1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产投资项目可行性研究）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 下列说法中错误的是( )。（A）由于投资目的不同，收益既可体现为经济效益，也可体现为社会效益或环境效益（B）投资活动是一种“现在的投入”与“ 未来的收益” 的交换（C）投资者也称为投资主体，在现实生活中它可以是有权代表国家投资的政府部门、机构，但不可以是企业、事业单位或个人（D）投资是指投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金 (货币或实物等)，以经营某项事业的行为2 反映项目在借款偿还期内借款支用、还本付息和可用于还款的资金来源情况，用以计算项目清偿能力的指标，分析项目清偿能力的报表
2、是( )。（A）总投资估算表（B）借款还本付息计划表（C）资金来源与运用表（D）资产负债表3 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于( )，因此只有建设期而没有经营期。（A）长期投资（B）短期投资（C）中长期投资（D）中期投资4 成本利润率指标的评价准则是：如果项目的成本利润率( )目标利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，则是不可接受的。（A）等于（B）小于（C）小于或等于（D）大于或等于5 房地产企业税后利润分配的顺序依次是( )。 【20lO 年真题】（A）弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金、向投资者分配利润（B）弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金
3、（C）提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润（D）提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损6 下列叙述中。正确的是( )。（A）S AF0 时，表示项目评价指标 A 与不确定因素 F 反方向变化（B） SAF较大者敏感度系数低（C）当时 SAF=0，表示项目评价指标 A 与不确定因素 F 同方向变化（D）当时 SAF0，表示项目评价指标 A 与不确定因素 F 同方向变化7 风险存在的基本形式为( )。（A）潜在性（B）可测性（C）相关性（D）客观性8 下列不属于房地产投资的系统风险的是( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）周期风险（D）资本
4、价值风险9 多因素敏感性分析是对两个或两个以上( )同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。（A）相互独立的确定因素（B）相互关联的确定因素（C）相互关联的不确定因素（D）相互独立的不确定因素10 以下各种情况中表明增加的投资在经济上是合理的是( )。（A）NPV0（B） NPV0（C） NPV=0（D）NPV011 在计算期内，每年年末发生的方向相同、大小成等差关系变化的现金流量序列叫做( )。（A）等比序列现金流量（B）等差序列现金流量（C）经营活动现金流量（D）以上均不对12 项目资本金现金流量表也称为自有资金现金流量表，是站在投资者的角度
5、，以投资者的出资额为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的内部收益率、净现值等经济指标的表格。编制该表的目的是考查项目( )。（A）借入资金的偿债能力（B）借入资金的盈利能力（C）自有资金的偿债能力（D）自有资金的盈利能力13 主要用于考查项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析的报表为( )。（A）现金流量袁（B）损益表（C）资产负债表（D）资金来源与运用表14 成本利润率(RPC) 是指 ( )的比率。这个指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。（A）税后利润占总利润（B）税后利润占总收益（C）总开发利润占总开发建设成本（D）总开发利润
6、占总收益15 某投资者花 500 万元购买了一商业店铺用于自己经营，权益资本为 200 万元，年平均税后利润为 55 万元。该项目的资本金净利润率为( )。（A）25。87（B） 35（C） 1273（D）27516 凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本。称为( )。（A）可变成本（B）固定成本（C）时间成本（D）原始成本17 下列不属于投资分散策略的是( )。（A）投资时间分散（B）投资种类分散（C）投资区域分散（D）投资内容分散18 下列各项中不属于房地产投资项目可行性研究的作用的是( )。（A）申请项目核准的依据（B）项目投资决策的依据（C）筹集建设资金的依据（D
7、）确定互斥方案的依据二、多项选择题19 按照资金筹集和运用的不同，投资可分为( )。（A）直接投资（B）间接投资（C）权益性投资（D）债权性投资（E）混合性投资20 经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。房地产增值的经济效果可以在转让房地产商品时实现，也可以在再融资行为中实现。这类房地产开发项目的现金流入一般为( )。（A）租金收入（B）自营收入（C）转让收入（D）债务收入（E）规费收入21 空置率的变化受( ) 的影响。（A）宏观社会经济环境（B）国民经济水平（C）市场供求关系（D）租户支付租金的能力（E）消费物价指数22 在房地产投资项目经济评价中，
8、资金等效值是个十分重要的概念。要运用好资金等效值的计算，还需掌握几个基本概念，下面概念中正确的是( )。（A）P现值，资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值（B） F终值，资金发生在 (或折算为)某一特定时间序列终点时的价值（C） i实际利率(相当于周期利率，每个计息周期的单利率 )（D）A i时值，资金发生在各个计息期末的价值，若 Ai 为每年等额支付的金额，则称为年值（E）n计算期( 相当于计息期数 )23 房地产投资项目清偿性指标包括( )。（A）存款准备金率（B）借款偿还期（C）利息备付率（D）偿债备付率（E）财务比率24 出租型房地产开发项目的主要经营成本中属于公共设施设
9、备日常运行、维修及保养费的是( ) 。（A）维修和保养费（B）花卉费（C）保安费（D）室内装修费（E）能源费25 盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，它可分为( )。（A）可预测盈亏平衡分析（B）线性盈亏平衡分析（C）非线性盈亏平衡分析（D）不可预测盈亏平衡分析（E）主要盈亏平衡分析26 要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同计算期。共同计算期的设定通常有( ) 。（A）最小公倍数法（B）最大公因数法（C）年值折现法（D）净现值法（E）差额内部收益率法三、案例分析26 现有一房地产开发项目，其占地面积为 2000 平方米，容积率为 25，楼面地价为 1500 元平方米，建造费用
10、为 3000 元平方米；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为 075，初步确定项目的租金水平为 230 元平方米月(可出租面积)，出租费用为毛租金收入的 25；项目的开发周期为 2 年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为 15，专业人员费用为建造费用预算的 10；广告宣传及市场推广费为 40 万元；该类项目的投资收益率为 18，试进行项目的财务分析。27 项目的预期总开发价值( )万元（A）554521（B） 43125（C） 176562（D）18745028 土地费用( ) 万元。（A）991875（B） 985725（C） 897575（D）881
11、87529 开发总费用( ) 万元（A）1278655（B） 2526465（C） 2929375（D）374678530 开发总利润( ) 万元。（A）755565（B） 897585（C） 1005235（D）138312531 开发商利润率为( ) 。（A）486（B） 452（C） 455（D）47231 某房地产开发公司欲在某城市投资一项目，该项目有两个投资方案：一是投资兴建一高级公寓；二是投资兴建一商业大厦。建成后，这两个方案的经营方式均为出租。这两种投资方案的年净收益率和市场情况如下表所示：根据上述资料，回答下列问题：32 方案一的年净收益率期望值为( )。（A）10（B） 20
12、（C） 30（D）4033 下列( ) 属于连续型随机变量的概率分布。（A）泊松分布（B）指数分布（C）均匀分布（D）正态分布34 投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的( )。（A）累计概率值越大，风险越小（B）标准差越小，风险越小（C）变异系数越小，风险越小（D）变异系数越大，风险越小35 房地产风险防范策略包括( )。（A）风险利用（B）保险策略（C）投资分散策略（D）融资策略经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产投资项目可行性研究）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查的是投资的概念。C 中投资者也称为投资主体，在现实生活中它可以是有
13、权代表国家投资的政府部门、机构，也可以是企业、事业单位或个人。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是借款还本付息计划表的定义。借款还本付息计划表是反映项目在借款偿还期内借款支用、还本付息和可用于还款的资金来源情况，用以计算项目清偿能力的指标，分析项目清偿能力的报表。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是出售型房地产计算期的内容。在可行性研究中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产
14、开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是成本利润率指标的评价准则。成本利润率指标的评价准则是：如果项目的成本利润率大于或等于目标利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，则是不可接受的。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究5 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查房地产企业税后利润的分配顺序。房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度的亏损。提取法定盈余公积金和公益金。
15、向投资者分配利润。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是敏感度系数的内容。当时 SAF0，表示项目评价指标A 与不确定因素 F 同方向变化；S AF0 时，表示项目评价指标 A 与不确定因素 F反方向变化。S AF较大者敏感度系数高。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查的是风险存在的基本形式。潜在性是风险存在的基本形式。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是房地产投资的系统性风险。房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或
16、消除的风险。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究9 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是多因素敏感性分析的定义。多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查互斥方案，对于互斥方案，利用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法，称为差额净现值法。其分析过程是：首先计算两个方案的净现金流量之差，然后分析投资大的方案相对于投资小的方案所增加投资在经济上是否合理，即差额净现值是否大于零。若NPV 0，表明增加的投资在经
17、济上是合理的，投资大的方案优于投资小的方案。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是等差序列现金流量的定义。等差序列现金流量是指在计算期内，每年年末发生的方向相同、大小成等差关系变化的现金流量序列。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是项目资本金现金流量表的内容。编制该表的目的是考查项目自有资金的盈利能力。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查的是资产负债表的作用。资产负债表主要用于考查项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。在对房地产开发项目
18、进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究14 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查的是成本利润率的定义。成本利润率(RPC)是指总开发利润占总开发建设成本的比率。这个指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究15 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是资本金净利润率计算方法。资本金净利润率=年平均税后利润/资本金100=(55/200)100=275【知识模块】 房地产投资项目可行性研究16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是固定成本的定义。凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化
19、而变化的成本，称为固定成本。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查的是投资分散策略。投资分散策略包括投资时间分散、投资种类分散、投资区域分散。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究18 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资项目可行性研究的作用： (1)申请项目核准的依据； (2)项目投资决策的依据； (3) 筹集建设资金的依据； (4)房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据； (5)下阶段规划设计工作的依据； (6)项目考核和后评价的依据。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究二、多项选择题19 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考查的
20、是投资的分类。按照资金筹集和运用的不同，投资可分为直接投资和间接投资。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究20 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考查的是经营型房地产开发项目的现金流入。经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。房地产增值的经济效果可以在转让房地产商品时实现，也可以在再融资行为中实现。这类房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究21 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题主要考查影响空置率变化的因素。空置率的变化受宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等因素的
21、影响，所以在对房地产投资项目进行经济评价时，准确估算某类房地产产品的空置率也是困难的。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究22 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考查的是房地产投资中的几个基本概念。P现值，资金发生在(或折算为) 某一特定时间序列起点时的价值；F终值，资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值；Ai时值，资金发生在各个计息期末的价值，若 Ai 为每年等额支付的金额，则称为年值；i折现率( 相当于周期利率，每个计息周期的复利率)；n计算期(相当于计息期数 )。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究23 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考查的是房
22、地产投资项目清偿性指标。房地产投资项目清偿性指标包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究24 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考查的是出租型房地产开发项目的主要经营成本内容。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究25 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的主要内容。盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的保本点(利润为零时)，还可以用来预测分析投资项目在某一利润上的临界点；不仅可以对单个方案进行分析，还可对多个方案进行比较。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对于房
23、地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究26 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考查现值指标进行方案比选的方法。共同计算期的设定通常有最小公倍数法、年值折现法、差额内部收益率法。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究三、案例分析【知识模块】 房地产投资项目可行性研究27 【正确答案】 B【试题解析】 总建筑面积：200025=5000(平方米)预计年净租金收入：5000075230(1-25)12=77625(万元)总开发价值：7762518=43125(万元)【知识模块】 房地产投资项目可行性研究28 【正确答案】 A【试题解析】 地价：5000
24、1500=750(万元)土地费用利息：750x(1+15)2-1=241875( 万元 )土地费用总额：750+241875=991875(万元)【知识模块】 房地产投资项目可行性研究29 【正确答案】 C【试题解析】 建造费用预算：30005000=1500(万元)专业人员费用：150010=150(万元)建筑费用利息支出：(1500+150)15=2475(万元) ：计息期一年计算。建造费用总额：1500+150+2475=1897 5( 万元)广告宣传及市场推广费：40 万元总开发费用：991875+18975+40=2929 375( 万元)【知识模块】 房地产投资项目可行性研究30
25、【正确答案】 D【试题解析】 开发总利润：43 125-2929375=1383125( 万元)【知识模块】 房地产投资项目可行性研究31 【正确答案】 D【试题解析】 开发商利润率=13831252929375x100=47 2【知识模块】 房地产投资项目可行性研究【知识模块】 房地产投资项目可行性研究32 【正确答案】 C【试题解析】 4001+300 8+2001=30。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究33 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 常用的概率分布类型包括两项分布、泊松分布、指数分布、均匀分布、正态分布。前两种属于离散型随机变量的概率分布，后三种属于连续型随机变量的概率
26、分布。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究34 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准，其判别标准为：(1)投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。(2)投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究35 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产风险防范策略包括保险策略、投资分散策略、融资策略、联合策略。而风险利用是房地产投资风险应对方法的一种。【知识模块】 房地产投资项目可行性研究
