1、ICS03.080CCSA124103党政机关办公区物业管理服务规范2023-11-17 发布2023-12-17 实施洛阳市地方标准洛阳市市场监督管理局 发 布DB4103/T 1522023DB4103/T 1522023I前言本文件按照GB/T 1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由洛阳市机关事务管理局提出并归口。本文件起草单位：洛阳市机关事务管理局。本文件主要起草人：李刚、李付良、张金辉、马磊。DB4103/T 15220231党政机关办公区物业管理服务规范1范围本文件规定了党政机关办公区物业管理服务的术语和定义、基本要求、服务要求、监督
2、与考核等内容。本文件适用于洛阳市各级党政机关办公区的物业管理与服务。事业单位可以参照执行。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 2894 安全标志及其使用导则GB 5749 生活饮用水卫生标准GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分：通用符号GB 13495.1 消防安全标志 第1部分：标志GB 17051 二次供水设施卫生规范GB 25201 建筑消防设施的维护管理GB 50222 建筑内部装修设计防火规范TSG
3、T5002 电梯维护保养规则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1物业管理单位各级机关事务管理和后勤服务保障部门。3.2物业服务对象物业使用单位及实际接受物业服务的人员。3.3DB4103/T 15220232物业服务人依法设立、具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的组织。包括物业服务企业和其他管理人员。3.4物业服务物业管理单位和物业服务人按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。4基本要求4.1物业服务组织4.1.1依法设立，提供专业物业服务，并应具有独立法人资格。4.1.2应根据合同约定
4、和党政机关办公楼（区）实际，设置相适应的物业管理服务职能部门，并根据服务项目特点、现场实际情况、服务面积等，配备相应数量的服务人员和设施设备。服务人员应有相对明确的责任区域和责任范围，并保持相对固定。4.1.3应建立相应的管理机制和工作程序，如物业服务方案、岗位职责、服务规范及工作流程、内部管理制度等，并应有具体落实措施及考核办法。4.1.4有特定要求的物业服务，应委托具备专业资质的服务机构提供，并报物业管理单位同意后，备案备查。其中包括但不限于：电梯日常维修保养单位应取得电梯维保的资格许可；消防维保机构应取得消防设施维护保养资质；化粪池清掏、外墙高空清洗、二次供水单位应取得相应的资质、资格许
5、可。4.1.5应根据物业管理单位、物业服务对象的保密需求建立保密制度，涉密工作岗位的服务人员应签订保密责任书。4.1.6应制定年度、月度培训计划并实施,培训后评估培训效果。培训内容包括但不限于以下：物业相关法律法规；物业服务理论知识；仪容仪表、岗位工作要求、岗位操作规程；保密要求等。4.2服务人员4.2.1应根据物业服务对象需求确定物业服务人员的类别、数量、资格和能力要求。有特殊安全保密等方面要求的岗位应明确服务人员的资格和资历要求，并对违法犯罪等方面进行审查。4.2.2现场管理人员应取得从业资格或岗位证书，具有一年以上项目管理工作经验，具备相应的物业管理专业知识和技能；专业技术人员应取得相应
6、专业技术证书或职业资格证书；从事特种设备作业的人员应取得特种作业资格。4.2.3服务人员应符合如下基本要求：遵守国家法律、法规及物业管理单位和服务对象的各项规章制度；接受思想教育、专业技能、法律法规、安全、保密等培训，保守工作秘密；DB4103/T 15220233具有良好的职业道德，遵守岗位纪律，具备所需专业的技能和知识；统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，仪容仪表整洁大方，精神风貌良好，服务主动热情，使用普通话；熟悉服务区域的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3财务管理4.3.1物业服务费和其它费用收支应符合国家和省市相关规定。4.3.2对于合同约定的收费项目以及标准，应按合同要求
7、执行。4.3.3操作规范，账目清晰。4.4档案管理4.4.1应建立物业信息和档案管理制度，档案资料应有专人保管，及时收集、分类整理、完整准确。对超过保管期限和失去保存价值的档案，按照档案销毁流程，经物业管理单位核准后方可销毁。4.4.2信息、档案资料应收集完整，方便查阅，档案内容应包括但不限于下列内容:物业档案，包括物业承接查验、设备设施技术资料等基础档案和技术档案；物业服务档案，包括物业管理单位和物业服务对象的相关资料，以及物业运行、物业维修、物业服务、投诉处理等记录档案。4.4.3应建立档案查阅、使用登记制度，设置查阅权限，未经许可，不应将档案内容转作其他用途。4.5党建引领4.5.1宜结
8、合实际，建立党组织，定期开展组织生活。4.5.2应在物业办公区域设置红色物业标志及元素。4.5.3宜成立志愿者服务队伍，提供志愿者服务活动。4.6机械化和信息化4.6.1宜结合服务场所实际，采用机械化设备和智能化设备，不断提高服务质量和工作效率。4.6.2宜建立或使用物业服务智慧化信息平台，运用云计算、物联网、大数据等信息化技术手段，开展物业管理服务工作。4.7标识管理4.7.1应遵循安全、醒目、协调、便利的原则设置符号与标志，主要包含公共信息图形符号、信息导向标志、消防安全标志及其他标志。其中公共信息图形符号应符合 GB/T10001.1 的要求，消防与安全标识应符合 GB 2894、GB
9、13495.1 等标准的要求。4.7.2标识应风格统一，文字规范，并设置在明显位置。4.7.3定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。4.8服务接管和退出4.8.1物业服务人中标后与物业管理单位签订物业服务合同，合同内容主要包含物业管理事项、服务DB4103/T 15220234目标（报修处理及时率、零星维修合格率、服务响应时间、服务满意度、有效投诉处理率等）、服务质量标准、管理服务人员配置要求、设备及用品配置要求、服务费用、双方的权利义
10、务、专项资金的管理与使用、合同期限、违约责任等，按合同约定时间进行接管并提供服务。4.8.2物业服务合同解除或终止后，物业服务人应与物业管理单位或物业服务对象按照合同约定时间办理移交手续。4.8.3移交工作由物业管理单位参与，移交事项包括但不限于以下内容：移交保管的物业档案和物业服务档案，交接记录和现场查验结果，应有相关单位书面确认；与新物业服务人共同查验物业服务期间建筑物及附属场地设施检查维护保养、施工记录，设备设施巡查、维修、保养、配备、改造、运行、施工等记录资料，环境卫生、绿化养护、秩序维护、消防、应急、节能节水服务记录资料，投诉处理、服务满意度调查测评及回访记录资料，以及服务分包合同等
11、；移交固定资产、物业服务用房，以及相关钥匙和用户密码等；配合新物业服务人接管各类服务岗位，维护物业管理区域的正常秩序。4.8.4原物业服务人按照法定程序办理交接手续后，在规定时限内终止物业管理服务活动，退出物业管理区域现场，保持各项管理与服务活动平稳过渡，权责分明。5服务要求5.1客户服务5.1.1应在适当位置公示相关服务信息，如服务人员、咨询和投诉处理方式、服务响应时间等。5.1.2设置 24h 客户服务电话，铃响三声内接听。5.1.3影响物业服务对象工作的作业计划应提前 24 小时公告，如停水停电、电梯维保、消杀作业等。5.1.4应建立投诉处理机制，满足以下要求：提供并公示热线电话、电子邮
12、件等多种投诉渠道；及时、妥善处理投诉人的意见和建议；投诉处理进程或结果应及时传达给投诉人；对投诉进行回访和调查，回访率为 100%；投诉及处理结果应有记录。5.1.5日常维修服务应保证受理渠道畅通，并满足以下要求：急修应在接到通知 10 分钟内到场，零修到场不超过要求时间；紧急维修、日常零星维修响应及时率 100%，维修合格率 100%；维修时应放置警示标志或进行隔离防护，维修完毕后进行调试，及时清理现场；维修结束后应及时回访，回访率为 100%；建立报修、维修和回访记录。5.2房屋养护维修5.2.1综合管理5.2.1.1物业服务人应根据合同约定及授权，结合建筑使用年限、使用状况，建立健全建筑
13、物及附属场地设施管理与维护制度，内容完善，管理权责清晰。对物业管理区域的建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫DB4103/T 15220235生间、车库等）、室内场所（各楼层办公室、资料室、会议室等），以及室外场地设施、道路、停车场、非机动车停放区等实施有效管理，保持建筑物及附属场地设施安全使用，功能完好，并引导物业服务对象正确使用。5.2.1.2定期进行巡检维护，检修记录和保养记录应齐全。属于小修范围的应及时组织修复；如达中修以上，应及时编制维修计划方案，为管理单位提供合理的解决方案，由其按照规定对房屋进行维修管
14、理。5.2.1.3大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查；发现外观有变形、开裂等现象时，应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。5.2.2主体结构每月至少 1 次巡视屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件，发现有位移、沉降、变形、开裂等现象时，应及时建议物业管理单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。5.2.3建筑部件5.2.3.1每月至少 1 次检查外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等。5.2.3.2每半月至少 1 次检查共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等。5.2.3.3每周至少 1 次巡查共用部位的门、窗、楼梯、通风道
15、等。5.2.3.4每年汛期和强降雨等恶劣天气前后，检查屋面防水和落雨管等。5.2.4附属构筑物5.2.4.1每半月至少 1 次巡查大门、围墙(栏)、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等。5.2.4.2每半月至少 1 次检查雨、污水管井、化粪池等。5.2.4.3每年 1 次检测防雷设施。5.2.5室外场地、道路、设施维护5.2.5.1每日 1 次巡查室外场地、道路、停车场、非机动车停车区，地面破损、松动、开胶应及时修复；每季度至少进行 1 次道路保养，路面保持完好平整、无障碍，道路畅通。5.2.5.2井盖、雨水篦子、电动闸门应坚固耐用、方便开启、清洁美观，每半月至少巡查 1 次，发现问题及时处理
16、。5.2.5.3地库出、入坡道应安全有效，出入通畅。石材台阶、无障碍通道应牢固整齐完好，发现问题及时处理。5.2.6施工管理5.2.6.1物业服务对象或施工单位向物业管理单位或物业服务人提出施工申请，施工申请资料应包括施工项目、施工标准、施工人数、拟开工时间、竣工时间等内容，并附经物业服务对象审批通过的施工方案复印件。5.2.6.2施工前，物业管理单位或物业服务人应与物业服务对象提前确认具体施工需求，与施工单位签订施工协议及施工治安消防责任书，办理进出通行手续。5.2.6.3应对进入的施工作业人员履行查验手续。要求施工单位应指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安
17、全措施的落实。明火作业须提前 24h 向物业管理单位和物业服务人报备，经同意后方可实施。DB4103/T 152202365.2.6.4施工过程中，物业服务人应根据物业服务对象的要求，以及施工协议内容，定期对施工现场进行巡视巡查，并检查施工使用材料和设备是否符合 GB 50222 的要求，避免出现安全隐患，发现异常情况应及时处置、上报。5.2.6.5严格执行控烟、涉密区域管制等相关管理规定。对于违反文明施工的行为，如：围挡或隔离措施缺失、乱堆乱倒、人员流窜、污染损害以及投诉事件等，应及时制止并纠正。督促作业人员在规定工作时间结束后不应在物业管理区域内逗留。5.2.6.6遇举行重大活动等事项，应
18、及时通知施工单位停止施工，并与物业服务对象确认恢复施工日期。5.2.6.7对违反法律法规和施工协议的，应提出书面整改意见，要求施工方限期整改，发生争议应报有关部门处理。5.2.6.8工程竣工后，协助物业服务对象对施工结果进行验收。5.3公用设施设备运行管理5.3.1综合管理5.3.1.1建立健全设施设备管理制度，包括但不限于设施设备安全运行管理制度、岗位职责、操作规程、巡检制度、维修保养制度、备件管理制度、应急处置预案等，管理职责清晰。5.3.1.2建立并及时更新设施设备台账。5.3.1.3配置先进、安全性能可靠的作业工具，所有工作器具应建立台账，责任到人，安全工作器具按期进行检测和保养，并确
19、认使用的计量器材检定（校准）合格。5.3.1.4定期对现场危险源和环境因素进行风险识别与管理，针对潜在风险制定相适应的预防措施和应急预案。5.3.1.5根据设施设备管理的需要，实行巡检制，明确巡检路线、巡检范围、巡检周期、巡检内容和巡检要求，如实记录设施设备运行参数及运行状况。发现问题或故障，应及时处理或上报，并做好记录。5.3.1.6按照服务合同约定，属于物业服务人维修范围的项目应及时维修，重大故障（指直接影响服务质量，对服务对象造成明显影响的故障维修）应及时上报，并在约定的期限内完成维修，一般设施设备故障维修时间不应超过 24 小时。5.3.1.7消防系统、电梯系统等专业性较强的设施设备，
20、应交由具备相关资质要求的第三方机构进行维修养护，物业服务人进行监督和日常管理。5.3.1.8元旦、春节、五一、国庆等重大节假日和重大活动开展前，应进行系统巡检，记录齐全、完整。5.3.2设备机房管理5.3.2.1设备机房每月至少清洁 1 次，机房整洁有序，室内无杂物，灯具干净无积尘，送排风口无积灰。5.3.2.2设备机房门口应有防鼠装置（挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板）和防汛设施。5.3.2.3天花板无漏水，无蜘蛛网，无孔洞；机房内水管与电缆槽之间应有防止漏水导致短路的措施。5.3.2.4地面应有地坪漆或敷设防滑地板砖。机房内应划分通道和工作区。空调机房、水泵房设备周围应设置排水沟，且排水设备完好可用
21、。5.3.2.5在明显易取位置配备有符合规定的消防器材以及设备维修专用工具，确保完好有效；设施设备标识标牌齐全；张贴机房及设备管理相关制度及证书。5.3.2.6危及人身安全的区域应采取安全防护措施，设置警告标志等。DB4103/T 152202375.3.3供配电系统管理5.3.3.1建立配送电运行制度、电气维修制度、配电房管理制度等各类配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。5.3.3.2建立 24 小时运行值班监控制度（高控高进运行供电系统 24 小时值班），值班、巡检、维保等各项记录齐全；发现问题及时处置，不能处置的应及时联系供电部门，并向物
22、业管理单位报告。5.3.3.3对电压、电流、温度、功率因数等重要运行参数数据进行日常巡回检查监测并记录。5.3.3.4定期对供电范围内的电器设备进行巡视维护，对重要配送电部位（低压配电柜、配电箱、控制柜及线路）和高耗能设备的计量应进行重点巡视和监测。及时修复或更换损坏的照明设备，确保照明灯具完好，供配电设备运行良好、安全、合理、节约用电。5.3.3.5高压操作、安全防护用具应选用通过国家强制性产品认证的照明灯具、镇流器等，室内照明宜使用节能灯具，灯具应在满足照度的情况下进行节能管控。5.3.3.6每年雨季前应组织防雷检测，确保防雷系统的设置正确，符合设计要求，接地装置的接地阻值在规定的数值内，
23、接地网连接牢固可靠，接地设施工作正常。5.3.3.7每年至少 1 次委托专业机构对高压设备进行检查、保养、检测。5.3.3.8高压操作、安全防护用具应委托专业测试单位测试，其中绝缘胶垫、验电笔每年 1 次、绝缘鞋及绝缘手套每年 2 次。5.3.3.9有重要和重大活动时，应提前对活动区域供电及照明系统进行检查、维修。5.3.3.10定期对应急电源设备进行巡查、测试和维护，确保紧急停电时能及时投入。5.3.3.11建立突发事件应急预案及临时用电管理措施。计划性停电应事前通知物业管理和物业服务对象，非计划性停电应在事件发生后及时通知，快速恢复或启用应急电源。5.3.4给排水系统管理5.3.4.1水压
24、稳定，满足正常使用；水质无异常。定期巡检供水设施设备，定期对所有支架、管路等进行养护，防止锈蚀，发现跑冒滴漏现象应及时处理。5.3.4.2排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。5.3.4.3生活饮用水卫生应符合 GB 5749 的要求。5.3.4.4二次供水卫生应取得卫生部门颁发的卫生许可证，并符合 GB 17051 要求，包括但不限于：生活水箱有防护网罩等安全措施，水箱周围 2m 内不应有污水管线及污染物；管理人员每年进行 1 次健康检查和卫生知识培训，合格上岗；每年对设施进行 2 次全面清洗和消毒，并对水质进行检验；发现异常及时解决；水质检测报告符合卫生标准并公示。5.3.4.5定期对水泵、
25、阀门等设施设备进行巡视检查和维护保养，对生活水泵、消防水泵等重要设备的运行状态参数数据进行日常巡回检查监测并记录。5.3.4.6定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）等；每年汛前对雨、污水管井、屋面雨水口等排水设施进行检查，保障排水系统通畅。5.3.4.7建立防汛预案，配备有防汛物资(沙袋、雨具、照明工具等)，每年至少组织 1 次演练。5.3.5暖通系统管理5.3.5.1建立暖通设备运行管理制度和安全操作规程，保证系统安全运行和正常使用。5.3.5.2根据气候变化、工作性质和的需求，调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理的节能运行计划。
26、对设备的能源消耗及利用效率进行监控，定期进行能源统计和分析，并采取措施进行改善。DB4103/T 152202385.3.5.3定期对制冷机组、供暖机组、风机、水泵和冷却塔等设备进行检查维修及维护保养。5.3.5.4系统运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，系统运行期间：每日 1 次巡查运行情况；每半年 1 次检查管道、阀门并除锈；每年 1 次对系统进行整体性维修养护，检验压力容器、仪表以及冷却塔噪音，对新风机、空气处理机滤网清洗消毒等；每 2 年 1 次对风机盘管进行清洗消毒。5.3.5.5分体式空调每年清洁主机和室外机、每月巡查挂机和室外支架是否稳固，确保正常运行
27、和安全使用。5.3.5.6空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。5.3.5.7空调通风系统运行管理应满足公共卫生事件防控要求。5.3.6消防系统管理5.3.6.1消防系统应由有资质的消防维保机构进行维保，有第三方年度消防检测报告并通过消防部门的审查监督。5.3.6.2消防设施平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置，消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法。5.3.6.3火灾自动报警系统、火灾应急照明和疏散指示标志、水灭火系统、气体灭火系统、防排烟系统、防火门与防火卷帘系统等运行正常，消防水泵控制随时处于自动状态。5.3.6.4应配备完善的消防器材，定期检查消防设
28、施设备，消防设施的维护管理应符合 GB 25201 等标准要求。5.3.6.5每月 1 次检查消防设施设备，检查内容包括但不限于：消火栓是否损坏，消防水带、枪头是否在位；消防水管是否漏水；防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；手提式灭火器是否有效；烟感、温感探测器是否正常；消防报警按钮、警铃以及指示灯、消防广播系统、自动喷淋系统、气体灭火装置等是否正常。5.3.6.6每周至少 1 次检查消防水泵，检查内容包括但不限于：各类信号指示灯是否正常；各类水压压力表是否正常；消防水泵泵体是否漏水、生锈；消防备用电源是否正常，能否及时切换。5.3.6.7每半年至少进行 1 次消防系统联
29、动测试。5.3.6.8消防控制室值班期间每 2 小时记录 1 次消防控制室内消防设备的运行情况；对火灾报警控制器进行每日检查，检查和交接班记录清晰、准确、完整。5.3.7弱电系统管理5.3.7.1建立弱电系统管理制度、设施设备操作规程，明确各类设施设备和岗位责任人及职责，应有专业技术人员维护保养，确保设施设备运行正常。5.3.7.2对运用物联网技术的安防监控系统、防盗报警系统、消防报警系统、门禁系统、停车管理系统等：DB4103/T 15220239每周 1 次巡查运行状态；每月 1 次对室外物联网探头等设备表面清洁(极端天气及时进行排查并保持正常运行)；每季度 1 次检查按键、显示屏等；每年
30、 1 次内部除尘。5.3.7.3对卫星通讯、局域网、信息与视频显示系统、多媒体会议系统等信息自动化系统设施设备：每日 1 次巡查运行状态及管线接触通畅情况；每月 1 次表面清洁；每季度 1 次检查按键、显示屏等；每年 1 次内部除尘。5.3.7.4保存运行记录，发现故障及时通知专业机构进行维护并做好过程监督。5.3.8电梯系统管理5.3.8.1建立完整的电梯安全技术档案和电梯管理制度，配备取得特种设备专业人员证的电梯安全管理员。5.3.8.2电梯运行平稳，无异响，电梯门开闭无阻滞，平层、开关正常，轿厢内保持洁净、无异味。5.3.8.3电梯紧急电话系统应保持畅通。5.3.8.4使用标志、年检标志
31、、紧急救援电话和乘客注意事项应置于轿厢醒目位置。5.3.8.5定期对电梯系统进行巡视检查和养护，建立巡查养护记录。5.3.8.6应根据电梯的类型、维保合同，委托或监督具备相应资质的机构按照 TSG T5002 的要求进行维保，维护记录真实有效。5.3.8.7应每年委托特种设备监督检验单位对电梯全面检测 1 次，并出具检测报告和核发电梯使用标志。每 5 年对电梯进行 1 次载荷实验，保障运行完好。5.3.8.8建立电梯突发事件救援预案，每半年演练 1 次。电梯出现故障时，物业服务人员 5min 内到场应急处理，维保专业人员 30 分钟内到场进行救助和排除故障。5.4秩序维护与安全管理5.4.1基
32、本要求5.4.1.1应制定出入管理、监控管理、停车管理、巡查管理等各项管理制度、操作规程、应急处置预案，并按要求执行。5.4.1.2配置安全管理所需的设施设备，如身份验证设备、安保设备、防爆器材等。5.4.2门岗与巡逻管理5.4.2.1办公楼（区）主出入口管理岗实行 24h 值班制。若有多栋办公楼，可在每栋办公楼出入口设出入管理岗，按照服务礼仪有关要求做好出入管理工作。5.4.2.2建立来访人员登记制度，查验有效身份证件，登记来访人姓名、单位、电话、来访事由，以及受访人姓名、所在单位和部门、电话，经许可后放行。如参加会议则查看相关参会证明并进行登记，经确认后放行。发现疑点及时询问，防止闲杂人员
33、进入，积极疏导群访人员。5.4.2.3建立物品进出审验制度，对物品进出实施分类记录、登记和管理，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。5.4.2.4疏导进出车辆，保持出入畅通。DB4103/T 1522023105.4.2.5定时对办公区域进行安全巡查，对重点部位应增加巡查频次。同时，主动协助并配合工程人员做好节能降耗工作，杜绝长明灯、长流水等现象。5.4.2.6发现影响工作秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的立即报告相关单位。5.4.2.7发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人员进行询问和劝离。5.4.2.8发生疫情等特殊时期进入办公楼（区）时，按特殊时期出入管理规定执行。5.
34、4.2.9遇紧急情况应及时报告有关单位，启动应急预案等应对措施。5.4.3车辆秩序管理5.4.3.1 设置行车指示标识，规定行驶路线，指定停放区域，保证车辆有序通行、易于停放。5.4.3.2非机动车应进行引导管控，定点停放，并定期清理停放区域内长期不使用的车辆。5.4.3.3地下车库无易燃易爆等危险物品存放，监控、照明、消防器械配置齐全。5.4.3.4禁止载有易燃、易爆等危险物品的车辆进入办公楼（区）。5.4.4监控管理5.4.4.1监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测。5.4.4.2应建立操作规程和保密制度，其他人员进入监控室或查阅监控资料，应经授权人批准。5.4.4.3监控
35、室 24 小时值班，监控系统运行正常。5.4.4.4监控中心收到火情、险情以及其他异常报警信号后，立即安排人员到场处理，同时根据现场情况按预案对人员进行疏散，必要时对险情进行处置。5.4.4.5监控资料保存期限应符合相关规定，至少保留 30 天，重点目标管理单位不少于 90 天。5.4.4.6保持值班电话畅通，接听及时。值班人员应熟悉办公区域地理位置及摄像头分布情况，了解设备运行状态，保持监控画面呈现的时间、地址信息与实际状态一致，并密切关注监控画面，及时应对处置可疑或异常情况。5.4.5重大活动安保5.4.5.1重大活动开始前，应制定相应的活动安保方案和突发事件处理预案，合理配备安保人员，对
36、活动场所安全隐患进行排查。应提前控制停车位，并做好停车场车位牌等标识信息。5.4.5.2活动举办过程中，应做好交通疏导，保持活动场所通道、出入口通畅。做好现场治安秩序的维护和突发事故的处置工作，确保无妨碍大型活动安全的行为，无违法犯罪行为。5.5应急及消防安全管理5.5.1应急管理5.5.5.1组建应急突发事件处置队伍，由物业服务人负责人、专兼职安全处置人员组成，服从物业管理单位和物业服务对象统一管理和指挥，按应急预案要求实施应急处置。5.5.5.2在疫情等特殊时期，应根据相关政府部门疫情防控政策要求，在物业服务单位管理体系之下，建立疫情防控管理体系，包括疫情防控管理制度、防控流程、操作规范等
37、。5.5.5.3根据物业服务对象可能发生的安全事故特点和危害，配备必要的应急救援器材、设备和物资，设立台账，并定期检查、维护和保养。DB4103/T 1522023115.5.5.4建立突发事件应急预案体系，指定专职（责）部门负责应急预案编制、评审与发布、宣传与培训、演练与改进等工作。涉及物业管理单位和物业服务对象的，应根据其要求开展工作。每年应组织不少于 1 次的突发公共事件应急演练。应急预案包括但不限于下列内容：地震应急预案；暴雨、雷电、防汛应急预案；群体性上访应急预案；火警火灾应急预案；突发停电应急预案；突发跑水应急预案；电梯困人应急预案；公共卫生事件应急预案；意外伤害应急预案受限空间作
38、业应急预案等。5.5.5.5突发事件发生时应立即启动应急预案，协同物业管理单位和物业服务对象迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。5.5.5.6突发事件发生后应编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向物业管理单位和物业服务对象及行业主管部门报告。5.5.5.7定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。5.5.2消防安全管理5.5.2.1建立消防安全管理体系，包括消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案等，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，定期进行消防工作检查考核
39、。5.5.2.2建立消防安全责任制，组建志愿消防组织，明确各级岗位的消防安全职责。5.5.2.3应进行每日防火巡查、每月消防安全大检查，并建立巡查和检查记录。5.5.2.4根据情况对易燃易爆品设专区管理，确定专人每日巡查，填写检查记录。5.5.2.5定期对消防通道和安全出口进行检查，在消防通道设置禁止占用的明显标志，保持畅通。5.5.2.6消防控制室的管理要求包括但不限于：应实行每日 24 小时双人双岗值班制度；值班人员应经过培训，持证上岗；值班人员应熟悉接到报警信号后的处置程序。5.5.2.7每半年至少组织 1 次消防突发事件应急演练，每年至少各组织 1 次消防安全培训和生产安全培训。5.6
40、环境卫生保洁5.6.1基本要求5.6.1.1应建立健全保洁、消杀等管理制度及作业规程，明确保洁服务人员、职责、服务内容和服务范围。5.6.1.2采用日常保洁与专项保洁结合的方式，定期进行建筑物外墙清洗和石材类、木质类、地毯类、金属类等特殊材质的专项清洁服务。5.6.1.3保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面时，应安排在非上下班高峰期作业，现场应设置“注意防滑”等安全标示。DB4103/T 1522023125.6.1.4清洁用品符合产品标准、分类保存，危险化学品的储存应符合相关规定。5.6.1.5遇雨、雪等特殊天气时应及时清扫道路，并在通道、台阶、出入口处放置警示标志，铺设防滑垫。5
41、.6.1.6保洁作业时，应采取必要的安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。5.6.1.7定期开展主题宣传和知识培训活动，包括但不限于垃圾分类、控烟等方面。5.6.2保洁工具设备与用品使用5.6.2.1应正确使用保洁工具设备与用品，严格遵守安全操作规程。5.6.2.2未经培训合格不应使用专业工具设备。5.6.2.3每次使用后，应将保洁工具设备等清洗干净并存放在指定地点。5.6.2.4根据清洁区域的不同，对所使用的拖布、抹布、尘推等清洁工具，标记不同标识或颜色加以区分。5.6.2.5保洁工具间物料规范管理，作业工具等合理规划、摆放整齐。5.6.3建筑物内部共有部位保洁5.6.3.1建筑物内部
42、共有部位包括大厅、门厅、楼内公共通道、卫生间、开水间、电梯轿厢等，保洁内容及要求：天花板每季度至少清洁 1 次。要求无积尘、无蛛网；大厅及楼内公共通道地面每日至少清洁 2 次，门把手和扶手栏杆每日消毒 1 次，防滑地毯每月至少清洗 1 次，大理石、花岗石地板和木地板等定期养护。要求表面光亮，干净整洁，无垃圾杂物，无污渍、无积水；低位墙身每月至少清洁 1 次，高位墙身每季度至少清洁 1 次。要求表面无污迹、无脱漆、无霉点、无灰尘、无蛛网，干净整洁；宣传栏每周至少保洁 1 次。要求表面无污迹、无灰尘、无积尘、无蛛网，干净整洁；窗户每月至少保洁 1 次。要求玻璃光洁、明亮、无水迹，窗台及窗框架表面无
43、灰尘、无污渍；平台及屋顶每季度至少清扫 1 次，雨季期间，每半月至少清扫 1 次；每日至少巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。要求无垃圾杂物，无青苔，无积水；楼内车库每周至少清洁 1 次。要求地面无垃圾杂物、无积水，标识、指示牌干净无浮尘；卫生间及开水间每日至少清洁 2 次，循环保洁。要求地面干净、无污渍无积水；洁具洁净、无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净、无污迹，金属饰件有金属光泽；换气扇表面无积尘；洗手台干净、无污垢；保持空气流通，无明显异味；楼梯及楼梯间每日至少清洁 1 次。要求梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净、无灰尘、无污渍，防滑条（缝）干净；电梯/扶梯轿厢门、面
44、板，扶梯扶手、两侧挡板每日至少擦拭 1 次，轿厢地面、扶梯阶梯表面清拖 1 次；不锈钢材料装饰的轿厢每月至少护理 2 次；石材装饰的轿厢每季度至少养护 1 次。要求轿厢内无污渍、无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净、无异味，电梯门槽内无垃圾、无杂物；扶梯橡胶扶手无水渍、无灰尘、无污渍，阶梯表面缝隙内无杂物、干净整洁、无灰尘、无污迹，两侧挡板表面干净整洁、无积尘、无污迹；配电箱、消防栓、报警器、开关插座、灯具、空调出风口等设施设备每月至少清洁 1 次。要求表面干净，无灰尘、无污迹；监控摄像头、门警器等表面光亮、无灰尘、无斑点要求；垃圾桶每日至少保洁 2 次。要求内部无满溢、无异味，外表面
45、无污迹、无灰尘。5.6.3.2会议室、接待室等重点部位的保洁服务可另行规定。DB4103/T 1522023135.6.4建筑物外部共有部位保洁建筑物外部共有部位区域包括外围及周边道路、外墙、停车场、绿化带及景观等，保洁内容及要求：外围及周边道路每日至少清扫 1 次，属高空作业范围的部分路灯等每半年至少保洁 1 次。要求干净，无杂物、无积水、无污迹；沟渠、池、井内无杂物、无异味；各种标志、宣传栏、路灯等表面干净、无积尘、无水印；坠落高度 2 米以下（不含 2 米）外墙每月至少保洁 1 次，属高空作业范围的外墙及景观灯等应委托专业资质公司，每年保洁 1 次。表面无污渍；停车场每日至少保洁 1 次
46、。要求地面无垃圾杂物、无积水，标识、指示牌干净、无浮尘；绿化带及景观每日至少保洁 1 次。要求绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净、无污渍；景观水质清澈、无异味、无漂浮物，建筑整洁、无涂污。5.6.5消杀管理5.6.5.1应制定消杀工作计划，内容包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等内容。5.6.5.2消杀作业应在专业人员指导下进行，并提前做好防护。5.6.5.3消杀药物应符合国家农药管理要求，消杀药物供应商应具有有效资格证书。5.6.5.4消杀区域包括但不限于以下区域：物业管理区域内的各人行通道、各楼层的电梯口、公共洗手间及楼宇周围；垃圾桶、垃圾池、化粪池、污水井等室外公共
47、区域；雨水井、排水沟等较阴暗潮湿区域；办公室、设备房、洗手间等办公用房和空置房；绿化带周围。5.6.5.5应提前告知消杀时间、地点、范围，明确注意事项等信息，放置消杀警示标识。5.6.5.6消杀时进行安全防护，建立消杀记录。5.6.5.7消杀结束后将器具、药具等统一清洗并送至指定地点保管，灭鼠 1 周后撤回饵料。5.6.6公共卫生防控5.6.6.1夏季每月至少开展 1 次环境消毒，并进行记录，特殊时期的环境消毒频次按防疫要求另行规定。5.6.6.2消毒用品应符合国家卫生健康部门管理要求，在确保消毒效果的前提下，尽量选择对人体伤害小、对物品破坏少、对环境污染小的消毒产品。5.6.6.3环境消毒区
48、域包括但不限于以下区域：食堂、会议室、电梯、卫生间等人群密集或通风不良的密闭空间；垃圾集中收集点等重点室外公共区域。5.6.6.4突发公共卫生事件期间应加强走廊、会议室等人群聚集场所的通风换气。5.6.7垃圾处理5.6.7.1设置垃圾分类桶，张贴垃圾分类标识，对垃圾进行强制分类，分类收集和运输。5.6.7.2制定垃圾定时定点投放制度，明确管理责任人。5.6.7.3垃圾桶(箱)按指定位置摆放，桶(箱)身表面干净无污渍，地面无垃圾。DB4103/T 1522023145.6.7.4有害垃圾投放应保持物品的完整性，防止有害物质外漏。有包装的易腐垃圾应去除包装物后分类投放。5.6.7.5垃圾中转房地面
49、每日清洁，无明显异味；使用环保材料装裹垃圾，日产日清，避免二次污染。5.7绿化养护5.7.1基本要求5.7.1.1根据物业管理区域特点和绿化实际需要，建立绿化管养方案及绿化养护管理台账。5.7.1.2宜设置爱护绿化提示标识，重点树木实行登记表（牌）管理，登记表（牌）内容包括植物名称、摆放和更换时间、养护内容和时间等。5.7.1.3花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。5.7.1.4绿地内无影响景观的杂物、垃圾等，无树挂、乱拴乱挂等现象。5.7.1.5应对栅栏、喷灌设施、花盆、树木加固支架、遮阳装置等物业绿化工具、设施春夏季节每周维护 1 次，秋冬季节每月维护 1 次。5
50、.7.1.6绿化养护设施设备严禁随意摆放，并应在作业完成后及时保养入库。5.7.2养护作业5.7.2.1在进行修剪、绿化病虫害防治等风险操作时，作业人员应穿戴安全制服、安全帽、手套等，做好防护措施。5.7.2.2绿化作业现场应采取设立安全警示标志牌等措施，保证施工人员和过往行人的安全；喷洒药剂须在专业人员指导下，严格按照操作规范进行，作业现场药剂摆放不应脱离视线范围。5.7.2.3应根据季节和气候状况，对室外植物、草地、花卉等进行定期养护，室外绿化管养内容及要求包括但不限于：定期开展修剪工作：草坪要求草的高度不超过 9 厘米且保持一致，草坪无杂草草屑，生长茂盛，边缘完整，平整无坑洼；花坛要求轮
