1、土地登记代理实务（土地初始登记、土地变更登记）练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 我国对改制企业的国有建设用地使用权，要求采取( )方式处置的必须进行地价评估。（A）戈 0 拨（B）出让（C）租赁（D）授权2 根据国土资源部全国工业用地出让最低价标准规定，确定的年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币( ) 年期存款利率。（A）2（B） 3（C） 4（D）53 国有土地租赁由市、县国土资源行政主管部门与土地使用人签订租赁合同，要求租赁期限在( ) 以上。（A）3 个月（B） 6 个月（C）
2、1 年（D）2 年4 国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与( )签订。（A）申请人（B）承租人（C）受让人（D）审批人5 国有建设用地使用权作价出资，由( )批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资方式配置土地。（A）省级以上人民政府（B）市级以上人民政府（C）县级以上人民政府（D）乡级以上人民政府6 对于一般竞争性行业，应坚持以( )方式配置土地。（A）划拨（B）划拨和出让（C）划拨和租赁（D）出让和租赁7 集体土地使用权主体为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议( )以上成员的同意，并报乡(镇) 人民政府批准。（A）13（B） 23（C） 34（D）1
3、28 国家为了公共利益的需要征收集体土地，征收的主体是( )。（A）国家（B）企业（C）单位（D）个人9 下列建设用地中，( ) 的使用权不得出让、转让。（A）承租国有建设用地（B）作价出资取得的国有建设用地（C）集体 “四荒” 土地（D）农民集体土地10 农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到( )批准。（A）省级人民政府（B）市级人民政府（C）县级人民政府（D）乡(镇)人民政府11 我国规定农业用地承包经营的期限为( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3012 在我国承包、租赁、拍卖“四荒” 使用权，最长不得超过 ( )年。（A）20（B） 30（C） 40（D）5013
4、 抵押权的最主要效力是( )。（A）担保物权（B）控制土地使用权（C）优先受偿性（D）支配土地使用权14 下列土地使用权的初始登记不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记的是( )。（A）划拨国有建设用地使用权（B）出让国有建设用地使用权（C）土地使用权抵押权（D）国家授权经营国有建设用地使用权15 地役权是一种( ) 的用益物权，是指当事人按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。（A）独立（B）国有（C）共有（D）集体16 地役的主要目的是( )。（A）增加需役地的利用价值（B）对他人不动产设置一定的负担（C）增加供役地的利用价值（D）利用他人
5、的不动产来提高自己不动产的效益17 地役权的期限由( ) 约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（A）当事人（B）国务院（C）国土资源行政主管部门（D）人民政府18 物权法对地役权效力的规定，要求地役权实行( )主义。（A）登记生效（B）登记对抗（C）形式审查（D）实质审查二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。19 根据土地登记办法，引起土地使用权变更的原因有( )。（A）因破产抵押财产而取得土地使用权（B）土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让（C）因人
6、民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权（D）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移（E）依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者人股方式取得的国有建设用地使用权转让20 承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租国有建设用地使用权( )。（A）转租（B）出售（C）转让（D）抵押（E）交换21 国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法( ) ，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。（A）转让（B）租赁（C）作价出资（D）抵押（E）交换22 依照(
7、 ) 等而取得的土地使用权，可以不经登记。（A）法院判决（B）仲裁裁决（C）继承（D）遗赠（E）转让23 因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为( )。（A）转让人（B）抵押人（C）受让人（D）役地权利人（E）抵押权人24 下列关于依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的表述，正确的是( )。（A）买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施（B）地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让（C）涉及划拨土地使用权转移的，应报有批准权的人民政府批准，未经批准，不得转让（D）抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债
8、务人不履行到期债务时抵押的土地使用权归债权人所有（E）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，未经法定程序，不得改变集体土地所有权的性质25 承受，是指以( ) 等方式取得土地、房屋权属的行为。（A）受让（B）购买（C）转让（D）受赠（E）交换26 土地、房屋权属( ) 转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。（A）以土地、房屋权属作价投资、入股方式（B）以受赠的方式（C）以土地、房屋权属抵债方式（D）以获奖方式（E）以预购方式或者预付集资建房款方式27 转移土地、房屋权属是指( )的行为。（A）民用土地使用权出让（B）土地使用权转让（C）房屋买卖（D）房屋
9、赠予（E）房屋交换28 应纳税凭证是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。包括( )。（A）产权转移数据（B）营业账簿（C）权利、许可证照（D）具有法律约束力的凭证（E）经财政部确定征税的其他凭证29 除了权属证明文件外，土地使用权变更登记还应提交的证明文件有( )。（A）原国有土地使用证（B）土地税费交纳证明（C）以入股方式转让的，提交人股合同（D）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件（E）土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证三、综合分析题29 2001 年，市 S 集团依法获得对该市原国有企业 M 纺纱厂的兼并权利。2005 年上半年，因企业改制，
10、部分厂房出租于 W 公司，租期一年半。2005 年下半年，S集团欲收回出租厂房，因合同期限未至，W 公司提出获取合理补偿的要求，得到了 S 集团的认可。30 什么是国有土地租赁?31 国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充，对此你作何理解?32 国有土地租赁的期限是如何划分的?33 “承租土地提前收回，可以获得合理补偿” 是国有土地租赁权人的权利、义务，具体是指什么?33 某中学因生源扩大，需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼，该原土地为国有土地，根据市人民政府关于某中学建设用地批准书和市国土资源局关于某中学国有土地划拨书，该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权，批准用途为教育，根据地籍调
11、查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致为 3700m。，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为市某中学办理划拨国有土地使用权登记。34 哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得?35 划拨国有土地的使用权的法律特征主要有哪几点?36 划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些?37 划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些?土地登记代理实务（土地初始登记、土地变更登记）练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【
12、正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 D11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 A16 【正确答案】 D17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。19 【正确答案】 B,C,D,E20 【正确答案】 A,C,D21 【正确答案】 A,B,C,D22 【正确答案】 A,B,C,D23 【正确
13、答案】 B,C,E24 【正确答案】 A,B,C25 【正确答案】 A,B,D,E26 【正确答案】 A,C,D,E27 【正确答案】 B,C,D,E28 【正确答案】 A,B,C,E29 【正确答案】 C,D,E三、综合分析题30 【正确答案】 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。31 【
14、正确答案】 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：(1)国有企
15、业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。(2)国有企业改组为股份合作制的。(3)国有企业租赁经营的。(4)非国有企业兼并国有企业的。S 集团对 M 厂的兼并符合第(4)条的规定。32 【正确答案】 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5 年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。W 公司的承租期限当属短期租赁。33 【正确答案】 国有土地租赁权人的权利、义务有：(1)承租土地
16、使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁，承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。(3)承租土地提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会以公共利益的需
17、要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。因此，W 公司可依法获得补偿。34 【正确答案】 经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的建设用地包括：(1)国家机关用地和军事用地。(2)城市基础设施用地和公益事业用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。(4)法律、行政法
18、规规定的其他用地。35 【正确答案】 划拨国有土地使用权的法律特征包括：(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利。(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制。(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税。(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。36 【正确答案】 划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况为：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5-10 年。(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。37 【正确答案】 划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括：(1)国有土地划拨决定书。(2)建设用地批准书。(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件。(4)大中型建设项目竣工验收报告。(5)征地勘测图件。(6)原集体土地使用证 。(7)其他证明文件。
