施阶段C.项目设计阶段D.项目前期策划阶段52.( )是房地产证券化的核心。（分数：1.00）A.房地产开发项目融资证券化B.房地产投资权益证券化C.房地抵押贷款证券化D.房地产债券53.可变利率每次调整上限通常为( )。（分数：1.00）A.2%B.

16、3%C.0.2%D.0.3%54.下列不属于涉及业主共同利益的事项为( )。（分数：1.00）A.全体业主授予物业服务企业行使的管理权利B.业主所需履行的义务要求C.业主承诺按时足额缴纳物业服务费用D.利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定55.等额分付终值公式 F=A(1+i)-1/i中，不需要满足的条件是( )。（分数：1.00）A.每期支付的金额相同B.支付可以在期初也可以在期末发生C.支付间隔相同D.每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生56.从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。下列不属于该价值高低的取决因素的是( )。（分数：1.00）A.未来净收

17、益的大小B.获得净收益期限的长短C.获得净收益的成本大小D.获得净收益的可靠性57.建设用地使用权出租的程序是( )。（分数：1.00）A.申请 办理登记 审批 签订合同B.申请 审批 签订合同 办理登记C.办理登记 申请 审批 签订合同D.办理登记 审批 申请 签订合同58.投资各方现金流量表编制的目的在于( )。（分数：1.00）A.为各个投资方案进行比较建立共同基础B.反映投资者各方投入资本的盈利能力C.考察项目全部投资的盈利能力D.考察项目自有资金的盈利能力59.按规模可将( )分为相同规模和不同规模。（分数：1.00）A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案60.按照某一共同

18、计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值的方法称为( )。（分数：1.00）A.费用年值法B.备选年值法C.差额净现值法D.年值折现法二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为( )。（分数：2.00）A.建设项目管理B.设计项目管理C.工程咨询项目管理D.工期项目管理E.施工项目管理62.房地产调研应遵循( )的原则。（分数：2.00）A.时效性B.客观性C.科学性D.实用性E.实践性63.投资项目对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即( )。（分数：2.00）A.敏感性分析表B.敏感性分析图C.敏感性分析几何

19、表D.敏感性分析象形图E.敏感性分析函数64.房地产投资的资金构成有( )。（分数：2.00）A.债券融资B.信贷融资C.利用外资D.财政资金E.销售收入65.房地产市场需求调研包括( )方面。（分数：2.00）A.房地产开发商调研B.房地产消费动机调研C.房地产消费者调研D.房地产消费行为调研E.房地产市场行情调研66.在互斥方案比选方法中，评价结论具有一致性的是( )。（分数：2.00）A.净现值率法B.净现值法C.差额净现值法D.差额投资内部收益率法E.临界点法67.克氏理论的假设条件是( )。（分数：2.00）A.区域是一个均质平原B.有一个统一的交通系统C.厂商和消费者都是经济人D.

20、货物可以在平原上自由流动E.不同规模的城市的交通便捷性相同68.物业管理招投标的原则包括( )。（分数：2.00）A.公平原则B.公正原则C.公开原则D.诚实信用原则E.平等原则69.下列是房地产销售直接渠道的缺点的是( )。（分数：2.00）A.房地产经纪机构容易介入而造成短期行为B.使销售策略不能及时调整C.难以形成销售专业优势D.分散企业的人力、物力、财力E.容易使开发和销售顾此失彼70.搜集交易实例的内容一般包括( )。（分数：2.00）A.交易双方B.成交日期C.成交价格D.付款方式E.交易类型71.项目资本金包括( )。（分数：2.00）A.运营费用B.建设投资C.建设期利息D.流

21、动资金E.信贷融资72.房地产投资项目中的空置率受下列哪些因素的影响?( )（分数：2.00）A.贷款利率B.市场供求关系C.宏观社会经济环境D.租户支付租金的能力E.销售策略73.房地产营销面临的环境包括( )方面。（分数：2.00）A.宏观政治经济环境B.市场经济环境C.客户需求D.竞争状况E.自然地理环境74.征收与征用的主要区别有( )。（分数：2.00）A.前提条件不同B.适用对象不同C.所有权转移不同D.补偿措施不同E.实施主体不同75.关于房地产状况调整下列说法错误的是( )。（分数：2.00）A.可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况B.房地产状况调整可以分

22、为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整C.权益状况比较、调整的内容主要包括建筑的使用率等影响房地产价格的因素D.进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格E.房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法76.下列属于房地产金融特点的是( )。（分数：2.00）A.短期性B.多样性C.单一性D.安全性E.证券化77.我国土地公有制，人多地少的国情决定了我国在建设用地管理中必须坚持( )。（分数：2.00）A.保护耕地和提高土地利用率的原则B.强调城乡总体规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则C.实行建设用地有偿使用的原则D.社会效益、

23、经济效益和生态效益相统一的原则E.建设用地使用期限临时性原则78.下列财产中不可以抵押的是( )。（分数：2.00）A.土地所有权B.学校C.耕地D.医院E.房屋79.房地产金融的主要业务种类包括( )。（分数：2.00）A.房地产贷款B.房地产证券C.房地产投资信托基金D.房地产保险E.房地产税收80.以下属于房屋拆迁补偿的安置中货币补偿的补偿费用的是( )。（分数：2.00）A.房地产补偿费B.搬迁补助费C.过渡补助费D.安置补偿费E.土地补偿费三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40.00)由单选和多选组成。已知某城市有一面积为 2000m2的土地，该市城镇土地使用税的税额标准为每平

24、方米每年 25元。（分数：10.00）(1).该土地每年应缴纳的城镇土地使用税为( )元。（分数：2.00）A.20000B.40000C.50000D.80000(2).该城市属于( )。（分数：2.00）A.大城市B.中等城市C.小城市D.县城、建制镇、工矿区(3).城镇土地使用税的基本特点为( )。（分数：2.00）A.属于财产税B.按年征收，实行一次性缴纳C.实行等级幅度税额标准D.大、中、小城市的税额标准不同(4).关于城镇土地使用税的说法，正确的是( )。（分数：2.00）A.属于财产税B.属于地方税C.房地产流转环节的税收D.房地产持有环节的税收(5).税收的特征不包括( )。（

25、分数：2.00）A.强制性B.无偿性C.固定性D.波动性某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。（分数：10.00）(1).成立评标委员会，评标委员会人数一般为( )人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。（分数：2.00）A.5 2/3B.7 2/3C.5 1/3D.7 2/3(2).招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分

26、数：2.00）A.10B.15C.20D.30(3).物业管理招投标的原则包括( )。（分数：2.00）A.公平原则B.公正原则C.公开原则D.时间优先原则(4).物业管理进入评标程序后，评标由( )负责。（分数：2.00）A.招标人B.业主委员会C.评标委员会D.业主大会(5).物业服务费的收费原则包括( )。（分数：2.00）A.合理原则B.公平原则C.公开原则D.费用与服务水平相适应原则某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为 1000m2的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为 3000元/m 2，八成新。（分数：10.00）(1).房地产

27、开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（分数：2.00）A.被拆迁人自拆B.强制拆迁C.自行拆迁D.委托拆迁(2).实施拆迁时，可以采用( )的补偿方式。（分数：2.00）A.房屋产权调换B.货币补偿C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿D.政府统一安排(3).拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为 3500元/m 2，建筑面积为 900m2，九成新。双方的结算差价为( )万元。（分数：2.00）A.10B.15C.30D.43.5(4).下列情况中允许土地使用权出租的是( )。（分数：2.00）A.以出让方式取得土地使用权B.以转让方式取得土地使用权C.以划拨方式取得土地使

28、用权D.以上表述均不对(5).下列关于地租的说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式B.封建地租前期以货币地租为主C.资本主义时期，地租以实物地租为主要形式D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆1909年，德国经济学家韦伯(Alfred Weber)在其论工业区位一书中首次系统地论述了工业区位理论。他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。（分数：10.00）(1).工业区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本( )，作为配置工业企业的理想区位。（分数：2.00）A.最低点B.最高点

29、C.平衡点D.区位(2).需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫( )。（分数：2.00）A.原料重量B.成本重量C.原料指数D.成本指数(3).劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫做( )。（分数：2.00）A.运输成本B.劳工系数C.劳工成本D.工资系数(4).在讨论工业成本时，关键是注意( )。（分数：2.00）A.劳工系数B.劳工成本C.一般集聚因素D.特殊集聚因素(5).集聚的固定内在因素是( )。（分数：2.00）A.生产集聚B.社会集聚C.劳工成本D.特殊集聚因素经济师中级房地产经济专业知识与实务-5-1 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选

30、择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.工程项目施工招标由( )依法实施。（分数：1.00）A.投资人B.招标人 C.管理人D.国家解析：解析 工程项目施工招标由招标人依法实施。2.下列关于房地产估价报告的含义错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D.不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品” 解析：解析 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价

31、机构提供给委托人的“产品”；是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。3.下列不属于房地产心理定价策略的是( )。（分数：1.00）A.“特价品”定价策略B.现金折扣定价策略 C.尾数定价策略D.整数定价策略解析：解析 现金折扣属于折扣定价策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。4.以下是属于永久性建设用地的是( )。（分数：1.00）A.进场施工道路B.材料堆场C.工棚D.学校用地 解析：解析 永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地，临时性建设用地是指在实施建设过程中需要临时

32、使用的土地。ABC 三项都属于临时性建设用地，故本题选 D。5.一级资质企业注册资本为人民币( )万元以上。（分数：1.00）A.100B.200C.500 D.800解析：解析 一级资质企业注册资本为人民币 500万元以上。6.投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。（分数：1.00）A.净现值率 B.净现值C.全部投资现值D.净年值法解析：解析 净现值率说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。7.反映盈利能力的静态指标的是( )。（分数：1.00）A.财务净现值B.财务内部收益率C.销售利润率 D.动态投资回收率解析：解析 销售利润率是反映

33、盈利能力的静态指标。反映盈利能力的动态指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收率。8.租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。（分数：1.00）A.开发建设计划的编制B.项目总说明C.规划设计方案的选择D.市场分析和建设规模的确定 解析：解析 市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。9.房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。（分数：1.00）A.细分化和流动化B.风险分散化和收益最大化 C.资本大众化与经营专业化D.动

34、产化和盈利化解析：解析 房地产证券化的目的是将价值量大的房地产动产化、细分化、流动化。利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化目标，可以吸引大众投资，实行专业理财，达到风险分散化和收益最大化。10.若征收耕地不能使需安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置费总和最高为( )。（分数：1.00）A.土地被征收前 3年平均年产值的 10倍B.土地被征收前 3年平均年产值的 20倍C.土地被征收前 3年平均年产值的 30倍 D.土地被征收前 3年平均年产值的 40倍解析：解析 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有水平的，经省、自治区、直辖市人民政府

35、批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3年平均年产值的 30倍。11.在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是( )。（分数：1.00）A.银监会 B.证监会C.中国人民银行D.国务院解析：解析 中国银行业监督管理委员会(简称“银监会”)在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。故选 A。12.已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。（分数：1.00）A.6个月B.1年C.2年 D.3年解析：解析 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续 2年未动工的，经原批准机关批准，由县级以上人

36、民政府无偿收回土地使用权。13.房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。（分数：1.00）A.租赁型置业投资 B.购买房地产投资C.运营期内的经营成本D.固定资产以及流动资产投资解析：解析 房地产置业投资包括购买型置业投资以及租赁型置业投资。14.市场经济规律的基本原则是( )。（分数：1.00）A.价格浮动原则B.市场竞争原则C.供求原则 D.价值规律原则解析：解析 供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格和市场供求都相互依存。15.学校用地的使用权最高年限为( )年。（分数：1.00）A.70B.50 C.40D.30解析：解析 学校用地属于教育用地，国务院按照土地的不同用途规定，建

37、设用地使用权出让的最高年限为：居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年。16.承租人转让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归( )。（分数：1.00）A.第三人 B.原承租人C.土地局D.国家解析：解析 承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人，承租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。17.下列不属于房地产保险作用的是( )。（分数：1.00）A.增强投保人的信用，促进资金融通B.抵御意外不幸，实现经济补偿C.为抵押二级市场的发展提供坚实的基础D.有利于社会增强防灾

38、救灾能力，避免灾害损失 解析：解析 房地产保险的作用主要体现在下列方面：(1)抵御意外不幸，实现经济补偿；(2)促进房地产业和保险业的发展；(3)增强投保人的信用，促进资金融通；(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础；(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。18.反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。（分数：1.00）A.现金流量表B.利润总表C.损益表 D.资产负债表解析：解析 损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。19.房地产税收最

39、基本的功能是( )。（分数：1.00）A.调节收入水平B.保障财政收入 C.发挥经济杠杆的调节作用D.抑制房地产投机行为解析：解析 房地产税收是国家财政收入的重要保障，这是房地产税收最基本的功能。房地产既是生产资料，又是生活资料，它涉及各行各业及每个公民，以房地产为课税对象的税收能保证税源充足稳定。故选 B。20.把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。（分数：1.00）A.线性盈亏平衡分析法B.费用分解法 C.高低点法D.回归分析法解析：解析 把投资

40、项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。21.下列属于公益事业的是( )。（分数：1.00）A.学校B.小区超市C.公共交通系统 D.房地产解析：解析 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在此列。22.在同一块土地上连续追加投资，由于

41、每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。（分数：1.00）A.级差地租B.级差地租 C.垄断地租D.绝对地租解析：解析 级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。级差地租是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差超额利润的转化形态。绝对地祖是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。23.运营费用包括( )。（分数：1.00）A.房地产抵押贷款还本付息额B.会计上的折旧额C.房地产改扩建费用和所得税D.房地产税 解析：解析

42、运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用、保险费、房地产税等。24.下列公式错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧B.旧的房地价值=房地重新构建价格-建筑物折旧C.旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧D.新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 解析：解析 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地开发成本25.下列说法中错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产由于价

43、值量大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式B.房地产交易通常采用单位面积的价格C.房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期时的汇率D.估价中，价格通常以分期支付方式 解析：解析 估价中，为了便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此需将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。26.企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。（分数：1.00）A.生产观念B.产品观念C.市场营销观念D.社会营销观念 解析：解析 社会营销观念要求企业做到企业利润、消费需求和社会福利三

44、方面的统一。27.工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。（分数：1.00）A.根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间B.确定项目活动之间的物理关系 C.按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化D.按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图解析：解析 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容包括：确定项目活动之间的逻辑关系；根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。28.按风险的来源，投资风

45、险可分为( )。（分数：1.00）A.纯粹风险和投机风险B.静态风险和动态风险C.基本风险和特定风险D.系统风险和非系统风险 解析：解析 按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险；按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险；按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险。29.某县人均耕地为 0.95亩，则当地的耕地占用税为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1050元 B.每平方米 840元C.每平方米 630元D.每平方米 525元解析：解析 耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过 1亩的地区，每平方米 1050元；人均

46、耕地超过 1亩、不超过 2亩的地区，每平方米 840元；人均耕地超过 2亩、不超过 3亩的地区，每平方米 630元；人均耕地超过 3亩的地区，每平方米 525元。30.下列不属于房地产风险分类的是( )。（分数：1.00）A.财产损失B.道德损失 C.责任损失D.人身损失解析：解析 房地产风险可分为：(1)财产损失；(2)责任损失；(3)人身损失。31.不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本( )。（分数：1.00）A.下降 B.上升C.不变D.不确定解析：解析 房地产的供给曲线往右移表示供给增加，可以推断出房地产开发成本下降。32.反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政

47、治、国际等方面造成的影响称为( )。（分数：1.00）A.功能目标B.管理目标C.影响指标 D.单位目标解析：解析 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为影响指标。33.房地产开发经营的核心问题是( )。（分数：1.00）A.以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动 B.以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益C.以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应D.以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模解析：解析 房地产开发经营的核心问题是与一定

48、的房地产市场供求状况和房地产开发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判断密切相关。34.契税具有以下特点( ) 属于财产税 由土地、房屋权属的承受人缴纳 各地税率可能不同 分期征收（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 契税具有以下特点：(1)属于财产税；(2)由土地、房屋权属的承受人缴纳；(3)各地税率可能不同；(4)实行一次性征收。35.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么北京的税额标准为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1.5030.00元 B.每平方米 1.2024.00元C.每平方米 0.901

49、8.00元D.每平方米 0.6012.00元解析：解析 城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，税额标准如下：大城市每平方米每年 1.5030.00元；中等城市每平方米每年 1.2024.00元；小城市每平方米 0.9018.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年 0.6012.00元。36.下列不属于建筑物折旧分类的是( )。（分数：1.00）A.自然折旧 B.物质折旧C.经济折旧D.功能折旧解析：解析 根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。37.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（分数：1.00）A.客观性B.不确定性C.可测性D.损益单一性 解析：解析 房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。38.公共交通设施属于(