1、DB5115 四川省（ 宜宾市 ） 地方标准 DB5115/T 06 2019 农村产权流转交易服务规范 土地经营权价 值评估 （ 发布 稿 ） 2019 - 07 - 22 发布 2019 - 08 - 01 实施 宜宾 市 市场监督管理 局 发布 ICS 03.080 B 02 DB5115/T 06 2019 I 前 言 本标准按照 GB/T 1.1 2009给出的规则起草。 本标准由 宜宾市叙州区 公共资源交易中心 提出 并归口 。 本标准由宜宾市市场监督管理局批准。 本标准起草单位：宜宾市叙州区公共资源交易中心、宜宾市叙州区林业局、宜宾市叙州区农业农村 局、宜宾市叙州区 市场监督管理
2、局 、四川万豪企业管理咨询有限公司、蕨溪镇人民政府、李场镇人民政 府。 本标准主要起草人：王龙兵、戴政明、冯明俊、陶平、 王祥、龚云川、周丽 、赖茂银、程鹏至 、朱 正国、江万强 。 DB5115/T 06 2019 1 农村产权流转交易服务规范 土地经营权价值评估 1 范围 本标准规定了 农村土地经营权 价值评估的 术语和定义、 评估 原则、 评估范围、评估 机构和人员 、 评 估收费、 评估 程序 、 监督管理 等内容。 本 标准 适用于宜宾市叙州区行政区域范围内 农村土地 （仅耕地） 经营权价值评估 工作 ，不包括林地、 草地 。 宜宾市其他行政区域可参照执行。 2 术语和定义 下列术语
3、和定义适用于本标准。 2.1 农村土地经营权价值评估 将农村土地承包经营权、农村土地经营权作为债权担保而设定抵押权时，由专业评估机构对其全部 或部分权属及其附着物价值进行的估价。 2.2 评估机构 依法设立，取得资产评估资格或经县级 以上 人民政府授权从事农村土地经营权价值评估业务的机 构。 2.3 农村土地经营权抵押融资 借款人在不改变土地所有权性质、不改变农业用途、不 损害农民利益的条件下，将 依法取得的 农村 土地经营权 及 土地 附着物 作为抵押担保向 金融机构 申请贷款的行为。 2.4 农村土地经营权 抵押 人 拥有土地所有权的农村集体经济组织、 通过家庭承包方式依法取得 土地承包经
4、营权的农户或 通过合 法流转方式获得 流转 土地的 经营权 的农户及 农业经营主体 ， 以 农村 土地经营权 作 抵押 向 金融机构 申请贷 款 的借款人 。 2.5 农村土地经营权 抵押权人 提供农村土地经营权抵押贷款的 金融机构 。 2.6 DB5115/T 06 2019 2 评估基准日 评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均 应 在该 时点有效，评估中的一切取价标准均 为评估基准日有效的价格标准。 3 评估原则 农村土地经营权价值评估应遵循客观、公正、真实、合理、科学、全面的原则。 4 评估范围 4.1 农村土地经营权价值评估的范围包括农村土地
5、承包经营权及收益、土地流转经营权及收益、 土地 附属物及其他固定附属设施等。 4.2 移动性附属设施、机械设备等不应纳入农村土地经营权价值评估范围。 4.3 下列情况不应评估： a) 农村土地承包经营权有争议、权属不清的； b) 承包经营的土地改变用途的； c) 承包经营的土地 连续 2年以上 荒芜的。 5 评估机构和人员 5.1 评估机构 农村土地经营权价值评估机构包括但不限于： a) 县级以上人民政府授 权从事农村土地经营权价值评估业务的机构，如 县级 农村经营管理部门 ； b) 专业资产评估机构； c) 借贷双方共同认可的其他第三方评估机构。 5.2 评估人员 农村土地经营权价值评估人员
6、应具备下列条件： a) 熟悉农村的各项方针政策和法律法规，有丰富的农村工作实践和农村土地经营权价值评估工作 经验，业务素质和实际工作能力强； b) 爱岗敬业，廉洁自律，奉公守法，实事求是，公平、公正、公开，能独立依法妥善处理农村土 地经营权价值评估工作中的问题； c) 具有经济、农艺、畜牧、林技、水产、金融等专业中级以上技术职称。 5.3 工作要求 5.3.1 农村土地经营权价值评估机构 和 评估人员从事评估咨询业务应遵守保密原则，保持独立性，不 承诺评估值 ， 对所出具的评估报告内容的真实性和合法性负责 。 5.3.2 与评估当事人或 相关经济事项有利害关系的，不应参与该项评估咨询业务。 6
7、 评估收费 DB5115/T 06 2019 3 农村土地经营权价值评估 服务 的收费应遵循减轻 农民 负担、尽量少收或不收的原则。具体收费标准 可按照四川省发展和改革委员会、四川省财政厅关于发布 的通知（川发 改价格 2012 827号）指导价格执行，由双方协商决定并在委托协议中载明。 7 评估 程序 7.1 总则 7.1.1 农村土地经营权价值评估应遵循“主动自愿”的原则，由 申请人提出书面申请。不申请的，不 应进行评估或强行评估。 7.1.2 可采用专业机构评估、借贷双方协商等方式对农村土地经营权抵押物价值进行评估 。 7.1.3 农村土地经营权价值评估结果可作为债权担保、抵押融资 等
8、的参考 依据 。 7.2 申请评估 7.2.1 申请条件 申请人申请农村土地经营权价值评估的，应符合以下条件： a) 取得县级 以上 人民政府颁发的农村土地承包经营权权属证书，或持有由县级 以上 农业行政主管 部门核发的农村土地经营权证书； b) 土地承包经营权产权关系清晰； c) 经营土地没有改变农业用途 ； d) 法律法规规定的其他条件 。 7.2.2 申请材料 需进行农村土地经营权价值评估的， 由申请单位或个人向农村土地经营权价值评估机构提出申请， 按表 1提供以下 材料。 表 1 申请人需提交的共同材料 序号 所需申请材料 1 农村土地经营权价值评估申请表（若涉及多个农村土地承包经营权
9、共有人的，由共有人共同申请）（参见附录 A） 2 申请人 （法人及授权委托人） 有效身份证明原件及复印件 3 申请人所提供材料真实性承诺书（参见附录 B） 注 1： 申请人是承包土地农户的，还应提供农村土地承包经营权证书原件及复印件。 注 2： 申请人是农村集体经济组织、农业企业、农民专业合作社、家庭农场、农业社会化服务组织等经营主体的， 还应提供 统一社会信用代码营业执照 原件及复印件 、农村土地经营权证书和农村土地流转合同原件及复印件 。 注 3： 申请人是 其他自然人的 ，还应提供 农村土地承包经营权证书或经营权证书、农村土地流转合同原件及复印件 。 7.3 资产核查 7.3.1 农村土
10、地经营权价值评估机构 对申请人所提供评估资料的完整性进行核实。资料齐全的，在收 到评估申请之日起 5个工作日内组 建 农村土地经营权价值评估小组 （不少于 3人） ， 15个工作日内完 成评估 。 7.3.2 农村土地经营权价值评估 小 组人员应对申请人承包、流转经营的土地进行 核查， 包括但不限于： DB5115/T 06 2019 4 a) 审查申请人申请农村土地经营权价值评估的有关事项 ，如 申请人主体资格或委托方主体资格 、 申请评估目的、评估范围 、 申请评估基准日、评估时间要求等 ，并 填写土地经营权价值评估 清单 ； b) 审查待估申请人申请评估经营土地权属是否清晰，有无纠纷，是
11、否存在他项权利等 ， 土地的类 型、等级、主栽作物品种、产量、销售、产值、盈利和持续发展等情况及基础设施、交通条 件、环境条件 ； c) 调查待估农村土地经营权所在地的气候、水文、土壤等自然条件 ， 经济结构、主要农产品种植 养殖、农业总产值、农 民收入、社会投资等农业农村经济发展状况及基础设施、交通条件、 环境条件 。 7.4 评定估算 7.4.1 评估小组 可 通过查阅文献、实地调查等方式 ， 摸清评估土地的类型、等级、主栽作物品种、产 量、产值等基本情况 ，确定评估基本方法 : a) 对于农村土地经营权权属， 可 根据近 3年当地主栽作物平均产量和平均价格计算土地年均价 格 ，或根据当地
12、土地年平均租金作为土地年均价 格，评估作价； b) 对 于 种植水果、蔬菜、苗木、花卉等经济作物的， 可 根据作物生产的正常定植标准、作物长势、 管理水平、市场行情等因素，评估作价 ； c) 对于种植水稻、小麦等粮食作物的， 可 根据作物产量， 市场行情，评估作价； d) 对于 沟渠池路、温室大棚、仓储、房屋 等附着物， 可 根据建造价和折旧情况，评估作价 。 7.4.2 评估小组每名评估成员 应 独立评估作价，形成多个评估数据。 计价方法可按如下进行： 去掉大 于或小于中数 50%的数据，但去掉数据的个数不超过 2个。以剩下的数据作为有效数据，计算简单平均 数，作为最终评估结果 。 7.4.
13、3 农村土地经营权价值 =本地 区 年 土地经营 平均收益 经营 期限 +土地 附着物价值。 7.5 提交 评估 报告书 评估机构对评定估算结果进行分析确定，形成 评估报告书 。 8 监督管理 县级 财政、农业行政主管部门应加强对农村土地经营权价值评估工 作的监督检查，采取定期和不定 期检查的方式对农村土地经营权价值评估项目情况进行抽查。 DB5115/T 06 2019 5 附 录 A （资料性附录） 农村土地经营权价值评估申请表 表 A.1给出了 农村土地经营权价值评估申请表 。 表 A.1 农村土地经营权价值评估申请表 申请人（法人或自然人）姓名 联系电话 农村土地经营权单位名称 农村土
14、地经营权所在地地点 乡 镇（ 街道 ） 村 组 农村土地所有权单位名称 乡 镇（ 街道 ） 村 组 农村土地所有权单位负责人姓名 联系电话 申请评估的目的 申请 评估范围 (注明是否是整体或部分 经营权、 土地 附属物、 土地 附着物年收 益 ) 申请评估项目 1.农村土地承包权属 （权 属类别 、 证号、数量、取 得价值 ） 2.土地 附属物 （名称、数量、 建设价值） 3.土地 附着物年收益 （附着 物类别、年产值、纯收益） 4.其他 （ 土地质量、交通条件、水利 设施等 ） 申请人（签字盖章） DB5115/T 06 2019 6 附 录 B （资料性附录） 农村土地经营权价值评估承诺书 表 B.1给出了 农村土地经营权价值评估承诺书 。 B.1 农村土地经营权价值评估承诺书 农村土地经营权价值评估承诺书 *（农村土地经营权价值评估 机构） ： 本单位（或本人）申请农村土地经营权价值评估提交的各种证件和相关资料真实可靠。如有任何不实，愿承担相应 法律责任，并接受处理。 申请人（签名摁印或盖章）： 联系电话： 申请人的授权委托代理人（签名摁印）： 联系电话： 年 月 日 _
