1、专业基础课-民法学物权的一般原理及答案解析(总分：165.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：11，分数：165.00)1.王某在某城镇拥有一处私房。2010 年王某以 5万元价格将此房卖给刘某，双方签订了书面合同后，王某遂将房屋交付刘某居住，但双方基于对对方的信任未办理过户登记手续。后来王某与刘某因其他事情发生纠纷，王某又将该房屋以 7万元的价格卖给了不知情的赵某，并到房屋管理部门办理了过户登记手续。其后，王某将购房款 5万元退还给刘某，并要刘某搬出该房，双方发生争执，刘某诉至法院，请求确认该房屋归其所有，或由王某赔偿损失。问：(1)刘
2、某与赵某，谁能取得房屋的所有权?(2)如果本案中，赵某在签订买卖房屋的合同时明知刘某与王某之间的交易关系，处理结果是否有所不同?（分数：15.00）_2.甲与乙共同出资购买了一间房屋并出租给丙，房屋租赁合同约定的期间未届满时，甲因搬迁而欲转让自己对该共有房屋的份额，乙与丙均表示愿意购买，且二人提出的购买价格相同。问：应由谁购买甲对该房屋的份额?（分数：15.00）_3.甲在动物园游览时，将其名贵手镯丢失，乙拾到该手镯后，交给动物园的保卫部门，该部门负责人丙见手镯价值不匪，便据为己有，但在下班途中，被小偷丁窃取，丁为销赃，将手镯以低价卖给戊，戊与甲凑巧在一家单位工作，甲认出戊戴的手镯是自己丢失的
3、，便向戊主张取回，戊以该手镯是自己花钱买未的为由，拒不交还，遂发生争执。问：本案中手镯的所有人是谁?（分数：15.00）_4.甲有一座面向大海的房屋，为了保证自己能在房子里欣赏海边的风景，甲与其邻居乙约定，乙在 4年内不得在自己的土地上建造高层建筑，为此甲每年支付乙 4000元作为补偿。随后，甲与乙进行了相关登记。2年后，乙将其土地转让给了丙，丙在该土地上建了一座高楼，建楼的手续齐备，但甲对此提出异议，双方发生纠纷诉至法院。问：(1)本案中甲、乙双方约定的是何种权利?(2)丙是否有权在土地上建造高楼?（分数：15.00）_5.某市居民陈某准备外出做生意，急需现款，便向个体户李某借款 14万元，
4、李某提出要提供担保，陈某便表示让其好友林某出面作担保，林某表示愿意以其所有的房屋一栋抵押给李某(价值为 15万元)，并由林某与李某签订了抵押合同。合同订立后，林某提出由于手续复杂，费用过高，反复要求不办理登记手续，李某最后表示同意。此后，李某与陈某签订了借款合同，约定了利息及借款期限。后陈某经营失败无力偿还债务，李某遂起诉要求陈某履行合同约定的还本付息的义务，并要求对抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。问：本案中的抵押权是否成立?（分数：15.00）_6.邓某有一台电视机，显示器出了问题，便送到关某开的电器修理部修理，修理完好后，邓某以暂时没有现金为由请求缓交 560元的修理费，关某开始没有同意
5、，并主张待邓某交纳了修理费后才能取走电视机。邓某反复劝说，并说明该电视机已经以 2000元的价格卖给了李某，待李某支付价款后即偿还修理费，于是关某将电视机交给了邓某，但邓某一直没有偿还所欠修理费。关某咨询律师，得知其作为修理人，在邓某没有支付修理费的情况下，享有法定的留置权，于是他起诉至法院，要求确认其享有的对邓某电视机的留置权。问：本案中关某的留置权是否成立?（分数：15.00）_7.张某与王某是朋友关系，2009 年 7月，张某要去南方投资开餐馆，急需资金，于是向王某借款 2万元，承诺 2009年底还清本息，并用张某自有的一辆摩托车作抵押，双方就抵押办理了相关的手续。在张某去南方期间，张某
6、的弟弟擅自将摩托车开走，途中发生交通事故，摩托车报废。张某在南方经营亏损，债务履行期届满后，无力偿还本息，且张某基于兄弟情分，没有向其弟弟主张损害赔偿请求权。另外，张某办理摩托车抵押登记手续时，其弟在场，完全知悉抵押事宜。问：在张某放弃其损害赔偿请求权的情况下，王某可否要求张某的弟弟承担民事责任?其主张的具体理由是什么?（分数：15.00）_8.金某在某市拥有一套临街的独立住宅，在金某赴外地出差回来后，发现宏大广告公司在其房屋临街的外墙上刷写了一条妇女卫生巾的广告，字迹清晰醒目，导致金某受到左右邻居的嘲笑，其与宏大广告公司交涉未果，遂向法院提起诉讼并要求宏大广告公司承担精神损害赔偿。问：(1)
7、宏大广告公司是否有权使用金某的房屋外墙?(2)宏大广告公司应否对金某承担精神损害赔偿责任?（分数：15.00）_9.甲公司因无力偿还欠银行的贷款，法院在执行程序中便强制将甲公司用于贷款抵押的房地产拍卖，乙公司应买后，没有办理过户登记手续但领取了执行法院发给的权利移转证书。甲公司发现房地产仍登记在自己名下后，又将该房产出卖给丙公司，双方到房产管理部门办理了登记后，丙公司将房屋价款付清。乙公司发现此事后，向法院提起诉讼。问：乙公司是否取得了涉案房产的所有权和地产的使用权?其是否有权要求丙公司返还该房地产?（分数：15.00）_10.2010年 3月，孙晓因购房向其好友宋元借款 5万元，并以其现有住
8、房为抵押物，双方到房屋管理部门办理了登记，因工作人员疏忽，将抵押错误登记在第三人名下，双方当事人因彼此信赖亦未发现该登记错误。后借款到期后孙晓一直未偿还宋元本金，宋元多次催要，孙晓遂决定将原有房屋出售以偿还债务，在查阅房屋登记簿时孙晓发现抵押没有登记，便在宋元和买受人均不知道登记事宜的情况下，将房屋以市场评估价格转卖并办理了登记过户手续，所得价款用于投资股票而亏空。宋元见孙晓已丧失偿债能力，遂诉至法院请求拍卖抵押房屋并就价款优先受偿。问：(1)在孙晓出售房屋前，宋元对涉案房屋是否拥有抵押权?(2)善意买受人能否取得房屋所有权?(3)宋元现在能否主张对该房屋的抵押权?（分数：15.00）_11.
9、甲继承其父亲遗留的一架钢琴，欲卖给朋友乙，3 月 1日，甲、乙签订了买卖合同，其中约定 3月 3日交付钢琴。3 月 3日时，甲向乙表示可以转让钢琴的所有权，但甲还想借用钢琴 3天，乙同意，并当场支付了价金。甲在 3月 4日得知丙也想购买一架钢琴且出价很高，便又将钢琴卖给丙，并于合同订立当时交付了钢琴并收取了价款。3 月 5日，甲又向丁虚称其钢琴借给了丙使用，于是又将钢琴卖给了丁，由于出卖之时，甲没有实际占有铜琴，其与丁约定，将甲对丙的返还请求权让与丁，以代替交付，转移钢琴所有权。问：本案中有哪些法律关系?谁是钢琴的最终所有人?（分数：15.00）_专业基础课-民法学物权的一般原理答案解析(总分
10、：165.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：11，分数：165.00)1.王某在某城镇拥有一处私房。2010 年王某以 5万元价格将此房卖给刘某，双方签订了书面合同后，王某遂将房屋交付刘某居住，但双方基于对对方的信任未办理过户登记手续。后来王某与刘某因其他事情发生纠纷，王某又将该房屋以 7万元的价格卖给了不知情的赵某，并到房屋管理部门办理了过户登记手续。其后，王某将购房款 5万元退还给刘某，并要刘某搬出该房，双方发生争执，刘某诉至法院，请求确认该房屋归其所有，或由王某赔偿损失。问：(1)刘某与赵某，谁能取得房屋的所有权?(2)如果本案中
11、，赵某在签订买卖房屋的合同时明知刘某与王某之间的交易关系，处理结果是否有所不同?（分数：15.00）_正确答案：(1)王某与刘某虽然签订了书面的买卖合同，也实际交付了房屋给买受人，但根据物权法第 9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法第 15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，刘某虽然实际占有、使用该房屋，但却不是该房屋的合法所有人。在王某又将该房屋
12、转卖给赵某并办理了登记过户手续后，赵某合法取得了房屋所有权，其基于所有权，可以请求刘某搬出房屋，返还原物。刘某基于有效的买卖合同，仅仅取得对王某的债权请求权，该请求权不得对抗赵某的物权，这就是所谓的物权优先性原则。因此，本案正确的处理方式是法院确认赵某拥有该房屋的使用权，由王某对刘某承担违约责任。(2)如果赵某非善意，根据合同法第 52条的有关规定，导致其与王某的合同因恶意串通损害第三人利益而无效，在目前的法律框架下，赵某就不能取得房屋所有权。王某本人仍然是房屋的所有人。)解析：2.甲与乙共同出资购买了一间房屋并出租给丙，房屋租赁合同约定的期间未届满时，甲因搬迁而欲转让自己对该共有房屋的份额，
13、乙与丙均表示愿意购买，且二人提出的购买价格相同。问：应由谁购买甲对该房屋的份额?（分数：15.00）_正确答案：(根据民法通则第 78条的规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。物权法第 101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。根据合同法第 230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同
14、等条件优先购买的权利。可见，首先，作为共有人之一的甲有权要求转让其共有份额；其次，另外的共有人乙和承租人丙均享有法律赋予的优先购买权，但因为乙的优先购买权是基于共有这种物权产生的，丙的优先购买权却是基于租赁这种债权产生的，根据物权优先于债权的原理，当物权与债权同时存在于同一物之上时，物权具有优先于债权的效力，物权人得优先行使其权利，债权人唯有在物权人满足自己的权利要求后，方能主张其权利。乙的优先购买权要优于丙的优先购买权。因此，本案中，应由乙优先购买甲对该房屋的份额。)解析：3.甲在动物园游览时，将其名贵手镯丢失，乙拾到该手镯后，交给动物园的保卫部门，该部门负责人丙见手镯价值不匪，便据为己有，
15、但在下班途中，被小偷丁窃取，丁为销赃，将手镯以低价卖给戊，戊与甲凑巧在一家单位工作，甲认出戊戴的手镯是自己丢失的，便向戊主张取回，戊以该手镯是自己花钱买未的为由，拒不交还，遂发生争执。问：本案中手镯的所有人是谁?（分数：15.00）_正确答案：(1)根据民法通则第 79条第 2款的规定，拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。物权法第 109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。也就是说，拾得遗失物，拾得人不因此而取得该遗失物的所有权，失主也不会丧失所有权，因此，甲虽然丢失了手镯，在没有人合法取得所有权
16、之前，仍然拥有该手镯的所有权。(2)物权法第 111条规定，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。本案中的乙将该手镯交给保卫部门，保卫部门即负有寻找失主并归还原物以及在此期间保管遗失物的义务，保卫部门负责人丙私自扣留遗失物的行为违反法律规定，自然不能取得该手镯的所有权。(3)小偷丁从丙处窃取了手镯，其亦不因违法行为取得手镯的所有权。(4)物权法第 106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受
17、让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。丁以低价将偷来的手镯转让给戊，依善意取得制度的原理，遗失物、盗窃物不适用善意取得制度，除非在公共市场上买取或者经过拍卖取得标的物。本案中，不具备合理价格转让条件，因此戊对该名贵手镯也不拥有所有权。综合以上分析，甲仍然为该手镯的合法所有人，基于物权的追及力以及物上请求权，无论物权的标的物辗转于何人之手，物权人仍然可以取回该标的物，行使返还原
18、物请求权，因此本案中，甲可以要求戊归还手镯。至于戊的损失，只能基于违约责任或者欺诈理由向丁主张赔偿。)解析：4.甲有一座面向大海的房屋，为了保证自己能在房子里欣赏海边的风景，甲与其邻居乙约定，乙在 4年内不得在自己的土地上建造高层建筑，为此甲每年支付乙 4000元作为补偿。随后，甲与乙进行了相关登记。2年后，乙将其土地转让给了丙，丙在该土地上建了一座高楼，建楼的手续齐备，但甲对此提出异议，双方发生纠纷诉至法院。问：(1)本案中甲、乙双方约定的是何种权利?(2)丙是否有权在土地上建造高楼?（分数：15.00）_正确答案：(1)本案中甲、乙双方的约定实际上是约定了地役权。根据我国物权法第十四章的规
19、定，所谓地役权，是指为使用本人土地的方便而利用相邻他人的土地或限制相邻他人土地使用的权利。按照地役权的理论，地役权立法的目的是调整相邻土地所有权人之间因实现本人土地的利益而必须使用他人土地所发生的财产关系，它既可以因法律的规定而产生，也可以因当事人的约定而产生，在性质上，地役权属于物权的一种。(2)物权法第 157条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限；费用及其支付方式；解决争议的方法。物权法第 158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申
20、请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法第 167条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。可见，本案中，甲的地役权期限是 4年，并且已经履行了相关登记手续，具备对抗善意第三人的效力。丙购买的供役地之上存在甲之地役权的负担且没有到期，故该地役权对丙具有约束力。丙无权在该土地上建造高楼。)解析：5.某市居民陈某准备外出做生意，急需现款，便向个体户李某借款 14万元，李某提出要提供担保，陈某便表示让其好友林某出面作担保，林某表示愿意以其所有的房屋一栋抵押给李某(价值为 15万元)，并由林某与李某签订了抵押合同。合
21、同订立后，林某提出由于手续复杂，费用过高，反复要求不办理登记手续，李某最后表示同意。此后，李某与陈某签订了借款合同，约定了利息及借款期限。后陈某经营失败无力偿还债务，李某遂起诉要求陈某履行合同约定的还本付息的义务，并要求对抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。问：本案中的抵押权是否成立?（分数：15.00）_正确答案：(物权法第 180条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(6)交通运输工具；(7
22、)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。物权法第 186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。从以上规定可知，以建筑物抵押的，应办理登记，否则，抵押权不成立。我国物权法奉行严格的物权法定主义原则，抵押权作为一种他物权，其设立等要严格遵循物权法的规定，物权法既然规定了特定财产的抵押要经过登记才能成立，当事人就不能约定抵押权不经登记亦有效成立，当事人也不能取得未经登记的特定财产抵押权。因此，本案中李某与林某为节约抵押登记的费用而未予登记的法律后果就是债权人李某没有取得林某房屋的抵押权，也就不能请求拍卖、变卖该
23、房屋，更无权请求房屋的变卖价款优先受偿。)解析：6.邓某有一台电视机，显示器出了问题，便送到关某开的电器修理部修理，修理完好后，邓某以暂时没有现金为由请求缓交 560元的修理费，关某开始没有同意，并主张待邓某交纳了修理费后才能取走电视机。邓某反复劝说，并说明该电视机已经以 2000元的价格卖给了李某，待李某支付价款后即偿还修理费，于是关某将电视机交给了邓某，但邓某一直没有偿还所欠修理费。关某咨询律师，得知其作为修理人，在邓某没有支付修理费的情况下，享有法定的留置权，于是他起诉至法院，要求确认其享有的对邓某电视机的留置权。问：本案中关某的留置权是否成立?（分数：15.00）_正确答案：(留置权是
24、一种法定的担保物权，既然属于物权就要依法设定，依法行使。关于留置权，依据物权法和担保法的规定，其成立条件有四：一为须债权人占有属于其债务人的动产；二为债权履行期已经届满；三为债权的发生与该动产有牵连关系，即债权系由该动产本身而生或者债权与该动产的返还义务系基于同一法律关系而生或者债权与该动产的返还义务基于同一事实关系而生；四为须动产非因侵权行为而占有。从本案的事实看，关某对邓某的修理费请求权的产生与电视机有直接的关系，且修理费在没有双方特殊约定的情况下，应即时付清，因此邓某债务的履行期已届满，但问题在于关某将电视机交还了邓某，不论出于什么原因，丧失了对动产的占有(包括直接占有和间接占有)也就丧
25、失了留置权，不具备留置权成立的法定要件，也不能主张享有留置权。物权法第 240条规定，留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。因此，法院应驳回关某的诉讼请求。)解析：7.张某与王某是朋友关系，2009 年 7月，张某要去南方投资开餐馆，急需资金，于是向王某借款 2万元，承诺 2009年底还清本息，并用张某自有的一辆摩托车作抵押，双方就抵押办理了相关的手续。在张某去南方期间，张某的弟弟擅自将摩托车开走，途中发生交通事故，摩托车报废。张某在南方经营亏损，债务履行期届满后，无力偿还本息，且张某基于兄弟情分，没有向其弟弟主张损害赔偿请求权。另外，张某办理摩托车抵押登
26、记手续时，其弟在场，完全知悉抵押事宜。问：在张某放弃其损害赔偿请求权的情况下，王某可否要求张某的弟弟承担民事责任?其主张的具体理由是什么?（分数：15.00）_正确答案：(首先，王某与张某关于设定抵押权的意思表示真实、内容合法、形式要件齐备，因此，王某取得受法律保护的抵押权。其次，虽然一般情况下，作为侵权行为客体的财产权，主要是指所有权，但他物权作为一种民事财产权利，存在受侵害的可能，法律就要提供救济途径，否则难以称其为权利。在本案中，张某的弟弟的行为构成对王某抵押权的侵害：第一，张某之弟擅自开走已设立抵押权的摩托车并造成车辆毁损，由此导致王某的抵押权由于标的物的灭失而归于消灭，随后由于张某丧
27、失偿债能力，王某实际遭受了经济损失；第二，张某之弟的行为本身没有经过合法权利人许可，因此违反法律规定；第三，张某之弟在张某办理抵押的手续时在场，在明知道存在抵押权的情况下仍擅自开走摩托车，对损害后果的发生有主观过错；第四，张某之弟的不法行为与损害后果之间具有因果关系。因此，王某有权要求张某之弟承担侵权损害赔偿责任。再次，即便张某没有放弃对其弟的损害赔偿请求权，王某在实际遭受损失的情况下仍可以向张某之弟主张损害赔偿请求权。综上，王某基于其合法的抵押权受到侵害，可以要求侵权行为人承担相应的民事责任。)解析：8.金某在某市拥有一套临街的独立住宅，在金某赴外地出差回来后，发现宏大广告公司在其房屋临街的
28、外墙上刷写了一条妇女卫生巾的广告，字迹清晰醒目，导致金某受到左右邻居的嘲笑，其与宏大广告公司交涉未果，遂向法院提起诉讼并要求宏大广告公司承担精神损害赔偿。问：(1)宏大广告公司是否有权使用金某的房屋外墙?(2)宏大广告公司应否对金某承担精神损害赔偿责任?（分数：15.00）_正确答案：(1)金某对其住宅享有合法的所有权，也就对该住宅享有全面的支配权，任何人均负有不得干涉其对该住宅的支配的义务，任何人利用该住宅或住宅一部分的行为，均要取得金某的许可。本案中，宏大广告公司未经金某许可擅自使用房屋的外墙，已经构成对金某权利的侵害。(2)根据民法通则第 134条，承担民事责任的方式主要有：停止侵害，排
29、除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重做、更换，赔偿损失，支付违约金，消除影响，恢复名誉，赔礼道歉。因此，金某在与宏大广告公司协商未果的情况下，可以起诉要求宏大广告公司恢复原状，并支付其使用金某房屋外墙应付的使用费。宏大广告公司在金某的外墙上刷写的是卫生巾的广告，造成了金某一定程度精神上的痛苦，但是，根据民通意见第 150条以及最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释的有关规定，只有侵犯包括姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、生命权、健康权等的人格利益和人格尊严时，才能适用精神损害赔偿。本案中，由于宏大广告公司侵犯的是金某的财产权，而不是其人格权利和人格尊严，因此金某不能
30、获得精神损害赔偿。)解析：9.甲公司因无力偿还欠银行的贷款，法院在执行程序中便强制将甲公司用于贷款抵押的房地产拍卖，乙公司应买后，没有办理过户登记手续但领取了执行法院发给的权利移转证书。甲公司发现房地产仍登记在自己名下后，又将该房产出卖给丙公司，双方到房产管理部门办理了登记后，丙公司将房屋价款付清。乙公司发现此事后，向法院提起诉讼。问：乙公司是否取得了涉案房产的所有权和地产的使用权?其是否有权要求丙公司返还该房地产?（分数：15.00）_正确答案：(首先，本案中包含不动产物权变动的法律事实。一般而言，不动产物权变动可以分两种情况，一为基于法律行为的物权变动，如买卖、赠与、互易等；二为基于非法律
31、行为的物权变动。对于第一种情况，当事人要办理不动产物权变更登记手续，继受人才能取得物权；而第二种情况下，比如继承、强制执行、公用征收、法院判决等产生的不动产物权变动，不以登记为物权变动的生效要件。本案中，法院在执行程序中强制拍卖甲公司的不动产，乙公司买受后取得权利移转证书之时即取得了该房产的所有权和土地的使用权，不需要办理登记手续。其次，由于乙公司没有及时地办理物权变动的登记手续，因此其虽然取得了权利但却不能对抗善意第三人对登记状态的信任，这就是登记的公信力原则，即在登记名义人不是真正的权利人时，第三人基于对登记的信赖，与登记名义人交易，该第三人所受利益仍得到法律的保护。具体说来，尽管登记名义
32、人不是所有权人，善意第三人仍能取得所有权，从而使真正权利人丧失其所有权。因此，本案中，虽然乙公司因拍卖取得了该房地产的合法权利，但没有进行登记，丙公司在不知情的情况下，从登记名义人甲公司处取得形式要件齐备的不动产物权，依据物权的公示公信原则，其权利受到法律保护，乙公司不能要求返还。)解析：10.2010年 3月，孙晓因购房向其好友宋元借款 5万元，并以其现有住房为抵押物，双方到房屋管理部门办理了登记，因工作人员疏忽，将抵押错误登记在第三人名下，双方当事人因彼此信赖亦未发现该登记错误。后借款到期后孙晓一直未偿还宋元本金，宋元多次催要，孙晓遂决定将原有房屋出售以偿还债务，在查阅房屋登记簿时孙晓发现
33、抵押没有登记，便在宋元和买受人均不知道登记事宜的情况下，将房屋以市场评估价格转卖并办理了登记过户手续，所得价款用于投资股票而亏空。宋元见孙晓已丧失偿债能力，遂诉至法院请求拍卖抵押房屋并就价款优先受偿。问：(1)在孙晓出售房屋前，宋元对涉案房屋是否拥有抵押权?(2)善意买受人能否取得房屋所有权?(3)宋元现在能否主张对该房屋的抵押权?（分数：15.00）_正确答案：(首先，根据物权法第 14条、第 15条，担保法第 41条、第 42条的规定，以房屋抵押的，应当办理登记手续，否则，即便抵押合同生效，债权人也不能取得合法的抵押权。也就是说，在我国民法中，登记是不动产物权变动的生效要件，当事人不可以以
34、约定排除该要件的适用；同时，登记对于不动产物权而言，亦是公示的方法。其次，不动产物权的登记具有公信力。然而，此公信力系针对交易中的善意第三人而言。在直接当事人之间，非真正权利人不能以登记为理由对抗对方当事人的合理请求，也就是说，在不涉及第三人利益的时候，如果有相反的证据证明登记错误，应依据事实情况确认权利归属。这一点我国物权法第 19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在
35、异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。最后，在涉及善意第三人时，即便登记名义人不是真正的权利人，从登记名义人处所有权的善意第三人所受利益仍得到法律的保护。这就是公信力原则的体现。综合以上论述，可知在本案中，孙晓出卖抵押房屋前，宋元可以持双方的抵押合同等有效证明到房屋登记部门请求更改登记，使其拥有形式完备的抵押权，但孙晓出卖了房屋后，善意买受人因信赖登记，可以取得没有抵押负担的完全所有权，此时宋元不能再主张对该房屋的抵押权，其所受损失只能请求孙晓赔偿或在行政诉讼程序中，请求登记机关承担与过错相当的责任。)解析：11.甲继承其父
36、亲遗留的一架钢琴，欲卖给朋友乙，3 月 1日，甲、乙签订了买卖合同，其中约定 3月 3日交付钢琴。3 月 3日时，甲向乙表示可以转让钢琴的所有权，但甲还想借用钢琴 3天，乙同意，并当场支付了价金。甲在 3月 4日得知丙也想购买一架钢琴且出价很高，便又将钢琴卖给丙，并于合同订立当时交付了钢琴并收取了价款。3 月 5日，甲又向丁虚称其钢琴借给了丙使用，于是又将钢琴卖给了丁，由于出卖之时，甲没有实际占有铜琴，其与丁约定，将甲对丙的返还请求权让与丁，以代替交付，转移钢琴所有权。问：本案中有哪些法律关系?谁是钢琴的最终所有人?（分数：15.00）_正确答案：(第一，甲继承其父遗留的钢琴，是依据法律规定取
37、得所有权，是所有权的一种原始取得方式，由此产生了继承法律关系和所有权关系。第二，甲将钢琴出卖给朋友乙，是买卖合同关系，进一步说是合同之债，甲由此拥有对乙的价款支付请求权，乙则有权请求甲交付标的物并转移所有权。第三，在 3月 3日当天，甲又与乙商定由甲暂时借用钢琴，这是占有改定方式，即在甲与乙之间又成立了一个借贷合同，由乙间接占有钢琴，甲直接占有；第四，甲又将钢琴卖给了不知情的丙并实际转移了占有，实际上是出卖他人之物的处分行为，根据合同法的有关规定，无权处分的合同效力待定，如果处分人事后取得处分权或经过了权利人的追认，则合同可以有效。第五，虽然甲与丙之间的买卖合同效力待定，但由于丙在整个交易中是善意的，钢琴又是可流通的动产，且是丙通过买卖合同有偿取得的，因此，根据物权法第 106条规定的善意取得制度，丙取得了该钢琴的所有权。第六，甲以欺骗手段将钢琴出卖给不知情的丁，同样是无权处分他人之物，该买卖合同的效力待定。本案中，应当由丙最终取得钢琴的所有权。值得说明的是，尽管丁也是善意的第三人，但在交易过程中，丁没有实际取得钢琴的占有，不符合善意取得制度的构成要件，也就不能取得钢琴的所有权，对于他的损失，只能以请求甲承担违约责任的方式来救济。)解析：
