1、ICS 03.080CCS A 12DB4401广州市地方标准DB 4401/T 100.32022物业服务 第 3 部分：商务写字楼Realty servicePart 3：Business office building2022-09-14 发布2022-10-14 实施广州市市场监督管理局发 布DB4401/T 100.32022I目 次前言.IV引言.V1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.24服务等级.25基本要求.35.1档案管理.35.2保密管理.35.3供方管理.35.4财务管理.35.5物业服务费用.35.6共有资金.35.7专项维修资金.45.8岗位形象.46承接查验
2、.47业户服务.57.1物业服务合同.57.2迁入迁出.57.3报事报修.67.4大堂服务.67.5投诉处理.67.6业户意见征询.77.7业户关系.87.8特约服务.87.9装饰装修.88共用设施设备运行与维护.98.1综合管理.98.2供配电系统.98.3公共照明系统.108.4防雷系统.128.5二次生活供水.128.6排污系统.138.7消防系统.14DB4401/T 100.32022II8.8电梯系统.168.9擦窗机设施设备.188.10通风与空调系统.188.11智能化系统.189共用部位管理.209.1共用部位管理要求.209.2建筑玻璃幕墙管理.219.3人防工程管理.22
3、9.4停机坪管理.229.5超高层阻尼器管理.2210秩序维护服务.2210.1秩序维护管理.2310.2消防安全管理.2310.3停车场管理.2310.4充电桩管理.2411保洁服务.2411.1保洁服务管理制度.2411.2保洁服务基础要求.2411.3保洁服务等级分类.2411.4垃圾分类及清运服务等级分类.2511.5公共卫生间清洁服务.2511.6病媒生物防制.2511.7外墙清洗.2512绿化服务.2612.1管理制度.2612.2基础要求.2612.3等级分类.2612.4白蚁防治.2713环境健康.2813.1基本要求.2813.2环境要素.2813.3控烟管理.2813.4疫
4、情防控.2814应急管理.2814.1管理制度.2814.2管理机构.2914.3基本要求.2915绿色节能.3015.1能源计量管理.30DB4401/T 100.32022III15.2供配电系统节能.3015.3通风与空调系统节能.3015.4照明系统节能.3015.5电梯系统节能.3015.6节水管理.3115.7建筑节能.3115.8节能改造.3115.9节能环保宣传.3116智慧楼宇.3116.1智慧楼宇系统运用.3116.2智慧楼宇系统分类.3117信息技术.3217.1信息技术管理制度.3217.2信息技术平台管理.3218评价要求.3218.1评价原则.3218.2评价主体及
5、对象.3218.3评价方式.3218.4评价结果.32附录 A（规范性）日常保洁服务等级及标准.33附录 B（规范性）专项保洁服务等级及标准.38附录 C（规范性）专项保洁服务等级及标准.39DB4401/T 100.32022IV前 言本文件按照 GB/T 1.1-2020标准化工作导则第 1 部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件是 DB4401/T 100 物业服务的第 3 部分。DB4401/T 100 已经发布以下部分：-物业服务 第 2 部分：住宅小区。本文件由广州市住房和城乡建设局提出及归口，由广州市物业管理行业协会负责解释。本文件起草单位：广州市物业管理行业协会。本
6、文件的主要起草人：李朝晖、张涛、李永新、欧洋、洪毅玲、王丽、陈昂鹏、张笑伦、邓日弘、姚海燕、王扬伟、严春燕、张劲、邓华乐、蔡亚辉、程秋霞。DB4401/T 100.32022V引 言随着广州市商务写字楼开发市场快速发展，其品质高低，不仅体现在硬件方面，同时也体现在管理、服务等软件方面。通过编制广州市地方标准物业服务 第 3 部分：商务写字楼，为广州市商务写字楼物业服务提供统一的规范，对促进行业高质量发展有着重要意义。DB4401/T 100物业服务系列地方标准拟由以下 8 个部分构成：第 1 部分：通则；第 2 部分：住宅小区；第 3 部分：商务写字楼；第 4 部分：商业；第 5 部分：医院；
7、第 6 部分：工业园区；第 7 部分：政府及公众物业；第 8 部分：学校。本文件是 DB4401/T 100物业服务的第 3 部分，可与物业服务 第 1 部分：通则配套使用，也可独立使用。本文件是根据广州市商务写字楼物业行业的实际情况和发展规律，遵循“普惠性、规范性”的原则，具有先进性、科学性、合理性和可测评性的特点，可作为广州市商务写字楼服务认证评价的依据。DB4401/T 100.320221物业服务商务写字楼1范围本文件规定了商务写字楼物业服务的服务等级、基本要求、承接查验、业户服务、共用设施设备运行与维护、共用部位管理、秩序维护服务、保洁服务、绿化服务、环境健康、应急管理、绿色节能、智
8、慧楼宇、信息技术、评价要求。本文件适用于物业服务企业向商务写字楼业户提供物业服务过程中的各项工作。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 3096 声环境质量标准GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 5768.2 道路交通标志和标线 第2部分：道路交通标志GB 8978 污水综合排放标准GB 17167 用能单位能源计量器具配备与管理GB 21455 房间空气调节器能效限定值及能效等级GB 25201 建筑消防设施的维护管理GB
9、 26860 电力安全工作规程GB 50034 建筑照明设计标准GB 50189 公共建筑节能设备标准GB 50365 空调通风系统运行管理规范GB/T 20647.9 社区服务指南 第9部分：物业服务GB/T 50378 绿色建筑评价标准GB/T 51366 建筑碳排放计算标准DL/T 596 电力设备预防性试验规程GA/T 992 停车库（场）出入口控制设备技术要求GA/T 1211 安全防范高清视频监控系统技术要求MH/T 6012 航空障碍灯SB/T 10737高空外墙清洗服务规范TSG T5002 电梯维护保养规则WS/T 396 公共场所集中式空调通风系统清洗消毒规范DB44/T
10、887住宅小区物业服务规范DB44/T 1315 物业服务 档案管理规范DB44/T 1316 物业服务 设施设备标识管理规范DBJ440100/T 98 二次供水设施清洗保洁技术规范DB4401DB4401/T 100.320222DBJ440100/T 238 广州市生活垃圾分类设施配置及作业规范DBJ/T-15-150-2018 电动汽车充电基础设施建设技术规程3术语和定义GB/T 20647.9和DB44/T 887中界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1商务写字楼business office building为各种商务活动提供办公空间的建筑物及其附属设施设备和场地。3.2业户
11、owner and tenant接受商务写字楼物业服务的组织或个人，包括商务写字楼物业产权人、使用人及其他相关方。3.3承接查验takeover inspection物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同的约定，对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3.4共用设施设备common facilities and equipment根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的附属设施设备。共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防
12、监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房。共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备。3.5共用部位common parts根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的部位，一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。3.6特约服务 individual service在对物业共用部分的物业服务基础上，物业服务企业接受业主、物业使用人以及辖区行政主管部门的邀约而为其提供的专项有偿服务。3.7责任性投诉 accountable
13、 complaint因物业服务企业未能履行物业服务合同中约定的责任而引起的业户投诉。3.8非责任性投诉 unaccountable complaint超出物业服务企业在物业服务合同中约定履行的责任范围，但影响商务写字楼办公秩序的投诉。4服务等级本文件按照不同的服务内容和服务质量，划分出相应的物业服务等级，由高至低分为超甲级、甲级、乙级。DB4401/T 100.3202235基本要求5.1档案管理5.1.1应根据 DB44/T 1315 的要求，建立档案管理制度；规范档案借阅、拷贝等相关流程；档案应有专人管理，专属场所存放。5.1.2物业服务档案应包括技术类档案和管理类档案，技术类档案包括：物
14、业竣工验收资料、物业权属资料、物业承接查验资料、共用设施设备台账和维修养护、更新改造档案等；管理类档案包括：业户资料档案、日常管理档案、管理和服务过程形成的文件记录等。5.1.3物业服务档案应规范管理，确保资料齐全、分类成册、查阅方便。技术类档案应根据物业服务合同约定进行管理及查阅，管理类档案应确保内容完整、准确。物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等齐全。5.1.4物业服务档案保存时间按照国家法律法规要求存档。5.1.5物业服务企业更迭时，档案资料应按法律法规要求移交。5.2保密管理5.2.1应建立保密管理制度，与员工及供应商签署保密协议。5.2.2物业服务保密管理
15、应包括文件保密、会议保密、通讯保密、电脑保密、涉外保密等；包括但不限于商务写字楼内部存放、保管、产生涉密载体或从事国家秘密项目的生产、科研、实验的办公室、研究室、实验室、展览室、资料室及领导办公室等；保密涉及对象包含物业服务企业以及服务的业户。5.2.3应定期对员工开展保密教育，禁止接触和记录在涉密场所中可能接触到的各类文件、资料、图片、照片、模型、样品、展板、电脑显示器、内容等。5.3供方管理5.3.1应按照不同分类建立供方管理制度，包括但不限于对供方选择、核准、评审、管理、退出等制度。5.3.2应建立供方服务规范及综合评价指标体系，定期开展供方评审，依据评价结果调整采购措施。5.4财务管理
16、5.4.1应有健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰，按项目独立核算。5.4.2应按合同约定执行，向业户公布物业服务资金年度预决算和收支情况。5.4.3应按照公示或合同约定的收费标准执行，规范收费。包含物业服务费、能耗费、杂费、延伸服务收费、停车场服务费以及其它费用的缴付标准、时间、方式。5.5物业服务费用5.5.1应依法实行明码标价。收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费项目、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准、收费依据、价格举报电话等。5.5.2应在物业管理区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、
17、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式，将服务内容及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。5.5.3对于代收代缴的费用，物业服务企业应按照相关主管部门所定价格进行收取，符合法律法规约定。5.6共有资金DB4401DB4401/T 100.3202245.6.1建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。5.6.2建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。5.7专项维修资金5.7.1在符合法规规定的条件下，物业服务企业组织实施专项维修资金的使用，
18、根据维修和更新、改造的项目提出专项维修资金使用方案，包括但不限于维修和更新、改造项目、费用预算、列支范围、分摊明细等。5.7.2物业服务企业组织和实施专项维修资金的使用，应包括提出方案、业主公示、业主表决、组织施工、竣工验收、支付结算等工作内容。5.7.3在出现法规所规定的紧急情况时，物业服务企业应按照法规规定、合同约定立即组织和实施维修和更新、改造。5.7.4单一产权的商务写字楼，维修资金按照物业服务合同的约定执行。5.8岗位形象5.8.1物业服务人员应具有良好的服务意识、服务态度、服务礼仪。5.8.2物业服务上岗应注重仪容仪表，身着统一服装，佩带服务标志。6承接查验6.1实施承接查验的新建
19、物业，应具备以下条件：a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；g）法律、法规规定的
20、其他条件。6.2应建立并妥善保管共用部位、共用设施设备档案资料，应包括：a）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；b）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；c）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；d）物业质量保修文件和物业使用说明文件；e）承接查验协议、查验记录、交接记录；f）承接查验所必需的其他资料(如物业产权资料、买卖合同复印件、客户资料、保修资料等）。DB4401/T 100.3202256.3物业服务企业更迭时的物业承接查验，应依据的文件：a）物业服务合同；b）中华人民共和国民法典；c）物业管理条例；d）物
21、业承接查验办法；e）管理规约；f）移交的物业图纸资料、清单；g）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；h）物业管理相关的合同、协议等。6.4物业服务企业更迭时应做好物业管理资料的査验和移交，主要包括：a）物业原始资料（物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料）。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。b）物业共用部位、共用设施设备维修保养和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：物业设施设备清单、台账，使用、修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。c）业主资料。包括：业主身份、产权证明，
22、物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。d）财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业户各类押金、停车费、欠收款项等。e）人事档案资料。双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。f）合同协议书。包括：对内、对外签订的合同，协议原件。g）其他需移交的资料。6.5资料移交应按资料分类列岀目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人（原有的物业服务
23、企业、业主或业主委员会、新选聘的物业服务企业）在目录清单上签名、盖章。7业户服务7.1物业服务合同物业服务企业应签订物业服务合同，内容一般包括但不限于服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。7.2迁入迁出7.2.1应建立业户信息档案，信息档案应包括：业户台账、租户台账、业户合同台账、服务收费台账等。7.2.2应为业户办理迁入迁出手续，为业户提供物业咨询服务，告知物业服务企业联系方式，建立意见反馈途径。7.2.3宜为业户的迁入迁出提供相应关怀措施，以提升业户服务体验感。DB4401DB4401/T 100.3202267.3报
24、事报修7.3.1应建立业户求助、建议、问询和维修等报事报修响应反馈制度。7.3.2应建立并妥善保管报事报修档案，报事报修记录包括：报事报修时间、报事报修事项、响应反馈时间及急修到场时间、维修情况、回访等内容；需明确维修责任的，在报事报修记录中载明。7.3.3应设置并公布 24 小时服务电话。7.3.4报事报修服务等级及标准见表 1。表 1报事报修服务等级及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级报事报修服务完成率95%90%85%报事报修响应时间10 分钟20 分钟30 分钟7.3.5报事报修服务完成率见公式（1）。J=n/N*100%（1）式中：J-报事报修服务完成率；n-每月报事报修实际完成宗数
25、；N-每月收到报事报修需求宗数。7.4大堂服务7.4.1大堂服务内容应包括但不限于迎送服务、接待服务、咨询服务、访客登记、物品寄存、候梯指引、物品放行、防疫检查等。7.4.2物业服务企业应根据合同的约定，维持良好的大堂服务品质，营造舒适优雅的商务氛围。7.4.3应建立完善的迎宾工作指引，并定期安排培训和考核。迎宾人员形象气质佳、着装统一、语言和手势规范，提供一站式咨询、指引等服务；对外来人员和物品进行管理，服务态度良好。随时关注大堂内人员动态。7.4.4针对上下班高峰期，应制定电梯疏导措施，提升高峰期乘梯效率。高峰期间应进行业户候梯指引，维持良好候梯秩序，在业户上下班高峰期站立迎送业户，关注做
26、好引导孕妇或行动有障碍等特殊候梯人群优先乘梯。7.5投诉处理7.5.1应建立健全的投诉处理制度。建立并妥善保管投诉档案，投诉记录包括：投诉时间、投诉事项、反馈时间、处理结果、回访等内容；属于非责任性投诉的，在投诉记录中载明。7.5.2应建立投诉渠道，并公布投诉的联系方式,应设立 24 小时值班电话。7.5.3接到业户投诉后，应及时记录投诉事项；需到现场处理的，在 30 分钟内到达现场。7.5.4接到业户投诉后，应在 2 小时内向业户反馈处理情况。属于责任性投诉的，物业服务企业应及时与投诉人沟通并进行整改，制定预防纠正措施，改善服务品质；属于非责任性投诉的，向投诉人说明责任范围并在职责范围内提供
27、必要协助。7.5.5应对投诉事项及处理结果登记存档。7.5.6投诉处理服务等及标准见表 2。DB4401/T 100.320227表 2投诉处理服务等级及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级投诉处理反馈及时率95%90%80%投诉处理完成率100%95%90%7.5.7投诉处理反馈及时率见公式（2）。T=n/N*100%（2）式中：T投诉处理反馈及时率；n每月/每年投诉处理及时反馈的次数；N每月/每年投诉的总次数。7.5.8投诉处理完成率见公式（3）。K=n/N*100%（3）式中：K-投诉处理完成率；n-每月/每年投诉处理实际完成次数；N-每月/每年投诉总次数。7.6业户意见征询7.6.1应有
28、健全的业户意见征询制度，建立并妥善保管业户意见征询档案。7.6.2宜采取座谈会、上门走访、网上调查等方式，征询业户对物业服务的意见、需求，对合理的建议、意见进行整改，并及时回复。7.6.3应每年至少 1 次向业户进行物业服务满意率调查，覆盖率不低于 60%，调查回收率不低于 80%。对物业服务满意情况调查设定为“很满意、满意、一般、不满意、很不满意”；调查结果向全体业户公示。7.6.4物业服务满意率等级及标准见表 3。表 3物业服务满意率等级及标准7.6.5物业服务满意率见公式（4）。S=(n1+n2)/N*100%（4）式中：S物业服务满意率；n1对物业服务企业服务质量满意的户数；n2对物业
29、服务企业服务质量很满意的户数；服务内容服务等级超甲级甲级乙级物业服务满意率95%90%80%DB4401DB4401/T 100.320228N对物业服务服务企业服务质量进行征询的总户数。7.7业户关系7.7.1应选择适当的方式与业户沟通，听取业户意见。业户沟通包括：上门走访、前台接待、电话、网络、APP、张贴通知、座谈会、楼宇文化活动、满意率调查等方式。7.7.2应通过合法途径获得业户信息，建立业户信息查阅授权与审批制度。7.7.3应定期向业户告知物业服务的工作情况，包括但不限于业户公共服务、秩序维护、安全管理等方面的事项等。7.7.4应定期对业户进行拜访，并征询服务意见以及诉求，及时回访。
30、定期开展楼宇文化活动和节日装饰布置活动，营造良好的节日氛围。建立并妥善保管楼宇文化活动档案，各项活动应有记录、总结，相关资料齐全。7.7.5业户关系服务等级及标准见表 4。表 4业户关系服务等级及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级定期公告服务情况1 次/月1 次/季度1 次/半年举行楼宇文化活动频次6 次/年4 次/年2 次/年节日装饰布置频次4 次/年3 次/年2 次/年7.8特约服务7.8.1特约服务可分为资产管理服务、定制商务服务、政企支持服务、便民服务、其他类别，分别满足业户在资产管理、企业后勤保障、业户商务需求等方面的需求。7.8.2特约服务应配备相应的服务人员。7.8.3特约服务人
31、员应经过岗前培训及考核，专业技术、操作人员按照国家法律法规的要求持证上岗。特约服务人员应规范着装、佩戴标志。7.8.4应建立特约服务管理制度，内容包括：服务流程、服务标准、收费标准、回访、反馈评价等。7.8.5特约服务应签订专项服务委托合同或确认单据，明确各方权利义务。7.8.6特约服务应符合相关行政主管部门的资质或从业条件要求。7.8.7特约服务收费标准应符合市场需求定价，收费标准应向业户进行公示。7.8.8完成业户特约服务后应在规定时间内对特约服务内容、价格、服务态度、服务技能等进行回访。7.9装饰装修7.9.1应建立装饰装修管理制度，包括：装修施工动火作业管理规程、装修施工管理制度、招牌
32、/广告牌/霓虹灯管理制度、室内空调安装管理制度、空调/消防测试管理规定等。7.9.2应根据办公场所装饰装修工程办理行政审批要求，告知、指引业户做好装修装修工程审批手续，并合理开展复核工作以提高业务监管效果。7.9.3对属于豁免行政审批实施范围的办公场所装饰装修工程，应按照广州市物业管理条例的要求做好相关登记及指导工作。7.9.4宜引导施工单位购买工程安全责任保险，建立工程建设过程中的监管制度。DB4401/T 100.3202297.9.5装饰装修施工前，应要求业户提交装饰装修方案，并与业户、施工单位签订装饰装修管理服务协议、消防安全责任书等，明确相关方的权利和义务。7.9.6装饰装修过程中，
33、应对装饰装修主要通道、电梯轿厢、共用设施设备等采取成品保护措施，现场张贴施工许可证、动火许可证、施工人员的特种作业资格证等。定期对装饰装修现场进行巡查。督促施工人员做好现场防火及用水用电安全措施。发现施工人员违反有关规定和管理规约的行为，应及时予以劝阻、制止；已造成事实后果或者拒不整改的，应及时报告有关行政主管部门依法处理。7.9.7装饰装修工程竣工后，应组织人员及时查验。查验后发现不符合安全要求的，需及时告知业户进行整改。整体竣工验收合格后，业户方能办理入驻手续。7.9.8应按照规范，指引业户完成建设工程竣工消防备案手续的办理事宜，以各区发布的相关政策为准；工程所在辖区未发布相关政策的，建设
34、单位凭施工许可手续（含街、镇办理的开工建设信息录入管理手续）向属地建设行政主管部门申请办理消防备案手续。7.9.9应建立并妥善保管业户装饰装修档案资料，应包括：装修申请、装修协议、消防安全责任书、装修方案及图纸、现场巡查记录、整改意见、查验记录、竣工验收资料等。7.9.10装饰装修服务等级及标准见表 5。表 5装饰装修服务等级及标准服务内容服务等级及标准超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准对装修方案反馈意见期限-3 个工作日内审核装修资料，并反馈意见-5 个工作日内审核装修资料，并反馈意见-7 个工作日内内审核装修资料，并反馈意见装修现场巡查6 次/天定期巡查、无违规装修4 次/天定期巡查、
35、无违规装修2 次/天定期巡查、无违规装修竣工验收时限-1 个工作日内，组织人员及时查验，并反馈意见-2 个工作日内，组织人员及时查验，并反馈意见-3 个工作日组织人员及时查验，并反馈意见8共用设施设备运行与维护8.1综合管理8.1.1应有健全的共用部位和共用设施设备服务管理制度，应包含但不限于：建筑物、道路、围墙等共用部位服务管理制度，供配电系统、公共照明系统、防雷系统、二次供水系统、排污系统、消防系统、电梯系统、擦窗机设施设备、通风和空调系统、智能化系统等共用设施设备服务管理制度。8.1.2应有健全的工程岗位责任制度和工程人员管理制度，定期进行培训及考核。8.1.3工程人员应具备工程管理知识
36、和经验，熟悉服务项目的规章制度、岗位工作标准，了解相关设施设备的运行维护要求。工程人员上岗应规范着装，佩戴标志，并按照国家法律法规的要求持证上岗。8.1.4特种设备应检验合格运行。8.2供配电系统DB4401DB4401/T 100.32022108.2.1应按 GB 26860 的要求，结合业户用电需求和电力系统特点，应建立系统运行管理制度和操作规程，并做好记录。应包含但不限于：a）制定配电室出入管理制度；运行人员应 24 小时值班并按照国家法律法规的要求持证上岗，对无人值守的机房应定时巡查；b）制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限，停、送电操作前应提前通知业户；
37、c）巡查各项供电运行数据、检查变压器的温升；检查各项工具完备情况、应急设备/器具情况和其他设施设备情况；d）定期对应急电源设备进行巡查、测试和维护，确保紧急停电时能及时投入；e）绝缘安全工器具年检的要求：绝缘杆每年进行一次年检；验电器每年进行一次年检；绝缘手套每六个月进行一次年检；绝缘靴每六个月进行一次年检；f）变配电设施设备每年应至少进行一次全面检修；g）应定期检查、维护电缆沟、强电井和配电箱等供电设施设备，确保运行正常。8.2.2应按 DL/T 596 的要求进行预防性试验，确保电气设备的安全、正常运行。8.2.3发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。自动转换开关状态显示完好，
38、动作正常。油料储存应符合安全要求。8.2.4EPS 和 UPS 电源控制柜运行正常，检测表计显示正常，输出负荷不得超出设计范围。确保电源切换功能、散热功能正常。8.2.5每月一次进行蓄电池组充放电试验。8.2.6电器设备巡查维护保养服务频次及标准见表 6。8.3公共照明系统8.3.1应建立健全的公共照明运行、保养、节能管理制度。8.3.2照度应符合 GB 50034 的相关要求。8.3.3航空障碍灯应符合 MH/T6012 的相关规定，建筑物户外霓虹灯应符合政府部门及管理规约的要求。8.3.4公共照明服务等级及标准见表 7。表 6电气设备巡查维护保养服务频次及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级
39、频次标准频次标准频次标准高低压配电柜巡查频次4 次/天柜内整洁，合闸功能及分闸功能正常，电压表及电流表指示正常，接线端子紧固，接地良好，互感器无断线。巡查频次2 次/天柜内整洁，合闸功能及分闸功能正常，电压表及电流表指示正常，接线端子紧固，接地良好，互感器无断线。巡查频次1 次/天柜内整洁，合闸功能及分闸功能正常，电压表及电流表指示正常，接线端子紧固，接地良好，互感器无断线。维护保养频次1 次/年维护保养频次1 次/年维护保养频次1次/年维护保养频次1 次/年维护保养频次1 次/年维护保养频次1次/年养护频次1 次/半年养护频次1 次/半年养护频次1 次/年DB4401/T 100.32022
40、11表 6电气设备巡查维护保养服务频次及标准（续）服务内容服务等级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准变压器巡查频次4 次/天运行声音、温度正常，无异常震动、无异常噪声，母排导线连接紧固，无异常发热，绝缘子无破损，接地部分牢固可靠。巡查频次2 次/天运行声音、温度正常，无异常震动、无异常噪声，母排导线连接紧固，无异常发热，绝缘子无破损，接地部分牢固可靠。巡查频次1 次/天运行声音、温度正常，无异常震动、无异常噪声，母排导线连接紧固，无异常发热，绝缘子无破损，接地部分牢固可靠。维护保养频次1 次/年维护保养频次1 次/年维护保养频次1次/年养护频次1 次/半年养护频次1 次/半年养护频次1 次
41、/年控制柜设备巡查频次4 次/天柜内整洁，电压表及电流表指示正常，开关主触头有无损伤，各功能转换开关、紧急停止按钮正常，各接线端子紧固。巡查频次2 次/天柜内整洁，电压表及电流表指示正常，开关主触头有无损伤，各功能转换开关、紧急停止按钮正常，各接线端子紧固。巡查频次1 次/天柜内整洁，电压表及电流表指示正常，开关主触头有无损伤，各功能转换开关、紧急停止按钮正常，各接线端子紧固。发电机组空载试机频次1 次/月手动/自动运行正常，电池液、电压、油位、照明正常。空载试机频次1 次/月功能运行正常、油箱油位正常。空载试机频次1次/月功能运行正常、油箱油位正常。表 7公共照明服务等级及标准服务内容服务等
42、级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准公共照明设备巡査1 次/天标识清晰、灯具外观整洁、无脱漆、无松脱、开关面板无破损、接地良好1 次/2天标识完整、灯具无松脱、开关面板无缺失、接地良好1 次/3 天标识完整、灯具无松脱、开关面板无缺失、接地良好户外路灯、灯柱的稳固性检査2 次/周标识清晰、无松脱、无脱漆、无锈蚀、无变形、接地良好2 次/周无松脱、无脱漆、无锈蚀、无变形、接地良好1 次/周无松脱、无脱漆、无锈蚀、无变形、接地良好DB4401DB4401/T 100.3202212表 7 公共照明服务等级及标准（续）服务内容服务等级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准航空障碍灯巡查2 次/周
43、标识清晰、灯具外观整洁、无脱漆、无松脱、开关面板无破损、接地良好2 次/周标识完整、灯具无松脱、开关面板无缺失、接地良好1 次/周标识完整、灯具无松脱、开关面板无缺失、接地良好照明灯具完好率98%95%90%8.3.5照明灯具完好率见公式（5）。B=(n)/N*100%（5）式中：B照明灯具完好率；n照明灯具的完好数量；N照明灯具的总数量。8.4防雷系统8.4.1高层、超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请具有资质的机构每年定期检测。8.4.2物业服务人员应定期巡查防雷与接地系统，包括但不限于：a）建筑物楼顶层的避雷针、避雷线、避雷带及引下线连接牢固；b）楼层强、弱电间内的接地检查，服务
44、区域避雷设施应接地完好。8.4.3防雷系统服务等级及标准见表 8。表 8防雷系统服务等级及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准避雷设施（避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地等）巡查1 次/月连接牢固，无松动、脱落、生锈现象1 次/季度连接牢固，无松动、脱落、生锈现象1 次/半年连接牢固，无松动、脱落、生锈现象8.5二次生活供水8.5.1应定期清洗和消毒二次供水设施设备，清洗消毒应符合 DBJ440100/T 98 的要求。清洗后水样应按要求送检并有检验报告，确保水质符合 GB 5749 的要求。8.5.2应定时巡查，保持水箱、蓄水池盖板、防蚊网完好并加锁，钥匙由专人保
45、管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。水池周边应无杂物堆放，附近无污染源。DB4401/T 100.32022138.5.3应定期清洁，保持水泵房无积水，地面整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；各类安全指示性标识齐全；设施设备表面整洁，无脱漆、生锈现象。8.5.4应定期检查泵房线路，保持线路铺设整齐，柜内整洁、无灰尘、接线端子紧固、开关主触头无损伤、电压及电流表指示正常，并定期切换备用水泵。8.5.5应定期对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，管道标识清晰、无滴漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆、无污迹。8.5.6二次生活供水系统结清服务等级及标准见表 9。表 9二次生活供水系统服务等级及标
46、准服务内容服务等级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准水泵保养1 次/月泵体外观整洁、无脱漆、轴承无磨损、无渗漏、各接线端子紧固、运转正常、电压及电流表指示正常1 次/2 月轴承无磨损、无渗漏、运转正常1次/季度泵体运转正常控制柜保养1 次/月柜内整洁、无灰尘、接线端子紧固、开关主触头有无损伤、电压及电流表指示正常1 次/2 月柜内整洁、无灰尘、接线端子紧固、开关主触头有无损伤、电压及电流表指示正常1次/季度柜内整洁、无灰尘、接线端子紧固、开关主触头有无损伤、电压及电流表指示正常管道、阀门保养1 次/月管道标识清晰、无滴漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆、无污迹1 次/2 月管道标识清晰、无滴
47、漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆1次/季度管道无滴漏、无松脱，阀门开启正常8.6排污系统8.6.1每年汛期前后对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，并釆取有效措施，保持疏通。每次降雨前后及时对主要排水口、管井进行检查，降雨过程中应密切观察排水情况。并按物业面积配置适量防洪设施。8.6.2应定期检查排污泵，确保运行正常，保持控制柜柜内整洁、无灰尘、接线端子紧固。8.6.3应定期对排污管道、阀门等进行除锈、刷漆，管道标识清晰、无滴漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆、无污迹。8.6.4应定期巡查化粪池，保持污水无外溢、无堵积、无异味，井盖完整、覆盖紧贴。8.6.5设有厨房、餐厅的商务写字楼，应安装污
48、水处理设备，定期对污水处理设备及隔油池进行维护保养，对污水抽样检查。DB4401DB4401/T 100.32022148.6.6排污系统维护保养服务等级及标准见表 10。表 10排污系统维护保养服务等级及标准服务内容服务等级超甲级甲级乙级频次标准频次标准频次标准污水泵、控制柜保养1 次/季度泵体无明显的锈蚀，运行正常1 次/半年泵体无明显的锈蚀，运行正常1 次/半年泵体无明显的锈蚀，运行正常排污管道、阀门保养1 次/月管道标识清晰、无滴漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆、无污迹1 次/季度管道标识清晰、无滴漏、无松脱，阀门开启正常、无脱漆、无污迹1 次/半年管道无滴漏、无松脱，阀门开启正常雨污
49、水管道、水井巡查1 次/季度管道标识清晰、无滴漏、无松脱，雨污水井无堵积、无异味，井盖完整、覆盖紧贴1 次/半年管道标识清晰、无滴漏、无松脱，雨污水井无堵积、无异味，井盖完整、覆盖紧贴1 次/年管道标识清晰、无滴漏、无松脱，雨污水井无堵积、无异味，井盖完整、覆盖紧贴化粪池巡查1 次/季度随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通无阻1 次/季度随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通无阻1 次/季度随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通无阻隔油池巡查2 次/周随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通无阻2 次/周随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通无阻2 次/周随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通
50、无阻8.7消防系统8.7.1应建立消防系统运行管理制度和操作规程，并做好记录：a）按照国家标准、行业标准配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修保养，确保完好有效；b）由专业维保单位按合同约定的内容、技术标准、频次进行维护保养。设 24 小时值班电话处理各类故障：发生故障时，专业维保单位 1 小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业人员应及时采取措施应急处理，专业维修保养人员 30 分钟内到达现场抢修；每年至少进行 1 次全面检测，每月进行 1 次专项检查，检测、检查应有记录；c）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，防火防烟分区、防火间距应符合消防技术标准；d）消防设施档
