1、政法干警招录考试民法学- 本科类（债权）章节练习 1 及答案与解析一、单项选择题1 下列财产中，不能用于抵押的是( )。（A）抵押人所有的机器（B）抵押人依法有权处分的交通运输工具（C）抵押人依法有权处分的国有土地使用权（D）抵押人所有的房屋，但因没有及时归还银行贷款被暂时查封2 甲因个人购房向乙借款 15 万元。乙要求甲将自己使用了一年的桑塔纳轿车进行抵押，双方签订了抵押合同且办理了抵押登记，后甲开车与他人相撞，保险公司支付保险金 5 万元。因车受损，乙向甲提出了下述请求，其中哪项请求不能成立?( )（A）请求甲提供新的担保物（B）请求甲将保险金 5 万元提存（C）请求甲提前还款（D）请求甲
2、提供担保人3 甲居于某城市，因业务需要，以其座落在市中心的一处公寓(价值 210 万元)作抵押，分别从乙银行和丙银行各贷款 100 万元。甲与乙银行于 11 月 5 日签订了抵押合同，11 月 10 日办理了抵押登记；与丙银行于 11 月 8 日签订了抵押合同，同日办理了抵押登记。后因甲无力还款，乙银行、丙银行行使抵押权，对甲的公寓依法拍卖，只得价款 150 万元，乙银行、丙银行对拍卖款应如何分配( )。（A）乙 75 万、丙 75 万（B）乙： 100 万、丙 50 万（C）丙 100 万、乙 50 万（D）丙 80 万、乙 70 万4 依照物权法的规定，下列哪些财产可以抵押?( )（A）自
3、留山（B）某中学的小汽车（C）某大学的办公楼（D）农村居民宅基地使用权5 下列关于抵押人权利的表述中，错误的有( )。（A）抵押人享有对抵押物的占有权（B）抵押人享有对抵押物的处分权（C）抵押人可以将同一抵押物设立多项抵押权（D）抵押人可以决定对抵押是否办理登记6 抵押权和质权都是担保物权，两者有一定的区别，对此表述错误的是( )。（A）抵押权的标的物既可以是动产也可以是不动产；质权的标的物则不包括不动产（B）抵押权的设定不要求转移抵押物的占有；质权的设定一般要转移占有（C）抵押人可以继续对抵押物占有、使用、收益；质押人不能直接对质押物进行占有、使用、收益（D）抵押权设立需要办理登记；质权设立
4、不需要办理登记7 2007 年 8 月 3 日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一幢房屋出租给乙居住，租期一年。2007 年 10 月 19 日甲又将该已出租的房屋设定抵押与丙签订借款合同，并书面告知了乙。2008 年 4 月 19 日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说法正确的是( )。（A）乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效（B）乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效（C）乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋的受让人签订新的租赁合同（D）乙在有效期内是否有权居住由房屋的受让人决定8 下列关于抵押权法律特征的论述中，不正确的是( )。（A）抵押权是担保物权，它具有担保物
5、权所具有的从属性、不可分性和物上代位性（B）抵押权是就债务人或者第三人提供的特定财产而设定的担保物权（C）抵押权是转移抵押物占有的担保物权（D）抵押权是就抵押物卖得价金优先受偿的权利，是一种变价受偿权，其作用是以抵押物的交换价值清偿债权，不以对物的实际支配、使用、收益为目的9 甲为向乙借款商请丙提供抵押物，乙享有债权和抵押权，乙将债权转让给丁以后，抵押权将( )。（A）消灭（B）由乙继续享有（C）由丁享有（D）由乙、丙共同享有10 甲以其已出租给丙的房屋为抵押，向乙借款。甲乙签订了抵押合同，办理了房屋抵押登记。甲到期不履行债权。对此，下列说法中正确的有( )。（A）乙可以就该房屋行使抵押权，丙
6、可以租赁合同对抗乙行使抵押权（B）乙不得就该房屋行使抵押权，因为丙的租赁合同在先（C）乙可以就该房屋行使抵押权，但丙的租赁合同在有效期内对受让人有效（D）甲乙的抵押合同自抵押登记时发生效力11 甲居于某城市，因业务需要，以其坐落在市中心的一处公寓(价值 200 万元)作抵押，分别从乙银行和丙银行各贷款 100 万元。甲与乙银行于 6 月 5 日签订了抵押合同，6 月 10 日办理了抵押登记。与丙银行 6 月 8 日签订了抵押合同，同日办理了抵押登记。下列说法正确的是( )。（A）乙的抵押权于 6 月 5 日设立（B）丙的抵押权于 6 月 8 日设立（C）乙的抵押权先于丙的抵押权设立（D）乙与甲
7、的抵押合同于 6 月 10 日成立12 担保物权人在其全部债权受清偿前，可以就担保物的全部行使权利，这体现的是担保物权法律属性中的( )。（A）变价受偿性（B）物上代位性（C）不可分性（D）从属性13 担保法规定的担保物权包括( )。（A）典权和抵押权（B）留置权、抵押权和质权（C）地上权和地役权（D）地役权、典权和质权二、多项选择题14 甲向乙借款 20 万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为 15 万元。若甲到期未履行债务，下列哪些表述是正确的( )。（A）乙应先就丙的轿车行使抵押权，再就丁
8、的轿车行使抵押权弥补不足（B）乙应同时就两辆轿车行使抵押权，各实现 50债权（C）乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足（D）乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权15 张三和李四共有四间房屋，租给王五开办一商店。现李四为担保赵六所负的债务，将其对上述四间房屋中的共有份额抵押给甲，该抵押已得到张三同意，并在通知了王五后在房屋管理局作了登记。请指出下列哪些表述是正确的( )。（A）在房屋抵押后，张三、李四与王五间的租赁合同继续有效（B）在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果张三与王五都愿意购买时，张三有优先购买权（C）在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果张
9、三与王五都愿意购买时，王五有优先购买权（D）在房屋抵押后，张三、李四与王五间的租赁合同即告终止16 抵押权与其他担保方式并存时，应当根据不同的情况给予处理，具体为( )。（A）同一财产抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿（B）同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿（C）同一抵押物向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，可以优先受偿（D）同一抵押物向两个以上债权人抵押的，按照债权比例清偿（E）同一人抵押物向两个以上债权人抵押的，都办理登记的，按照登记的先后顺序清偿三、简答题17 简述抵押担保的范围。四、案例分析题17 甲环卫局在市北郊有一块划拨土地
10、，用于实验种植高效防尘的树木，占地 120亩。2007 年 5 月由于新的环线公路开通，环卫局得知这条公路将通过自己的实验基地，该实验基地的土地商业价值大增。2007 年 6 月在没有向市国土局办理申请用地手续的情况下，环卫局擅自将基地拆毁并与某房地产公司签定协议进行商品房开发，市国土局获悉后依法进行了查处。18 该环卫局有哪些违法之处?19 签定的合同是否有效?该如何处罚?19 2005 年原告刘建国与被告龙华村委会签定了承包水库合同，承包合同约定龙华村委会将村属水库交给刘建国经营，承包经营期为 15 年，在承包期内承包人每年向发包方交款 5000 元，承包合同签定后至 2008 年，由于刘
11、建国的经营得方每年获利数万元。于是村委会认为该承包合同显失公平，认为该合同无效，2008 年冬强行将水库收回，致使水库鱼苗大量死亡损失 6 万余元，原告刘建国诉至法院，要求被告龙华村委会赔偿损失并继续履行合同，如果你是法官，你认为该怎么解决才合理?20 乙是否有权主张行使抵押权?为什么?21 乙能否请求丙承担连带保证责任?为什么?21 2010 年 9 月 9 日，某市做服装批发的个体户李宏因购进服装急需资金，遂与华中建设银行协商抵押贷款，李宏用其朋友马奇的房产证抵押(该房产证中显示户主为马奇，共有人马奇之妻杨兰)，在华中建设银行贷款 10 万元，借款期限 3 个月。华中建设银行与马奇签订抵押
12、合同，并办理了抵押登记。借款逾期后，李宏未还分文，华中建设银行以李宏、马奇为被告诉至法院，请求李宏还本付息，并依法对抵押物马奇的房产享有优先受偿权。问题：22 马奇与其妻对房屋是按份共有还是共同共有?23 马奇辩称抵押物为其与妻的共有财产，其妻杨兰事前未同意，事后未追认，其抵押行为无效。此说法是否合法?为什么?23 2007 年 7 月甲银行与乙公司签订借款合同，约定甲向乙发放贷款 200 万元，用丙中学所属 50 亩划拨建设用地使用权作抵押，年利率为 15，借期 2 年。丙中学向甲交付土地使用证后，甲即按约定向乙公司发放了贷款。借期届满后，乙公司仅向甲银行偿还了 20 万元利息。甲即聘请律师
13、索债，律师查明以下事实：乙公司贷款 200 万元用于与丙联营制售数学仪器，联营类型为合同联营；但因销路不畅一直亏损，因而无力还款。根据以上情况，回答下列问题：24 甲与乙公司签订的借款合同是否有效?为什么?25 建设用地使用权抵押合同是否有效?理由有哪些?26 甲是否有权要求丙中学承担清偿责任?为什么?27 A 县甲与乙借款合同纠纷一案，经 A 县法院依法审理终结，判决乙偿还甲本金30 万元及利息。进入执行程序后，乙无力偿还借款。A 县法院在执行程序中查明：乙仅剩下可供执行房产一栋，2006 年 11 月，乙以该房产抵押向 A 县丙银行贷款40 万元，该房产评估价值为 100 万元，双方到 A
14、 县房管局办理了抵押登记手续，抵押期限自 2006 年 12 月 2 日至 2008 年 12 月 1 日。抵押登记期限届满乙无力偿还丙银行贷款，应 A 县房管局要求，乙与丙银行又续签了 房地产抵押合同，抵押期限自 2008 年 12 月 12 日至 2010 年 12 月 11 日，并到 A 县房管局办理了续押登记。在两次办理抵押登记之间，A 县法院于 2008 年 12 月 5 日依法查封了上述抵押房产，并委托评估、拍卖。丙银行遂向 A 县法院提出异议，称该房产已抵押给丙银行，A 县法院无权查封、拍卖，并主张优先受偿权。 A 县法院经审查认为：丙银行第一次抵押期限届满，法院查封后，乙与丙银
15、行签订了新的房地产抵押合同，法院查封在先，银行抵押在后，根据查封优先主义原则，法院查封权优先；且2008 年 12 月 12 日，乙与丙银行签订的抵押合同是在法院查封期间办理的，该抵押合同是无效的。遂即裁定驳回了丙银行的异议和优先受偿的请求，丙银行向中级人民法院申诉，请求执行监督。问题：A 县法院的观点是否正确 ?为什么?27 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)投资开发 A 小区，后期由于资金短缺，甲公司以 A 小区尚未完工的 1 号楼作抵押向银行借款 5000 万元，并办理了抵押登记手续。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)投资开发 A 小区，后期由于资金短缺，甲公司以 A 小区尚未完工的 1
16、 号楼作抵押向银行借款 5000 万元，并办理了抵押登记手续。2007 年 10 月，甲公司开始销售 A 小区的 1 号楼和 2 号楼。在销售过程中，甲公司有如下行为：(1)销售 1 号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明 1 号楼已经抵押的事实；(2)以每年 100 万元的价格将已经销售的 2 号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人说明；(3)以 500 万元的价格将已经销售的 2 号楼的规划用于停放汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资。2008 年 3 月，业主全部人住后成立了业主委员会。业主委员会发现甲公司前期聘请的提供物业管理的丙公司收费偏高，且服务较差。
17、于是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会解聘了丙公司并与提供物业管理的丁公司签订了物业服务合同。根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题：28 甲公司以尚未完工的 1 号楼设立抵押是否合法?并说明理由。29 甲公司销售已经抵押的 1 号楼是否合法?并说明理由。30 甲公司将已经销售的 2 号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司是否合法?并说明理由。31 甲公司将已经销售的 2 号楼的地下车库卖给乙公司是否合法?并说明理由。32 业主委员会解聘丙公司并与丁公司签订物业服务合同是否有效?并说明理由。政法干警招录考试民法学- 本科类（债权）章节练习 1 答案与解析一、
18、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 物权法第 184 条规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6) 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。由此可知，D 选项属于第 5 项情形，被暂时查封的房屋不能抵押，应选。2 【正确答案】 C【试题解析】 担保法解释第 80 条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以
19、就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”据此，抵押权所担保的债权未届清偿期的情况下，乙不能请求提前还款，但请求将保险金提存符合该规定。故 B 项排除，C 项当选。担保法第 51 条规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分
20、，仍作为债权的担保。”物权法第193 条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”可见物权法对债务人造成的抵押物损失不再区分是否存在过错，与担保法不同。而根据物权法的规定，A、D 两项正确，所以不应选。3 【正确答案】 C【试题解析】 物权法第 199 条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相
21、同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”房地产抵押贷款必须进行登记，因此应依第 1 项的规定按照登记的先后顺序进行清偿，故本题选 C。4 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 180 条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一) 建筑物和其他土地附着物；(二) 建设用地使用权；(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五) 正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”B
22、 项属于该条第 6 项规定情形，故当选。同时，物权法第 184 条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”A、C、D 属于法律规定不得抵押的财产，因此，本题选 B 项。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查抵押权的设定。抵押人享有抵押物的占有权、收益权和处分权。以法律规定的财产设
23、立抵押时，应当办理抵押登记。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查抵押权和质权的区别。对于特定的标的物，抵押权和质权的设立都需要办理登记。7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查抵押权的效力。物权法第 190 条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故本题选 B 项。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查抵押权的特征。抵押权是物权；抵押权是担保物权；抵押权为意定担保物权，抵押权产生于抵押权人与抵押人之间的抵押合意；抵押权是抵押物不转移占有的担保物权；抵押权是以对抵押物变价处分权和就卖得的价
24、金优先受偿权为内容的担保物权。9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查抵押权的效力。抵押权是担保物权，所以抵押权具有担保物权的特征，即抵押权具有从属性和附随性。抵押权为确保债权实现而设立，其存在以债权的存在为前提，随债权的转移而转移，并随债权的消灭而消灭。本题中债权人乙将债权转让给丁，那么乙享有的抵押权也随之转让给丁。10 【正确答案】 C【试题解析】 抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。故本题选 C项。11 【正确答案】 B【试题解析】 根据物权法规定，以不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立。本题中甲以房屋设
25、定抵押，抵押权自登记之日起设立，即丙的抵押权自 6 月 8 日设立，乙的抵押权自 6 月 10 日设立。但是抵押合同应自签订时成立。12 【正确答案】 C【试题解析】 担保物权是为了担保债权的实现而设立的，被法定为物权，因而具有不同于用益物权的从属性、不可分性和物上代位性。A 项变价受偿性是指债务人不能履行债务的，担保物权人可以就标的物变价，担保权人从变价的价款中优先受偿的权利。一般认为，该特性不是担保物权的特征(有的认为也是)，而是担保物权的效力。故排除该项。B 项物上代位性是指因意外原因导致抵押物毁损灭失的，如果该抵押物有赔偿金或保险金，担保物权人可以就该赔偿金或保险金行使抵押权。可见，该
26、项也不符合题意。C 项不可分性是指债权人在全部债权受清偿前，可以对抵押物的全部行使权利。故 C 项符合题意。D 项从属性是指担保物权不能与债权分离，随着债权的转移而转移。可见，D 项离题甚远。13 【正确答案】 B【试题解析】 担保法规定的担保物权包括：留置权、抵押权和质权三种。二、多项选择题14 【正确答案】 C，D【试题解析】 最高人民法院关于适用 若干问题的解释(以下简称担保法解释)第 75 条规定，同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可
27、以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。15 【正确答案】 A，B【试题解析】 物权法第 190 条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此 A 项正确，D 项错误。共有人之间的优先购买权源于物权，而承租人的优先购买权源于债权，根据物权优于债权的理论，在同等条件下，共有人优先购买权要更优于承租人。张三和李四为共有人，因而在抵押权实现时，张三的优先购买权优于王五。16 【正确答案】 B，E【试题解析】 本题考查抵押权的法律效力及同一财产抵押权与其他担保并存时的处理方法。同一财产法定登记的抵押权与质权并
28、存时，抵押权人优先于质权人受偿。质权优先于没有登记的动产抵押权。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。重复抵押时，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记，按照债权比例清偿。故 B、E 两项正确。三、简答题17 【正确答案】 抵押担保的范围，也叫抵押权效力所及范围。根据担保法第46 条的规定，抵押担保的范围，包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。(1)抵押权担保主债权；(2)抵押权担保主债权所生之利息；(3)抵押权担保因主债权未获清偿所生的违约金；(4)
29、损害赔偿金亦在抵押担保范围之内；(5)实现抵押权的费用。四、案例分析题18 【正确答案】 土地管理法第 12 条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”该法第 2 条第 3 款规定“ 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”因此，土地管理部门对本行政区域内的一切土地享有行政管理权，任何单位和个人的建设用地都必须进行审批。任何单位和个人使用国有土地都必须按照批准的用途使用，不得私自改变用途或非法转让土地。该环卫局未经批准擅自改变用途，其行为有两处违法：第一，非法改变土地用途；第二，非法转让土地。因此，环卫局必须承担相应的法律责任。19 【正确答案】 民法通
30、则58 条规定：“以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。”同时， 合同法 第 52 条规定：“ 以合法形式掩盖非法目的的合同无效。 ”因此该合同无效。土地管理法第 73 条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”市国土局应收回该土地，没收其非法所得，还可以并处
31、罚款。20 【正确答案】 乙无权要求行使抵押权。根据物权法第 187 条规定，用不动产抵押的，必须要经过登记之后，抵押权才能生效。在本案中，甲以自有房屋抵押，其自有房屋属于不动产，但是未办理抵押登记，乙对加房屋享有的抵押权没有生效，因此乙不能主张行使抵押权。21 【正确答案】 乙可以请求丙承担连带保证责任。保证方式有两种，即一般保证和连带责任保证。按照担保法第 19 条规定，如果当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，则按照连带责任保证承担保证责任。在本案中，乙丙没有约定，故由丙承担连带保证责任。22 【正确答案】 共同共有。婚姻法第 17 条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归
32、夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四) 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”第19 条规定：“ 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”在本案中房屋产权因在婚前未予明确，且房产证已写明为共有，因而属共同共有。23 【正确答案】 不合法。物权法第 97 条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮
33、的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”物权法第106 条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，用于抵押的房屋虽是马奇与其妻子杨兰的共同共有财产，马
34、奇未经其妻子杨兰同意无权将该房屋用于抵押。但是华中建设银行在与马奇签订抵押合同时，基于马奇与杨兰的夫妻身份关系有理由相信杨兰是知情的，银行是善意的，而且银行与马奇已经办理了抵押登记。根据物权法第 106 条第 3 款的规定，华中建设银行已经取得该房屋的抵押权，并可以就该房屋享有优先受偿权。马奇的说法不合法。24 【正确答案】 有效。甲与乙之间是在自愿平等的基础上签订合同的，因而有效。25 【正确答案】 无效。根据物权法第 184 条的规定，学校所有的教育用地不得抵押。26 【正确答案】 有权。担保法解释第 7 条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经
35、济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”因此，丙学校对抵押合同无效有过错，应当承担相应的责任。27 【正确答案】 不正确。担保法解释第 12 条第 1 款规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说担保期间超过不能消灭担保物权。本案中，乙与丙银行在房管部门续押登记日期虽在 A 县法院查封之后，但依照前述法律规定，乙与丙银行的抵押登记日期仍为2006 年 12 月 2 日，抵押权自抵押登记时设立且在 A 县法院查封之前一直存续。丙法院的观点是错误的。28 【正确答案】 甲公
36、司以尚未完工的 1 号楼设立抵押合法。根据物权法规定，正在建造的建筑物可以抵押。以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本题中，1 号楼虽然尚未完工，但可以设立抵押。29 【正确答案】 甲公司销售已经抵押的 1 号楼不合法。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本题中，甲公司未经银行同意，销售 1 号楼不合法。30 【正确答案】 甲公司将已经销售的 2 号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司不合法。根据物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分(如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等)享有权利。本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙壁对外出租不合法。31 【正确答案】 甲公司将已经销售的 2 号楼的地下车库卖给乙公司不合法。根据物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本题中，甲公司将车库对外出售不合法。32 【正确答案】 业主委员会与丁公司签订物业服务合同有效。根据物权法的规定，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本题中，业主委员会的做法符合法律规定。
