1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 37 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 按照建筑物的用途不同,建成后的物业这类房地产可以分为( )。居住物业; 商业物业;工业物业;特殊物业（A）（B） （C） （D）2 流动资金在每一个生产周期完成( )周转,在整个项目寿命周期内始终被占用,直到( ),全部流动资金才能退出生产与流通,以( )形式被收回。（A）一次,项目寿命周期末,货币资金（B）二次 ,项目寿命周期末,现金（C）一次 ,项目寿命周期中,股票等（D）二次,项目寿命周期中,支票等3 房地产市场的租金水平,类似于所开发房地产的地产未来月租金纯收益为
2、200 元/m,该房产总建筑面积 7500m2,该类房地产的还源率为 7%,出租率为 70%,则所开发房地产的总价可确定为( )。（A）15000 万元（B） 1500 万元（C） 1800 万元（D）18000 万元4 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来,这个程序包括( )。（A）八个步骤:投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理（B）四个阶段:投资机会选择与决策分析获取土地使用权施工建设与竣工验收市场营销与物业管理（C）五个选择
3、:筛选投资机会合理选取土地选择规划设计与方案选择施工建设队伍和验收小组选择市场营销方式和物业管理方法（D）三个节奏:快速合理地选择土地并进行决策分析确保按施工要求进行施工建设与竣工验收加强市场营销与物业管理能力5 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目区,为评价其规划设计方案的经济性和合理性,经常采用的技术经济指标( )解释错误。（A）建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外（B）总建筑面积指开发项目各栋、各层建筑面积的总和（C）地上建筑面积指地上各层建筑面积的总和（D）建筑密度
4、即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与实际住宅区内建设用地面积之比6 下列有关传统房地产周期理论的主要内容和具体阶段的相关内容阐述有误的一项是( )。（A）在市场供求平稳的前提下,房地产市场会正常运作 ,且这种平衡性会持续一定的时期（B）在此时期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力（C）经过复苏阶段,回复到空间市场供需均衡状况,经济的下跌导致对新建筑需求的降低（D）房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 ,且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微7 从供需相互作用的特性出发,房地产市场自然周期可分为四个阶段。关于这四个阶段的说法,
5、下列选项中不正确的是( )。（A）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩,所以谷底的空置率达到了峰值（B）在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点),需求以一定的速度下降,形成了房屋空置率的增大（C）自然周期的第三阶段始于供求转折点,此时由于房地产空置率低于合理空置率,所以看起来市场情况还不错（D）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下 ,此时供给高增长,需求低增长或出现负增长8 下列四种融资渠道,与别项不同的是( )。（A）预售或预租（B）承包商垫资承建（C）发行公司债券（D）合作开发9 在房地产过度开发的诱因之中，并
6、不包括：( )。（A）媒体的夸大渲染（B）开发商对市场预测的偏差（C）开发资金的易得性（D）开发商之间的博弈和非理性行为10 银行为某家庭提供年利率为 6%、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 2000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。（A）1428.74（B） 1475.37（C） 1482.74（D）2000.0011 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是( ) 。（A）同质偏好（B）分散偏好（C）集群偏好（D）集中偏好12 某家预购买一套面积为 80m2 的经济适用房，单价为 35
7、00 元/m 2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。（A）1635.31（B） 1714.03（C） 1728.28（D）1736.3813 某投资者以 25 万元购买了一个商铺 2 年的经营权，第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和 14 万元，概率分别为 0.2、0.6 和 0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、22 万元和 16 万元，概率分别为 0.15、0.7 和 0.15，若折现率为
8、10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。（A）25（B） 35（C） 40（D）4514 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是( )。（A）自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费（B）出租收入= 出租房屋建筑面积 房屋的租金单价（C）销售收入= 销售房屋面积 X 房屋销售单价（D）经营收入=自营收入 +出租收入+销售收入15 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还，如该物业年净经营收入为 30 万元，则
9、该物业投资的还本付息比率为( ) 。（A）4.00（B） 0.15（C） 0.19（D）3.3916 某家房地产企业获得贷款 11000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。（A）120（B） 200（C） 220（D）24017 综合风险度超过( ) 的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%18 关于融资成本，下列说法不正确的是( )。（A）融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用（B）融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
10、（C）融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费（D）资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费19 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。（A）使用计划（B）出租计划（C）销售计划（D）租售计划20 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让( )的客户认识所营销的物业。（A）潜在（B）过去（C）现在（D）未来21 实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、( )以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。（A）空间分布（B）人口分布（C）时间分布（D）经济分布22 抵
11、押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括( )类型。（A）抵押市场贷款（B）抵押贷款支持债券（C）抵押贷款传递证券（D）抵押贷款直付债券23 零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括( )。（A）外墙面积（B）营业面积（C）公用面积（D）建筑面积24 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%25 某租赁型住房市场年初的住房存量为 1000 万套，其中空置待租住房 20 万套，本年新增量住房 50 万套，租出 40 万套，则吸纳周期为( )年。（A）5（B） 525（C） 625（D）4
12、26 产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。（A）广告费（B）销售费用（C）促销费用（D）不可预见费用27 导致房地产开发过度的诱因中，不包括( )。（A）开发商对市场预测的偏差（B）开发商之间的博弈（C）非理性行为（D）开发资金的不易得性28 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10、期限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。2004 年考题（A）10（B） 1127（C） 14
13、18（D）225529 某房地产开发项目，当 i1=14时，净现值为 450 万元；当 i2=15时，净现值为一 200 万元，平均资金成本率为 132，基准收益率为 10。该项目的财务内部收益率为( ) 。2009 年考题（A）20（B） 1431（C） 1469（D）148030 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。2006 年考题（A）财务盈利能力（B）清偿能力（C）资金平衡情况（D）营运能力31 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。（A）1.2%（B） 1.5%（C） 12.5%（D）16.7%32 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75
14、%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。（A）市场（B）财务（C）政策（D）经营33 某家庭申请了 25 万元 10 期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了 ( ) 元。（A）994.37（B） 1016.81（C） 1255.16（D）1387.2434 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )。（A）建筑安装工程费（B）土地费用（C）空置率（D）容积率35 某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为
15、 60 万元，月平均空置率为 5%，月平均租金损失率为 2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。（A）33.00（B） 33.10（C） 36.00（D）36.10二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 政府宏观调控房地产市场的手段有( )。（A）土地供应计划的调控和地价的杠杆作用（B）城市规划的指导（C）税收及租金的控制（D）金融杠杆的作用（E）商业房政策的影响37 调查项目可以分为( ) 。（A）试探性调查（B）隐蔽性调查（C）描
16、述性调查（D）因果性调查（E）专业性调查38 一般来讲,企业在将促销预算分配到各种促销工具时或在确定促销组合时,需要考虑的因素有( ) 。（A）产品类型（B）推动与拉引策略（C）购买者的准备阶段（D）公司的市场地位（E）经济前景及促销方式39 房地产投资信托一般以( )的形式出现。（A）股份公司（B）有限责任公司（C）信托基金（D）共同基金（E）委托合同40 合同在工程管理中的作用有( )。（A）确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标 ,是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据（B）规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利。是调节合同双方责权利关系的主要手段（C）履行
17、合同,按合同办理,是工程过程中双方的最高行为准则,合法合同一签定,则成为一个法律文件,具有法律约束力（D）一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制 ,开发商通过合同分解或委托项目任务,实施对项目的控制41 金融机构主要根据下列( )指标确定房地产开发企业的资信等级。（A）企业素质、资金实力、企业偿债能力（B）经营管理能力（C）获利能力分析（D）企业信誉,企业在贷款银行的资金流量42 在保险中开支的保险项目一般包括( )。（A）火险、火险附加险（B）全损险、锅炉保险（C）租金损失保险、职工信用保险（D）业主和租客责任保险、交通工具保险43 定义市场区域工作主要包括( )。（A）描绘市场区域的发展
18、前景（B）描绘市场区域（C）在相应地图上描绘区域的物业类型（D）在相应地图上标出市场区域的边界（E）解释确定市场区域边界的依据44 质量控制包括( ) 的质量控制。（A）投资决断（B）决策阶段（C）设计阶段（D）施工阶段（E）检验阶段45 房地产项目投资估算的范围，包括( )。（A）土地费用（B）前期工程费用（C）销售利润（D）销售费用（E）设计费46 在项目建设过程中，( )应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。（A）开发商（B）开发商授权代表（C）建筑师（D）城市建设主管部门（E）监理工程师47 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场
19、，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。（A）投资决策（B）规划设计（C）工程建设（D）地域范围（E）产品功能48 导致房地产市场价格上升的原因包括( )。（A）土地供应减少（B）有效需求增加（C）房地产开发成本下降（D）通货膨胀率下降49 开发商确定商品房售价可以采用( )导向。（A）成本（B）购买者（C）策略（D）竞争50 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析( )。（A）价格结构（B）总量结构（C）档次结构（D）投资结构（E）租买结构三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资者购买房地产投资企业的债券或
20、股票,分享了部分房地产投资收益,成为直接的房地产投资者。( )（A）正确（B）错误52 申请领取施工许可证时,建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%。( )（A）正确（B）错误53 债券利率和贷款利率的高低及其与基础利率的差异,主要取决于投资成本和风险。( )（A）正确（B）错误54 所谓投资机会选择,主要包括投资机会寻找和机会筛选两个步骤。在机会寻找过程中,开发商往往根据市场研究的结果,寻找投资的可能性,即通常所说的“看地” 。( )（A）正确（B）错误55 我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规划分为区域发展纲要、市场经济体系、法定图则、发展大
21、纲图和详细蓝图等五个层次,高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的细部规划应能为开发资本和未来收益提供依据。( )（A）正确（B）错误56 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。( )（A）正确（B）错误57 房地产企业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业。( )（A）正确（B）错误58 收取百分比租金时有统一百分比标准。( )（A）正确（B）错误59 对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 ( )（A）正确（B）错误60 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 ( )（A）正确（B）错误61 招标工
22、程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。 ( )（A）正确（B）错误62 如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 ( )（A）正确（B）错误63 名义利率，指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。( )（A）正确（B）错误64 较大型的购物中心，需要认真考虑逐渐树立起自己的经营特色。( )（A）正确（B）错误65 写字楼的出租率最高为 100%，但酒店的入住率可以超过 100%。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计
23、算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“ 以租养房” ，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后 2 位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问
24、至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?67 某房地产开发项目的占地面积为 2000m2，建筑容积率为 2.5，楼面地价为 1500元/m 2，建造成本为 3000 元/m 2，预计项目建成后售价为 9000 元/m 2，假定开发周期为 2 年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为 15%，专业人员费用为建造成本预算的 10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的 2.5%和 6.5%，问开发商成本利润率是多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 37 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1
25、【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 D【试题解析】 建筑密度是指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 C【试题解析】 经济持续扩张导致对新建筑需求的增加。【知识模块】 房地产市场及其运行规律7 【正确答案】 B【试题解析】 需求继续以一定的速度增长,形成了对额外房屋空间的需求。【知识模块】 房地产市场及其运行规律8 【正确
26、答案】 C【试题解析】 发行公司债券是社会集资的一种,其余三项均属其他融资渠道。【知识模块】 房地产投资的资金融通9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，可根据公式计算：所还贷款利息：103451.120.5%=517.26(元)所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74(元)11 【正确答案】 C12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B【试题解析】 F(NPV1) 220.2+180.6140.218(万元) F(NPV2)280.15+220.7+160.15=22(万元) F(NPV) F(NPV1)(1+i)+F(NPV2)(1+i) 2 18(
27、1+10%)+22(1+10%) 235(万元)14 【正确答案】 A【试题解析】 自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报。15 【正确答案】 D16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C22 【正确答案】 A【试题解析】 因为抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，包括抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券；抵押贷款直付债券。23 【正确答案】 B【试题解析】 因为零售商业物业的出租，可出租面积包括营业面积。24 【正确答案】 C【试题解析】 根据教材所述的内容。25 【正确答案】 C2
28、6 【正确答案】 B【试题解析】 因为广告费和促销费用包括销售费用之中。27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是投资回报率的计算。年还本付息额为A，A=P(AP，i，n)= 万元=3255 万元，则投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)权益投资数额=29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是财务内部收益率。=14+450 万元(15一 14)(450+200)万元=1469。30 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是现金流量表的内容。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年、季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指
29、标，进行项目财务盈利能力分析。31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C【试题解析】 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。35 【正确答案】 C【试题解析】 月净经营收入=有效毛收入-运营费用 =潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=100-100(5%+2%)+1003%-60=
30、36( 万元)，注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理37 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产市场调查与分析38 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产市场营销39 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产金融与项目融资40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的建设过程41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产
31、投资的资金融通42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理43 【正确答案】 B,D,E44 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。45 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此题属于掌握范畴。因为按教材所述，销售利润不属于房地产项目投资估算的。而设计费属于前期工程费用。46 【正确答案】 A,E47 【正确答案】 A,B,C,E48 【正确答案】 A,B49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 B,D,E三、判断题请判断下列各题正误。
32、不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 没有直接投资的投资者便是间接投资者。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 B【试题解析】 工期不足一年的,到位资金不少于 50%;超过一年的,不少于 30%。【知识模块】 房地产开发的程序与管理53 【正确答案】 B【试题解析】 差异主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识54 【正确答案】 B【试题解析】 开发商往往根据自己对某地房地产市场的供求关系的认识来寻找投资的可能性。【知识模块】 房地产开发的程序与管理55 【正确答案】 B【试
33、题解析】 规划分为发展策略、次区域发展纲要和后三步,低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。【知识模块】 房地产开发的程序与管理56 【正确答案】 B【试题解析】 两方面为市场调查和资源调查。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资的资金融通58 【正确答案】 B【试题解析】 收取百分比租金时,没有统一标准,因为承租人经营的商品种类和经营方式不同,使其经营毛利润率水平有很大的差异,但不论经营什么内容,都存在一个可接受的百分比范围。【知识模块】 物业管理59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】
34、招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 己知：A=2000 元n=240 个月，i=6%/12=0.5%，R=9.6% (1)求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88(万元) (2)求出售原有住房时间 住房市场价值 V=A12/R=200012/9.6
35、%=25(万元) 设剩余 M 个月需要偿还 25 万元，则有 240-196=44(月) 在还款 44 个月之后出售住房。67 【正确答案】 计算预期总销售收入(1)项目总建筑面积为：占地面积建筑容积率=2000(m 2)2.5=5000(m2)(2)预期总销售收入为：总建筑面积 售价=5000(m 2)9000(元/m 2)=4500(万元)2计算土地成本(1) 项目用地地价为：总建筑面积楼面地价=5000(m 2)1500(元/m 2)=750(万元)(2)土地费用的利息支出为：750(万元)(1+15%)2-1=7500.3225=241.875(万元)(3) 土地成本总额为：750(万
36、元)+241.875(万元)=991.875(万元)或者 750(万元)(1+15%)2=7501.3225=991.875( 万元)3计算建造成本(1)建造成本预算为：总建筑面积单位造价=5000(m 2)3000(元/m2)=1500(万元)(2)专业人员费用为：1500(万元)10%=150(万元)(3)建造费用的利息支出为：(1500+150)(1+15%)2/2-1=16500.15=247.5(万元)(4)建造成本总额为：1500(万元 )+150(万元)+247.5( 万元)=1897.5(万元)或者 (1500+150)(1+15%)2/2=16501.15=1897.5(万元)4计算出售成本 4500(万元)2.5%=112.5(万元)5计算总开发成本总开发成本=土地成本+ 建造成本+出售成本=991.875+1897.5+112.5=3001.875(万元)6计算预期净销售收入 4500(万元)(1-6.5%)=450093.5%=4207.5(万元)7计算开发商利润开发商利润 =净销售收入-总开发成本=4207.5-3001.875=1205.625(万元)8计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比) 答：该项目开发商的成本利润率为 40.16%。
