1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 55 及答案与解析一、案例分析题0 某栋高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。【问题】1 物业装饰装修期间如需进行动火作业，施工单位要做哪些准备工作?2 物业装饰装修的时间管理要求是什么?3 结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确?4 装修完成后，应如何进行竣工验收?5 物业公司张经理带领新来的物业管理员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到二楼，这里正在装修，木工、瓦 T 和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业
2、场地准备了两个泡沫灭火器。来到三楼，管理员同：“二楼和三楼的火火器的数量怎么不同呀?” 经理说；“每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致。“看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定?”经理说：“没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用。“管理员问：“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么?“经理说：“ 有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门支开后省得老得放下东西去开门，这也是个办法。”在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟?”经理说：“我们不行，但客人是我们的用户，只要注意安全，我们
3、不便制止。”管理员说：“ 经理您看，发小广告的都到三楼来了。“经理说： “现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法。”走到三楼的尽头，经理说：“ 我们还得从那边上四楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了。” 来到四楼，管理员说： “我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下。”经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点。”【问题】指出并改正本案例中存在的不妥之处，并说明正确做法。5 某物业服务企业档案保存期限的划分标准如下表所示。分析表中内容，并回答下列问题。【问题】6 物业管理档案管理的基本方法有哪些?7 物业管理电子媒体档案的类型有哪些?8
4、 物业管理档案的榆索利用的基本要求是什么?9 物业管理档案检索利用的步骤和方式分别是什么?10 物业项目招标的程序包括 ( )（A）成立招标领导小组（B）编制投标文件（C）编制招标文件（D）投标申请人的资格预审11 在物业管理机构发生更迭时，乙物业服务企业实施承接查验必须满足的条件包括 ( )（A）该小区召开首次业主大会，并选举产生了业主委员会（B）该小区的业主委员会与甲物业服务企业解除了前期物业服务合同（C）该小区的业主大会选聘了乙物业服务企业（D）该小区的业主委员会同乙物业服务企业签订的物业服务合同生效12 按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业项目绩效评价的类型有 ( )（A）政府
5、评价（B）社会评价（C）自我诊断评价（D）业主评价12 某房产开发公司于 2014 年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做开发商“好参谋、好帮手、好朋友” 的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩大初步设计方案和其他设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介人工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。【问题】13 物业服务项目早期介入的作用不包括 ( )（A）从项目开发角度，有利于提高物业服务企
6、业的收益（B）从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度（C）从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展（D）从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益14 早期介入工作计划中，物业项目竣工验收阶段早期介人的实施时间是 ( )（A）竣工验收前 1 个月（B）竣工验收前 3 个月（C）项目开盘前 1 个月（D）项目开盘后 1 个月14 幸福花园小区是一个总建筑面积为 9 万平方米的中档楼盘，前期物业服务合同到期后，新成立的业主大会选聘新的物业服务企业，并与其签订了新的物业服务合同。小区共有业主 836 户，其中有 32 户业主未出席业主大会、未投票选择新的物业公司，也没有与新的物业管理公
7、司签订物业服务合同，他们认为新物业公司的服务水平、服务质量不及前一个物业公司综上理由，拒交物业服务费。【问题】15 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的( )（A）物业服务合同（B）前期物业服务合同（C）后期物业服务合同（D）物业管理合同16 前期物业服务合同是具有委托性质的( )，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。（A）口头合同（B）集体合同（C）专项合同（D）管理合同17 下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是 ( )（A）物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议（B）物业服务合同是物业管理活动产生
8、的契约基础（C）物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被管理者和管理者的关系（D）物业服务合同明确了业主与物业服务企业是平等的民事法律关系物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 55 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 在进行电、气焊作业前，装修人或施工单位应提前半天申请，经装修主管批准后方可进行；作业时，应配备相应的灭火器材及采取有效的防火措施，装修管理人员凭动火作业登记表对动火作业进行监管，防止火灾发生。2 【正确答案】 装饰装修时间应根据不同项目类型、各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装饰装修时间是指除
9、节假日之外的正常时间。特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息扣正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。装修期是指装饰装修过程的完结时间，目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。3 【正确答案】 物业装饰装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例中的写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。4 【正确答案】 装修完成后，应按下列程序进行竣工验收：(1)业主提出装修验收时，物业管理处装修验收负责人要与业主约定验收时
10、间。(2)装修验收由物业管理处责任人组织，业主、装修施工单位、装修管理人员参加。(3)装修验收时应严格按 装修登记表的内容进行核验，并检查装修对公用部位公用设施的损坏情况，装修管理人员做好现场验收记录。(4)对验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和装修施工单位限期整改。验收合格的，物业管理处责任人应在装修验收表签署书面意见。(5)对验收合格的房屋，根据业主意见开具放行条允许装修单位搬出施工工具和剩余材料，结清费用，退还押金；告知业主乔迁须知确定搬家线路并为其乔迁需要提供方便。5 【正确答案】 本案例中不妥之处及正确做法如下所示：(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。正确做法：门卫应该
11、让携带大件物品出门的客人出示出门条。(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。正确做法：木工和焊工不允许同场作业。(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确做法：应准备千粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态。(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。(8)不妥之处：
12、管理人员看到发小广告不制止。正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。6 【正确答案】 物业管理档案整理的基本方法：(1)以案卷为单位整理。以案卷为单位整理就是立卷，即按照文件材料在形成和处理过程中的联系将其组合成案卷。所谓案卷，就是一组有密切联系的文件的组合体。立卷是一个分类、组合、编目的过程。分类即按照立档单位的档案分类方案，对文件材料进行实体分类；组合即将经过分类的文件材料，按一定形式组合起来；编目即将经过组合以后的文
13、件材料，进行系统排列和编目。(2)以件为单位整理。以件为单位整理要以计算机管理为前提条件。以件为单位整理就是按照文件材料形成和处理的基本单位进行整理。一般来讲，一份文书材料、一张图纸或照片、一盘录音带或录像带、一本表册或证书、一面锦旗、一个奖杯等均为一件。文书材料的正本与定稿作为一件，转发件与被转发件为一件，正文与附件作为一件，原件与复制件作为一件，来文与复文可为一件。以件为单位整理的档案，其基本保管单位是件。7 【正确答案】 电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，这类资料一般是以数字形式存贮的；另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料，一般以模拟形式存贮于录像磁带
14、中。8 【正确答案】 物业管理档案的检索利用的基本要求：(1)公司所有员工都有权根据有关的规定，办理一定的手续，获取文件、档案和图书资料利用服务。(2)提供有效的手工或计算机检索手段，帮助员工进行检索。(3)利用物业管理档案应进行登记。(4)对物业管理档案信息进行分类汇总，形成专题汇编。(5)建立著录规则，对文档的主要特征或内容信息进行著录、标引，建立文件数据库，便于物业管理档案的检索和利用。(6)物业管理档案必须进行分类编码、著录、标引和标识，建立一个有效的物业管理档案检索体系，以利物业管理档案的检索和利用。9 【正确答案】 物业管理档案检索利用的步骤：一般是分析应用需求，明确检索范围或根据
15、索引的指引，查找到需要的档案文件。物业管理档案检索利用的方式：一般采用档案室阅读、外借、制作副本或向查阅者提供档案及档案检索专业知识与方法等提供档案整理的应用。10 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 物业项目招标的程序：(1)成立招标领导小组；(2)编制招标文件；(3)公布招标公告或发出投标邀请书；(4) 发放招标文件；(5)投标申请人的资格预审；(6)接受投标文件；(7) 成立评标委员会； (8)开标、评标和中标。11 【正确答案】 B,D【试题解析】 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验：(1)物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的
16、物业服务企业解除了前期物业服务合同；(2)物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业项目绩效评价的类型有政府评价、社会评价和自我诊断评价。13 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务项目早期介入的作用包括：(1)从业主使用的角度。有利于提高业主对物业的认可度；(2)从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展；(3)从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益。14 【正确答案】 B【试题解析】 早期介入工作计划中，物业项目竣工验收阶段早期介入的实施时间是竣工验收前 3
17、 个月介入工作控制要点有：(1)组织项目竣工验收工作；(2)准备成立服务中心和人员招聘、培训等。15 【正确答案】 B【试题解析】 前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。物业管理条例第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物也服务合同。16 【正确答案】 B【试题解析】 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。17 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务合同是物业服务企业与业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系。
