经济师中级房地产经济专业知识与实务-43及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-43 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是_。（分数：2.00）A.成本加成定价法B.竞争价格定价法C.客户感受定价法D.价值效用定价法2.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5000元/m 2 。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是 60006500 元/m 2 ，10%的被调查者可接受的价格范围是 7000元/m 2 以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价 6500元/m 2 。该项目采用的主要定价方法是_。

2、（分数：2.00）A.目标利润定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法3.政府对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行_。（分数：2.00）A.职业资格考试制度B.职业资格审查制度C.职业资格注册管理制度D.职业资格认证制度4.以下哪项不属于房地产开发项目质量的可用性_。（分数：2.00）A.采光B.隔热C.抗震D.空间布置合理5.竣工结算由_编制，_审查。（分数：2.00）A.承包人，主管部门B.承包人，发包人C.建设单位，主管部门D.发包人，监理人6.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权_。（分数：2.00）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让

3、C.由受让方决定是否转让D.随之转让7.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是_。（分数：2.00）A.居住用地 60年B.工业用地 50年C.教育、科技文化用地 50年D.商业、娱乐用地 40年8.下列关于建设用地使用权出租的说法不正确的是_。（分数：2.00）A.建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记B.建设用地使用权出租必须签订租赁合同C.应该按照出让合同规定的期限和条件进行出租D.出租建设用地使用权的土地应领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准9.房地产抵押合同自_。（分数：2.00）A.自抵押登记之日生效B.自抵押合同签字之日生效C.自公证之日生效D.自土地使用权证书

4、交付之日生效10.下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权_。（分数：2.00）A.集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的B.集体组织内成员因结婚等原因，确需建新房分户的C.村民将原有住房出卖再次申请的D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的11.房地产保险费的计算公式是_。（分数：2.00）A.总保险费=保险金额保险费率缴费系数B.总保险费=保险金额保险费率缴费系数C.总保险费=保险金额保险费率缴费系数D.总保险费=保险金额保险费率缴费系数12.某人贷款 60万元，贷款期限 10年，贷款年利率为 6%，若采用按月等额本金还款方式。则第 11个月的还款额为_元。（分数：2.00）A.7775B

5、.7750C.7725D.770013.下列财产可以设定抵押权的是_。（分数：2.00）A.已依法公告列入拆迁范围的房地产B.权属有争议的房地产C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权14._是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。（分数：2.00）A.产权风险B.违约风险C.贬值风险D.估价风险15.下列关于房地产信托的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.房地产信托投资具有较高的流动性B.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性C.房地产的低收益性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D.房地产信托投资的

6、融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性16.某房屋因第三人的责任发生了火灾，房主向已投保的保险公司索赔，保险公司理赔后，获得向肇事的第三人要求赔偿的权利，这种权利被称为_。（分数：2.00）A.不安抗辩权B.代位求偿权C.保险金请求权D.保险金分担权17.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_两大部分组成。（分数：2.00）A.经营成本B.土地取得成本C.开发成本D.开发费用18.房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是_。（分数：2.00）A.可控性B.适应性C.经济性D.客观性19.下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是_。（分数：2.00）A.成本

7、加成定价法B.主动竞争定价法C.随行就市定价法D.比较定价法20.房地产低价策略的特点是_。（分数：2.00）A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路B.为将来尾房销售提供了便利C.可以在消费者心中形成高质高价的印象D.会降低市场的占有率21.一般情况下，运用市场法时要求选择_可比实例。（分数：2.00）A.13 宗B.310 宗C.10宗以上D.任意22.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方 2400元/m 2 ，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗房地产的正常成交价格为_

8、元/m 2 。（分数：2.00）A.2243B.2581C.2526D.228623.房地产广告中，_具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。（分数：2.00）A.广播广告B.杂志广告C.电视广告D.网络广告24.某建筑物的建筑面积为 80m 2 ，经过年数为 10年，单位建筑面积的重置价格为 6000元/m 2 ，经济寿命为 30年，残值率为 5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为_元。（分数：2.00）A.298670B.301590C.328000D.32000025.假设开发法中的开发经营期的起点是_的时间。（分数：2.00）A.土地开始开发B.房屋开始施工C.开始租售开发完成后的

9、房地产D.取得估价对象26.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定_收益年限有限的物业的收益价值。（分数：2.00）A.高于B.等于C.低于D.不确定27.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是_。（分数：2.00）A.观察法B.试验法C.询问法D.投射法28.以下属于房地产市场定性预测方法的是_。（分数：2.00）A.专家意见法B.简单平均法C.市场因子推演法D.回归分析法29.某房地产预计未来每年的净收益为 8万元，收益年限可视为无限年，该类

10、房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为_万元。（分数：2.00）A.80B.90C.100D.11030.市场法适用于评估_。（分数：2.00）A.古建筑B.学校C.纪念馆D.普通住宅二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目前期策划的特点包括_。（分数：4.00）A.系统性B.地域性C.预见性D.创新性E.不可操作性32.以下哪些项目的物业管理必须进行招标_。（分数：4.00）A.新开发的住宅项目B.新开发的非住宅项目C.与新开发的住宅项目同一物业管理区域内非住宅项目D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目E.新开发的商业项目33.下列房地产开发项目

11、有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有_。（分数：4.00）A.设计合同B.采购合同C.监理合同D.分包合同E.劳务合同34.下列_不属于监理合同中规定的业主权利。（分数：4.00）A.对施工单位的发包权B.外部关系的协调C.为监理工作提供外部条件D.对工程规模的审批权E.对设计标准的认定权35.房地产开发企业通常采用直接销售渠道的情形有_。（分数：4.00）A.房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求B.房地产市场为买方市场，推出的商品房供大于求C.商品房素质一般，市场反应平平D.商品房素质特别突出，市场反应很好E.大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素

12、质销售队伍36.某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款(分三次)的时间做出了具体安排。现欲对价格进行调整。下列价格调整措施中，属于提高销售价格的有_。（分数：4.00）A.基准层价格不变，增大楼层差价系数B.基准层价格和楼层差价系数不变，将第二次付款时间延后C.价格表不变，提高首付款比率D.价格表不变，将最后一次付款时间提前E.价格表不变，提高一次性付款的优惠率37.房地产状况调整的内容包括_。（分数：4.00）A.质量状况调整B.实物状况调整C.设计状况调整D.权益状况调整E.区位状况调整38.在房地产抵押贷款中，必

13、要的要素包括_。（分数：4.00）A.贷款利率B.最高贷款期限C.还款方式D.房地产证券化E.抵押率三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为 1200万元，每件产品的单位成本(含单位产品税金等)为600元，销售价格为 1600元，设计生产能力为 16000件。 根据题意，回答下列问题：（分数：16.00）(1).该建设项目的产量盈亏平衡点是_件。（分数：4.00）A.6000B.9000C.10000D.12000(2).当该建设项目的产量为 13000件时，利润为_万元。（分数：4.00）A.100B.118C.120D.136(3).当该

14、建设项目的产量为 15640件时，其实际生产能力利用率为_。（分数：4.00）A.88.52%B.97.75%C.98.56%D.99.59%(4).盈亏平衡点的值低，说明_（分数：4.00）A.项目抗风险能力强B.项目抗风险能力差C.项目盈利能力强D.项目盈利能力弱某建筑物建筑面积为 100m 2 ，已经过 10年，重置价格为 500元/m 2 ，经济寿命为 30年，残值率为5%。请回答下列问题：（分数：16.00）(1).用直线法计算该建筑物折旧总额为_元。（分数：4.00）A.15841B.14833C.15833D.以上均不对(2).估计其现值为_元。（分数：4.00）A.34167B

15、.43122C.23147D.以上均不对(3).由此可得该建筑物成新率为_。（分数：4.00）A.67.4%B.68.3%C.无法计算D.47.432%(4).本案中建筑物折旧的计算方法归纳为_。（分数：4.00）A.年限法B.实际观察法C.成新折旧法D.综合法张某购买了一套市场价格为 200万元的商品房，首付款为 50%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为 20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 5%。（分数：16.00）(1).张某这笔贷款的月利率和还款期数分别为_。（分数：4.00）A.0.3872%，20 期B.0.4167%，240 期C.5%，20 期D.5%，24

16、0 期(2).张某这笔贷款的月偿还额为_元。（分数：4.00）A.5800.3B.6233.5C.6599.78D.7908.5(3).如果张某选择等本金还款方式，则其面临的情况是_。（分数：4.00）A.每月偿还利息递增、每月付款递减B.每月偿还利息递减、每月付款递增C.每月偿还利息递增、每月付款递增D.每月偿还利息递减、每月付款递减(4).如果张某选择浮动利率个人住房贷款，那么这种贷款形式的优点有_。（分数：4.00）A.可以锁定利息支出B.贴近市场利率水平C.当利率下降时，可节省成本D.当利率上升时，可节省成本经济师中级房地产经济专业知识与实务-43 答案解析(总分：140.00，做题时

17、间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是_。（分数：2.00）A.成本加成定价法B.竞争价格定价法C.客户感受定价法 D.价值效用定价法解析：解析 本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。2.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5000元/m 2 。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是 60006500 元/m 2 ，10%的被调查者可接受的价格范围是 7000元/m 2 以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定

18、为均价 6500元/m 2 。该项目采用的主要定价方法是_。（分数：2.00）A.目标利润定价法B.需求导向定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法解析：解析 本题考查房地产定价的基本方法。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。3.政府对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行_。（分数：2.00）A.职业资格考试制度B.职业资格审查制度C.职业资格注册管理制度 D.职业资格认证制度解析：解析 政府对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术

19、人员，实行执业资格注册管理制度。未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。4.以下哪项不属于房地产开发项目质量的可用性_。（分数：2.00）A.采光B.隔热C.抗震 D.空间布置合理解析：解析 C 属于可靠性。C 属于可靠性中的安全性的内容。房地产项目质量可用性包括：平面布置的合理性、空间布置的合理性、建筑物理功能(采光、通风、隔声、隔热)、生产和生活使用功能。5.竣工结算由_编制，_审查。（分数：2.00）A.承包人，主管部门B.承包人，发包人 C.建设单位，主管部门D.发包人，监理人解析：解析 竣工结算的概念：房地产开发项目竣工结算是指建设项目完

20、工，并经发包人或有关机构验收合格且点交后，按照施工发承包合同的约定，由承包人在原合同价格基础上编制调整价格并提交发包人审核确认的过程。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。6.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权_。（分数：2.00）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让 解析：解析 本题考查土地使用权转让的限制。土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。7.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是_。（分数：2.00）A.居住用地 60年 B.工业用地 50年C.教育、科技文化用地

21、50年D.商业、娱乐用地 40年解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出让的年限。居住用地应该为 70年。8.下列关于建设用地使用权出租的说法不正确的是_。（分数：2.00）A.建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记 B.建设用地使用权出租必须签订租赁合同C.应该按照出让合同规定的期限和条件进行出租D.出租建设用地使用权的土地应领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准解析：解析 本题考查国有建设土地使用权出租的条件。A 项应为建设用地使用权出租人必须办理租赁登记，否则不得出租。9.房地产抵押合同自_。（分数：2.00）A.自抵押登记之日生效 B.自抵押合同签字之日生效C.自公证之日生效D.自

22、土地使用权证书交付之日生效解析：解析 本题考查国有建设用地使用权抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日生效。10.下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权_。（分数：2.00）A.集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的B.集体组织内成员因结婚等原因，确需建新房分户的C.村民将原有住房出卖再次申请的 D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的解析：解析 本题考查农村宅基地使用权的取得。根据规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再次申请宅基地的，不予批准。11.房地产保险费的计算公式是_。（分数：2.00）A.总保险费=保险金额保险费率缴费系数 B.总保险费=保险金额保险费率缴费系数C

23、.总保险费=保险金额保险费率缴费系数D.总保险费=保险金额保险费率缴费系数解析：解析 保险费=保险金额保险费率缴费系数。12.某人贷款 60万元，贷款期限 10年，贷款年利率为 6%，若采用按月等额本金还款方式。则第 11个月的还款额为_元。（分数：2.00）A.7775B.7750 C.7725D.7700解析：解析 套用等额本金还款的月还款额公式即可计算出结果。 at=pn+p(n-t+1)ni =600000120+600000(120-11+1)1200.5% =5000+2750 =7750元。13.下列财产可以设定抵押权的是_。（分数：2.00）A.已依法公告列入拆迁范围的房地产B

24、.权属有争议的房地产C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权 解析：解析 下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物。(2)建设用地使用权。(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权。(4)正在建造的建筑物。(5)法律法规未禁止抵押的其他房地产。14._是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。（分数：2.00）A.产权风险B.违约风险 C.贬值风险D.估价风险解析：解析 房地产抵押贷款的违约风险是指抵押贷款的借款人不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。15.下列关于房地产信托的说法中，

25、正确的是_。（分数：2.00）A.房地产信托投资具有较高的流动性B.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性 C.房地产的低收益性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性解析：解析 房地产信托具有较高收益性，所以 C不对，房地产信托的流动性较差，所以 A不对。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。16.某房屋因第三人的责任发生了火灾，房主向已投保的保险公司索赔，保险公司理赔后，获得向肇事的第三人要求赔偿的权利，这种权利被称为_。（分数：2.00）A.不安抗

26、辩权B.代位求偿权 C.保险金请求权D.保险金分担权解析：解析 如果被保险人的房屋事故是由第三者造成的，保险人可以先向被保险人赔偿，然后代表被保险人向第三者代位求偿。17.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_两大部分组成。（分数：2.00）A.经营成本 B.土地取得成本C.开发成本D.开发费用解析：解析 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。BCD 是出售型房地产开发项目的现金流出。18.房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是_。（分数：2.00）A.可控性B.适应性C.经济性 D.客观性解析：解析 本题考查房地产销售渠道选择的原则。经济

27、性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则。19.下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是_。（分数：2.00）A.成本加成定价法 B.主动竞争定价法C.随行就市定价法D.比较定价法解析：解析 本题考查房地产定价的方法。A 选项属于成本导向定价法，立足点和出发点是商品房的供给方自身的状况，BCD 三种方法的立足点和出发点是商品房的市场状况。20.房地产低价策略的特点是_。（分数：2.00）A.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路 B.为将来尾房销售提供了便利C.可以在消费者心中形成高质高价的印象D.会降低市场的占有率解析：解析 本题考查低价策略的特点。低价策略即在商品房面

28、市时，将价格定得很低，以低价提高市场占有率。其优点之一是对需求弹性大的房地产，消费者对其价格比较敏感，因而低价容易拓展销路。21.一般情况下，运用市场法时要求选择_可比实例。（分数：2.00）A.13 宗B.310 宗 C.10宗以上D.任意解析：解析 本题考查房地产定价低价策略的特点。ACD 是房地产定价高价策略的特点。22.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方 2400元/m 2 ，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m 2 。（分数：2.00）

29、A.2243B.2581 C.2526D.2286解析：解析 本题考查正常成交价格的计算。 正常成交价格=卖方实际得到的价格(1-应由卖方负担的交易税费) 设正常价格为 X，则列方程为：X=2400(1-7%)解得：X=2581。23.房地产广告中，_具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。（分数：2.00）A.广播广告B.杂志广告C.电视广告 D.网络广告解析：解析 本题考查房地产广告媒体的特点。电视广告具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点。24.某建筑物的建筑面积为 80m 2 ，经过年数为 10年，单位建筑面积的重置价格为 6000元/m 2 ，经济寿命为 30年，

30、残值率为 5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为_元。（分数：2.00）A.298670B.301590C.328000 D.320000解析：解析 本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。 C=600080=480000(元) R=5%，N=30，t=10； 年折旧额 D=C(1-R)/N=480000(1-5%)/30=15200(元)； 折旧总额 Et=C(1-R)/Nt=1520010=152000(元)； 建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=480000-152000=328000(元)。25.假设开发法中的开发经营期的起点是_的时间。（分数：2.00）A.土地开始开发B.房屋开始

31、施工C.开始租售开发完成后的房地产D.取得估价对象 解析：解析 本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点。26.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定_收益年限有限的物业的收益价值。（分数：2.00）A.高于 B.等于C.低于D.不确定解析：解析 注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式 V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式 V=(A/Y)1-1/(1+Y) n 。27.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业

32、如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是_。（分数：2.00）A.观察法 B.试验法C.询问法D.投射法解析：解析 本题考查房地产市场实地调研的基本方法。28.以下属于房地产市场定性预测方法的是_。（分数：2.00）A.专家意见法 B.简单平均法C.市场因子推演法D.回归分析法解析：解析 本题考查房地产定性预测的方法。房地产定性预测方法有购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法三种。定量预测方法有时间序列预测法、回归分析预测法和市场因子推演法三种。29.某房地产预计未来每年的净收益为 8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为_万元

33、。（分数：2.00）A.80B.90C.100 D.110解析：解析 本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。V=A/Y=8/8%=100(万元)。30.市场法适用于评估_。（分数：2.00）A.古建筑B.学校C.纪念馆D.普通住宅 解析：解析 本题考查市场法的适用情形。市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目前期策划的特点包括_。（分数：4.00）A.系统性 B.地域性 C.预见性 D.创新性 E.不可操作性解析：解析 本题考查房地产开发项目前期策划的特点。

34、房地产开发项目前期策划的特点包括：地域性、系统性、创新性、预见性、市场性、操作性。32.以下哪些项目的物业管理必须进行招标_。（分数：4.00）A.新开发的住宅项目 B.新开发的非住宅项目C.与新开发的住宅项目同一物业管理区域内非住宅项目 D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目E.新开发的商业项目解析：解析 必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。投标人少于 3名或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业企业。33.下列房地产开发项目有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有_。（分

35、数：4.00）A.设计合同 B.采购合同 C.监理合同 D.分包合同E.劳务合同解析：解析 本题考查房地产开发项目合同体系。注意项目的承包商和建设单位是不同的主体，分包合同和劳务合同都是施工承包商涉及的合同，所以本题不选 DE。34.下列_不属于监理合同中规定的业主权利。（分数：4.00）A.对施工单位的发包权B.外部关系的协调 C.为监理工作提供外部条件 D.对工程规模的审批权E.对设计标准的认定权解析：解析 本题考查监理合同中的业主权利。B 和 C属于监理合同中规定的义务。35.房地产开发企业通常采用直接销售渠道的情形有_。（分数：4.00）A.房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求

36、B.房地产市场为买方市场，推出的商品房供大于求C.商品房素质一般，市场反应平平D.商品房素质特别突出，市场反应很好 E.大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍 解析：解析 本题考查房地产开发企业通常采用直接销售渠道的情形。包括：大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍；房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求；商品房素质特别突出，市场反应很好。36.某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款(分三次)的时间做出了具体安排。现欲对价格进行调整。下列价格调整措

37、施中，属于提高销售价格的有_。（分数：4.00）A.基准层价格不变，增大楼层差价系数B.基准层价格和楼层差价系数不变，将第二次付款时间延后C.价格表不变，提高首付款比率 D.价格表不变，将最后一次付款时间提前 E.价格表不变，提高一次性付款的优惠率解析：解析 本题考查房地产价格调整方法。BE 属于降低销售价格的方式；而 A项不明确，如果同时调整付款方式和增大楼层差价系数，那结果是提高还是降低销售价格就不确定了。37.房地产状况调整的内容包括_。（分数：4.00）A.质量状况调整B.实物状况调整 C.设计状况调整D.权益状况调整 E.区位状况调整 解析：解析 本题考查房地产状况调整的内容。房地产

38、状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整、区位状况调整。38.在房地产抵押贷款中，必要的要素包括_。（分数：4.00）A.贷款利率 B.最高贷款期限 C.还款方式 D.房地产证券化E.抵押率 解析：解析 在房地产抵押贷款中，必要的要素包括：贷款利率、最高贷款期限、还款方式、抵押率。D房地产证券化不是必要要素，而是发放房地产抵押贷款的银行盘活资产的一种可选择的方式。三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为 1200万元，每件产品的单位成本(含单位产品税金等)为600元，销售价格为 1600元，设计生产能力为 16000件。 根据题意，回答下列

39、问题：（分数：16.00）(1).该建设项目的产量盈亏平衡点是_件。（分数：4.00）A.6000B.9000C.10000D.12000 解析：解析 本题考查盈亏平衡分析的计算。注意单位统一。固定成本=1200 万元，可变成本=600 元/平方米，销售价格=1600 元/平方米。设盈亏平衡点的产量为 x，则有 0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000(件)。(2).当该建设项目的产量为 13000件时，利润为_万元。（分数：4.00）A.100 B.118C.120D.136解析：解析 本题考查利润的计算。利润=销售收入-固定成本-可变成本=0.1613000-1200-0.0

40、613000=100(万元)。(3).当该建设项目的产量为 15640件时，其实际生产能力利用率为_。（分数：4.00）A.88.52%B.97.75% C.98.56%D.99.59%解析：解析 本题考查生产能力利用率的计算。实际 BEP(%)=Q实际/Q0=15640/16000=97.75%。(4).盈亏平衡点的值低，说明_（分数：4.00）A.项目抗风险能力强 B.项目抗风险能力差C.项目盈利能力强 D.项目盈利能力弱解析：解析 盈亏平衡分析的评价原则：(1)盈亏平衡点越低越好bep(v)除外；(2)盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强；(3)盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效

41、益；(4)盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力。某建筑物建筑面积为 100m 2 ，已经过 10年，重置价格为 500元/m 2 ，经济寿命为 30年，残值率为5%。请回答下列问题：（分数：16.00）(1).用直线法计算该建筑物折旧总额为_元。（分数：4.00）A.15841B.14833C.15833 D.以上均不对解析：解析 (2).估计其现值为_元。（分数：4.00）A.34167 B.43122C.23147D.以上均不对解析：解析 用成本法计算的现值=重置总成本-折旧总额=100500-15833.3=34166.7(元)。(3).由此可得该建筑物成新率为_。（分数：

42、4.00）A.67.4%B.68.3% C.无法计算D.47.432%解析：解析 本题考查成新率的计算。成新率=1-(1-R)t/N100%=1-(1-5%)10/30100%=68.3%。(4).本案中建筑物折旧的计算方法归纳为_。（分数：4.00）A.年限法 B.实际观察法C.成新折旧法 D.综合法解析：解析 本题中运用到了两种计算折旧的方法，直线法是年限法的一种，另一种是成新法。张某购买了一套市场价格为 200万元的商品房，首付款为 50%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为 20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为 5%。（分数：16.00）(1).张某这笔贷款的月利率和

43、还款期数分别为_。（分数：4.00）A.0.3872%，20 期B.0.4167%，240 期 C.5%，20 期D.5%，240 期解析：解析 按月还款方式的计算中，利率必须采用月利率，还款期数必须是按月计算的期数。 月利率=年利率/12=5%12=0.4167%；按月的期数=2012=240(期)。(2).张某这笔贷款的月偿还额为_元。（分数：4.00）A.5800.3B.6233.5C.6599.78 D.7908.5解析：解析 本题考查等额本息还款抵押贷款中月还款额的计算。 张某借款：20050%=100(万元) A=Pi(1+i) n /(1+i) n-1 =1000.4167%(1

44、+0.4167%) 240 /(1+0.4167% 240-1 ) =0.659978(万元)=6599.78(元)。(3).如果张某选择等本金还款方式，则其面临的情况是_。（分数：4.00）A.每月偿还利息递增、每月付款递减B.每月偿还利息递减、每月付款递增C.每月偿还利息递增、每月付款递增D.每月偿还利息递减、每月付款递减 解析：解析 本题考查等本金还款方式的特点。其特点是每月偿本金不变，利息逐期递减，月还款额递减。(4).如果张某选择浮动利率个人住房贷款，那么这种贷款形式的优点有_。（分数：4.00）A.可以锁定利息支出B.贴近市场利率水平 C.当利率下降时，可节省成本 D.当利率上升时，可节省成本解析：解析 本题考查浮动利率个人住房贷款的优点。浮动利率个人住房贷款的优点是：贴近市场利率水平，当利率下降时，可节省成本。