1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 建筑面积在 10 万 m2 以上且定位于家庭式消费的零售商业物业是 ( )。（A）居住区商场（B）地区购物商场（C）区域购物中心（D）邻里服务性商店2 从传统上来说，对酒店和休闲娱乐设施的经营管理活动属于( )行业。（A）酒店管理（B）房地产投资（C）服务管理（D）房地产金融服务3 房地产资产管理是通过( )来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。（A）设施管理的工作（B）现场操作层面的管理（C）物业管理
2、的工作（D）组合投资管理的工作4 房地产开发投资属于( )投资。（A）长期（B）间接（C）短期（D）直接5 房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有( ) 。（A）相互影响性（B）政策影响性（C）不可移动性（D）各异性6 下列不属于避免政策风险方法的是( )。（A）选择政府鼓励的项目投资（B）选择有收益保证的项目投资（C）选择有税收优惠政策的项目投资（D）选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资7 对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括( )。（A）税金（B）建造费用（C）还本付息（D）职工薪酬8 单位本金经过一个计息周期后的增值额是( )
3、。（A）利息（B）本金和（C）终值（D）利率9 已知某笔贷款的年利率为 18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。（A）0.1925（B） 0.1881（C） 0.045（D）0.195610 甲公司向银行贷款 400 万元搞一个投资项目，期限为 2 年，年利率为 12%，若该贷款还款方式为按一年 12 次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付的利息总额是( ) 万元。（A）48（B） 96（C） 56（D）19211 技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。（A）技术（B）自然（C）使用（D）经济12 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%
4、，则该投资项目的动态投资回收期为( )年。（A）4.84（B） 4（C） 5.12（D）4.7513 判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业( )。（A）目前是否正在直接产生经济收益（B）目前产生经济收益的大小（C）能获得收益期限的长短（D）在本质上是否具有直接产生经济收益的能力14 评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。（A）假设前提（B）理论依据（C）评估主体（D）评估目的15 真实需求与真实供给的相互作用能造成( )价格的正常波动。（A）成交（B）实际（C）市场（D）理论16 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 4200 元/m 2，出租
5、的年末净收益为 380 元/m 2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3764.15（B） 3932.15（C） 3848.15（D）3770.5517 某宗物业交易总价为 50 万元，其中首期付款 20%，余款于半年后支付。假设月利率为 0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。（A）50（B） 48.82（C） 49.87（D）49.718 某旧住宅，测算其重置价格为 60 万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为 3 万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧
6、为 6 万元。则该旧住宅的现值为( )万元。（A）43（B） 49（C） 46（D）5419 以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是( )。（A）家庭收入水平及分布（B）人口数量及状态（C）物价水平（D）房地产金融政策20 以下不属于房地产市场交易特点的是( )。（A）交易是房地产产权的流转（B）交易费较多（C）耗费时间较长（D）交易信息量较大21 土地供应政策的核心是( )。（A）土地供应计划（B）房地产价格政策（C）土地价格政策（D）消费水平22 政府调控房地产市场的主要对象是( )。（A）土地供应（B）房地产税收（C）房地产价格（D）房地产供应23 在房地产市场分析中，工业物业应重点分
7、析的内容是( )。（A）所处地段的交通通达程度（B）所处地区的流动人口和常住人口的数量（C）物业的室内设备配置标准（D）未来入住者的意见24 下列行为中，( ) 只是附属于出租的非独立活动。（A）转租（B）承包（C）联营（D）代理25 在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是( )。（A）净租（B）超出性租金（C）固定租金（D）毛租26 以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是( )。（A）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 60 日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续（B）租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证（C）未经登记备案的
8、租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护（D）房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同27 租赁管理的核心内容是( )。（A）租户选择（B）定位目标市场（C）租金确定（D）租约谈判28 租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。（A）1（B） 2（C） 3（D）629 物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值；二是( )。（A）物化劳动的价值（B）企业生产所耗费的材料的转移价值（C）所耗费的设备转移价值（D）活劳动或劳动力耗费所创造的价值30 管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费
9、用。下列属于其内容的是( )。（A）财产保险费（B）劳动保护费（C）劳动保险费（D）交通运输费31 物业管理成本按照( )进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。（A）费用的经济内容(或性质)（B）经济用途（C）与业务量的关系（D）计算依据的不同32 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（A）边际（B）沉没（C）可免（D）附加价值33 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。下列属于其内容的是( )。（A）加班费（B）工服洗涤费（C）交通费（D）福利费34 成本预算的编制方法中，( )
10、预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。（A）固定（B）弹性（C）滚动（D）概率35 成本控制的类型中，成本有了( )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。（A）事先（B）事中（C）反馈性（D）防护性36 物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是( ) 合同（A）建设施工（B）设计规划（C）设备采购（D）物业服务37 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操
11、作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招标投标双方的合法、正当权益。（A）公开（B）公平（C）公正（D）合理38 物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是( )。（A）编制一套招标文件（B）向社会发布招标公告（C）投标单位的资格审查（D）发放招标文件及有关设计图样、技术资料等39 按( ) 划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。（A）风险的对象（B）风险发生的原因（C）损失的性质（D）风险影响的程度和范围40 风险的重要特征是它的不确定性和( )，不易被人们感受到或了解到。（A）潜在性（B）不可预测性（C）负面性（D）可测性41 保险的
12、一般原则中，( )原则要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。（A）近因（B）可保利益（C）诚信（D）比例分摊42 下列不属于保险当事人的是( )。（A）保险人（B）投保人（C）被保险人（D）受益人43 企业财务活动的环节中，( )是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。（A）资金筹集（B）资金运用（C）资金耗费（D）资金分配44 下列不属于资产负债表揭示的财务信息是( )。（A）企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况（B）揭示了企业负债的水平与构成等（C）表明了企业所有者权益的多少、构成状况等（D）一
13、定时期企业的盈亏状况45 财务报告分析的主要形式中，( )分析是财务报告分析的最基本形式。（A）全面（B）专题（C）财务报表（D）内部报表46 物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。（A）净资产收益率（B）总资产报酬率（C）总资产周转率（D）流动资产周转率47 物业管理绩效评价评议指标的内容中，( )是指物业服务企业所采用的包括增加科技投入(如管理智能化)、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋划和策略。（A）经营发展策略（B）发展创新能力（C）服务硬环境（D）综合社会贡献48 通常情况下，认为速动比率较为合理的
14、比率是( )。（A）等于 1（B）大于 1（C）等于 2（D）大于 249 写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业资产保值率和升值率最大化。（A）宏观（B）经营（C）管理（D）服务50 下列不属于写字楼物业管理风险特点的是( )。（A）全员性（B）全期性（C）动态性（D）灵活性51 写字楼物业的特点中，保持产权的( )是写字楼物业保值增值的关键。（A）合理性（B）完整性（C）准确性（D）公平性52 写字楼物业管理的工作模式中，( )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。（A）租户（B）租赁期间（C）租务市场（D）经营状况53 近十年来，随着我
15、国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年( )以上的速度增长。（A）0.1（B） 0.15（C） 0.2（D）0.2554 ( )是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。（A）需求的内部效（B）需求的外部效应（C）同类零售店聚集效应（D）中心地理论55 零售商业物业中主要租户的租约期限为( )年。（A）310（B） 1020（C） 2030 （D）304056 零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、
16、周保养计划并组织实施。（A）办公室（B）财务部（C）安保部（D）工程部57 零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。下列不属于其模块的是( )。（A）招商及承租户组合（B）零售技术（C）物业维护（D）策略与运行管理58 组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于( )投资领域。（A）房地产（B）证券（C）股权（D）基金59 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m 2 时，就应该编制物业资产管理清单。（A）20000（B） 30000（C） 50000（D）6000060 下列不属于不良物业资产的表现形式的是( )。（A）以固定资产和在建工程形式表现的不
17、良资产（B）房地产不良贷款（C）金融机构直接投资房地产形成的不良资产（D）其他不良信贷资产中的房地产抵押物二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业服务企业可划分为( )物业服务企业。（A）实用型（B）管理型（C）综合型（D）专业型（E）收益型62 房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在( )方面。（A）管理成本（B）租金水平（C）出租率（D）收益状况（E）服务费63 能够改变潜在毛租金收入的因素有( )。（A）租金水平的变化（B）可出
18、租面积的变化（C）政策的变化（D）税金的调整（E）准备金的调整64 决定房地产项目基准收益率大小的因素主要包括( )。（A）项目风险（B）现金流量（C）资金成本（D）投资者的期望收益率（E）房地产的寿命65 物业价格与一般物品价格的共同之处体现在( )。（A）都有波动（B）都是按质论价（C）形成的时间都较长（D）都是价格（E）都易受交易者的个别因素影响66 采用市场法对物业进行估价时，建立价格可比的基础包括( )。（A）统一面积内涵（B）统一面积单位（C）统一采用单价（D）统一物业区位（E）统一付款方式67 影响房地产市场发展的经济因素包括( )。（A）房地产供给政策（B）物价水平（C）房价租
19、金比（D）经济发展状况（E）金融业的发展68 实现房地产市场持续健康发展的主要标志是( )。（A）存量房地产资源得到最有效的使用（B）供求结构基本合理（C）市场价格基本稳定（D）市场供求总量基本平衡（E）各类生产生活需要已有适当的人住空间69 以下关于房屋租赁关系的叙述，正确的有( )。（A）是一种经济契约关系（B）租赁契约没有一定的格式（C）租赁契约必须是法定要式合同（D）租赁合同可采取口头形式订立（E）租赁合同必须登记备案70 在制定租赁方案时，需要首先确定( )。（A）租赁方式（B）城市居民消费价格指数（C）房屋空间使用数量（D）物业中能够对外出租的面积（E）吸纳周期71 根据物业服务企
20、业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，下列不得列入成本的支出主要有( )。（A）对外投资支出（B）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出（C）物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费（D）国家法律、法规规定之内的各种付费（E）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出72 物业服务企业编制成本预算的方法主要有( )预算。（A）收入（B）弹性（C）固定（D）零基（E）滚动73 前期物业服务合同的特征有( )。（A）具有特殊性（B）具有过渡性（C）是要式合同（D）是附合合同（E）由建设单位和物业服务企业签订74 财务管理总体目标是企业全
21、部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有( )。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化或每股利润最大化（C）企业价值最大化或股东财富最大化（D）筹资管理目标（E）利润分配管理目标75 物业管理绩效评价的基本指标中，下列属于财务效益状况指标的有( )。（A）总资产周转率（B）总资产报酬率（C）流动资产周转率（D）净资产收益率（E）财务内部收益率76 根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分( )分析。（A）全面（B）趋势（C）潜力（D）专题（E）现状77 写字楼物业管理的常规目标主要有( )目标
22、。（A）经营（B）管理（C）宏观（D）服务（E）微观78 零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域有( )理论。（A）异类零售商聚集（B）中心地（C）同类零售商聚集（D）需求外部效应（E）需求内部效应79 下列零售商业物业现场管理计划的任务中，属于物业办公室负责的有( )。（A）组织制定项目安全制度和工作计划（B）负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施（C）控制财务成本，定期向项目总经理报告（D）负责行政事务和人事管理（E）工资福利、劳动保险、劳动争议的处理80 物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要考虑的因素有( )。（A）资金的投入（B）管理人员综合应用计
23、算机的水平（C）管理的范围、深度和想要达到的管理效果（D）现有管理流程的规范化程度（E）物业管理的服务要求物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 17 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 D8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A1
24、7 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【正确答案】 B44 【
25、正确答案】 D45 【正确答案】 C46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 A49 【正确答案】 C50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 D58 【正确答案】 B59 【正确答案】 C60 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,C,D62 【正确答案】 B,C63 【正确答案】 A,B64 【正确答案】 A,C65 【正确答案】 A,B,D66 【正确答案】 A,B,C,E67 【正确答案】 B,C,D68 【正确答案】 B,C,D69 【正确答案】 A,C,E70 【正确答案】 A,D71 【正确答案】 A,B,E72 【正确答案】 B,C,D,E73 【正确答案】 B,C,E74 【正确答案】 A,B,C75 【正确答案】 B,D,E76 【正确答案】 A,D77 【正确答案】 A,B,D78 【正确答案】 B,C,D79 【正确答案】 D,E80 【正确答案】 A,B,C,D
