1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 39 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数，属于房地产市场指标中的( )。（A）供给指标（B）需求指标（C）市场交易指标（D）零售指标2 房地产组合投资管理公司则以( )为基础,来详细制定和执行一个投资组合战略。（A）物业类型或地域分布（B）物业更新改造等资本开支（C）持续收入和现金流（D）投资者的目标和风险/回报参数特征3 物业管理计划包括年度计划、中短期计划和( )。（A）月度计划（B）年度计划（C
2、）季度计划（D）长期计划4 进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资属于房地产( ) 。（A）商品房建设投资（B）置业投资（C）土地开发投资（D）单纯的土地开发5 以下各项中，不属于按控制的机制分类的是( )。（A）前馈性控制（B）防护性控制（C）反馈性控制（D）监督性控制6 ( )的市场最具潜力 ,投资风险也相对较小。（A）居住物业（B）商业物业（C）工业物业（D）出租物业7 以下投资的房地产中,风险最大的是( )。（A）居住房地产（B）商用房地产（C）工业房地产（D）特殊房地产8 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是( )。（A）包租转租模式（B
3、）出租代理模式（C）委托管理模式（D）自管理模式9 下列关于房地产价格的表述中，不正确的是( )。（A）政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率（B）修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会降低居住区住宅的价格（C）城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势（D）某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升10 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )进行测算和判定。（A）交易价格（B）成交价十各（C）客观合理价格或价值（D）理想价格11 下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移
4、动的是( )。（A）居民对出租住宅需求的增加（B）居民预期未来住房抵押贷款利率下降（C）居民收入增加（D）由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给12 下列住房中，其供应、分配和经营完全由政府控制的是( )。（A）廉租房（B）经济适用房（C）市场价商品住宅（D）低价房13 已知某家庭向银行存款额为 5000 元，年利率为 12%，按月计息，期限为 1 年，则 1 年后的本利和为( ) 元。（A）5600（B） 5627.55（C） 5634.15（D）740014 某开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息
5、，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( ) 万元。（A）378.49（B） 678.22（C） 779.14（D）804.1315 设备有形磨损的局部补偿是( )。（A）更换（B）修理（C）技术改造（D）保养16 建立准备金基金,是为物业( )准备资金的惯例做法。（A）年度运营预算（B）季度运营预算（C）长期预算（D）资本支出17 房地产作为房地产本身交换代价的价格,在经济学上通常称之为( )。（A）服务价格（B）使用价格（C）源泉价格（D）租金18 与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的 60%75%都来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界
6、区域19 商业辐射区中营业额的( )来自该地区的次要区域。（A）25% 30%（B） 20%25%（C） 15%20%（D）10% 15%20 ( )突破了传统物业管理活动，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。（A）物业经营管理（B）物业管理（C）房地产资产管理（D）设施管理21 交易日期调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。（A）房地产状况（B）房地产市场状况（C）房地产的时间状况（D）房地产交易因素状况22 ( )的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目的，评价资产管理公司的表现，在合适的时机购置和处置物业资产等等。（A）物业管理
7、（B）设施管理（C）房地产资产管理（D）房地产组合投资管理23 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理24 在新建商品房销售市场,吸纳周期又称为( )。（A）销售周期（B）经营周期（C）现房销售周期（D）开发经营周期25 物业出租过程中的租金一般是指( )的租金。（A）建筑面积（B）作用面积（C）可出租面积（D）居住面积26 中华人民共和国政府采购法规定,依法进行政府采购的国家机关、事业单位的政府采购项目时,必须( )。（A）委托集中采购机构代理（B）委托招标代理机构采购（C）采用竞争性
8、谈判方式采购（D）委托招标代理机构通过邀请招标方式采购27 企业从事各种经营办公活动的建筑物及其附属设施和相关场地称为( )。（A）广义的写字楼（B）投资性物业中的写字楼（C）高档写字楼（D）收益性房地产28 下列关于建筑面积说法正确的是( )。（A）套内建筑面积=套内房屋使用面积 +套内墙体面积+套内阳台建筑面积（B）套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积（C）建筑面积= 套内建筑面积+ 套内墙体面积+分摊的共有建筑面积（D）建筑面积=套内建筑面积 +套内阳台面积+分摊的共有建筑面积29 等额还本利息照付是指( )。（A）借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支
9、付当期利息（B）规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息（C）在规定期限内分别等额摊还本金和利息（D）借款期末一次偿付全部本金和利息30 物业价格的有效需求是指( )。（A）支付能力支持的需要（B）不但愿意购买而且有能力购买（C）只有需要而无支付能力（D）虽然有支付能力但不需要31 由于多数收益性物业都具有自己的特点，其物业管理成本项目还受物业的( )、所处城市以及物业管理服务合同的具体规定的不同而有一些差别。（A）类型（B）档次（C）规模（D）以上全是32 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得
10、净收益 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 92.52（D）91.533 物业管理成本中的原料成本是( )。（A）混合成本（B）比例变化成本（C）固定成本（D）增加或减少成本34 设备有形磨损的局部补偿是( )。（A）更换（B）技术改造（C）修理（D）改装35 以下影响房地产市场发展的社会因素是( )。（A）社会福利、物价水平、房价租金比（B）消费心理、人口数量及状态、家庭生命周期（C）家庭收入水平、工资及就业水平、传统观念（D）经济发展状况、家庭户数及规模、社会福利36 在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是
11、相同的，则只对它们的( )进行比较。（A）经济寿命（B）费用（C）生产效率（D）能耗情况37 物业转让的是( ) 。（A）物业所有权（B）物业使用权（C）物业处分权（D）物业占有权38 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。（A）公平原则（B）合法原则（C）替代原则（D）公正原则39 以( ) 形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。（A）应收账款（B）存货（C）短期投资、长期投资（D）固定资产40 房地产商品的( ) ，使房地产价格与其所处的
12、地理位置关系极大。（A）缺乏弹性（B）广泛性（C）不可移动性（D）多样性41 在房地产市场分析中，工业物业应重点分析的内容是( )。（A）所处地段的交通通达程度（B）所处地区的流动人口和常住人口的数量（C）物业的室内设备配置标准（D）未来入住者的意见42 写字楼物业的特点中，保持产权的( )是写字楼物业保值增值的关键。（A）合理性（B）完整性（C）准确性（D）公平性43 下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是( )。（A）政治制度的变迁（B）自然、人文环境的变化（C）市场的供给（D）信息、通信技术水平的提高44 下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是( )。（A）快与慢之
13、分（B）全与缺之分（C）有与无之分（D）明与暗之分45 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。 （A）120.5（B） 137.3（C） 250.6（D）300.046 房地产开发的程序主要分为( )阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售47 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期 (Pc)相比较，如果 Pb( )Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。（A）
14、大于等于（B）大于（C）小于等于（D）无关系48 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务质量不同、地理位置不同、服务内容不同、地点不同（B）服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同（C）服务质量不同、地理环境不同、工作内容不同、地点不同（D）服务质量不同、档次不同、地点不同、建筑设计不同49 组合投资管理包含( )等要素。（A）管理者、投资金额、管理方法（B）管理对象、投资金额、管理方法（C）管理对象、管理者、投资金额（D）管理对象、管理者、管理方法50 物业(特别是居住物业)的需求主体是人，因此( )对物业价格有很大影响。（A）人对物业的认知、人的构成状
15、况（B）人的数量、人的素质、人的构成状况（C）人的素质、人的构成状况、人的年龄状况（D）人对物业的认知（E）人的素质、人的年龄状况51 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整以及( )。（A）租赁计划（B）租赁质量（C）租赁成本（D）租户关系管理52 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。（A）提高抵押贷款利率（B）降低抵押贷款利率（C）降低首期付款比例（D）通货膨胀率上升53 一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越( )。（A）小（B）相当（C）大（D）无关系54 某一项贷款每期利率为 0.5%，月计息一次，甲从银行办理了该项贷款 1
16、0 000元，贷款期为 5 年，那么 2 年后甲的贷款本利和为( )。（A）10 000(1+0.5%/12) 24（B） 10 000(1+0.5%/12)60（C） 10 000(1+0.5%)24（D）10 000(1-0.5%)6055 以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。（A）保证保险（B）信用保险（C）财产保险（D）责任保险56 物业管理招标实质是( )行为。（A）招标选择（B）投标选择（C）市场双向选择（D）市场单向选择57 普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于( )面积的合计除以总建筑面积(停车场除外)。（A）使用（B）专用部分（C）共用部分（D）单位58 关于
17、房地产投资利弊的说法，错误的是( )。（A）房地产投资需要专门的经验（B）房地产投资流动性差（C）房地产投资较难抵御通货膨胀（D）房地产投资能够提高投资者的资信等级59 写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。（A）最低租金（B）市场平均租金（C）最高租金（D）市场租金60 租赁计划包括租金方案和( )。（A）物业管理计划（B）出租策略（C）总体租金水平（D）租金价格表二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下
18、列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订（B）前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后（C）前期物业服务合同具有过渡性（D）前期物业服务合同是要式合同（E）前期物业合同具有承接性62 物业管理企业，人工费的测算涉及的费用有( )。（A）通信费（B）月基本工资（C）服装费（D）社会保险费（E）工服洗涤费63 用成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括( )。（A）基础设施建设费（B）土地开发成本（C）折旧费（D）维修费（E）土地取得成本64 下列估价对象中，适宜用收益法的有( )。（A）游乐场（B）仓库（C）廉租住宅（D）标准厂
19、房（E）写字楼65 下列有关报酬资本化的计算公式中相关符号说法正确的是( )。（A）V 表示物业的收益价格（B） 4 表示物业的净收益（C） y 表示物业的报酬率或折现率（D）n 表示物业的收益期限（E）n 通常为收益年限66 对于房地产开发项目来说，现金流出主要包括( )。（A）土地费用（B）建造费用（C）利息收入（D）贷款本金收入（E）投资者投资收入67 下列各税费中，在物业交易时，由买卖双方共同承担的有( )。（A）印花税（B）城市维护建设税（C）补交土地使用权出让金（D）交易手续费（E）土地增值税68 在市场经济条件下,利率水平的高低主要取决于( )。（A）社会平均利润率（B）资本供求
20、状况（C）目标收益率（D）国家宏观信贷政策（E）银行所吸纳的储蓄总量69 零售商业辐射区域分析包括( )。（A）消费者行为分析（B）可能的顾客流量的分析（C）喜好与偏爱分析（D）购买能力的分析（E）居民人口与收入70 建筑物的物质折旧包括( )。（A）自然经过的老损（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏毁损（D）延迟维修的损坏残存（E）消费观念变更71 合同生效应具备的三个基本条件是( )。（A）意思表示真实（B）必须经过公证（C）不违反法律和社会公共利益（D）必须以书面形式作成（E）当事人具有相应的民事行为能力72 经营人寿保险的保险公司不得经营( )。（A）健康保险（B）意外伤害保险（C）运
21、输工具保险（D）火灾保险（E）工程保险73 与负债相比较,所有者权益具有的特征是( )。（A）除非发生减资、清算,企业不需要将所有者权益归还其所有者（B）使用所有者权益所形成的资金不需要支付费用（C）企业清算时所有者权益应优先归还其所有者,然后再清偿负债（D）企业清算时应先清偿负债,然后再归还所有者权益（E）所有者权益能够参与利润的分配而负债则不能74 以下宣传媒介,对中低档写字楼物业比较合适的有( )。（A）电视（B）报纸上的分类广告（C）广播（D）物业顾问机构的期刊（E）邮寄75 编写物业管理报告的人员不仅需要具有物业管理报告相关方面的专业知识，而且还要具有一定的文学写作水平，在此基础上，
22、编写物业管理报告还要注意以下( )基本要求。（A）突出重点、兼顾一般（B）注重时效、真实可靠（C）报告清楚、文字简练（D）字迹工整、简明扼要（E）及时上交、注意回馈76 房地产投资项目还本付息的方式有( )。（A）等额还本一次性付息（B）等额还本利息照付（C）等额还本付息（D）借款期内任意还本息，到期末全还清（E）一次性偿付77 物业服务合同具有的委托合同的法律特征有( )。（A）订立以当事人相互信任为前提（B）是有偿的（C）具有过渡性（D）是劳务合同（E）既是诺成性合同又是双务合同78 在编制成本预算时，必须遵循( )。（A）成本预算必须同其他预算相协调（B）成本预算要以各项定额为基础（C）
23、成本预算应有相应的技术经济措施保证（D）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益（E）成本预算要符合实际，不要留余地79 价格单位由( ) 构成。（A）货币（B）单位（C）体积（D）面积（E）程度80 保证非收益部分的合理使用需要促进( )。（A）共用空间的合理配置（B）分阶段的合理配置（C）管理服务空间的合理配置（D）设备空间的合理配置（E）不确定物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 39 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 D【知识模块】 物业经
24、营管理概述3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析12 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析13 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确
25、答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择19 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择20 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述21 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述23 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析25 【正确答
26、案】 C【知识模块】 租赁管理26 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理27 【正确答案】 A【知识模块】 写字楼物业经营管理28 【正确答案】 A【知识模块】 写字楼物业经营管理29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 C39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 B46 【正确答案】 D47 【正确答案
27、】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 C55 【正确答案】 C56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 C59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 合同与风险管理62 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 成本管理63 【正确答案】 B,E【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估65 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估66 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产投资分析技术67 【正确答案】 A,D【知识模块】 收益性物业价值评估68 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产投资分析技术69 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择70 【正确答案】 A,B,C,D
