1、2004 年价格鉴定师（价格鉴定案例分析）真题试卷及答案与解析一、一0 2003 年 1 月 10 日，法院依法查封了债务人药材公司仓库中一批近几年陆续购进的多种药品。1 月 12 日，法院二位法官持委托书(附药品清单)到市价格认证中心，要求对查封的药品进行价格鉴证，该中心当即受理，并派一名价格鉴证师与二名法官共同进行现场勘验。之后，该价格鉴证师在进行市场行情调查的基础上，依据有关法律、法规和政策，经分析、判断、计算，于 1 月 25 日确定了该批药品的价格，草拟了价格鉴证结论书，1 月 26 日通过内部审核并由法定代表人签发后，将价格鉴证结论书直接送达药材公司。债务人收到价格鉴证结论书后，对
2、该价格鉴证结论有异议，遂由其代理律师向具有复核裁定资质的省价格认证中心提出复核裁定要求，并提供了有关的证据材料。1 对该专业性较强的药品进行价格鉴证主要需要做好哪些工作?2 市价格认证中心出具的价格鉴证结论书的作业日期应该怎样表达?3 市价格认证中心的价格鉴证工作程序是否有不符合规定的地方?若有请简要说明。4 省价格认证中心是否应受理债务人的复核申请?5 试简要说明当债务人对原价格鉴证结论有异议时的处理程序。二、二6 市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的 18 层商住综合楼被人民法院于 2003 年 2 月 10 日查封，拟作价后予以拍卖。市价格认证中心于 2 月16 日接受法院委
3、托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容： 1鉴证标的概况 该商住综合楼地上 18 层，地下 2 层，建筑高度 49.95 米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，218 层为住宅，地下两层为人防设施，设备间及车库，地下车位 150个。土地使用权面积为 5978 平方米，总建筑面积 34185 平方米(地上部分 26186 平方米，地下部分 7999 平方米)，可销售建筑面积 26425 平方米(住宅部分 24907 平方米、商业部分 1518 平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地
4、面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“ 七通” ，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为 1.5 年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为 50 年。 2成本法测算过程 (1)土地价格 根据市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定，该宗土地的楼面地价为1700 元/平方米。 (2)开发成本 (含勘察设计和前期工程赀、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为 2660元/平方米。 (3)管理费。按开发成本的 3%计算，则管理费： 26603%=79.8(元/平方米)。 (4)正常利税： 投资利息。年利率按银行一年定期存款利率 1.
5、98%，假设资金为均匀投入，利息期按开发期的一半，则投资利息=2660(1+1.98%) 1-1=52.67(元/平方米)。 开发利润。开发商利润率取 20%，则开发利润：266020%=532(元/平方米)。 销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花税、所得税等)。经测算综合收费率为 6.5%，则销售税费=(2660+52.67+79.8+532)(1-6.5%)(6.5%=231.11(元/ 平方米)。 正常利税额=52.67+532+231.11=815.78(元/平方米)。 (5)房地产单价=(1)+(2)+(3)+(4) =1700+2660+79.
6、8+815.78 =5255.58(元/平方米) 房地产总价=5255.5826425 =138878702(元)三、三7 2002 年 7 月 1 日市价格认证中心接受法院委托，对法院查封的机械有限公司持有的高科技产业股份有限公司 500 万股法人股进行价格鉴证，鉴证基准日为 2002 年 6 月 30 日。以下是价格认证中心价格鉴证报告中的部分内容。 1高科技产业股份有限公司的基本情况 高科技产业股份有限公司是机械有限公司参股的上市公司，该公司于 1998 年月 日获准在深圳证券交易挂牌上市，总股本16000 万股，其中流通股 6530 万股、法人股 9470 万股，机械有限公司持有的法人
7、股占总股数的 6%。上市后高科技产业股份有限公司先后进行过两次利润分配，2000 年度分配方案为 10 派 1.2 元(股权登记日 2001 年 6 月 1 日)、2001 年度利润分配方案为每 10 股转增 3 股(除权除息日为 2002 年 5 月 25 日)。 2鉴证方法的确定 鉴于高科技产业有限公司的收益情况比较稳定，其未来收益可以预测，拟选定收益法。 3收益预测 经价格鉴证人员对高科技产业股份有限公司的经营状况及风险、19982002 年中期主要财务指标、行业收益等因素的分析，结合该公司未来发展规划，对该公司 2002 年下半年和未来 5 年的净利润进行了预测，具体如下表(金额单位：
8、万元) 。5 年以后各年净利润与 2007 年保持不变。4折现率及收益年限 根据对有关资料的分析，高科技产业有限公司所在行业的行业风险报酬率为 6%，该企业的财务风险率为 1.5%，经营风险报酬率为 0.5%，银行一年定期存款利率 1.98%，企业贷款年利率为 5.5%。则折现率可确定为：5.5%+6%+0.5%=12%。 假定公司持续经营，收益年限为无限期。 5企业整体(收益)价值 2002 年下半年收益现值： 3600/(1+12%12)6=3391.36(万元)。 20032007 年各年收益现值总和：8200/(1+12%)+9200/(1+12%) 2+9800/(1+12%)3+9
9、560/(1+12%)4+9590/(1+12%)5=33148.24(万元)。 2008 年以后各年收益现值：9590/12%=79916.67(万元)。 则企业整体(收益)价值=3391.36+33148.24+79916.67=116456.27(万元)。 6每股收益价格=116456.2716000=7.28(元)。 7500 万股法人股 6 月 30 日价值=7.28500=3640(万元) 。四、四8 背景资料： 2002 年 9 月 1 日，市价格认证中心接到该市中级人民法院执行局(2002)0133 号价格鉴证委托书，要求对其依法查封的公司的一套生产设备进行价格鉴证，日的是为法
10、院执行案件提供价格依据，价格鉴证基准日为法院杳封日(2002 年 8 月 25 日) 。 市价格认证中心接受法院委托后，立即指派二名价格鉴证师组成价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，并立即开始工作，于 2002 年 9月 20 日完成鉴证工作并出具价格签证结论书。 根据法院提供的该设备有关资料，该套生产设备购建于 1995 年 8 月，账面原值为 180 万元，1998 年 10 月为了扩大产能，投资 8 万元对该设备进行 r 改造，根据价格鉴证人员深入企业调查了解的情况，该套设备截至法院查封日的法定利用时间应为 56000 小时，期间因技术改造、维修及管理等原因，累计实际利用时间为 450
11、00 小时。该套设备与日前市场上销售的设备相比，每年营运成本要高 2 万元。按企业财务制度规定，该类设备的折旧年限为 15 年，尚可使用 8 年。专业技术人员分析后认为，该设备的尚可使用年限为5 年，鉴证基准日以后该套生产设备生产利用率可达 90%，规模效益指数为 0.6，该企业所得税税率为 33%，假设银行 1 年期存款利率为 1.98%，银行 5 年期存款利率为 3%，风险报酬率为 6.5%，当地 1995 年至 2002 年设备类定基物价指数如下表：2004 年价格鉴定师（价格鉴定案例分析）真题试卷答案与解析一、一1 【正确答案】 对查封的药品进行价格鉴证，主要应做好以下工作：(1)由药
12、品检验机构对查封的药品进行检验并出具检验报告，据此确定进行价格鉴证的范围，对于不合格的药品不得进行价格鉴证。(2)进行市场调查，确定基准日的药品价格。对属于政府定价的药品，鉴证价格按政府定价或不能超过政府规定的最高零售价格进行确定。2 【正确答案】 市价格认证中心出具的价格鉴证结论书的作业口期是 2003 年 1月 12 日至 2003 年 1 月 26 日。3 【正确答案】 (1)价格鉴证工作程序有不符合规定的地方。(2)市价格认证中心的价格鉴证工作有以下程序不符合规定：由 1 名价格鉴证人员进行涉案物品价格鉴证不符合有关规定，应由 2 名以上价格鉴证人员共同承办。价格鉴证结论书不应直接送达
13、债务人，应送达委托机关。4 【正确答案】 省价格认证中心不应受理债务人的复核申请。5 【正确答案】 根据有关规定，债务人在收到市价格认证中心出具价格鉴证结论后，如有异议，应在规定时间内向原审法院提出重新鉴证或复核裁定的要求，由法院根据情况，决定是否向市价格认证中心提出重新鉴证，或者向省价格认证中心提出复核裁定。二、二6 【正确答案】 1土地价格未进行年期修正。2建筑物建造成本中不应含小区外公建设施配套费。3建筑物重置价计算中的投资利息年利率选用错误，应选用贷款年利率。4投资利息计算错误，土地取得费用(地价款)及管理费没有计息。5开发利润计算基数错误，应为地价与开发成本之和。6销售税费项目不应包
14、括所得税。7销售税费计算基数错误，基数还应包括地价。8房地产总价计算中面积使用错误，应使用总建筑面积 34185 平方米，而非可销售部分面积。三、三7 【正确答案】 1折现率计算错误。 改为：6%+1.98%+1.5%+0.5%=9.98%。 22002 年下半年收益现值计算错误。 改为：3600/(1+9.98%)0.5=3432.78(万元)。 320032007 年收益现值计算错误。 改为：8200/(1+998%) 1.5+9200/(1+9.98%)2.5+9800/(1+9.98%)3.5+9560/(1+9.98%)4.5+9590/(1+9.98%)5.5=7109.57+72
15、52.76+7024.70+6230.83+5683.20=33301.06(万元)。 或8200/(1+9.98%)+9200/(1+9.98%)2+9800/(1+9.98%)3+9560/(1+9.98%)4+9590/(1+9.98%)5(1+9.98%)0.5=33301.06(万元)。42008 及以后各年收益现值计算错误。 改为：9590/9.98%1/(1+9.98%)5.5=56945.92(万元)。 5每股价格计算错误 (总股本错误 )。 改为：总股本=16000+16000103=20800(股)； 每股价格=(3432.78+33301.06+56945.92)2080
16、0=93679.7620800=4.50(元)； 500 万股法人股基准日的价值=4.5500=2250(万元) 。四、四8 【正确答案】 价格鉴证结沦书如下： 公司生产设备价格鉴证结论书 市中级人民法院执行局： 根据你局(2002)1033 号价格鉴证委托书，我中心遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对你局查封公司的一套牛产设备进行了价格鉴证。现将价格鉴证结果报告如下： 一、价格鉴证标的 公司的一套生产设备。 二、价格鉴证目的 为人民法院执行案件提供鉴证标的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2002 年 8 月 25 日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是，鉴证标的
17、在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。 五、价格鉴证依据 (一) 法规依据 1中华人民共和国价格法； 2国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的扣押、追缴、没收物品估价管理办法； 3市涉案财产估价管理办法。 (二)委托人提供的有关资料 1市中级人民法院执行局(2002)1033 价格鉴证委托书； 2公司生产设备资料。 (三)鉴证人收集的有关资料 1现场勘察资料； 2市场调查资料。 六、价格鉴证方法 成本法。 七、价格鉴证过程接受委托后，我中心成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证方案，在有关人员的陪同下对涉案生产设备进行了现场勘察，并在市场调查的基础上进行了测算，得出
18、鉴证结论，具体鉴证过程如下： 1计算设备重置成本： 180132.5%/117.6%+8132.5%/131.7%=202.81+8.05=210.86(万元)。 2计算设备加权投资年限： (202.817+8.054)/210.86=6.89(年)。 3计算设备实际利用率： 45000/56000100%=80.36%。 4计算设备有形损耗率： (加权投资年限实际利用率)(加权投资年限 实际利用率+剩余年限)100%=(6.8980.36%)(6.8980.36%+5)100% =53% 5计算折现率(投资报酬率)： 1.98%+6.5%=8.48%。 6计算设备功能性贬值： 2(1-33%
19、)/8.48%1-1/(1+8.48%)5=5.28(万元)。 7计算经济性贬值率： (1-0.90.6)100%=6.13%。 8计算设备鉴证价值： 210.86(1-53%)-5.28(1-6.13%)=93.8293.87%=88.07(万元)。 八、价格鉴证结论 根据价格鉴证依据和价格鉴证方法，考虑到价格鉴证标的现实情况和市场行情，确定涉案生产设备于鉴证基准日的价值为￥88.07 万元(人民币捌拾捌万零柒佰元整)。 九、价格鉴证限定条件 1委托方提供资料客观真实； 2价格鉴证标的能够持续生产。 十、声明 1价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。2委托方提供资料的真实性由委托方负责
20、。 3价格鉴证结论仅本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部内容，不得发表于任何公开媒体上。 4鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。 5如对结论有异议，可于结论书送达之日起 15 日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2002 年 9 月 1 日至 2002 年 9 月 20 日。 十二、价格鉴证机构 机构名称：市价格认证中心 机构资质证书证号： 法人代表签字：(略) 十三、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 十四、附件 (一)市中级人民法院价格鉴证委托书复印件(略)； (二)价格鉴证机构资质证书复印件(略)； (三) 价格鉴证人员资格证书复印件(略)。 市价格认证中心(公章) 2002 年 9 月 20 日
