1、市场法练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 选取了可比实例之后,应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其成交价格之间的口径一致、( ),为进行后续的比较修正建立共同的基础。（A）合理公道（B）有根有据（C）有利可图（D）相互可比2 房地产的价值量大,成交价格往往采用( )的方式支付。（A）一次付清（B）分期付款（C）以一定时日为最后期限一次付清（D）银行借贷低息支付3 在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为( )。（A）楼层单价（B）地面地价（C）楼面地价（D）地产总价4 在统一币种和货币单位方面,不同币种的价格之间的换算,应该采用( )
2、。（A）该价格所对应的日期时的市场汇价（B）该价格所对应的房产的市场汇价（C）该价格所对应的价值的偏差（D）该价格针对不同的房产时的不同市场汇价5 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其修正为正常的,如此才能将其作为估价对象的价格,这种修正称为( )。（A）交易情况修正（B）价格情况修正（C）估价情况修正（D）理论情况修正6 欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往会( )。（A）偏高（B）大致不变（C）偏低（D）抵押7 买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情
3、,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格( )。（A）往往偏低（B）往往偏高（C）往往不发生变化（D）往往偏向于双方的协商情况8 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的( )。（A）协议方式（B）调解方式（C）交易方式（D）成交方式9 中国大陆目前的土地使用权出让是例外,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( ) 。（A）往往偏高（B）与市场行情大致是相符合的（C）随情况不同而高低不同（D）往往偏低二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 房
4、地产的交易类型有:( )。（A）土地使用权协议出让（B）一般买卖（C）租赁（D）征用11 建立价格可比基础具体包括:( )。（A）统一付款方式（B）统一采用单价（C）统一划定价格上下限（D）统一面积内涵12 在货币单位方面,按照使用习惯,( )等通常都采用“元” 。（A）人民币（B）美国货币（C）法国货币（D）瑞士货币13 由于房地产具有( ) 等,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。（A）不可移动性（B）独一无二性（C）永保其值性（D）价值高大性14 交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有以下几个方面:有利害关系人之间的
5、交易;急于出售或急于购买的交易;交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易及( )。（A）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易（B）特殊交易方式的交易（C）交易税费非正常负担的交易（D）相邻房地产的合并交易三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 如果估价对象是出让土地使用权的房地产,交易实例则既可以选择出让土地使用权,也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )（A）正确（B）错误16 如果为土地使用权出让,一般买卖、租赁、征用等目的估价,则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。( )（A）正确（B）错误17 交易实例的成交日期与估价时
6、点相隔两年以上的不宜采用,因为难以进行交易日期修正,即使修正也可能出现大的偏差。( )（A）正确（B）错误18 可比实例的成交价格应就是正常成交价格。( )（A）正确（B）错误19 在统一单价方面,土地除了单价之外还可为整个房产地价。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。20 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积 200m2,成交总价 80 万元人民币,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2
7、500 平方英尺,成交总价为 15 万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应做何处理?市场法练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 相互可比才是真正的目的,才能真正的反应出可比实例的作用。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 B【试题解析】 现今的人们都对物质生活的要求多了,取得房产便是一个方面,由于其价值量大,因而多采取分期付款的方式。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 C【知识模块】 市场法4 【正确答案】 A【试题解析】 统一币种和货币单位通常情况下是采用成交日期时的
8、市场汇价。因此,不同币种的价格之间的换算,应该是采用该价格所对应的日期时的市场汇价。【知识模块】 市场法5 【正确答案】 A【试题解析】 经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。【知识模块】 市场法6 【正确答案】 C【知识模块】 市场法7 【正确答案】 B【知识模块】 市场法8 【正确答案】 A【试题解析】 双方经过讨价还价的结果使达成协议,协议的双方正式签署买卖合同。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 D【试题解析】 中国大陆的土地出让方往往是政府,受让方是与自身利益结合较紧密的个人、企业等,从而协议出让的结果往往是政府让利,而协议价格由此而降低。【知
9、识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 市场法11 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 建立价格可比基础具体包括了下列 5 个方面:统一付款方式; 统一采用单价;统一币种和货币单位 ;统一面积内涵 ;统一面积单位等,因此A、B、D 正确。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B【试题解析】 人民币采用“元”,美元也是采用元,法国货币和瑞士货币,都是为法国郎,法国为法国法郎,瑞士为瑞士法郎。【知识模块】 市场法13
10、 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 不可移动性、独一无二性、价值高大性等都是房地产的特性,而永保其值则是不可能的。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 包括文中的三项,所选项和受债权债务关系影响共有八项特殊因素,受它们的影响,房地产会相应的偏离正常的市场价格。【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的权利性质应与估算对象的权利性质相同,当不相同时,一般不能作为可比实例。如果估价对象是出让土地使用权的房地产,则允许选用划拨土地使用权的房地产则是错误的。
11、【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。正好满足了这一点。【知识模块】 市场法17 【正确答案】 B【试题解析】 交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的成交价格是正常成交价格或可修正为正常成交价格的价格。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 B【试题解析】 在统一单价方面,土地除了统一单价之外还可为的是楼面地价,而不是整个房产地价。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过
12、程的，不得分。20 【正确答案】 解:(1) 统一付款方式。如果以成交日期一次付清为基准,假定当时人民币的年利率为 8%,则: (2)统一化单价,则: (3)统一币种和货币单位。以人民币为基准,乙交易的美元化为人民币。市场汇率 1 美元=8.3 元人民币,则:甲单价=3821.1(元人民币 /m2.建筑面积) 乙单价=608.3=498(元人民币/ 平方英尺.使用面积)(4)统一面积内涵。以 1m2 建筑面积=0.75m 2 使用面积,则: 甲单价=3821.6(元人民币/m 2.建筑面积) 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积)(5)统一面积单位。以 1m2 为基准,1m 2=10.764 平方英尺,则: 甲单价=3821.1(元人民币 m2.建筑面积)乙单价=373.510.764=4020.4(元人民币/平方米.建筑面积)【知识模块】 市场法
