1、 ICS 03.080.01 CCS A 16 5223 贵州省黔西南州地方标准 DB 5223/T 12 2021 新市民居住区物业基本公共服务规范 Basic public service specification for property in new residential areas 2021-09-26 发布 2021-09-26 实施 黔西南州市场监督管理局 发布 DB 5223/T 12 2021 I 目次 前言 . . II 1 范围 . . 1 2 规范性引 用文件 . . 1 3 术语和定 义 . . 1 4 机构与人 员 . . 1 5 设施设备 管理 . . 2 6
2、 资金使用 . . 6 7 新市民专 项维修资金提取服务 . 6 8 检查与改 进 . . 8 参考文献 . . 9 DB 5223/T 12 2021 II 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定 起草。 本文件由黔西南州住房和城乡建设局提出并归口。 本文件起草单位：黔西南州住房和城乡建设局。 本文件主要起草人：何兰云、刘维佳、陈媛、吴佩峰、王朝。 DB 5223/T 122021 1 新市民居住区物业基本公共服务规范 1 范围 本文件规定了新市民居住区物业服务的术语和定义、机构与人员、设施设备管理、资金使用、新市 民专项维修资金提
3、取服务、检查与改进。 本文件适用于新市民居住区物业基本公共服务。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB 50034 建筑照明设计标准 GB 50140 建筑灭火器配置设计规范 CJJ 27 环境卫生设施设置标准 DB 52/T 1553.2 易地扶贫搬迁安置社区 第2部分：服务评价与改进规范 DB 52/T 1553.3 易地扶贫搬迁安置社区 第3部分：群众满意度调查规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。
4、3.1 新市民 new citizen “十三五”期间通过易地扶贫搬迁工程项目安置到城镇稳定居住生活的搬迁对象。 4 机构与人员 4.1 工作分工 4.1.1 住房和城乡建设部门负责物业服务工作的指导、监督，加强物业服务企业市场行为监管，调处 物业服务纠纷，指导行业协会制订服务等级标准，规范物业服务市场。 4.1.2 物业服务企业负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序，在物业服务活动中应当履行下列义务： a) 按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务； b) 在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使
5、用方法、维护要求、 注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人； c) 按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作； d) 定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修； DB 5223/T 122021 2 e) 做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管 物业档案资料和有关财务账册； f) 听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务； g) 对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告； h) 法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 4.1.3
6、业主委员会负责执行业主大会决定的事项，应履行下列职责： a) 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； b) 业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物 业服务合同； c) 收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行； d) 监督管理规约的实施； e) 调解物业使用和维护中的纠纷； f) 法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。 4.2 人员要求 4.2.1 应根据服务需要，设置项目部、配置项目经理等管理人员，其中保安、维修、保洁和绿化工作 各岗位人员应进行分类培训合格并有记录，如有特殊岗位需求应持证上岗。 4.2.2 员工上岗前应
7、进行岗前培训，培训内容包括但不限于物业管理知识、应急预案及应急处置等相 关物业管理制度。 5 设施设备管理 5.1 一般要求 5.1.1 标志标识的设置应符合 CJJ 27，应包括管理标识、安全标识、运行状态标识和警示标识等。 5.1.2 设备用房应设置防鼠设施，控制柜、控制箱等进出线口应进行防鼠封堵。 5.1.3 应定巡查时维保，填写相关档案记录存档备查（含 APP 电子记录）。 5.1.4 配电房应按 GB 50140 的规定配置消防灭火器材。 5.2 设备机房管理 5.2.1 应保持清洁，机房内无积尘、无锈蚀、无蛛网、无积水、无垃圾、无杂物等，配电柜、控制箱 等保持清洁并锁闭，定期进行检
8、查维保机房内不应堆放无关物品。 5.2.2 巡查记录内容应包括：巡查时间、设备运行情况、配电柜开关状态、配电室照明、温度、湿度、 卫生情况等。 5.2.3 维护保养记录内容应包括：维保时间、维保内容、设备异动情况、实施人、检查人等。 5.3 水泵房管理 5.3.1 操作规程应上墙并保持清晰、完好。 5.3.2 管路色标应正确分明，流向箭头清晰。 5.3.3 应开展水泵控制箱、生活水泵（含电动机）供水管路与阀门定期巡检和保养（日常、每周、每 月、每季、每年），出现跑冒滴漏等异常现象应立即修复。 5.4 排污设施设备管理 5.4.1 设施设备标识应清晰规范，井、池盖编号清晰。 DB 5223/T
9、122021 3 5.4.2 应定期对潜水泵进行维护保养，控制箱应保持清洁。 5.4.3 应定期检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球、潜水泵绝缘电阻等并填写检查记录，记录 应存档备查。 5.4.4 应定期清洗集水井和潜水泵表面。 5.4.5 应保证排污泵正常运行，排污泵停止使用时，备用排污泵应能正常启运。 5.4.6 积沙井、化粪池应定期检查，适时清掏。排水沟应定期清理，雨季前应彻底清掏，保持畅通。 5.4.7 清掏完毕应填写记录并存档备查。 5.5 供电设施设备管理 5.5.1 高低压配电柜维护 5.5.1.1 应开展日常巡检，检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、继电器等各项运行参数、表针指
10、示、 检查试验信号灯、警铃和蜂鸣器，填写巡检记录并存档备查。 5.5.1.2 应保持柜内、柜面、仪表、指示灯的清洁。 5.5.2 发电机维护 5.5.2.1 发电机房门应设有明显警示标志，悬挂操作规程。 5.5.2.2 应开展定期检查，检查发电机燃油箱油位、启动电池电压、阀门、管道、配电屏开关位置、 指示灯、蓄电池电解液高度、接线柱状况、控制箱仪表、开关、机油油位、冷却水箱水位、启动电池电 压、接地线，填写巡检记录并存档备查。 5.5.2.3 蓄电池表面、发电机组表面应保持清洁。 5.5.2.4 发电机房内不应堆放杂物，每月应至少清扫一次。 5.5.2.5 应按计划对发电机组进行日常、月度、季
11、度和年度维保，填写维保记录并存档。每月启动运 行不少于一次，每次不低于 10 分钟。 5.5.3 配电房维护 5.5.3.1 设备系统图、操作规程、岗位责任制、应急预案流程等应张贴于墙上明显位置。 5.5.3.2 应定期进行操作规程和应急预案培训并有培训记录。 5.5.3.3 安全防护用具齐全，摆放整齐，应定期对安全工器具进行校验，应防止绝缘手套和绝缘靴皲 裂、粘连，保持绝缘功能完好。 5.5.3.4 设备房、机房温度计、湿度计指示功能正常。 5.5.3.5 机房整洁，无渗漏、无积水、无垃圾杂物，墙面、天花无蛛网、积尘。机房门应上锁管理， 不应兼做他用。 5.5.3.6 设备表面应无积尘、无锈
12、蚀。 5.5.3.7 应开展定期巡检，检查电源、电压，主开关工作电流额定值，检查接触器、继电器等，填写 巡检记录并存档备查。 5.5.3.8 应对配电房进行日常、月度、季度、年度维保，并填写维保记录存档备查。 5.5.4 公共照明管理 5.5.4.1 照明灯（含路灯灯杆、草坪灯、庭院灯等）应编号建档，室内外公共照明应每日巡检并填写 记录存档备查，发现损坏 48 小时内修复。 5.5.4.2 应定期清洁照明灯蛛网、蚊虫。 5.5.4.3 应依据季节变化，适时调整公共照明开启和关闭时间，节约能耗。 5.5.4.4 地下停车场公共照明应符合 GB 50034 的设计要求。 DB 5223/T 122
13、021 4 5.6 电梯设施设备管理 5.6.1 日常管理 5.6.1.1 应制定电梯设施设备管理制度、日常巡检制度、运行管理制度、安全操作规程、应急处理预 案等。 5.6.1.2 应建立、健全电梯设施设备资料档案，应包括型号、数量、品牌、功率、安装时间、施工单 位、维修情况、运行记录、电梯故障处理记录、维保单位、维保记录、电梯年检证明等。 5.6.1.3 应开展电梯日常运行巡检，巡查内容应包括电梯导向、编号、年检合格证明、安全警示、提 示、紧急电话、电梯机房标识等，填写巡检记录并存档备查。 5.6.1.4 保持三方通话功能应完好，紧急电话和乘客注意事项等置于轿厢明显位置。 5.6.1.5 发
14、现问题及时处理并立即通知电梯维保单位，严禁电梯带故障运行。 5.6.2 日常保养 应建立电梯维保监督制度，配备监督人员，对电梯专业维保单位进行作业监督并对维保情况进行签 字确认。 5.7 智能化系统管理 5.7.1 中央控制室应实行 24 小时值班制度，值班记录完整，归档备查。 5.7.2 应制定中央控制室联动流程和紧急预案。 5.7.3 摄像监控图像清晰，画面质量完好，出现画面异常情况立即恢复，录像资料最低保留 30 天。 5.7.4 智能门禁应保持完好，出现故障应于 48 小时内修复。 5.8 避雷设施管理 5.8.1 应制定避雷设施管理规定、维修保养制度等，应建立、健全避雷设施资料档案。
15、 5.8.2 应对避雷设施进行日常巡检和一般性维保（除锈油漆等），巡检及维保记录存档备查。 5.9 环境卫生管理 5.9.1 一般要求 5.9.1.1 应合理划分保洁区域，制定保洁标准及作业流程、卫生防疫办法、保洁人员应知应会等制度。 5.9.1.2 应制定年度保洁计划，对服务区域内保洁内容及标准进行计划管理。年度计划分解为季度、 月度、周计划，落实到岗并有相应实施记录。 5.9.1.3 应对防疫药品、灭鼠药、草酸类清洁剂等实行安全使用、领用登记。 5.9.1.4 应建立档案清洁，对清洁卫生设施的种类、数量、位置等进行档案管理。 5.9.2 卫生设施 5.9.2.1 应对固定果皮箱、垃圾桶、垃
16、圾车等进行编号，建立档案记录数量、位置、规格等。 5.9.2.2 果皮箱、垃圾桶、中转垃圾池等，应定期清洁、防疫并有记录。 5.9.2.3 应建立清洁工具、用品台账、领用、消耗记录等，清洁工具定点规范存放。 5.9.2.4 保洁用水取水点应保持清洁，不积水、不纳垢，水龙头上锁，无跑冒滴漏。 5.9.3 清洁卫生维护 5.9.3.1 及时清扫地面尘土、清理杂物、清除积水，抹擦扶手、栏杆，清洁地面印渍、杂物，清扫楼 面，清理并疏通排水口。 DB 5223/T 122021 5 5.9.3.2 定期擦拭亭、廊、护栏可倚人部位、休闲椅、电子防盗门、信报箱、消防箱、标识、宣传牌、 岗亭、休闲娱乐设施等。
17、 5.9.3.3 定期清洁公共通道、楼道、亭阁等天花、墙面积尘、蛛网，清扫地下停车场地面杂物垃圾、 积水。 5.9.3.4 定期清洁电梯轿厢，清扫轿厢地面污渍、积水、杂物，清洁轿厢顶灯蛛网、蚊蝇。轿厢面、 广告铭牌抹擦，打光亮油应抹拭干净。 5.9.3.5 电梯前室、大堂等地面应按合同约定进行养护。 5.9.3.6 定期对排水沟、井进行清理清掏，雨季来临前对排水沟、井进行彻底清掏。 5.9.3.7 定期对沟、渠、井进行灭蚊、灭蝇、灭鼠等除害防疫，实施灭鼠灭害作业时应提前告知业主 作业区域、内容、时间、注意事项等。 5.9.3.8 垃圾桶、果皮箱、中转垃圾池等应及时转运，不应有垃圾满溢堆积地面现
18、象。 5.10 信息管理 5.10.1 房屋及其设备设施技术资料档案 5.10.1.1 房屋及其设施设备技术资料档案保存完好、完整。 5.10.1.2 建立共有部分和建筑物附属设施的台帐，包括名称、位置、大中修记录、数量、型号、用途 等。 5.10.1.3 建立设备“一机一档”台账，包括智能化系统、供电供水供暖系统、电梯、空调、消防等。 5.10.1.4 存档备查日常巡检记录、运行记录、维护保养记录。 5.10.2 客户服务档案 5.10.2.1 建立“一户一档”的业主(房屋使用人)基本信息档案。包括产权人、房屋使用人姓名、身份 证号、房屋产权情况、联系电话、紧急联络方式。 5.10.2.2
19、业主（房屋使用人）基本信息应实时更新。 5.10.2.3 建立产权人房屋使用档案。 5.10.2.4 应制定业主（房屋使用人）信息资料保密制度，不得将资料提供给无关人员。 5.10.2.5 未经业主（房屋使用人）许可，不得将资料内容转作其他用途。 5.10.3 园林绿化及清洁档案 5.10.3.1 应建立小区园林绿化台账，内容应包括树木名称、数量、胸径、位置、灌木种类及位置、草 坪位置及面积等。 5.10.3.2 园林绿化台账应适时更新，记录绿化植物的养护、补栽、更换等情况。 5.10.3.3 胸径 15cm 以上树木的补栽、更换等应有项目经理签字并报业主委员会/ 产权人（委托人）。 5.10
20、.4 车辆管理档案 5.10.4.1 应建立业主车辆台账，内容应包括车辆牌照、车型、车位租售状况、车位号、联系电话等。 5.10.4.2 车辆档案信息定期和实时更新，实行动态管理。 5.11 安全与应急管理 5.11.1 一般要求 应制定设备设施类、公共秩序类、环境卫生、园林绿化管理等应急预案，每年开展不少于两次培训， 培训记录存档备查。 DB 5223/T 122021 6 5.11.2 设备设施类应急预案 设备设施类应急预案如下： a) 应制定给排水设备设施应急预案，包括设备故障停水、水质污染、防冻、灾害天气排污泵（备 用泵）启动等； b) 应制定供配电设备设施应急预案。包括停电应急处理、
21、设备故障紧急处理、安全处置等； c) 应制定电梯停电应急预案。包括：电梯故障、电梯困人、突发停电、跑水、火灾等； d) 应制定消防应急预案。包括：消防联动、紧急处置、报警流程等。消防监控室内应急处理流 程应上墙。 5.11.3 公共秩序类应急预案 包括公共安全、交通管理、停车场管理等应急预案。 5.11.4 环境卫生应急处理预案 包括灾害天气（暴雨、凝冻等）应急处理、地面污染、清洁剂及消杀药品中毒等。 5.11.5 园林绿化管理应急处理预案 包括灭害药品污染、中毒应急处理、暴雨大风造成树木倾覆、植物防冻等。 6 资金使用 6.1 定期检查建筑物共有部分和附属设施设备现状，需使用专项维修资金进行
22、大修、中修、翻修和更 新改造的，制定维修改造方案、工程预算等，按住宅专项维修资金管理办法贵州省物业管理条例 规定实施。 6.2 突发性设施设备故障，需由专项维修资金支付的，应立即出具报告、预算、施工方案等按住宅 专项维修资金管理办法贵州省物业管理条例规定实施。未成立业主大会的，按贵州省物业管理 条例规定征得业主同意后实施。 6.3 专项维修资金使用情况按住宅专项维修资金管理办法接受业主委员会的查询和监督，使用结 果向业主公示。 7 新市民专项维修资金提取服务 7.1 服务内容 新市民专项维修资金提取服务事项详见表1。 7.2 服务要求 7.2.1 申请 物业服务企业应在新市民居住区公示住宅专项
23、维修资金申请资料清单，清单内容包括： a) 申请（消防、电梯维修须相关部门出具整改鉴定报告），经办人身份证复印件（留联系电话）； b) 业主委员会成立备案证明（无业主委员会的需有业主委托书）； c) 业主签名（须三分之二以上业主本人签名按手印，在小区公示并拍照，附公示照片）； d) 维修更新改造方案（在小区公示并拍照，附公示照片）； e) 维修更新改造方案公示证明； DB 5223/T 122021 7 f) 维修项目清单及预算； g) 施工单位营业执照及相关资质（盖公章）； h) 施工合同； i) 工程验收报告（消防、电梯附相关部门出具的验收合格检验报告）； j) 分摊清册（在小区公示并拍照
24、，附公示照片）； k) 分摊清册证明； l) 发票（必须完税，发票背面需业主委主任、副主任或业主代表至少三人签名）； m) 审批表三份； 注： 所有资料须提交原件，l项和m项不用装订，（a至k项需一套原件提交财务）。 表 1 新市民专项维修资金提取服务事项 序号 服务 对象 服务事项 服务 内容 依据文件 补助标准 1 新市民 居住区 业主委 员会 新市民居 住区共用 部位、共用 设施设备 维修 专项维 修资金 使用 住宅专项维修资金管理办法（建设 部财政部令第165号） 无 2 新市民 用于住宅 共用部位、 共用设施 设备保修 期满后的 维修和更 新、改造 1.中共黔西南州委办公室 黔西南州
25、人 民政府办公室印发黔西南州新市民计 划规划建设推进措施黔西南州新市 民计划产业发展推进措施等推进措施 的通知（州委办字201842 号） 2.中共黔西南州委办公室 黔西南州人 民政府办公室印发关于贯彻落实“五 个体系”建设深入推进新市民计划的措 施的通知（州委办字201950 号） 新居住区所在地地方政府用增减挂 钩政策，从增减挂钩收益中按照当 地住宅建筑安装工程每平方米造价 的 5%至 8%。新居住区住宅按政策规 定进行不动产产权上市交易时，交 易出让方应按新居住区所在地住宅 专项维修资金管理办法补缴住宅专 项维修资金。 注：由新市民居住区所在地住房和城乡建设部门办理。 7.2.2 受理初
26、审 窗口对申报资料进行初步审查，资料齐全的受理，不齐全的一次性告知需补充的材料。 7.2.3 现场核实 住房和城乡建设部门对维修内容和工程预算进行审查，并进行现场核实；对维修内容与住房和城乡 建设、市场监督、公安、消防等有关部门核实相关资料。 7.2.4 审批 住房和城乡建设部门负责审核、备案，窗口负责审批，10个工作日内完成审批工作。 7.2.5 划拨 审核通过，划拨资金。 7.3 信息公开 DB 5223/T 122021 8 新市民居住区所在县（市、新区）住房和城乡建设部门政务公开网站公示服务内容、时间、地点、 形式、收费、人员信息、投诉、流程、质量承诺等服务信息： a) 办理地点：新市
27、民居住区所在县（市、新区）行政审批服务中心住房和城乡建设部门窗口； b) 受理初审：窗口对申报资料进行初步审查，资料齐全的受理，不齐全的一次性告知需补充的 材料； c) 办理机构：新市民居住区所在县（市、新区）住房和城乡建设部门； d) 办理费用：不收费； e) 提交材料： 1) 申请文件（原件 1 份）； 2) 工程预算书（1 份，加盖申请单位公章）； 3) 维修资金余额单（1 份，加盖申请单位公章）。 f) 现场办理服务指南、表单。 8 检查与改进 8.1 按照“省州县”层级关系，相关部门持贵州省行政执法证每年两次对物业服务企业进行 “双随机、一公开”检查，填写“双随机一公开”检查登记表登记备案。 8.2 应按照 DB 52/T 1553.2 开展服务评价与改进。 8.3 应按照 DB 52/T 1553.3 开展群众满意度调查。 DB 5223/T 122021 9 参考文献 1 中共黔西南州委办公室 黔西南州人民政府办公室 印发 黔西南州新市民计划规划建设推进措 施黔西南州新市民计划产业发展推进措施等推进措施的通知（州委办字201842号） 2 中共黔西南州委办公室 黔西南州人民政府办公室印发关于贯彻落实“五个体系”建设深入 推进新市民计划的措施的通知（州委办字201850号）
