DB3707 T 10-2020 老旧小区红色物业工作规范.pdf

1、DB3707潍 坊 市 地 方 标 准DB3707/T 10 2020老 旧 小 区 红 色 物 业 工 作 规 范 2020 -07- 03发 布 2020- 07-06实 施潍 坊 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布 DB3707/T 102020 I 目 次前 言 .II党 组 织 建 设 与 运 行 .1社 区 物 业 服 务 企 业 成 立 与 运 行 .7物 业 项 目 进 驻 .1物 业 服 务 .8考 核 与 评 价 .9 DB3707/T 102020 II 前 言DB3707/T 10-2020 老 旧 小 区 红 色 物 业 工 作 规 范 分 为 5个 部 分 ：

2、第 1 部 分 ： 党 组 织 建 设 与 运 行 ； 第 2 部 分 ： 社 区 物 业 服 务 企 业 成 立 与 运 行 ； 第 3 部 分 ： 物 业 项 目 进 驻 ； 第 4 部 分 ： 物 业 服 务 ； 第 5 部 分 ： 考 核 与 评 价 。本 标 准 按 照 GB/T 1.1-2009 标 准 化 工 作 导 则 第 1部 分 ： 标 准 的 结 构 和 编 写 给 出 的 规 则 起 草 。本 标 准 由 中 共 潍 坊 市 委 组 织 部 、 潍 坊 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 提 出 并 归 口 。本 标 准 主 要 起 草 单 位 ： 中 共 潍 坊 市

3、奎 文 区 委 组 织 部 、 潍 坊 市 奎 文 区 住 房 和 城 乡 建 设 局 、 山 东 省 标 准 化 研 究 院 。本 标 准 主 要 起 草 人 ： 权 文 松 、 王 波 、 李 顺 廷 、 汪 江 伦 、 马 万 祥 、 高 杰 、 窦 秀 华 、 赵 红 红 、 原 静 、 朱本 行 、 杨 全 勇 、 岳 静 宜 。本 标 准 为 首 次 发 布 。 DB3707/T 10.12020 1 党 组 织 建 设 与 运 行1 范 围本 标 准 规 定 了 潍 坊 市 社 区 物 业 服 务 企 业 党 组 织 和 老 旧 小 区 党 组 织 建 设 与 运 行 的 相 关

4、 要 求 。本 标 准 适 用 于 潍 坊 市 社 区 物 业 服 务 企 业 党 组 织 和 老 旧 小 区 党 组 织 的 建 设 工 作 。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的 。 凡 是 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文件 。 凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 其 最 新 版 本 （ 包 括 所 有 的 修 改 单 ） 适 用 于 本 文 件 。DB3707/ T 1-2018 潍 坊 市 城 市 基 层 党 建 工 作 标 准 DB3707/ T 2-2

5、018 潍 坊 市 非 公 有 制 经 济 组 织 和 社 会 组 织 基 层 党 建 工 作 标 准3 术 语 和 定 义3.1 老 旧 小 区城 市 或 县 城 国 有 土 地 上 建 成 时 间 较 长 ， 失 养 失 修 失 管 严 重 、 市 政 配 套 设 施 不 完 善 、 公 共 服 务 和 社 会服 务 设 施 不 健 全 的 住 宅 小 区 。3.2 红 色 物 业 是 指 社 区 、 业 主 委 员 会 （ 或 业 主 代 表 ） 、 物 业 服 务 企 业 等 在 党 组 织 引 领 下 共 同 参 与 小 区 物 业 管 理 和社 区 治 理 的 工 作 体 系 。

6、用 于 解 决 居 民 群 众 反 映 的 突 出 问 题 ， 发 挥 政 治 引 领 和 物 业 服 务 双 重 功 能 。4 基 本 要 求通 过 加 强 物 业 服 务 企 业 党 组 织 和 老 旧 小 区 党 组 织 的 建 设 与 运 行 ， 实 现 物 业 服 务 企 业 和 老 旧 小 区 党 的组 织 和 工 作 有 效 覆 盖 ， 强 化 党 组 织 引 领 作 用 ， 发 挥 党 员 示 范 带 动 作 用 ， 调 动 各 方 力 量 参 与 老 旧 小 区 社 会治 理 。5 社 区 物 业 服 务 企 业 党 支 部5.1 设 立 要 求 5.1.1 应 依 托 社

7、区 物 业 服 务 企 业 同 步 成 立 物 业 服 务 企 业 党 支 部 ， 支 部 隶 属 社 区 党 委 管 理 。5.1.2 社 区 物 业 服 务 企 业 党 支 部 设 置 应 符 合 DB3707/ T 2.3-2018的 相 关 要 求 ， 其 中 ： DB3707/T 10.12020 2 物 业 服 务 企 业 注 册 地 所 在 县 （ 市 、 区 ） 外 的 物 业 服 务 项 目 正 式 党 员 超 过 3人 的 ， 应 建 立 党 支 部或 党 小 组 ， 组 织 关 系 隶 属 企 业 党 支 部 ， 并 接 受 所 在 县 （ 市 、 区 ） 行 业 党 组

8、 织 的 双 重 指 导 ； 社 区 物 业 服 务 企 业 职 工 人 数 在 50人 以 上 且 正 式 党 员 不 足 3人 的 ， 可 采 取 选 聘 党 员 职 工 、 发 展新 党 员 的 方 式 ， 或 与 相 邻 物 业 服 务 企 业 联 合 组 建 、 与 网 格 （ 小 区 ） 党 支 部 联 建 等 方 式 成 立 党 组织 ； 社 区 物 业 服 务 企 业 职 工 人 数 在 50人 以 下 且 正 式 党 员 不 足 3人 的 ， 应 从 街 道 、 社 区 党 员 干 部 中选 派 党 建 指 导 员 ， 指 导 开 展 党 建 工 作 。5.2 人 员 配 备

9、5.2.1 实 行 社 区 党 组 织 成 员 与 社 区 物 业 服 务 企 业 管 理 成 员 “ 双 向 进 入 、 交 叉 任 职 ” 。5.2.2 社 区 物 业 服 务 企 业 党 支 部 应 注 重 培 养 、 发 展 物 业 服 务 企 业 出 资 人 、 关 键 岗 位 负 责 人 等 人 员 入 党 。5.2.3 实 施 “ 双 向 培 养 ” ， 把 物 业 服 务 骨 干 发 展 成 党 员 ， 把 党 员 培 养 成 物 业 服 务 骨 干 。 5.3 日 常 运 行党 员 队 伍 建 设 、 党 的 组 织 生 活 、 支 部 生 活 日 、 党 务 公 开 等 支

10、 部 日 常 工 作 可 参 照 DB3707/T 2-2018的相 关 要 求 执 行 。5.4 工 作 职 能5.4.1 基 本 职 能5.4.1.1 宣 传 贯 彻 落 实 党 的 理 论 和 路 线 方 针 政 策 。5.4.1.2 按 要 求 做 好 党 员 发 展 、 教 育 、 管 理 、 监 督 和 服 务 工 作 。5.4.1.3 引 导 党 员 发 挥 先 锋 模 范 作 用 ， 积 极 创 先 争 优 ， 建 强 战 斗 堡 垒 。5.4.1.4 密 切 联 系 群 众 ， 了 解 群 众 需 求 ， 维 护 群 众 正 当 权 利 和 利 益 ， 做 好 群 众 思 想

11、 政 治 工 作 。5.4.1.5 完 成 上 级 党 组 织 交 办 的 工 作 任 务 。 5.4.2 扩 展 职 能5.4.2.1 指 导 监 管 物 业 服 务引 导 和 监 督 物 业 服 务 企 业 工 作 人 员 严 格 按 照 物 业 服 务 相 关 法 律 法 规 以 及 物 业 服 务 合 同 、 服 务 标 准 等要 求 ， 提 供 专 业 化 物 业 服 务 。5.4.2.2 引 导 各 方 力 量 参 与 小 区 治 理5.4.2.2.1 通 过 建 设 党 员 活 动 站 ， 设 立 志 愿 服 务 岗 ， 公 布 物 业 服 务 热 线 等 方 式 ， 引 导 物

12、 业 服 务 企 业 积极 参 与 小 区 治 理 。5.4.2.2.2 发 动 居 民 加 入 小 区 各 类 群 众 性 自 治 组 织 和 社 会 组 织 ， 引 导 居 民 积 极 融 入 小 区 治 理 。5.4.2.2.3 以 签 订 服 务 协 议 的 方 式 引 入 家 政 服 务 、 医 养 服 务 等 社 会 化 服 务 资 源 ， 引 导 社 会 力 量 积 极 参与 小 区 治 理 。 5.4.2.3 开 展 党 建 品 牌 创 建 和 党 建 创 优 活 动5.4.2.3.1 物 业 服 务 企 业 党 支 部 可 与 小 区 党 支 部 开 展 党 建 联 建 ，

13、以 党 员 联 管 、 活 动 联 办 、 服 务 联 做 等形 式 ， 创 建 党 建 品 牌 。5.4.2.3.2 积 极 参 与 县 （ 市 、 区 ） 物 业 服 务 行 业 综 合 党 委 组 织 的 优 秀 物 业 服 务 企 业 党 组 织 、 优 秀 党 务工 作 者 评 选 活 动 ， 督 促 支 部 党 员 创 先 争 优 。 DB3707/T 10.12020 3 6 小 区 党 组 织6.1 小 区 党 支 部6.1.1 设 立 要 求6.1.1.1 应 根 据 小 区 党 员 人 数 ， 以 网 格 带 建 、 单 独 建 立 、 片 区 联 建 等 方 式 ， 合

14、理 设 置 党 支 部 ， 实 现 小区 党 组 织 应 建 尽 建 ； 根 据 小 区 党 员 居 住 情 况 ， 合 理 划 分 楼 栋 党 小 组 。6.1.1.2 小 区 党 支 部 的 设 置 与 换 届 程 序 应 符 合 DB3707/ T 1.3-2018 的 相 关 要 求 。6.1.1.3 可 根 据 小 区 党 员 组 织 关 系 的 实 际 情 况 设 立 功 能 型 党 支 部 ， 并 加 强 与 党 员 组 织 关 系 所 在 党 组 织的 联 系 沟 通 ； 设 立 功 能 型 党 支 部 的 ， 应 报 县 （ 市 、 区 ） 委 组 织 部 门 备 案 。6.

15、1.1.4 党 支 部 书 记 可 由 社 区 “ 两 委 ” 成 员 、 社 区 民 警 、 “ 双 报 到 ” 党 员 、 小 区 党 员 骨 干 等 担 任 。6.1.2 日 常 运 行 党 员 队 伍 建 设 、 党 的 组 织 生 活 、 支 部 生 活 日 、 党 务 公 开 等 支 部 日 常 工 作 可 参 照 DB3707/T 1-2018的相 关 要 求 执 行 。6.1.3 工 作 职 能6.1.3.1 基 本 职 能可 参 照 5.4.1的 相 关 要 求 。6.1.3.2 扩 展 职 能6.1.3.2.1 建 好 小 队 伍 。 整 合 小 区 党 员 、 居 民 骨

16、 干 、 楼 长 单 元 长 、 小 区 微 信 群 主 、 周 边 商 户 、 “ 五 老 ”队 伍 （ 老 干 部 、 老 党 员 、 老 教 师 、 老 军 人 、 老 文 体 爱 好 者 ） 等 力 量 ， 成 立 小 区 志 愿 服 务 团 队 ， 共 同 参 与小 区 治 理 工 作 ， 小 区 志 愿 服 务 队 工 作 职 责 见 附 录 A。6.1.3.2.2 开 展 小 活 动 。 结 合 重 要 节 日 、 纪 念 日 ， 开 展 消 夏 晚 会 、 邻 里 节 、 趣 味 运 动 会 等 健 康 文 娱 活 动 ， 培 育 群 众 文 艺 团 体 ， 弘 扬 社 会 主

17、 义 核 心 价 值 观 。6.1.3.2.3 调 处 小 纠 纷 。 通 过 走 访 巡 防 ， 及 时 发 现 和 掌 握 小 区 居 民 之 间 、 家 庭 成 员 之 间 等 产 生 的 矛 盾纠 纷 ， 邀 请 社 区 志 愿 者 等 进 行 调 解 ， 及 时 化 解 矛 盾 纠 纷 。6.1.3.2.4 提 供 小 服 务 。 通 过 定 期 走 访 及 时 掌 握 小 区 居 民 特 别 是 残 疾 人 、 孤 寡 老 人 等 行 动 不 便 或 生 活困 难 居 民 的 服 务 需 求 ， 引 导 党 员 主 动 上 门 服 务 ， 帮 助 困 难 群 众 排 忧 解 难 。

18、6.1.3.2.5 建 设 小 阵 地 。 坚 持 线 上 、 线 下 结 合 的 原 则 建 设 党 群 服 务 阵 地 ， 包 括 ： 依 托 物 业 服 务 用 房 、 小 区 公 共 用 房 等 场 所 建 设 小 区 党 群 服 务 站 ， 提 倡 一 室 多 用 ； 以 小 区 为 单 位 开 通 党 群 服 务 微 信 公 众 号 或 小 程 序 ， 借 助 微 信 公 众 号 统 一 发 布 政 策 文 件 、 办 事 流程 等 信 息 。6.1.3.2.6 选 树 小 典 型 。 通 过 开 展 好 邻 居 、 好 婆 婆 、 好 媳 妇 、 最 美 家 庭 等 评 选 活

19、动 ， 选 树 在 助 人 为 乐 、孝 老 爱 亲 、 诚 实 守 信 等 方 面 的 先 进 典 型 ， 并 引 导 其 向 党 组 织 靠 拢 。6.1.3.2.7 指 导 并 监 督 业 主 委 员 会 成 立 ， 具 体 成 立 要 求 见 附 录 B。 6.1.4 工 作 制 度6.1.4.1 工 作 例 会 制 度小 区 党 支 部 书 记 每 月 至 少 召 开 1次 支 部 碰 头 会 ， 商 议 、 协 调 解 决 小 区 内 重 要 事 项 ； 志 愿 服 务 队 议 事会 可 根 据 需 要 随 时 召 开 。 DB3707/T 10.12020 4 6.1.4.2 走

20、 访 联 系 制 度支 部 党 员 和 志 愿 服 务 队 成 员 每 人 负 责 联 系 1 2个 楼 栋 ， 及 时 掌 握 居 民 信 息 和 问 题 反 馈 情 况 。6.1.4.3 吹 哨 报 到 制 度针 对 小 区 内 无 法 解 决 的 事 项 ， 小 区 党 支 部 应 及 时 向 社 区 、 街 道 上 报 ， 并 对 办 理 情 况 进 行 跟 踪 督 办 、评 价 。6.1.4.4 议 事 协 商 制 度小 区 党 支 部 牵 头 ， 围 绕 小 区 管 理 和 物 业 服 务 中 存 在 的 问 题 ， 研 究 确 定 协 商 主 题 ， 组 织 由 社 区 居 委

21、会 、小 区 业 主 委 员 会 、 物 业 服 务 企 业 、 小 区 党 员 和 居 民 骨 干 共 同 参 加 的 议 事 协 商 会 议 ， 依 托 小 区 居 民 议 事 场所 ， 开 展 议 事 协 商 ， 引 导 小 区 业 主 委 员 会 和 物 业 服 务 企 业 履 职 尽 责 。6.1.4.5 服 务 公 示 制 度 制 作 支 部 党 员 和 志 愿 服 务 队 成 员 信 息 公 示 牌 ， 在 小 区 、 楼 栋 、 单 元 等 区 域 显 著 位 置 公 示 成 员 姓 名 、联 系 方 式 、 服 务 内 容 等 信 息 ， 便 于 居 民 联 系 和 监 督

22、。6.1.4.6 星 级 评 定 制 度积 极 参 加 由 街 道 组 织 的 小 区 党 支 部 星 级 评 定 活 动 ， 并 根 据 评 定 结 果 评 选 先 进 小 区 党 支 部 、 优 秀 党 支部 书 记 和 优 秀 党 员 。6.2 党 员 中 心 户6.2.1 评 选 要 求经 过 党 员 推 选 、 社 区 党 组 织 把 关 、 街 道 党 工 委 审 核 等 程 序 ， 推 选 产 生 党 员 中 心 户 ； 5 10名 党 员 可推 选 确 定 1个 党 员 中 心 户 。6.2.2 工 作 职 责 6.2.2.1 宣 传 贯 彻 执 行 党 的 路 线 方 针 政

23、 策 和 国 家 法 律 法 规 。6.2.2.2 密 切 联 系 群 众 ， 收 集 反 映 社 情 民 意 ， 积 极 参 与 小 区 服 务 ， 持 续 做 好 群 众 工 作 。6.2.2.3 协 助 社 区 党 组 织 做 好 发 展 党 员 和 培 养 入 党 积 极 分 子 工 作 ， 抓 好 党 员 教 育 管 理 。6.2.2.4 抵 制 各 种 丑 恶 现 象 和 不 正 之 风 ， 维 护 小 区 治 安 。6.2.2.5 积 极 参 与 小 区 服 务 管 理 、 文 明 创 建 、 环 境 整 治 等 。 DB3707/T 10.12020 5 附 录 A（ 资 料

24、性 附 录 ）小 区 志 愿 服 务 队 工 作 职 责A.1 收 集 民 情 信 息A.1.1 通 过 与 小 区 居 民 座 谈 或 入 户 调 研 等 方 式 掌 握 小 区 内 人 口 结 构 、 居 民 需 求 、 矛 盾 纠 纷 、 安 全 隐 患 、舆 情 动 态 等 情 况 。A.1.2 及 时 收 集 环 境 卫 生 、 物 业 服 务 、 文 娱 生 活 等 方 面 社 情 民 意 ， 做 好 居 民 与 社 区 之 间 的 信 息 沟 通 、情 况 通 报 。A.2 宣 传 政 策 法 规 积 极 向 居 民 群 众 宣 传 党 的 路 线 方 针 政 策 ， 宣 扬 社

25、 会 主 义 核 心 价 值 观 ， 引 导 群 众 自 觉 学 法 、 守 法 、 用法 ， 引 导 建 立 楼 栋 、 小 区 文 明 公 约 ， 强 化 居 民 自 治 自 律 意 识 。A.3 调 处 纠 纷 矛 盾A.3.1 建 立 与 物 业 服 务 企 业 、 楼 栋 、 单 元 、 居 民 之 间 的 沟 通 交 流 渠 道 。A.3.2 主 动 、 及 时 调 解 邻 里 纠 纷 ， 最 大 限 度 把 矛 盾 纠 纷 消 除 在 萌 芽 状 态 ， 建 立 和 谐 有 序 的 邻 里 关 系 。A.4 开 展 便 民 服 务A.4.1 根 据 小 区 居 民 需 求 ， 组

26、 织 小 区 党 员 和 志 愿 者 开 展 认 领 公 益 岗 位 、 公 益 项 目 和 公 益 职 务 “ 三 认 领 ”活 动 ， 为 小 区 居 民 提 供 公 共 卫 生 、 优 抚 救 济 、 代 购 代 缴 等 便 民 服 务 。A.4.2 带 头 参 加 社 区 组 织 开 展 的 精 神 文 明 、 志 愿 者 队 伍 、 社 区 服 务 等 活 动 ， 积 极 引 导 并 组 织 小 区 居 民 参 加 社 区 组 织 的 各 项 服 务 活 动 。A.5 实 施 有 效 监 督A.5.1 协 助 所 在 社 区 查 找 工 作 中 存 在 的 问 题 ， 提 出 合 理

27、 意 见 建 议 。A.5.2 对 业 主 委 员 会 、 物 业 服 务 企 业 履 职 情 况 进 行 跟 踪 监 督 ， 及 时 发 现 问 题 矛 盾 ， 上 报 小 区 党 支 部 和社 区 妥 善 解 决 。 DB3707/T 10.12020 6 附 录 B（ 资 料 性 附 录 ）小 区 业 主 委 员 会 成 立 及 管 理 要 求B.1 基 本 要 求B.1.1 业 主 委 员 会 是 由 业 主 （ 代 表 ） 大 会 会 议 选 举 产 生 ， 在 小 区 物 业 管 理 活 动 中 代 表 和 维 护 全 体 业 主合 法 权 益 的 自 治 性 组 织 ， 是 业

28、主 （ 代 表 ） 大 会 的 执 行 机 构 ， 对 业 主 （ 代 表 ） 大 会 负 责 并 报 告 工 作 。B.1.2 业 主 委 员 会 的 成 立 流 程 及 工 作 职 责 应 符 合 物 业 管 理 条 例 的 相 关 要 求 。B.2 成 立 要 求B.2.1 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 由 业 主 自 荐 ， 10人 以 上 业 主 联 名 推 荐 以 及 小 区 党 支 部 、 社 区 、 街 道 办 事 处 等 组 织 推 荐 产 生 。B.2.2 街 道 、 社 区 党 组 织 及 小 区 党 支 部 在 业 主 委 员 会 筹 备 、 选 举 、 换

29、届 、 补 选 时 ， 应 行 使 结 构 建 议 权 、人 选 建 议 权 和 资 格 审 查 权 ， 明 确 提 出 不 宜 作 为 候 选 人 的 具 体 情 形 。B.2.3 应 重 点 推 荐 社 区 “ 两 委 ” 成 员 、 党 员 业 主 、 网 格 长 等 作 为 业 主 委 员 会 候 选 人 ， 逐 步 提 高 业 主 委员 会 中 党 员 比 例 ， 培 育 “ 红 色 业 委 会 ” 。B.2.4 业 主 委 员 会 成 员 中 党 员 原 则 上 不 低 于 50%， 通 过 法 定 程 序 推 动 符 合 条 件 的 小 区 实 现 党 支 部 书 记 和业 主

30、委 员 会 主 任 “ 一 肩 挑 ” 。B.3 管 理 要 求B.3.1 小 区 党 支 部 指 导 并 监 督 业 主 委 员 会 议 事 规 则 和 管 理 章 程 的 制 定 以 及 物 业 公 司 选 聘 等 具 体 工 作 。B.3.2 实 行 小 区 党 支 部 与 小 区 业 主 委 员 会 成 员 双 向 培 养 、 交 叉 进 入 ， 加 强 小 区 党 支 部 对 业 主 委 员 会 的领 导 。 B.3.3 小 区 党 支 部 应 引 导 业 主 委 员 会 设 立 基 层 党 组 织 ， 开 展 党 的 活 动 ； 加 强 对 业 主 委 员 会 及 广 大 业 主的

31、 政 治 引 领 ， 积 极 宣 传 落 实 党 的 路 线 方 针 政 策 。_ DB3707/T 10.22020 7 社 区 物 业 服 务 企 业 成 立 与 运 行1 范 围本 标 准 规 定 了 潍 坊 市 社 区 物 业 服 务 企 业 的 术 语 和 定 义 、 企 业 成 立 要 求 、 服 务 内 容 、 服 务 信 息 公 开 、管 理 运 行 模 式 等 。本 标 准 适 用 于 潍 坊 市 社 区 物 业 服 务 企 业 的 成 立 与 运 行 。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的 。 凡 是 注 日

32、期 的 引 用 文 件 ， 仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文件 。 凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 其 最 新 版 本 （ 包 括 所 有 的 修 改 单 ） 适 用 于 本 文 件 。 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 （ 2018年 10月 26日 ）3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 文 件 。3.1 社 区 物 业 服 务 企 业社 区 物 业 服 务 企 业 是 按 照 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 的 有 关 规 定 成 立 运 行 的 ， 服 务 对 象 以 老 旧 小 区居 民 为 主 ， 不 以

33、谋 求 盈 利 为 主 要 目 的 ， 自 主 经 营 、 自 负 盈 亏 的 独 立 法 人 组 织 。4 企 业 成 立 要 求 4.1 成 立 原 则4.1.1 以 习 近 平 新 时 代 中 国 特 色 社 会 主 义 思 想 和 党 的 十 九 大 、 十 九 届 二 中 、 三 中 、 四 中 全 会 精 神 为 指导 。4.1.2 按 照 政 府 主 导 、 社 区 自 治 、 市 场 运 作 、 业 主 联 动 的 原 则 设 立 。4.1.3 应 接 受 社 区 党 组 织 领 导 ， 并 以 改 善 老 旧 小 区 居 民 群 众 生 活 品 质 为 主 要 目 的 。4.

34、2 企 业 注 册4.2.1 应 由 所 属 社 区 指 定 专 人 为 企 业 成 立 发 起 人 ， 发 起 人 可 以 是 股 东 ， 也 可 以 是 法 定 代 表 人 。4.2.2 应 依 法 向 营 业 住 所 所 在 地 （ 县 、 市 、 区 ） 行 政 审 批 部 门 申 请 注 册 并 取 得 营 业 执 照 。4.2.3 社 区 物 业 服 务 企 业 应 至 注 册 地 （ 县 、 市 、 区 ） 物 业 主 管 部 门 建 立 物 业 企 业 信 用 档 案 ， 纳 入 山 东省 物 业 信 用 管 理 系 统 管 理 。4.3 办 公 场 所 DB3707/T 10

35、.22020 8 4.3.1 应 设 立 固 定 的 办 公 场 所 ， 配 备 满 足 服 务 需 要 的 设 施 设 备 。 办 公 场 所 应 对 外 挂 牌 明 示 。4.3.2 办 公 场 所 位 置 、 面 积 可 由 各 社 区 物 业 企 业 根 据 实 际 情 况 选 定 。4.4 人 员 要 求4.4.1 社 区 物 业 服 务 企 业 工 作 人 员 宜 以 社 区 工 作 人 员 为 主 ， 可 就 近 吸 纳 社 区 居 民 代 表 、 网 格 员 、 楼 长 、党 员 志 愿 者 、 小 区 低 收 入 家 庭 、 社 区 公 益 性 岗 位 等 人 员 就 业 ，

36、 优 先 选 用 退 役 军 人 专 项 公 益 岗 人 员 。4.4.2 具 有 良 好 的 职 业 道 德 ， 身 体 健 康 ， 能 胜 任 本 职 工 作 。4.4.3 专 业 操 作 人 员 （ 如 电 工 等 ） 应 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 岗 位 资 格 证 书 。4.4.4 应 依 据 实 际 情 况 对 上 岗 人 员 进 行 岗 位 技 能 培 训 ， 经 培 训 后 方 可 上 岗 。4.4.5 管 理 和 服 务 人 员 应 佩 戴 统 一 标 识 ， 行 为 规 范 、 举 止 文 明 、 主 动 热 情 。4.5 财 务 管 理4.5.1 宜 设 财

37、 务 管 理 岗 位 ， 配 备 专 门 财 务 管 理 人 员 ， 达 不 到 条 件 的 可 聘 请 有 资 质 的 第 三 方 提 供 代 理 记 账 服 务 。4.5.2 印 章 齐 备 ， 操 作 规 范 ， 账 目 清 晰 ， 经 营 中 开 具 正 规 发 票 或 收 据 。4.5.3 物 业 服 务 费 和 其 它 费 用 收 支 应 符 合 国 家 、 省 和 市 相 关 规 定 ； 应 采 取 措 施 提 升 物 业 服 务 费 收 缴 率 ，收 费 时 应 考 虑 减 轻 居 民 负 担 ， 体 现 公 益 属 性 。4.5.4 对 于 合 同 约 定 的 收 费 项 目

38、 及 标 准 ， 应 按 合 同 要 求 执 行 。4.5.5 为 业 主 或 物 业 使 用 人 提 供 的 特 约 服 务 应 按 双 方 约 定 收 费 并 单 独 结 算 。4.5.6 应 积 极 挖 掘 闲 置 公 共 空 间 和 资 源 、 寻 找 各 类 资 金 、 开 发 有 偿 服 务 项 目 来 创 造 收 入 ， 保 证 企 业 的可 持 续 发 展 。4.6 规 章 制 度 要 求4.6.1 应 建 立 健 全 社 区 物 业 服 务 企 业 人 力 资 源 管 理 、 财 务 管 理 、 档 案 管 理 、 值 班 管 理 、 安 全 管 理 、 员工 守 则 、 服

39、 务 行 为 规 范 、 员 工 培 训 等 规 章 制 度 （ 参 见 附 录 A） 。4.6.2 各 物 业 项 目 部 应 根 据 项 目 实 际 情 况 ， 制 定 相 应 的 项 目 经 理 岗 位 职 责 、 各 工 种 岗 位 职 责 、 物 业 服 务 流 程 、 投 诉 处 理 机 制 等 。4.6.3 应 建 立 协 商 议 事 机 制 ， 针 对 维 修 养 护 、 车 位 规 划 、 停 车 费 收 取 等 物 业 服 务 中 存 在 的 重 点 、 难 点 、牵 扯 面 广 的 问 题 ， 组 织 社 区 居 委 会 、 小 区 业 主 委 员 会 和 居 民 群 众

40、 代 表 等 相 关 方 召 开 协 商 议 事 会 议 ， 共 同商 议 解 决 。4.7 服 务 质 量 管 理4.7.1 制 定 物 业 服 务 规 范 并 向 小 区 居 民 公 开 ， 提 高 物 业 服 务 质 量 。4.7.2 设 立 物 业 服 务 意 见 箱 ， 及 时 了 解 居 民 需 求 ， 完 善 日 常 服 务 。4.7.3 建 立 投 诉 处 理 机 制 ， 明 确 责 任 人 ， 对 外 公 布 监 督 、 投 诉 电 话 。 对 居 民 的 投 诉 ， 应 在 24小 时 内 给予 答 复 并 进 行 回 访 ， 回 访 率 达 到 100%。4.7.4 建

41、立 定 期 走 访 制 度 ， 征 求 居 民 对 社 区 治 理 、 物 业 服 务 等 方 面 的 意 见 和 需 求 ， 对 接 街 道 、 社 区 和相 关 部 门 ， 共 同 解 决 居 民 相 关 问 题 。4.7.5 每 年 至 少 组 织 1 次 物 业 服 务 满 意 度 调 查 ， 调 查 范 围 不 低 于 总 户 数 的 80%。 5 服 务 内 容社 区 物 业 服 务 企 业 服 务 内 容 包 括 ： DB3707/T 10.22020 9 安 全 服 务 ； 维 修 服 务 ； 卫 生 保 洁 服 务 ； 小 区 事 务 监 管 ； 公 共 资 源 管 理 运

42、营 ； 养 老 服 务 ； 基 本 医 疗 服 务 。6 服 务 信 息 公 开社 区 物 业 服 务 企 业 应 在 小 区 物 业 服 务 专 栏 公 开 公 示 如 下 信 息 ： 服 务 标 准 和 价 格 ： 社 区 物 业 服 务 企 业 营 业 执 照 、 信 用 等 级 报 告 、 物 业 管 理 区 域 平 面 图 、 管 理 服 务 人 员 名 单 及 职 责 分 工 ； 物 业 服 务 合 同 全 本 、 物 业 服 务 合 同 备 案 表 ； 物 业 服 务 收 费 、 停 车 管 理 收 费 及 其 他 收 费 一 览 表 ； 物 业 投 诉 渠 道 和 方 式 、

43、公 共 收 益 信 息 ； 投 诉 渠 道 和 方 式 ： 物 业 服 务 企 业 24 小 时 投 诉 及 服 务 电 话 ； 物 业 服 务 企 业 服 务 质 量 监 督 部 门 的 监 督 投 诉 电 话 ； 辖 区 住 建 、 发 改 、 综 合 行 政 执 法 、 公 安 、 市 场 监 管 等 相 关 主 管 部 门 及 水 、 电 、 暖 、 天 然 气等 专 业 经 营 单 位 的 投 诉 服 务 电 话 ； 街 道 物 业 管 理 服 务 中 心 、 社 区 居 委 会 、 人 民 调 解 委 员 会 的 服 务 电 话 ； 市 长 公 开 电 话 等 综 合 投 诉 受

44、理 平 台 的 电 话 和 网 址 等 ； 公 共 收 益 信 息 ： 物 业 管 理 区 域 内 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 清 单 及 经 营 管 理 主 体 ； 由 物 业 服 务 企 业 负 责 经 营 管 理 的 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 公 共 收 益 收 支 情 况 ； 物 业 管 理 区 域 公 共 帐 户 的 设 置 情 况 和 公 共 收 益 划 转 公 共 帐 户 的 情 况 。7 管 理 运 行 模 式社 区 物 业 服 务 企 业 可 根 据 实 际 情 况 ， 建 立 适 宜 的 管 理 运 行 模 式 。 可 参 照 但 不

45、局 限 于 表 1所 列 模 式 。表 1 管 理 运 行 模 式 及 说 明序 号 模 式 名 称 模 式 说 明 1 正 规 进 驻 ， 直 接 管 适 用 于 户 数 多 、 体 量 大 、 物 业 服 务 需 求 度 高 的 小 区 。 社 区 物 业 进 驻 前 ， 先 通 过 需 求调 研 、 入 户 征 求 意 见 、 完 善 居 民 档 案 等 方 式 全 面 掌 握 情 况 ， 在 对 居 民 年 龄 、 收 入 、 物 业服 务 需 求 等 方 面 进 行 综 合 分 析 研 判 的 基 础 上 ， 按 正 规 程 序 接 管 老 旧 小 区 ， 依 法 依 规 入 驻管

46、理 。2 连 片 打 通 ， 集 约 管 适 用 于 单 体 独 栋 、 相 对 集 中 分 布 的 老 旧 小 区 。 其 特 点 在 于 根 据 小 区 业 主 意 愿 和 不 同小 区 的 特 点 ， 合 理 确 定 服 务 项 目 和 内 容 ， 打 破 不 同 小 区 物 理 和 心 理 的 隔 离 墙 ， 实 现 小 区由 “ 多 头 分 散 管 理 ” 到 “ 专 人 牵 头 管 理 ” 的 转 变 ， 探 索 资 源 共 享 ， 有 效 降 低 服 务 成 本 。 DB3707/T 10.22020 10 序 号 模 式 名 称 模 式 说 明3 毗 邻 共 建 ， 联 合 管 其 特 点 在 于 社 区 物 业 链 接 市 场 化 物 业 队 伍 ， 建 立 健 全 市 场 化 、 专 业 化 和 社 会 化 的 机制 ， 通 过 大 带 小 、 强 带 弱 、 新 帮 旧 的 方 式 ， 让 老 旧 小 区 居 民 体 验 到 专 业 化 的 物 业 服 务 。4 一 区 一 策 ， 灵 活 管 适 用 于 单 体 独 栋 、 位 置 分 散 、 居 民 户 数 较 少 、 无 法 连 片 打 通 的 小 区 。 采 取 “ 一 区 一策 ” 灵 活 管 理