1、2011 年暨南大学（资产评估硕士）真题试卷及答案与解析一、单项选择题1 ( )是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择。（A）评估规程（B）评估方法（C）评估目的（D）评估对象2 以产权变动为评估目的的是( )。（A）资产抵押（B）企业兼并（C）财产纳税（D）财产担保3 运用市场法时选择三个或三个以上的参照物的目的是( )。（A）使得参照物具有可比性（B）便于计算（C）排除参照物个别交易的偶然性（D）避免张冠李戴4 计算重置成本时，不应计入的费用是( )。（A）购建费用（B）维修费用（C）安装费用（D）总调试费用5 复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用( )。（A）相同的原材料
2、（B）相同的建造技术标准（C）资产的现时价格（D）相同的设计6 采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是( )。（A）资本化率越高，收益现值越低（B）资本化率越高，收益现值越高（C）资本未来收益期对收益现值无影响（D）资本化率和收益现值无关7 某机器设备的评估参照物价格为 10 万元，成新率为 05，被评估机器的成新率为 075，二者在新旧程度方面的差异为( )万元。（A）25（B） 5（C） 75（D）108 教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用( )。（A）成本法（B）收益法（C）市场比较法（D）残余法9 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料
3、、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为( )。（A）更新重置成本（B）复原重置成本（C）完全重复成本（D）实际重置成本10 决定设备成新率的关键因素是( )。（A）设备的技术水平（B）设备的功能（C）设备的购置时间（D）设备的使用程度11 国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为( )年。（A）70（B） 60（C） 50（D）4012 在房地产评估中，( )等于建筑总面积除以土地总面积。（A）楼面地价（B）容积率（C）土地单价（D）单位建筑面积地价13 “三通一平 ”指通水、通路、 ( )和场地平整。（A）通电（B）通讯（C）通气（D）通热14 在房地产评估中，(
4、)是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。（A）路线价（B）交易底价（C）标定地价（D）基准地价15 在下列选项中，属于不可确指无形资产的是( )。（A）商誉（B）客户关系（C）专利权（D）商标权16 在无形资产超额收益的确定方法中，属于差额法的是( )。（A）使用无形资产前后销售价格的差异对比分析（B）使用无形资产前后销售数量的差异对比分析（C）确定无形资产在销售收入中的分成率进行分析（D）无形资产和其他类型资产在经济活动中的收益与行业平均水平的差异比较分析17 在其他条件一样的情况下，以下几种专利权转让方式中，卖方索要价格最高的
5、是( )。（A）普通使用权（B）排他使用权（C）独占使用权（D）独家使用权18 公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为( )的 50 年。（A）作者终生至死亡后（B）首次发表后（C）首次获得报酬后（D）首次使用后19 对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，评估其价值时可采用( )作为其评估值。（A）按价格指数对首次购进价格进行调整的价格（B）最接近市场价格的材料价格（C）购进价格的加权平均价格（D）按价格指数对末次购进价格进行调整的价格20 以下各项除( ) 以外均属于在产品成本。（A）直接材料（B）间接人工（C）制造费用（D）借款费用21 对应收账款的评估，一般从两方面进行
6、：清查核实应收账款的数量，并( )。（A）估计账龄（B）确定账面价值（C）估计到期日（D）估计可能的坏账损失22 某低值易耗品，原价 800 元，预计使用 10 个月，现已使用 8 个月。该低值易耗品现行市价为 1000 元，则其评估值为( )元。（A）160（B） 800（C） 200（D）64023 长期投资评估的程序包括：进行必要的职业判断； 明确长期投资项目的具体内容；根据长期投资的特点选择合适的评估方法； 测算长期投资价值，得出评估结论。其正确的排序是( )。（A）（B） （C） （D）24 股票的内在价值是( )。（A）每股净资产额（B）每股总资产额（C）未来每股收益的折现值（D）
7、每股净利润25 上市公司股票的清算价格是( )。（A）资产总额与总股数的比值（B）资产总额与流通股数的比值（C）净资产与总股数的比值（D）净资产与上市流通总股数的比值26 影响企业价值高低的决定因素是( )。（A）企业规模（B）企业生产能力（C）企业工艺水平（D）企业获利能力27 在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的在于( )。（A）选择评估方法（B）界定评估价值类型（C）界定评估具体范围（D）明确企业盈利能力28 在预测企业未来收益时，对所预测的企业收入与成本费用应遵循( )原则。（A）贡献（B）替代（C）重要性（D）配比29 资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关
8、法律、法规和( )在实施了必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。（A）资产评估准则（B）资产评估制度（C）资产评估法规（D）资产评估规范30 整体资产评估报告书的内容不仅反映资产和负债状况，还需要反映( )。（A）所有者权益（B）无形资产（C）土地（D）递延资产二、简答题31 资产评估的经济技术原则有哪些?32 什么是收益法? 其使用前提是什么 ?33 什么是机器设备的功能性贬值?它主要体现在哪些方面?34 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，无形资产评估价值还受哪些主要
9、因素影响?35 简述长期投资的定义、目的和分类。36 资产评估报告书有何作用?三、计算题37 对某炼油厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需 5 名操作人员，每名操作人员年工资及福利费约 39600 元，锅炉的年耗电量为 12 万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需 3 个人操作，年耗电量为 85 万千瓦时，电的价格为 12 元千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为 5 年，所得税率为 25，使用的折现率为10。根据上述数据资料，计算被评估锅炉的功能性贬值额。38 某企业拥有某注册商标已经 10 年并已续展，目前，该企业使用该商标出售的商品比市场同类商品高 06 元件，每年产量 100 万件，估计该
10、商品未来可获得超额利润年限为 8 年，其中，前 3 年保持目前的超额利润水平，后 5 年每件获得超额利润 05 元。设折现率 10，试评估该项商标的价值。39 某企业因转产需要转让其一项自创生产工艺流程。据企业资料查实：该工艺方法研制时发生原材料费 4 万元，燃料动力费和辅助材料费合计 08 万元，专用设备费 05 万元，管理费 03 万元，占用固定资产折旧费 3 万元，咨询和资料费合计 02 万元，差旅费 02 万元，科研和辅助人员工资和津贴等 15 万元，其他开支 05 万元。该工艺流程预计尚有有效期 5 年，工艺方法使用后，按目前的情况每年可新增利润 50 万元。求该项专有技术的评估价值
11、。(设该项技术创造性劳动倍加系数 4，科研平均风险率 8，无形损耗率 10，提成率 20，折现率 1040 某资产评估公司于 2010 年 5 月 30 日受托对某企业待摊费用和预付费用进行评估。有关资料如下：截止评估基准日，有预付 1 年保险金 8 万元，已摊销 2 万元；尚待摊销的低值易耗品余额 40 万元，根据实物数量和现行市价评估，其评估值为42 万元；预付的房屋租金 30 万元，已摊销 6 万元，租约自 2008 年 5 月 30 日至2013 年 5 月 30 日。评估结果是多少?41 某资产评估公司受托对 H 公司拥有 D 公司的股权投资进行评估。H 公司用价值50 万元机器设备
12、对 D 公司进行投资，占 D 公司总资本的 25，双方签订合同时约定，该设备投资的期限为 15 年，投资期满后以设备返还。至评估基准日，该设备已投人 D 公司使用 8 年。根据预测，D 企业在未来 20 年可以保证 18的收益率，投资期满后设备的折余价值为 11 万元。若折现率为 12，求该股权投资的评估值。四、案例分析题42 某待估土地位于 XX 市 XXX 开发区 XX 路 XXX 号，为一幅“七通一平” 待建空地，评估基准日 2010 年 12 月 31 日。土地总面积 8000 平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为 5，覆盖率50，土地使用年限 50 年。现运用假设开发
13、法进行评估。根据市场调查得到下列资料：(1)根据市政规划，该地最佳用途为商业居住混合，12 楼商用，建筑面积 10000平方米，3 楼及以上居住用，建筑面积 30000 平方米。(2)预计建设期 3 年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价 14500 元平方米，居住用楼可售出 30，半年后售出 50，其余一年后售出，售价 12500 元平方米。(3)估计总建筑费 9000 万元，3 年投人比例如下：20、50、30，每年均匀投入。专业费为总建筑费的 10，销售费和税费分别为楼价的 3、6，开发商要求利润率 15。(4)设折现率为 10。请分析：为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估?请阐
14、述评估的操作步骤和计算公式，并评估该宗土地的单位地价。43 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为 2009 年 12 月 31 日，该酒店2009 年的财务状况详见 2009 年利润表，表中补贴收入 30 万元为国家给予的退税收入，营业外支出 15 万元为发生的专项支出。 评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据作出如下判断：(1)该企业 2009 年的实际收入仅达到企业正常经营收入的 60； (2)企业主营业务成本约占主营业务收入的 50，营业费用约占主营业务收入的 5，管理费用约占主营业务收入的 5； (3)财务费用(利息支出) 约
15、占主营业务收入的 10，其中长期负债利息占财务费用的 80； (4)主营业务税金及附加占主营业务收入的55； (5)企业所得税税率为 25。 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来情况发展前景，选取了同行业 5 个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数) 的平均数值，具体数据如下：市盈率为 10； 每股市价与每股无负债净利润的比率为 7；每股市价与每股主营业务利润的比率为38。 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数)2011 年暨南大学（资产评估硕士）真题试卷答案与解析一、单项选择题1
16、【正确答案】 C【试题解析】 资产评估目的决定了评估的价值类型。2 【正确答案】 B【试题解析】 备选选项中只有企业兼并涉及到企业产权的变动。3 【正确答案】 C【试题解析】 选择三个或三个以上的参照物可以避免由于选择一个参照物产生的偶然性，导致评估结果不准确。4 【正确答案】 B【试题解析】 机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本、合理利润、相关税费等。5 【正确答案】 C【试题解析】 复原重置成本是指采用以前的技术标准，但采用现在的价格计算的重置成本。更新重置成本是指采用现在的价格现在的标准计算的重置成本。所以他们的共同点是
17、具有相同的价格标准。6 【正确答案】 A【试题解析】 收益法是通过未来收益的折现得到评估值，选取的折现率对评估现值有很大的关系，折现率越高，评估值越低。7 【正确答案】 B【试题解析】 差异=10075100 5=25 万元。8 【正确答案】 A【试题解析】 教堂、学校、专用机器设备等资产由于没有收益，也很难找到相似的可比参照物，所以一般采用成本法进行评估。9 【正确答案】 A【试题解析】 采用现在的价格水平现在的工艺计算出来的是更新重置成本。10 【正确答案】 D【试题解析】 决定设备成新率的关键因素是设备的使用程度。11 【正确答案】 D【试题解析】 国有土地使用权的最高年限：(1)居住用
18、地 70 年；(2)工业用地 50年；(3)教育科技、文化、卫生、体育用地 50 年；(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年；(5)综合或者其他用地 50 年。12 【正确答案】 B【试题解析】 ，所以选 B。13 【正确答案】 A【试题解析】 三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。所以选 A。14 【正确答案】 D【试题解析】 基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。15 【正确答案】 A【试题解析】 无形资产中，唯一的不可确指的无形资产是商誉。16 【正确答案】 D【试题解析】 采用
19、无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均水平进行比较，可得到无形资产的获利能力，即为割差法。17 【正确答案】 C【试题解析】 独占使用权，是指在许可合同所规定的时间和地域范围内卖方只把专利权许可给某一特定买主，买方不得卖给第二家买主。同时卖主自己也不得在合同规定范围内使用该专利和销售该专利生产的产品，所以这种转让卖方索价较高。18 【正确答案】 A【试题解析】 公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终生至死亡后 50 年，若为合作作品至最后死亡的作者死亡后 50 年。19 【正确答案】 B【试题解析】 对购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估进行评估时，可
20、以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。20 【正确答案】 D【试题解析】 借款费用为财务费用，不属于在产品成本。21 【正确答案】 D【试题解析】 对应收账款应估计可能产生的坏账损失。22 【正确答案】 C【试题解析】 评估值=10000.2=200 元23 【正确答案】 B【试题解析】 长期投资性资产评估程序：(1)明确长期投资性资产的具体内容；(2)进行必要的职业判断；(3) 根据长期投资性资产的特点选择合适的评估方法；(4)测算长期投资性资产价值，得出评估结论。24 【正确答案】 C【试题解析】 股票的内在价值，是一种理论价值或模拟市场价值，它是根据评估人员对未来收
21、益的预测，经过折现后得到的股票价值。25 【正确答案】 C【试题解析】 上市公司股票的清算价格是净资产与总股数的比值。26 【正确答案】 D【试题解析】 企业的获利能力决定了企业价值的高低。27 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核点为企业价值评估中资产划分的目的。在对企业价值评估的一般范围进行界定之后，并不能将所界定的企业的资产范围直接作为企业价值评估中进行评估的具体资产范围。因为企业价值基于企业整体盈利能力，所以，判断企业价值，就是要正确分析和判断企业的盈利能力。企业是由各类单项资产组合而成的资产综合体，这些单项资产对企业盈利能力的形成具有不同的贡献。其中，对企业盈利能力的形成做出贡献、
22、发挥作用的资产就是企业的有效资产，而对企业盈利能力的形成没有做出贡献，甚至削弱了企业的盈利能力的资产就是企业的无效资产。28 【正确答案】 D【试题解析】 在预测企业未来收益时，对所预测的企业收入与成本费用应遵循配比原则。29 【正确答案】 A【试题解析】 资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序之后，对评估对象在评估基准日的特定的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。30 【正确答案】 A【试题解析】 整体资产评估报告书的内容不仅反映资产和负债状况，还需要反映所有者权益。二、简答题31 【正确答案】 资产评估中的经济技术原则，是指在资产评估
23、职业过程中的一些技术规范和业务准则。它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。这些技术原则包括：(1)预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能够带来的预期收益量的多少。 (2)供求原则。商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估。(3)贡献原则。贡献原则要求资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定。(4)替代原则。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的
24、商品，应有大致相同的交换价值。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。(5)评估试点原则。在进行资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。32 【正确答案】 (1)收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于某一项资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回
25、报。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。 (2)收益法的应用必须具备以下几个前提条件： 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量。被评估资产预期获利年限可以预测。 33 【正确答案】 机器设备的功能性贬值是指由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。第一种功能性贬值反映在超额投资成本上，超额投资成本由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比
26、过去降低，主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。第二种功能性贬值也即机器设备的超额运营成本，是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。分析研究设备的超额运营成本，应考虑下列因素：新设备与老设备相比，生产效率是否提高，维修保养费用是否降低，材料消耗是否降低，能源消耗是否降低；操作工人数量是否降低等。34 【正确答案】 一般来说影响无形资产评估价值的因素除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，影响无形资产评估价值的因素还有：(1)无形资产的成本。对企业来说，外购无形
27、资产较易确定，而自创成本计量更困难些。因为无形资产往往具有独特的特点，使其在研发过程中所耗费的劳动不具有横向比较性。(2)机会成本。机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后所失去的市场以及损失收益的大小。(3)预期收益。无形资产的价值体现了无形资产所有用的超额获利能力。获利能力越强，其评估值越高；获利能力越弱，评估值越低。(4)使用期限。使用期限长短取决于无形资产先进程度和无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。(5)技术成熟程度。无形资产开发程度越高，技术越成熟，运用该无形资产的风险性越小，评估值就越高。35 【正确答案】 (1)长期投资是指企业通过分配来增
28、加收益，或为谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项资产。长期投资包括持有时间准备超过一年(不含一年 )的各种股权性质的投资、持有至到期投资和其他长期投资。(2)长期投资主要有以下目的：为将来特定的用途积累资金，并在使用该资金之前合理利用，获得收益。影响或控制其他企业的经营决策，以配合本身的经营。扩大企业生产经营规模或发展多样化经营。企业如进行跨国长期投资，还可以跨过关税壁垒，充分享受东道国的资源优势和政策优势，并为拓展东道国市场创造条件。(3)长期投资按其投资的性质可以分为：(1)长期股权投资。是为了获取其他企业的权益或净资产所进行的投资，如对其他企业的股票投资、为获取其他企业股权
29、的联营投资等。(2)持有至到期投资。是指企业的长期债权，如购买其他公司的债券、购买国库券、购买金融债券等。(3)混合性投资。指兼有股权和债权双重性质的投资。这种投资通常表现为混合型证券投资，如购买的优先股股票、购买的可转换公司债券。36 【正确答案】 资产评估报告书是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。资产评估报告书有以下几个方面的作用： (1)它对委托评估的资产提供价值意见。该价值意见不代表任何当事人一方的利益，是一种独立的专业人士的评估意见，具有较强的公正性与客观性。(2)资产评
30、估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方、产权持有方及有关方面责任的依据。(3)对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理。(4)资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，因此不仅评估报告的底稿是评估档案归集的主要内容，撰写评估报告过程中采用的各种数据，各个依据，工作底稿和有关文字记录等都是档案的重要信息来源。三、计算题37 【正确答案】 年超额运营成本=39600(53)+(120000 85000)12=12120
31、0(元)功能性贬值额=121200(125)(P A，10， 5)=34458252(元)38 【正确答案】 前三年超额利润=061000000=600000(元) 后五年超额利润=051000000=500000(元)商标的评估值=600000(PA，10，3)+500000(PA ，10，5)=29161( 万元)39 【正确答案】 总成本=(4+08+0 5+03+3+02+02+154+05)(110) =1516(万元) 评估值=1516+20 5040 【正确答案】 预付保险金评估=8125=333(万元)低值易耗品评估值=42(万元)预付房租评估值=63=18(万元)评估值=3
32、33+42+18=6333(万元)41 【正确答案】 股权投资评估值=5018=4605(万元)四、案例分析题42 【正确答案】 假设开发法又称剩余法、预期开发法，凡是具有开发或在开发潜力并且其开发后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都是用于假设开发法估计。由于案例中给出了是一待估土地，而且开发后的房屋可以取得价值，所以采用假设开发法来对该宗土地进行评估。 评估步骤： 地价=开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得熟地的税费 开发完成后的房地产价值=145001+12500330+12500350 建成的房屋开发成本=900020
33、(1+10) 25 +900050(1+10) 15 +900030(1+10) 05 (1+10)=1134045(万元) 销售费用=50087 53 =150263(万元) 销售税费=5008756=300525(万元) 开发利润=(1134045+150263+300525)15=2377 25(万元) 地价=开发完成后的房地产价值 由熟地建成房屋的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得熟地的税费=500875 11340451502633 00525237725=3186192(万元) 评估基准日的地价=31861 92 =2393833(万元)43 【正确答案】 1计算
34、企业的净现金流量 企业的收益必须是客观收益，而不是实际收益或者历史收益，同时企业评估中，收益额最好使用净现金流量，而不是净利润。主营业务收入=10060=16667(万元) 主营业务成本=166 6750=8333(万元) 主营业务税金及附加 =1666755=917(万元)营业费用=166675=8 33(万元)管理费用=166675=8 33(万元)财务费用=1666710=1667( 万元)2根据市盈率计算的酒店价值=3063236210=3063236 20(元)根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=30632362+166700(125)7=3 01944034(元)根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=741731 503 8=281 8 57970(元)评估值=(306323620+301944034+281857970)3=296708541(元)
