1、房地产估价师房地产估价理论与方法（假设开发法及其运用）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。2006 年考题（A）待开发房地产开发建设开始时的具体日期（B）待开发房地产建设发包日期（C）取得待开发房地产的日期（D）房地产开发完成并投入使用的日期2 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。2006 年考题（A）假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法（B）运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、
2、预期利润和最高费用（C）假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房（D）假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余3 现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50，半年和一年后分别售出其余的 30和 20，出售的平均单价为 2850 元m 2，若折现率 15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( ) 。2006 年考题（A）766 万元（B） 791 万元（C） 913 万元（D）1046 万元4 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=( )直接成本利润率。
3、2007 年考题（A）后续开发成本+管理费用（B）后续开发成本+ 管理费用+ 销售费用（C）待开发房地产价值+后续开发成本（D）待开发房地产价值+后续开发成本+ 取得待开发房地产的税费5 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。2007 年考题（A）估算后续开发经营期（B）估算后续开发的各项支出、收入（C）估算后续开发的各项支出、收入在何时发生（D）估算开发期中的利息和利润6 下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是( )。2008 年考题7 某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80，月租金为 30 元m 2。当地有电梯的
4、类似写字楼的平均出租率为90，月租金为 40 元m 2，报酬率为 6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( ) 万元。2009 年考题（A）67.6（B） 811.24（C） 1622.48（D）2433.728 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。2009 年考题（A）取得待开发房地产的时间（B）开发期间的某个时间（C）开发完成后的时间（D）开发完成之后的某个时间9 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500 元m 2，其中主体工程 900 元m 2，安装及装饰装修工程费为 600 元m 2。该在建工程
5、主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15，则在估价时点的续建费用为( )元m 2。 2009 年考题 （A）486.52（B） 521.74（C） 559.5（D）1398.7610 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是( )。2009 年考题 （A）空置率偏小（B）运营费用偏大（C）收益期限偏短（D）报酬率偏离11 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取，该估价报
6、告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了( )。2009 年考题（A）假设开发法和基准地价修正法两种方法（B）假设开发法和成本法两种方法（C）假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法（D）假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法12 某宗建筑密度为 50，土地上建有一幢 8 层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为 5000 元m 2，房地产总价为 2000 万元，楼面地价为 1200 元m 2。该宗土地的总价为( ) 万元。 2010 年考题（A）96（B） 192（C） 240（D）48013 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地
7、上一层结构部分，半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。2010 年考题（A）0.5 年和 1 年（B） 0.5 年和 1.5 年（C） 0.5 年和 2 年（D）1 年和 1.5 年二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。14 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳
8、用途的选择要考虑土地位置的( )。2006 年考题（A）可接受性（B）保值增值性（C）现实社会需要程度（D）未来发展趋势15 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为( )。2007 年考题 （A）开发期+经营期（B）开发期+ 运营期（C）开发期+ 经营期一前期一建造期（D）开发期+运营期一前期一建造期（E）前期+ 建造期+经营期16 某房地产开发企业拟在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2 年建成商品房，前期勘察设计约需 6 个月；建成前半年开始销售，销售期为 1 年，下列选项中，正确的有( )。2009 年考题（A）利用假
9、设开发法测算土地总价，估价时点为 2009 年 10 月 18 日（B）利用假设开发法测算土地总价，估价时点为 2010 年 4 月 18 日（C）开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日（D）建设期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日（E）销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日17 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有( )。2009 年考题（A）理论上适用的估价方法，都必须选用（B）在适用的估价方法中，选用两种即可（C）理论上适用的估价方法因客观原因不能用的
10、，可以不用（D）必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法（E）仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )2006 年考题（A）正确（B）错误19 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。( )2007 年考题（A）正确（B）错误20 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否
11、能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )2008 年考题（A）正确（B）错误21 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。( )2009 年考题（A）正确（B）错误22 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。( )2009 年考题（A）正确（B）错误23 在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产
12、状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 某在建工程的土地使用权是 2004 年 12 月 31 日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为 40 年，土地面积为 700m2，容积率为 15，土地取得费用为80 万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工，时间为 1 年。该工程正常施工期(不含装修 )为 2 年，建安成本为每平方米建筑面积 2300 元，管理费用为建安成本的 3。至 2007 年
13、6 月 30 日已完成主体结构，且已投入总开发成本的 55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为 13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投人 40 万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为 60 万元，此后每年净收益以 15的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔 4 年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为 40 万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的 3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和 6。请利
14、用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2007 年 6 月 30 日的正常购买总价。2007 年考题25 某宗拟出让的熟地面积为 10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为 5，出让年限为 40 年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需 2 年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为 1100 元m 2，专业费用为建筑安装工程费的6，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的 3，上述三项费用第一年投入60，第二年投入 40，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为 8000 元m 2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为 800元m 2，精装修公寓售价为
15、 10000 元m 2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为 200 元m 2，设计宾馆正常经营的年净收入为 5100 万元，报酬率为 10。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3和 6，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的 4，折现率为 12。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。2008 年考题房地产估价师房地产估价理论与方法（假设开发法及其运用）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意
16、。1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是后续开发经营期。后续开发经营期尚称为开发经营期。开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是开发完成后的房地产的经营结束日期。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是假设开发法的相关知识点。其中假设开发法适用的对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可重新装修装饰改造或改变用途的旧的房地产。因此选项 C 中
17、的不得改变现状的旧房是错误的。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是开发完成后总价值的当前现值的计算。由题意可得，该项目开发完成后的总价值的当前现值为：4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是直接成本利润率估算开发利润的公式。在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=(待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费)。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是运用假设开发法中的现金流量折现法的相关知识点。从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果，比较准确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些
18、。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下 3 点：后续开发经营期究竟多长要预测准确；各项收入、支出在何时发生要预测准确； 各项收人、支出发生的金额要预测准确。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是开发经营期及其构成。下图为预售房地产在出租或营业情形下的图示。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产价格的计算。40 元m 2124000m290611(1+6) 32=243372 万元。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是开发完成后的价值对应的时间。开发完成后的价值对应的时间可能是未来
19、开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时问。9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价的计算。600(1+15 )0 5=55950 元m 2。10 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是收益法评估估价结果的分析。空置率偏小，意味着收益增加。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价方法的确定。有题意可知，该写字楼在建工程的估价方法实质上采用了假设开发法和成本法两种方法。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产土地总价的计算。建筑面积为：2000 万元5000 元m 2=4000m2，1200 元m 24000m2=480 万元。13
20、 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是成本法和假设法的运用。首先明确估价时点，估价时点是在半年前一次性付款取得土地之时，用成本法计算该在建工程中土地取得费用的投资利息应为 05 年，而对采用假设开发法计算该在建工程开发完成后的价值对于估价时点应折现为 1 年。在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值，此题中既有预售也有延迟销售，由于在整个销售期(1 年)中均匀销售，可视为在销售期期中一次性售完，此时距估价时点为 1 年，因此折现期为 1 年。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；
21、错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。14 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是最佳开发方式的相关内容。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。15 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是开发经营期、建设期、经营期等在出租或营业、自用的情况下16 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价时点、建设期及销售期的知识。由题意可知，利用假设开发法测算土地
22、总价，估价时点为 2009 年 10 月 18 日，建设期为2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日，销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年4 月 18 日。17 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价方法的运用。不同估价方法之间的关系有以下 3 种：(1)可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值的，同时采用多种估价方法，可以使估价结果更加合理。(2)可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本
23、法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。(3)可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法和收益法求取。因此，估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发
24、或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是假设开发法的其他用途。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是假设开发法适用的估价对象的相关知识内
25、容。对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价，因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。20 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等)。(2)是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是现金流量折现法。对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、
26、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在) 的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。22 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提有 3种：(1)估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；(2)估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；(3)估价对象要被迫转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“被
27、迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提”。23 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产的假设开发法。在传统方法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点市场状况，
28、未来房地产状况下价值；在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解：设该在建工程的正常购买总价为 P(1)续建完成后的总价值：1)未来受益年限：n=(40 12 一 1)年=36 年；2)未来年纯收益现值之和：3)装修及大装修费用现值之和方法一：方法二：方法三：4 年的报酬率: 4)续建完成后的总价值： V=(V1 一V2)(1 一 13) 15 =(439489279)万元(1+13 15
29、=28862 万元。(2) 续建总费用： 万元。(3)销售税费和销售费用：V 4=28862 万元 (6+2)=23 09 万元。 (4)购买该在建工程的税费总额：V 5=P3。(5)求在建工程价值 PP=(28862108572309)万元=P3P=152388 万元25 【正确答案】 解：(1)当项目建成毛坯房情形时的地价：1)该项目开发完成后的价值=8000 元 m25 万 m2=4 亿元 2)销售税费=4 亿元6=2400 方元 3)续建成本建安成本、专业费用和管理费=1100 元m 25 万 m2(1+16)(1+3)=6004 9 万元 销售费用=4 亿元3=1200 万元 4)设
30、地价为 X 万元，则取得税费=4 X 得：X=2265332 万元(2) 当项目建成精装修公寓情形时的地价：1)该项目开发完成后的价值=10000 元m 25 万 m2=5 亿元 2)销售税费 =5 亿元6=3000 万元 3)续建成本建安成本、专业费用和管理费=1100 元m 25 万 m2(1+6)(1+3)=6004 9 万元 装修及其专业费用、管理费用等=800 元m 25 万 m2=4000 万元销售费用=5 亿元3=1500 万元 4)设地价为 X 万元，则取得税费=4X得：X=2472214 万元(3)当项目建成宾馆情形时的地价：1)该项目开发完成后的价值=2)销售税费=49570 万元6=2974 2 万元3)续建成本 建安成本、专业费用和管理费 =1100 元m 25 万 m2(1+6)(1+3)=60049 万元装修及其专业费用、管理费用等=800 元m 25 万m2=4000 万元 购置设施设备费用 =200 元m 25 万 m2=1000 万元 销售费用=49570 万元3=14871 万元 4)设地价为 X 万元，则取得税费=4X得：X=2384394万元将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为237398 万元。
