1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的不可移动性，要求房地产的区位对( )具有吸引力。（A）政府（B）建造商（C）开发商（D）设计师2 当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是( )。（A）名义利率小于实际利率（B）名义利率等于实际利率（C）名义利率大于实际利率（D）不可以确定3 开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为( )和建筑物建造成本。（A）物业管理成本（B）固定成本（C）变动成本（D）土地开发成本4 投资决策分析主要
2、包括市场分析和( )两部分工作。（A）可行性研究（B）项目的财务分析（C）前期工作（D）市场调研5 成本控制的主要对象是主要费用中的( )。（A）固定费用（B）变动费用（C）经营费用（D）原材料费用6 在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请( )。（A）13 人（B） 45 人（C） 610 人（D）1113 人7 在市场经济条件下利率的高低并不取决于( )。（A）社会平均利润率（B）通货膨胀率（C）收入水平（D）政策性因素8 开发项目总投资包括开发建设投资和( )。（A）建设资金（B）土地购置费（C）前期费用（D）经营资金9 当贷款利率( ) 内部收益率时，项目投资则会面临亏损。（A）低
3、于（B）高于（C）等于（D）前三者都对10 一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率( )。（A）为 100%（B）较高（C）不高不低（D）较低11 在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格 ( ) 。（A）下降（B）上升（C）不变（D）无关联12 以下属于单利计息与复利计息区别的有( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）是否考虑通货膨胀13 如果贷款利率( ) 内部收益率，项目投资就会盈利。（A）低于（B）等于（C）高于（D）无关联14 若银行对某笔房地产抵押
4、贷款持审慎态度，则抵押率( )。（A）为零（B）低（C）高（D）为 115 常用的融资渠道不包括( )。（A）自有资金（B）销售利润（C）信贷资金（D）证券市场资金16 凡综合风险度超过( )的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%17 收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的( )缴纳所得税。（A）20%（B） 33%（C） 35%（D）40%18 房地产开发贷款类型不包括( )贷款类型。（A）土地购置（B）土地开发（C）建设（D）建筑设计19 房地产投资信托不包括的类型是( )。（A）经营型（B
5、）权益型（C）抵押型（D）混合型20 项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和( )两种形式。（A）职能式法人融资（B）直线式法人融资（C）交织法人融资（D）新设项目法人融资21 如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到 ( ) 指标。（A）容积率（B）绿化率（C）灭失率（D）吸纳率22 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于( )能力指标。（A）短期偿债（B）中期偿债（C）长期偿债（D）远期偿债23 如果年利润为 12 万，资本金为 240 万，则资本金利润率为( )。（A）3%（B） 5%（C） 3（D）2024 个人住房贷款的风险，
6、主要表现不包括( )。（A）操作风险（B）市场风险（C）利率风险（D）信用风险25 优先股可以分为三种，其中不包括( )。（A）累计优先股（B）股息可调整的优先股（C）法人优先股（D）可转换的优先股26 房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括( )。（A）保证（B）信誉（C）抵押（D）质押27 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）是否考虑通货膨胀28 房地产长期贷款利率上调，导致( )。（A）新开发量增加，租金下降（B）新开发量减少，租金增加（C）租金下降，新开发量减少（D）新开发量增加
7、，租金增加29 当计息周期大于 1 年时，年名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）ir（B） ir（C） ir（D）i1+r30 如果银行存款的利率为零，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行( )。（A）5674 元（B） 10 000 元（C） 6250 元（D）8929 元31 在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求( )。（A）增加（B）减少（C）改变（D）不改变32 当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用 ( ) 的市场营销方式。（A）委托物业代理（B）延期销售（C）开发商自行销售（D）预售
8、33 新区房地产开发的特点不包括( )。（A）拆迁安置容易、费用低；（B）规划条件苛刻（C）市政配套设施缺乏、投资大（D）环境幽静舒适、空气清新洁净34 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。（A）等于零（B）大于零（C）小于零（D）无关联35 动态分析与静态分析的本质区别是( )。（A）动态分析复杂（B）静态分析简单（C）是否考虑资金的时间价值（D）国家规定二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项
9、得 0.5 分。36 房地产直接投资具有( )四个方面的特性。（A）保险（B）收益（C）保值（D）增值（E）消费37 房地产投资的优点有( )。（A）投资回收期长（B）相对较高的收益水平（C）易于获得金融机构的支持（D）需要专门的知识和经验（E）能抵消通货膨胀的影响38 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产( )。（A）买卖（B）租赁（C）抵押（D）转让（E）拍卖39 由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在( ) 等。（A）市场供给的特点（B）市场需求
10、的特点（C）市场趋势的特点（D）市场价格的特点（E）市场交易的特点40 房地产开发的主要阶段有( )。（A）可行性研究阶段（B）投资机会选择与决策分析阶段（C）前期工作阶段（D）建设阶段（E）租售阶段41 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( ) 。（A）招标出让国有土地使用权（B）拍卖出让国有土地使用权（C）协议出让国有土地使用权（D）租赁国有土地使用权（E）抵押国有土地使用权42 房地产开发项目建筑工程的招标程序包括( )。（A）申请招标（B）可行性研究（C）编制招标文件（D）
11、编制招标工程标底（E）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函43 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。（A）销售费用（B）维修费用（C）经营费用（D）管理费用（E）财务费用44 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为( )。（A）风险控制（B）风险辨识（C）风险评估（D）风险评价（E）风险回避45 可行性研究的依据有( )。（A）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划（B）批准的项目建议书和同等效力的文件（C）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等（D）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（E）城市房屋拆迁补偿办法及
12、安置标准46 经济评价中的基础参数包括( )。（A）融资相关参数（B）动态评价指标（C）静态评价指标（D）收益相关指标（E）时间类参数47 财务评价报表的基本报表有( )。（A）借款还本付息估算表（B）现金流量表（C）资金来源与运用表（D）损益表（E）资产负债表48 个人住房贷款的风险有( )。（A）政治风险（B）操作风险（C）信用风险（D）市场风险（E）利率风险49 房地产贷款担保的形式有( )。（A）保证（B）抵押（C）质押（D）拍卖（E）协议50 零售商业物业的类型有( )。（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）超级市场（D）居住区商场（E）邻里服务性商店三、判断题请判断下列各题正误
13、。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 ( )（A）正确（B）错误53 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 ( )（A）正确（B）错误55 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 ( )（A）正确（B）错误56 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 ( )（A）正确（B
14、）错误57 在现金流量图上，横坐标轴“0” 点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 ( )（A）正确（B）错误58 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。( )（A）正确（B）错误59 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( )（A）正确（B）错误60 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。
15、( )（A）正确（B）错误62 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。( )（A）正确（B）错误63 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 ( )（A）正确（B）错误64 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 ( )（A）正确（B）错误65 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款
16、，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。乙行的年贷款利率为 17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?67 某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为 6.6%，期限为 15 年，购房者的月还款额增长率为 0.5%，问购房者第 10 年最后一个月的月还款额是多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据房地产的不可移动性，要求房地产的区位对开发商、置业投资者和租户具有吸引力。2 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据当计息周期为
17、一年时，名义利率等于实际利率。3 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据开发成本方面的概念。4 【正确答案】 B【试题解析】 根据房地产开发的程序的内容。5 【正确答案】 B【试题解析】 因为控制了变动费用，其目的就达到了。6 【正确答案】 C【试题解析】 根据专题讨论法的要求和条件。7 【正确答案】 C【试题解析】 因为在市场经济条件下，收入水平与利率没有关系。8 【正确答案】 D【试题解析】 根据开发项目总投资的理论和概念。9 【正确答案】 B【试题解析】 因为如果贷款利率高于内部收益率，挣的钱不够还贷款，项目就会亏损。10 【正确答案】 D【试题解析】 根据速动比率的概念。
18、11 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据教材的内容而定。12 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据单利计息与复利计息的理论。13 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据内部收益率的有关知识。14 【正确答案】 B【试题解析】 因为抵押率越低则银行的风险越小。15 【正确答案】 B【试题解析】 因为常用的融资渠道为自有资金、信贷资金和证券市场资金。16 【正确答案】 B【试题解析】 根据教材的内容而定。17 【正确答案】 B【试题解析】 根据教材的内容而定。18 【正确答案】 D【试题解析】 因为建筑设计只属于房地产开发项目建设的一部分。19 【正
19、确答案】 A【试题解析】 根据房地产投资信托基金的分类。20 【正确答案】 D【试题解析】 根据项目融资组织形式的选择。21 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据吸纳率的定义。22 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据速动比率的相关知识。23 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据资本金利润率的定义。24 【正确答案】 C【试题解析】 因为利率风险属于房地产投资的系统风险。25 【正确答案】 C【试题解析】 根据教材中优先股的理论。26 【正确答案】 B【试题解析】 参考房地产贷款担保的形式。27 【正确答案】 C【试题解析】 根据单利计息与复利计
20、息的公式。28 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产长期贷款利率上调，开发商积极性减少，导致新开发量减少，租金增加。29 【正确答案】 C【试题解析】 根据年名义利率 r 与实际利率 i 的关系式。30 【正确答案】 B【试题解析】 根据一次支付终值公式。31 【正确答案】 A【试题解析】 因为在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民愿意购买高层住宅，因此高层住宅的需求会增加。32 【正确答案】 C【试题解析】 因为那时采用开发商自行销售营销方式会省费用支出。33 【正确答案】 B【试题解析】 参考新区房地产开发的特点。34 【正确答案】 A【试题解析】 根据财务内部收益率的定义。3
21、5 【正确答案】 C【试题解析】 因为动态分析考虑资金的时间价值，而静态分析不考虑资金的时间价值。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上 90%的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。37 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 A、D 两项属于房地产投资的缺点。38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 按照中华
22、人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。39 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 A、B、D、E 项是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。40 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期
23、工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 除了选项 A、B、C 外，还有挂牌出让国有土地使用权。42 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 除了选项 A、C、D 外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有；投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标，签订合同。43 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，
24、不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。44 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价。45 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 ABCD除了选项 A、B、C、D 外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。46 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 经济评价的
25、基础参数除了选项 A、 D、E 外，还有评价标准类指标。47 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 借款还本付息估算表属于财务报表的辅助报表。48 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。49 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 零售商业物业通常有五种类型，除了选项 A、B 、D、E 外，还有特色商店。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题
26、解析】 固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。52 【正确答案】 B【试题解析】 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。53 【正确答案】 B【试题解析】 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。54 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在
27、其他阶段则超前于市场自然周期的变化。55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B【试题解析】 现金流量图上，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。58 【正确答案】 B【试题解析】 在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 债务融资的资金融出方不承担项
28、目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。65 【正确答案】 B【试题解析】 业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 乙行的年贷款实际利率为 17%，因为甲行的年贷款实际利率大于乙行的年贷款实际利率，所以该厂应从乙银行贷款。67 【正确答案】 已知：p60 万元，s0.5%，n 180 个月，i6.6%/12 0.55% 抵押贷款首次月还款额 A1p(i-s)/1-(1+s)/(1+i) n 6000000.0005/1-(1+0.0005)/(1+0.0055)180元 3504.67 元 最后一个月的还款额 A120A1(1+s)(i-1)6344.5 元
