经济师中级房地产经济专业知识与实务-40及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-40 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1._合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一方式支付一定酬金的合同。 A.总价合同 B.单价合同 C.成本加酬金合同 D.有偿合同（分数：2.00）A.B.C.D.2.房地产开发项目工程招标文件不包括_。 A.评标委员会组成人员 B.工程量清单 C.合同专用条款 D.合同通用条款（分数：2.00）A.B.C.D.3._是指整个建设工程全部完工并经验收后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支

2、付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件。 A.竣工结算 B.竣工决算 C.竣工验收 D.竣工检验（分数：2.00）A.B.C.D.4.风险管理的内容不包括_。 A.风险制造 B.风险识别 C.风险评估 D.风险应对（分数：2.00）A.B.C.D.5.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有_是一种无须第三者介入的方式。 A.和解 B.调解 C.仲裁 D.诉讼（分数：2.00）A.B.C.D.6.某套商品住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，套内建筑面积的价格为 4000 元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。 A.2500 B.3200

3、 C.4000 D.5000（分数：2.00）A.B.C.D.7.可比实例成交价格_=可比实例正常市场价格。 A.交易情况修正系数 B.房地产价格指数 C.交易日期调整系数 D.房地产状况调整系数（分数：2.00）A.B.C.D.8._是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法（分数：2.00）A.B.C.D.9.净收益=有效毛收入-_。 A.物业服务费 B.运营费用 C.经营成本 D.开发建设成本（分

4、数：2.00）A.B.C.D.10.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-_。 A.取得待开发房地产的税费 B.转让待开发房地产的税费 C.销售开发完成后的房地产的税费 D.取得待开发土地的费用（分数：2.00）A.B.C.D.11.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法属于_。 A.综合研究 B.定性研究 C.区分研究 D.定量研究（分数：2.00）A.B.C.D.12.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用_方式。 A.独家代理

5、 B.公开代理 C.独家销售权代理 D.联合销售代理（分数：2.00）A.B.C.D.13.下列哪种房地产广告可以发布_。 A.使用国家级、最佳等用语 B.使用国家机关的名义 C.使用国歌、国徽 D.对楼盘质量做出承诺（分数：2.00）A.B.C.D.14.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于_调研。 A.市场行情 B.市场反响 C.市场竞争者 D.消费行为（分数：2.00）A.B.C.D.15.建设_，可以依法划拨土地使用权。 A.监狱 B.厂房 C.娱乐会所 D.商场（分数：2.00）A.B.C.D.16.地租本质上是一种_。 A.劳动报酬 B.投资收益 C.

6、超额报酬 D.经营利润（分数：2.00）A.B.C.D.17.土地使用权出让的最高年限为 50 年的是_。 A.居住用地 B.商业用地 C.教育科技用地 D.旅游用地（分数：2.00）A.B.C.D.18.银监会要求将借款人的住房贷款的月房产支出与收入控制在_以下。 A.30% B.20% C.55% D.50%（分数：2.00）A.B.C.D.19.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的_确定。 A.评估价值 B.账面价值 C.历史成本 D.交易价格（分数：2.00）A.B.C.D.20.下列财产中，可以抵押的有_。 A.宅基地 B.土地所有权 C.集体土地使用权 D.乡镇企业厂房（分数：

7、2.00）A.B.C.D.21.由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有_。 A.长期性 B.多样性 C.安全性 D.政策性（分数：2.00）A.B.C.D.22.一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这是一种_。 A.经济折旧 B.功能折旧 C.无形损耗 D.物质折旧（分数：2.00）A.B.C.D.23.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2 万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为_万元。 A.14.58 B.15.43 C.16.67 D.17.32（分数

8、：2.00）A.B.C.D.24.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是_。 A.考虑了基准收益率 B.能显示投资回收期的长短 C.能在一定程度上反映投资效率高低 D.计算过程简单（分数：2.00）A.B.C.D.25.某人用 80 万元购买一套已使用了 20 年的住房，该住房的耐用年限为 70 年，当基准收益率为 10%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为_万元。 A.5.34 B.6.45 C.7.26 D.8.07（分数：2.00）A.B.C.D.26.某房地产开发项目地块面积较小，不利于整体规划，这是 SWOT 分析中对于该项目_的描述。 A.优势 B.劣势 C

9、.机会 D.威胁（分数：2.00）A.B.C.D.27.以下属于房地产市场细分地理因素的是_。 A.家庭结构 B.人口密度 C.收入水平 D.文化程度（分数：2.00）A.B.C.D.28.在房地产开发项目市场定位策略中，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺的市场定位是_。 A.避强定位 B.创新定位 C.迎头定位 D.产品定位（分数：2.00）A.B.C.D.29.前期物业服务合同的签订主体是_。 A.业主委员会与开发商 B.业主大会与开发商 C.业主委员与物业公司 D.开发商与物业公司（分数：2.00）A.B.C.D.30.某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 790

10、8 元，贷款年利率为 5%，贷款期限为 15 年，抵押率为 40%，则该房地产抵押物价值为_万元。 A.100 B.167 C.250 D.300（分数：2.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括_。 A.房地产项目质量要求较低 B.房地产项目时间目标的限定性较强 C.房地产项目的费用目标较强 D.房地产项目具有较强的系统性 E.涉及诸多的法规政策（分数：4.00）A.B.C.D.E.32.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于_。 A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的

11、税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)（分数：4.00）A.B.C.D.E.33.采用收益法评估出的某宗房地产价值与实际价值相比偏低，其原因可能有_。 A.预测的未来净收益偏大 B.估计的使用期限偏短 C.选取的报酬率偏低 D.估计的运营费用偏大 E.估计的空置率偏高（分数：4.00）A.B.C.D.E.34.招标出让的程序包括_。 A.投标 B.开标 C.评标 D.落标 E.以上选项都对（分数：4.00）A.B.C.D.E.35.

12、在以下_情况下，土地使用权可以转让。 A.出让土地，土地出让金支付 75%以上 B.出让土地已取得土地使用权证书 C.划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让 D.出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的 25% E.如果属于成片开发的出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件（分数：4.00）A.B.C.D.E.36.下列关于协议出让的表达正确的有_。 A.公布协议出让结果的时间不得少于 16 日 B.协议出让底价不得低于协议出让最低价 C.建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施 D.协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露 E.有基准地

13、价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 70%（分数：4.00）A.B.C.D.E.37.以下哪些房地产项目不能发布广告?_ A.在未取得国有建设用地使用权的土地上开发建设的项目 B.农村小产权房 C.预售房地产项目 D.司法机关裁定限制房地产权利的项目 E.不符合工程质量标准的项目（分数：4.00）A.B.C.D.E.38.编制房地产广告预算的基本方法有_等。 A.目标任务法 B.消费者需求法 C.销售百分比法 D.销售人员规模法 E.竞争对等法（分数：4.00）_三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：48.00)某房地产开发企业计划建设一住宅小区，包括 8 幢 20 层

14、的住宅。经过对潜在消费者的支付能力，心理预期等做过市场调研，最后将住宅均价定为 5000 元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2 年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定销售活动由房地产开发企业自行组织。在本地报纸和繁华路段路牌投放了广告，并开展了客户酒会推广该小区。对于一次性付款的客户给予 2%的折扣。（分数：16.00）(1).该房地产开发企业确定的营销渠道属于_。 A.直接渠道 B.间接渠道 C.独家代理 D.共同代理（分数：4.00）A.B.C.D.(2).该房地产开发企业开展的客户酒会活动属于哪种促销方式?_ A.广告 B.营业推广 C.公共关系 D.人员推销（分数：

15、4.00）A.B.C.D.(3).对于一次性付款的客户给予 2%的折扣，这属于_定价策略。 A.特价品 B.整数 C.现金折扣 D.数量折扣（分数：4.00）A.B.C.D.(4).该小区的定价属于基本定价方法中的_定价法。 A.成本加成 B.需求导向 C.竞争导向 D.比较（分数：4.00）A.B.C.D.某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。（分数：16.00）(1).物业服务合同的特点不包括_。 A.有名合同 B.诺成合同 C.要式合同 D.劳务合同（分数：4.00）A.B.C.D.(2).物业管

16、理招标投标的原则有_。 A.公开、公平、公正 B.等价有偿 C.诚实信用 D.保护弱者（分数：4.00）A.B.C.D.(3).该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括_。 A.该房地产开发公司的名称、地址 B.应邀招标的物业服务企业 C.获取招标文件的办法 D.甲住宅小区的基本情况（分数：4.00）A.B.C.D.(4).评标委员会的下列做法中，错误的有_。 A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会 B.否决所有投标 C.向招标人提交书面评标报告 D.推荐超过 3 名有排序的合格中标候选人（分数：4.00）A.B.C.D.某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇

17、到了较大的难度，因为牵涉金额巨大，需要依据正确、有效的资料来做出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。（分数：16.00）(1).该房地产商所需搜集的基本资料包括_两大类。 A.初级资料 B.次级资料 C.内部次级资料 D.外部次级资料（分数：4.00）A.B.C.D.(2).该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括_。 A.人口和流动人口 B.职业或行业类别比例 C.产业结构 D.公共设施（分数：4.00）A.B.C.D.(3).若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是_。 A.描述性调研 B.因果性调研 C.探测性调研 D.预测性调研（分数：4.00）A.B

18、.C.D.(4).如果该房地产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是_。 A.实地调研法 B.因果调研法 C.描述调研法 D.定性调研法（分数：4.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-40 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1._合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一方式支付一定酬金的合同。 A.总价合同 B.单价合同 C.成本加酬金合同 D.有偿合同（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产开发项目合同选择。按计价方式不同，房地产开发项目合

19、同分为： (1)总价合同。总价合同需要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价。它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。 (2)单价合同：单价不变，工程量据实结算。 (3)成本加酬金合同：实际成本+酬金。2.房地产开发项目工程招标文件不包括_。 A.评标委员会组成人员 B.工程量清单 C.合同专用条款 D.合同通用条款（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。招标文件包括：(1)投标须知；(2)招标工程技术要求和技术文件；(3)采用工程量招标的，应提供工程量清单；(4)投标函的格式及附录；(5)拟签订合

20、同的主要条款；(6)要求投标人提交的其他材料。3._是指整个建设工程全部完工并经验收后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件。 A.竣工结算 B.竣工决算 C.竣工验收 D.竣工检验（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查竣工决算的定义。竣工决算是指整个建设工程全部完工并经验收以后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件。4.风险管理的内容不包括_。 A.风险制造 B.风险识别 C.风险评估 D.风险应对（分数：2

21、.00）A. B.C.D.解析：解析 风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对。A 项风险制造不是风险管理的内容，而是风险管理要避免的。5.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有_是一种无须第三者介入的方式。 A.和解 B.调解 C.仲裁 D.诉讼（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。6.某套商品住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，套内建筑面

22、积的价格为 4000 元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。 A.2500 B.3200 C.4000 D.5000（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。 设建筑面积价格为 X 建筑面积下的单价建筑面积=套内建筑面积下的单价套内建筑面积 100X=804000 X=3200 元/平方米。7.可比实例成交价格_=可比实例正常市场价格。 A.交易情况修正系数 B.房地产价格指数 C.交易日期调整系数 D.房地产状况调整系数（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解

23、析 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。8._是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查建筑物的重新购建价格可以采用的方法。建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方

24、法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。9.净收益=有效毛收入-_。 A.物业服务费 B.运营费用 C.经营成本 D.开发建设成本（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用。10.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-_。 A.取得待开发房地产的税费 B.转让待开发房地产的税费 C.销售开发完成后的房地产的税费 D.取得待开发土地的费用（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地

25、产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。11.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法属于_。 A.综合研究 B.定性研究 C.区分研究 D.定量研究（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查定性调研法的概念。定性调研法：基于观察与陈述的调研方法，是对调研对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法，一般只选定较小的样本对象。作用：了解购房者动机、态度、行为因素的变化和态势；了解和发现房地产市场某些特征和变化迹象。12.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求

26、协调和结算简单，则宜采用_方式。 A.独家代理 B.公开代理 C.独家销售权代理 D.联合销售代理（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 独家代理是指房地产开发企业或其他业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。13.下列哪种房地产广告可以发布_。 A.使用国家级、最佳等用语 B.使用国家机关的名义 C.使用国歌、国徽 D.对楼盘质量做出承诺（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产广告管理的内容。ABC 都是中华人民共和国广告法中禁止发布的情形。D 项应注意，广告中对房地产质

27、量做出承诺，应该是清楚、明白的，而不能是模糊的。或使用违规语言。14.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于_调研。 A.市场行情 B.市场反响 C.市场竞争者 D.消费行为（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产竞争对手状况调研的概念。内容包括：(1)竞争对手的确定；(2)竞争对手的生产经营规模和资金情况；(3)竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况；(4)竞争对手的营销渠道及推广策略；(5)潜在竞争对手情况；(6)竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业管理状况；(7)竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者反

28、应等。15.建设_，可以依法划拨土地使用权。 A.监狱 B.厂房 C.娱乐会所 D.商场（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查建设用地使用权划拨的范围。建设用地使用权划拨的用地范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地(主要指特殊用地)。16.地租本质上是一种_。 A.劳动报酬 B.投资收益 C.超额报酬 D.经营利润（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查地租的本质。地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。地租的本质是超额报酬或收益

29、。17.土地使用权出让的最高年限为 50 年的是_。 A.居住用地 B.商业用地 C.教育科技用地 D.旅游用地（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查建设用地出让使用权有使用期限。居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。18.银监会要求将借款人的住房贷款的月房产支出与收入控制在_以下。 A.30% B.20% C.55% D.50%（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 银监会要求将借款人的住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在 55%以下。19.房地产保险的保险金

30、额一般根据保险房地产的_确定。 A.评估价值 B.账面价值 C.历史成本 D.交易价格（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产保险合同的主要内容。原则上要求房地产保险金额与房屋实际价值相等。20.下列财产中，可以抵押的有_。 A.宅基地 B.土地所有权 C.集体土地使用权 D.乡镇企业厂房（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权；(4)正在建造的建筑物；(5)法律法规未禁止抵押的其他房地产。21.由于房地产具有不

31、可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有_。 A.长期性 B.多样性 C.安全性 D.政策性（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产金融安全性的概念。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权的得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲具有较高的安全性。22.一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这是一种_。 A.经济折旧 B.功能折旧 C.无形损耗 D.物质折旧（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查经济折

32、旧的概念。BC 是一个意思。物质折旧也称有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧也称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。23.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2 万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为_万元。 A.14.58 B.15.43 C.16.67 D.17.32（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 住房的净销售收入即房价=年租赁净收入/年收益率=2/12%=

33、16.67。24.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是_。 A.考虑了基准收益率 B.能显示投资回收期的长短 C.能在一定程度上反映投资效率高低 D.计算过程简单（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内，各计算时点净现金流量的现值之和等于零时的折现率。财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。25.某人用 80 万元购买一套已使用了 20 年的住房，该住房的耐用年限为 70 年，当基准收益率为 10%时，假设残值为零，则每年平均

34、住房费用为_万元。 A.5.34 B.6.45 C.7.26 D.8.07（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查已知现值求年值的计算。根据题意，P=80 万元，i=10%，n=70-20=50 年，所以每年平均住房费用为 *26.某房地产开发项目地块面积较小，不利于整体规划，这是 SWOT 分析中对于该项目_的描述。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT 分析的应用。SWOT 分析：将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依据矩阵形式

35、排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。根据题意描述，应该选 B。27.以下属于房地产市场细分地理因素的是_。 A.家庭结构 B.人口密度 C.收入水平 D.文化程度（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产市场细分的地理因素。AC 属于人口因素。B 虽然含有人口的字眼，但是人口密度属于地理因素。地理因素还有：地区、地域特征、人口密度、地区自然环境、生活环境、交通环境等。28.在房地产开发项目市场定位策略中，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺的市场定位是_。 A.避强定位 B.创新定位 C.迎头定位 D.

36、产品定位（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产开发项目市场定位的策略。房地产开发项目市场定位的策略包括： (1)避强定位，即避免与实力最强或较强的企业直接发生竞争； (2)迎头定位，指企业根据自己的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力最强或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置； (3)创新定位，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某些特色的产品。29.前期物业服务合同的签订主体是_。 A.业主委员会与开发商 B.业主大会与开发商 C.业主委员与物业公司 D.开发商与物业公

37、司（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查前期物业服务合同的签订主体。前期物业服务合同的签订主体是开发商(建设单位)和物业服务公司。30.某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 7908 元，贷款年利率为 5%，贷款期限为 15 年，抵押率为 40%，则该房地产抵押物价值为_万元。 A.100 B.167 C.250 D.300（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查等额还款抵押贷款。P=A(1+i)n-1/i(1+i)n，因为按月还款，所以在这里i=5%12=0.004167，n=1512=180，得出 P=999981.71 元，则该房地产抵押物价值为99

38、9981.7140%=2499954.275250(万元)。二、B多项选择题/B(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括_。 A.房地产项目质量要求较低 B.房地产项目时间目标的限定性较强 C.房地产项目的费用目标较强 D.房地产项目具有较强的系统性 E.涉及诸多的法规政策（分数：4.00）A.B. C. D. E. 解析：解析 房地产开发项目的特点：(1)质量要求较高。(2)时间目标的限定性较强。(3)费用目标较强。(4)具有较强的系统性。(5)涉及面广。(6)涉及诸多法规政策。32.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格

39、等于_。 A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)（分数：4.00）A. B.C. D.E. 解析：解析 交易情况修正公式： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额(税费由买方承担)。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额(税费由卖方承担)。 正常成交价格=卖方实得金额(1-应由卖方缴纳的税费比率)。 正常成交价格=买方实付金额(1+应由买方缴纳的税费比率)。33.采用收益法

40、评估出的某宗房地产价值与实际价值相比偏低，其原因可能有_。 A.预测的未来净收益偏大 B.估计的使用期限偏短 C.选取的报酬率偏低 D.估计的运营费用偏大 E.估计的空置率偏高（分数：4.00）A.B. C.D. E. 解析：解析 收益法是预测被估价房地产未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法，类似利用利息倒推出本金，称为资本化。 价值的高低取决因素：(1)未来净收益的大小；(2)获得净收益期限的长短；(3)获得净收益的可靠性。34.招标出让的程序包括_。 A.投标 B.开标 C.评标 D.落标 E.以上选项都对（分数：4.00）A. B. C. D.E.解析：解析 本题考查

41、招标出让的程序。招标出让的程序包括：出让文件的编制、出让公告的发布、资格审查、投标、开标、评标等。35.在以下_情况下，土地使用权可以转让。 A.出让土地，土地出让金支付 75%以上 B.出让土地已取得土地使用权证书 C.划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让 D.出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的 25% E.如果属于成片开发的出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件（分数：4.00）A.B. C.D.E. 解析：解析 本题考查土地使用权转让的条件。A 必须支付全部土地出让金；C 划拨土地必须经有批准权的政府批准，不是国土部门的批准；D 房屋开发建设的

42、，不包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25%。36.下列关于协议出让的表达正确的有_。 A.公布协议出让结果的时间不得少于 16 日 B.协议出让底价不得低于协议出让最低价 C.建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施 D.协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露 E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 70%（分数：4.00）A.B. C. D. E. 解析：解析 本题考查建设用地使用权协议出让。公布协议出让结果的时间不少于 15 日，所以 A 不正确。37.以下哪些房地产项目不能发布广告?_ A.在未取得国有建设用地使用权的土地上开

43、发建设的项目 B.农村小产权房 C.预售房地产项目 D.司法机关裁定限制房地产权利的项目 E.不符合工程质量标准的项目（分数：4.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产广告有关管理规定： (1)应具备相应的证明文件。 (2)不得发布广告的房地产。未取得国有土地使用权；集体所有土地；未取得预售许可证。38.编制房地产广告预算的基本方法有_等。 A.目标任务法 B.消费者需求法 C.销售百分比法 D.销售人员规模法 E.竞争对等法（分数：4.00）_解析：三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：48.00)某房地产开发企业计划建设一住宅小区，包括 8 幢 20 层的住宅。经过对潜在消

44、费者的支付能力，心理预期等做过市场调研，最后将住宅均价定为 5000 元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2 年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定销售活动由房地产开发企业自行组织。在本地报纸和繁华路段路牌投放了广告，并开展了客户酒会推广该小区。对于一次性付款的客户给予 2%的折扣。（分数：16.00）(1).该房地产开发企业确定的营销渠道属于_。 A.直接渠道 B.间接渠道 C.独家代理 D.共同代理（分数：4.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产直接销售渠道的概念。房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。(2).该房地产开发企业开展的客户酒会活动属于哪种促销方式?_ A.广告 B.营业推广 C.公共关系 D.人员推销（分数：4.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产促销的四种手段。营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。营业推广的具体形式多种多样，有活动推广、抽奖促销、免费赠送等。B 项属于其中的活动推广。(3).对于一次性付款的客户给予 2%的折扣，这属于_定价策略。