1、 ICS 91.020 CCS P 50 34 安徽省地方标准 DB34/T 3778 2020 城镇低效用地再开发专项规划编制规程 Guideline for the urban inefficient land redevelopment planning 2020-11-27 发布 2020-12-27 实施 安徽省市场监督管理局 发布 DB34/T 3778 2020 I 前言 本文件按照 GB/T 1.12020 标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定 起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由安徽省土地勘测规划院
2、提出。 本文件由安徽省自然资源厅归口。 本文件起草单位：安徽省土地勘测规划院、安徽建筑大学、合肥润田规划设计有限公司、南京国图 信息产业有限公司。 本文件主要起草人：刘王兵、刘瑞、蔡华杨、李艳、金磊、王秉义、张福明、王刚、张玮、李鹏、 王迎庆、王进、解华军、付兴武、庞韶鹏、周炜、刘海林、吕定基。 DB34/T 3778 2020 1 城镇低效用地再开发专项规划编制规程 1 范围 本文件规定了城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。 本文件适用于城镇低效用地再开发专项规划编制工作。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其
3、中， 注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB/T 19231 土地基本术语 3 术语和定义 GB/T 19231 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 3.1 城镇 urban 城市、县和建制镇人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。 3.2 城镇低效用地 urban inef ficient land 经第三次全国国土调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利 用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。 3.3 低效用地再开发 ineffici ent land rede
4、velopment 通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环 境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。 4 目标、原则和要求 4.1 目标和总体原则 目标是通过规定城镇低效用地再开发专项规划的总体要求、 前期工作、 编制过程和规划成果等条款， 使得文件能够为城镇低效用地再开发专项规划编制工作提供技术指导， 从而促进全省土地节约集约利用， 为经济高质量发展提供优质要素保障。 4.2 总体要求 4.2.1 城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是市、县城镇低效 用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管
5、的基本依据。 4.2.2 规划任务应包括下列但不限于： DB34/T 3778 2020 2 提出城镇低效用地规划的目标； 对城镇低效用地的空间布局、用地结构及强度进行优化； 对城镇低效用地再开发的时序进行控制； 制定区域城镇低效用地再开发政策； 对城镇低效用地再开发效益进行评估； 对城镇低效用地再开发实施监管。 4.2.3 规划范围应为市、县（及所辖建制镇）国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，经当地政府 认定的低效用地。 4.2.4 规划期限一般应为 5 年10 年，目标年应与国民经济发展规划、国土空间规划相一致。规划期 内，重点做好 5 年期项目安排，同时，要提出每个年度的低效用地再开发
6、计划安排。 4.2.5 编制依据应包括下列但不限于： 中华人民共和国土地管理法等国家有关法律法规及地方法规； 国家有关土地资源利用、保护与管理的政策文件； 城镇低效用地再开发规划编制要点等涉及低效用地再开发专项规划编制与实施的行政规 章和规范性文件； 国民经济和社会发展规划； 经依法批准的各级各类国土空间规划； 年度国土空间开发保护现状评估报告。 4.2.6 编制主体应满足下列要求： 市级规划的编制主体为市级人民政府，县级规划的编制主体为县级人民政府； 市级规划的组织编制工作由市级自然资源行政主管部门负责，县级规划的组织编制工作由县 级自然资源行政主管部门负责； 承担规划编制的机构，应当符合省
7、级以上有关规划机构资质认证的规定。 5 规划前期工作 5.1 前期准备 包括工作方案制定，编制单位遴选，充分征求各部门、各行业、社会公众及土地使用权人的意见和 需求，收集整理相关基础资料，开展存量用地调查，制定低效用地认定标准等。 5.2 城镇低效用地认定 市、县人民政府在存量用地调查成果基础上，依据国家及省有关文件和认定标准，结合各类规划实 施情况、土地建设情况、投入产出情况、基础设施配套情况、建筑质量情况、城市风貌保护情况等，按 照服务地区经济高质量发展、优化人居环境、提升城市品质等原则，出台低效用地认定标准，并对照标 准，发文确认城镇低效用地地块。 6 规划编制 6.1 城镇低效用地现状
8、及潜力分析 6.1.1 应对城镇低效用地现状及潜力进行分析，形成规划编制基础。 6.1.2 城镇低效用地现状分析：结合各地社会经济发展水平以及各级各类国土空间规划，分析规划范 围内城镇低效用地的类型和开发利用现状， 重点从分布空间和用地类型两方面分析城镇低效用地的总体 DB34/T 3778 2020 3 分布情况，客观总结城镇低效用地特征及开发优势，分析其存在的问题及原因。 6.1.3 城镇低效用地潜力分析：应结合调查工作中获取的相关资料，对不同类型的可再开发城镇低效 用地的现状用地结构、土地利用强度及投入产出水平进行分析。结合城市建设相关规划利用强度、用途 规定及国家和省、地方相关控制指标
9、或标准，分析和测算城镇低效用地再开发土地利用理论规模潜力和 经济潜力，同时分析城镇低效用地再开发产生的综合社会、生态效益。规划应综合考虑规划期内经济社 会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、原土地权利人意愿等现 实因素，对城镇低效用地再开发可实现潜力进行分析，确定规划期内可实现再开发的城镇低效用地的规 模、类型和分布。 6.2 城镇低效用地再开发目标确定 6.2.1 应对城镇低效用地再开发的总体目标、定性目标和定量目标进行分析，确立规划编制的总体方 向。 6.2.2 总体目标：以国民经济和社会发展规划和国土空间规划为指导，与相关规划充分衔接，依据规 划期内可再开
10、发城镇低效用地的规模和可实现潜力，确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。 6.2.3 定性目标：应从城镇的实际出发，在符合国土空间规划和产业发展方向的前提下，推动生产、 生活、生态空间布局优化，从盘活城镇低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级、优化土地利 用结构及改善人居环境、推动民生和公共事业发展等方面确定再开发目标。 6.2.4 定量目标： 依据定性目标， 明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、 各类型低效用地的规模、 可实现的规模潜力和经济潜力等方面确定定量开发目标。 6.3 城镇低效用地再开发优化路径 6.3.1 应从空间布局优化、用地结构优化、用地强度优化等三个方面对城镇低
11、效用地再开发优化路径 进行分析。 6.3.2 空间布局优化：结合城市城镇低效用地现状及潜力分布，在与国土空间总体规划、控制性详细 规划等充分衔接的条件下，以有利于城市功能再造、产业结构调整和人居环境改善，合理确定城镇低效 用地再开发功能引导、项目区布局、开发模式及开发利用方向。 6.3.3 用地结构优化：结合城镇低效用地现状用地结构，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等 充分衔接条件下，合理安排产业用地、基础设施、公益设施等各类用地规模，明确再开发项目区块用地 结构调整优化的方向，各用途规划与现状面积和比例的变化情况。 6.3.4 用地强度优化：在与国土空间规划充分衔接条件下，按照国家建设项
12、目节约集约利用相关标准 要求，充分挖掘低效用地潜力，合理确定再开发项目区开发利用强度优化目标，明确规划前后容积率、 建筑密度等重要土地利用指标变化的情况，工业用地可明确投入及产出指标开发前后的变化情况。 6.4 城镇低效用地再开发时序安排 根据城镇低效用地再开发的总体目标、城镇低效用地现状及分布、再开发改造难易程度等情况，合 理安排城镇低效用地再开发的建设时序，包括分年度开发建设项目的个数、规模、比 例和分布情况等。 6.5 城镇低效用地再开发政策分析 分析再开发投资估算、 资金筹措渠道、 方式以及利益分配情况。 依据低效用地分类， 结合国家、 省、 市低效用地再开发相关政策，逐类明确再开发建
13、设适宜合理、切实可行的土地、产业政策。 注： 例如，原国有土地使用权人自主或联合改造开发；城中村集体建设用地改造开发；产业转型升级，传统工业升 级为先进制造业，利用存量土地进行制造业与文创、科技服务融合发展，5 年过渡期内按原用途使用等。 6.6 规划实施效益评价 DB34/T 3778 2020 4 6.6.1 应对城镇低效用地再开发专项规划实施后产生的土地利用效益、基础设施配套改善情况及社会 综合效益进行评价。 6.6.2 土地利用效益评价：对照现状及规划用地强度及投入产出变化、城市用地强度及投入产出平均 水平、国家和省有关节约集约标准，对比区域单位建设用地国内生产总值产出的变化情况，分析
14、规划实 施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响。 6.6.3 基础设施配套情况评价：对比现状及规划基础设施配套情况，分析基础设施配套完善的程度。 6.6.4 社会综合效益评价：应结合规划目标就城镇低效用地再开发可能带来的城市功能提升、产业结 构升级、人居环境改善、历史人文景观和城市风貌保护等社会、经济效益进行综合分析。 6.7 规划实施风险影响评价 6.7.1 应对城镇低效用地再开发专项规划实施过程中可能存在的风险以及环境影响进行评价。 6.7.2 实施风险评估：从生态和人文保护、城市更新、资源利用、人居环境、历史文化和城市风貌等 方面对规划实施过程中可能面临的风险进行评估。 6.7.3 环
15、境影响评价：对规划项目实施过程中可能对土壤环境、水环境、大气环境、声环境造成的影 响进行评价。 6.8 规划实施保障措施 从行政、 法律、 经济和技术等角度制定相关文件， 落实专项规划实施保障措施， 确保规划有效实施。 7 成果组织 7.1 成果内容 城镇低效用地专项规划成果主要包括纸质成果和电子成果。 7.2 纸质成果 7.2.1 应包括城镇低效用地再开发专项规划文本、表格、图集、编制说明和其他材料。 7.2.2 城镇低效用地再开发专项规划文本应包括总则、区域概况、低效用地现状及潜力分析、规划目 标及任务、低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化、再开发时序安排、再开发建设土 地政
16、策分析、规划实施效益评价、保障措施和附表。并应符合下列要求： 总则应包括规划编制背景、指导思想、规划原则、规划依据、规划范围和期限等内容； 区域概况应包括自然地理概况、经济社会发展状况、土地利用状况、城市发展方向等内容。 低效用地现状及潜力分析应包括区域低效用地现状和再开发潜力（理论潜力及可实现潜力） 分析等内容； 规划目标及任务应包括规划期内低效用地再开发目标和任务阐述，明确再开发类型和市场运 作方式等内容； 低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化应包括合理确定低效用地改造的功 能、再开发项目空间布局，明确再开发用地结构调整优化的方向，合理确定规划容积率、建 筑密度等土地利用指标
17、等内容； 再开发时序安排应包括根据规划目标，结合再开发任务，统筹安排开发建设时序等内容； 再开发建设土地政策分析应包括投资估算及资金筹措，逐类分析再开发建设适宜合理、切实 可行的土地、产业政策等内容； 规划实施效益评价应包括从再开发土地利用效益、基础设施配套情况、社会综合效益、风险 评估和环境影响评价等方面进行评价等内容； DB34/T 3778 2020 5 保障措施应包括明确规划实施保障措施等内容。 7.2.3 城镇低效用地再开发专项规划表格应包括以下内容： 城镇低效用地现状分类面积统计表参见附录 A； 规划期内低效建设用地再开发地块清单参见附录 B； 规划期内低效建设用地再开发建设时序安
18、排表参见附录 C。 7.2.4 城镇低效用地再开发专项规划图集应包括以下内容： 土地利用现状图； 城镇低效用地分布图； 城镇低效用地再开发利用功能引导图； 城镇低效用地再开发利用强度引导图； 城镇低效用地再开发建设时序图。 7.2.5 制图图示应符合国土空间规划编制标准的有关要求。 7.2.6 城镇低效用地再开发专项规划编制说明应对规划的组织编制过程以及文本中的主要章节、 条款、 数据来源、规划引导、政策实施情况等重要内容进行补充说明。 7.2.7 城镇低效用地再开发专项规划其他材料包括规划编制过程中形成的工作报告、基础资料、会议 纪要、征求意见情况汇总、专家论证意见、公众参与记录等。 7.3
19、 电子成果 7.3.1 应包括城镇低效用地再开发专项规划数据库。 7.3.2 城镇低效用地再开发专项规划数据库是规划成果数据的电子形式，包括符合安徽省城镇低效用 地再开发专项规划数据库规范的规划图件的栅格数据和矢量数据、规划文档、表格及元数据等。 7.3.3 规划数据库内容应与纸质的规划成果内容一致。 8 论证审批 8.1 规划论证 8.1.1 规划论证阶段，应咨询土地、资源、环境、经济、社会、文化、安全等多领域多学科专家意见 建议。 8.1.2 各级自然资源主管部门负责组织规划成果的专家论证，同时征求各部门意见。 8.2 规划审批 8.2.1 规划成果审批阶段， 应通过各种媒体和信息平台，
20、及时发布成果信息， 保障公众参与的广泛性、 代表性和实效性。 8.2.2 规划成果通过论证后，应当向社会公开征求意见，经公示无异议，经上级自然资源行政主管部 门核定后，由市、县人民政府予以发布实施。 DB34/T 3778 2020 6 附录A （资料性） 市（县）城镇低效用地现状分类面积统计表 表A.1 XX 市（县）城镇低效用地现状分类面积统计表 单位：公顷，万元/公顷 行政区 总体 住宅用地 工矿仓储用地 交通 运输 用地 商服用地 特殊 用地 公共管理 与 公共服务 用地 其他城镇 低效用地 集体 建设 用地 面 积 平均 容积 率 平均 建筑 密度 面 积 平均 容积 率 平均 建筑
21、 密度 面 积 平均 容积 率 平均 建筑 密度 平均 投资 强度 平均 产出 强度 面 积 面 积 平均 容积 率 平均 建筑 密度 平均 投资 强度 面 积 面 积 平均 容积 率 面 积 平均 容积 率 平均 建筑 密度 面 积 平均 容积 率 *市（县） 注： 农村宅基地放入集体建设用地中进行统计。 DB34/T 3778 2020 7 附录B （资料性） 市（县）规划期内低效建设用地再开发地块清单 表B.1 XX 市（县）规划期内低效建设用地再开发地块清单 单位：公顷，万元/公顷 地 块 编 号 土 地 座 落 面 积 现状 规划 再 开 发 主 体 再 开 发 方 式 供 地 方
22、式 认定 文件 号 认定 原因 土地 使用 权人 土地 权属 用 途 容 积 率 建 筑 密 度 地 均 固 定 资 产 投 资 地 均 产 出 强 度 用 途 容 积 率 建 筑 密 度 地 均 固 定 资 产 投 资 开 发 年 度 总 计 DB34/T 3778 2020 8 附录C （资料性） 市（县）规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表 表C.1 XX 市（县）规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表 单位：公顷 行政 区名 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 数 量 面 积 百 分 比 数 量 面 积 百 分 比 数 量 面 积 百 分 比 数 量 面 积 百 分 比 数 量 面 积 百 分 比 *市（县）
