1、专业基础课-民法学民法共有、建筑物区分所有权、相邻关系及答案解析(总分：105.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：7，分数：105.00)1.大李和小李兄弟二人各出资 5 万元买了一辆夏利车跑出租，二人轮流在白天和夜间工作，每月各分盈余的一半。一天，小李在夜间开车时，见十字路口车辆稀少便闯了红灯，不幸与右侧开过来的摩托车相撞，摩托车驾驶人张某受伤严重，住院治疗共花费 4.3 万元。张某要求小李承担医药费，小李认为车是自己与哥哥共有的，车辆肇事，也应由二人共同承担责任。大李则认为，小李违章驾驶，酿成事故，应自负责任。二人均不支付张某的医疗
2、费，张某起诉至法院。问：(1)大李与小李对该夏利车的权利是什么性质?(2)对于车辆肇事的责任，二人应如何承担?（分数：15.00）_2.王丽与宋飞是继母女关系，宋飞的亲生父亲即王丽的丈夫是宋大鹏。宋大鹏 1998 年去世时，留下夫妻二人共同修建的房屋 6 间，一直由宋飞和王丽共同居住使用，各住三间。2003 年，宋飞去国外居住，6 间房屋遂由王丽单独居住，2005 年，王丽未经宋飞同意，擅自通过熟人将 6 间房屋的产权变更为自己一人所有。宋飞回国后，要求分割财产，请求法院确认自己对房屋中的一间拥有所有权。问：本案应如何处理?（分数：15.00）_3.郑某与李某原系夫妻，二人于 2009 年离婚
3、，在共同生活的 6 年期间，修建了相互连接的房屋共 8 间，离婚时每人分得 4 间。郑某要迁往外地居住，遂将自己的房屋出卖与王某，双方签订了书面的买卖合同但尚未办理过户登记手续，李某得知了此情况，认为郑某出售房屋时没有通知自己，侵犯了自己的优先购买权，于是请求法院确认郑某与王某的房屋买卖合同无效。问：(1)王某能否取得 4 间房屋的所有权?(2)郑某的行为是否侵犯了李某的优先购买权?（分数：15.00）_4.甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。试问：(1)如果甲出卖其住宅，乙、丙、丁是否享有优先购买权?为什么?(2)该住宅楼的外墙广告收入应由谁分享?(
4、3)如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，则需要由哪些业主同意?（分数：15.00）_5.甲、乙是同幢楼上下层邻居。甲住二楼，乙住一楼。2010 年 10 月 30 日，乙在装修房屋时，在一楼腾出一间房屋开个便民店，并将写有商店字号的霓虹灯招牌挂在一楼与二楼之间的外墙上。广告招牌影响了甲的休息，因此甲要求乙摘去商店的招牌，并且不得在一楼开商店，乙不予理会，双方诉至法院。问：(1)乙可否在一楼开设商店?(2)甲是否有权要求乙摘去招牌?（分数：15.00）_6.张某与李某系邻居。2009 年 10 月，李某准备盖一座高 9 米的两层楼房，在与张某协商时张某不同意他盖那么高。李某认为，在自己的宅基地上建房，
5、想盖多高就盖多高，别人无权干涉。经现场勘验，被告楼房后檐高 8.27 米，距原告房屋仅 6.6 米，原告房高 4.2 米。张某遂以李某为被告诉至法院，请求法院判令被告按规定留出采光和通风距离。问：(1)李某是否可以在自己的宅基地上想盖多高的楼房就盖多高的楼房?为什么?(2)李某盖了高楼后，张某的什么权利遭受到了侵害?(3)本案应当如何处理?法律依据是什么?（分数：15.00）_7.田某家和孙某家承包的土地相邻，田某耕种自家土地时必须经过孙某的土地。2010 年初，两家因一点琐事发生矛盾，自此结怨，孙某不再同意田某从他的土地上通行、排水，否则每年留下“买路钱”500 元。问：田某还可以利用孙某家
6、的地通行、排水吗?（分数：15.00）_专业基础课-民法学民法共有、建筑物区分所有权、相邻关系答案解析(总分：105.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：7，分数：105.00)1.大李和小李兄弟二人各出资 5 万元买了一辆夏利车跑出租，二人轮流在白天和夜间工作，每月各分盈余的一半。一天，小李在夜间开车时，见十字路口车辆稀少便闯了红灯，不幸与右侧开过来的摩托车相撞，摩托车驾驶人张某受伤严重，住院治疗共花费 4.3 万元。张某要求小李承担医药费，小李认为车是自己与哥哥共有的，车辆肇事，也应由二人共同承担责任。大李则认为，小李违章驾驶，酿成事
7、故，应自负责任。二人均不支付张某的医疗费，张某起诉至法院。问：(1)大李与小李对该夏利车的权利是什么性质?(2)对于车辆肇事的责任，二人应如何承担?（分数：15.00）_正确答案：(1)大李和小李按份共有该夏利车。所谓按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自在共有财产中所占的份额，分别享有权利和承担义务的一种共有关系。大李和小李各出资 5 万元购买了夏利车，分别在夜间和白天驾驶营运，经营价值也按出资比例各得一半，可见二人按比例分担义务、享有权利，是典型的按份共有。(2)对于按份共有人的权利，民法通则第 78 条规定，按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。物权法第 102
8、条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。根据该条规定，对夏利车肇事产生的责任，其兄弟二人应各负担一半。但共有关系是一种内部关系，为了更好地保护债权人的利益，法律有必要强化各共有人的责任。如果因共有财产在使用中造成对他人的损害，对外应由每个按份共有人承担连带赔偿责任；对内则由其他按份共有人对已向债权人履行了
9、全部赔偿责任按份分别承担各自应负的清偿责任。因此，本案中，大李和小李均有义务全额赔付张某的医疗费用，任何一个人支付了该笔费用后，可向另一人请求其承担应付的部分。具体而言，小李违章驾驶造成事故，应当按过错程度负主要责任。)解析：2.王丽与宋飞是继母女关系，宋飞的亲生父亲即王丽的丈夫是宋大鹏。宋大鹏 1998 年去世时，留下夫妻二人共同修建的房屋 6 间，一直由宋飞和王丽共同居住使用，各住三间。2003 年，宋飞去国外居住，6 间房屋遂由王丽单独居住，2005 年，王丽未经宋飞同意，擅自通过熟人将 6 间房屋的产权变更为自己一人所有。宋飞回国后，要求分割财产，请求法院确认自己对房屋中的一间拥有所有
10、权。问：本案应如何处理?（分数：15.00）_正确答案：(本案中先后有两个不同的共有关系。首先，该 6 间房屋是宋大鹏和王丽共同生活期间修建的，属于夫妻共有财产，且是共同共有。其次，在宋大鹏死亡后，王丽和宋飞均是第一顺序的法定继承人，在遗产分割前，理论上一般认为形成各继承人的共有关系。就本案而言，宋大鹏死亡后，首先要分割夫妻共有财产，即王丽拥有其中 3 间房屋的所有权，另外的 3 间房屋作为宋大鹏的个人遗产，由王丽和宋飞各继承 1.5 间，也就是说，宋飞主张自己拥有其中一间房屋的所有权是有法律根据的。物权法第 97 条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经
11、占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。而王丽在宋飞不知情的情况下，私自将 6 间房屋过户到自己名下，是对宋飞合法权利的侵害，应当返还原物。)解析：3.郑某与李某原系夫妻，二人于 2009 年离婚，在共同生活的 6 年期间，修建了相互连接的房屋共 8 间，离婚时每人分得 4 间。郑某要迁往外地居住，遂将自己的房屋出卖与王某，双方签订了书面的买卖合同但尚未办理过户登记手续，李某得知了此情况，认为郑某出售房屋时没有通知自己，侵犯了自己的优先购买权，于是请求法院确认郑某与王某的房屋买卖合同无效。问：(1)王某能否取得 4 间房屋的所有权?(2)郑某的行为是否
12、侵犯了李某的优先购买权?（分数：15.00）_正确答案：(1)房屋作为典型的不动产，根据法律规定，其所有权在办理了过户登记之后才能合法转移。物权法第 14 条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见，在达成城市私有房屋买卖协议后，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋的证明信和身份证明，到房屋所在地的房屋管理机关办理所有权转移登记手续，才发生所有权的转移。因赠与和其他方式转移房屋所有权时，也适用这一规定。所以，房屋所有权从登记过户手续办理完毕时起转移。本案中的当事人之间只签订了房屋买卖合同，尚未办理产权过户之前，王某还不
13、是房屋的所有人，此为其一。其二，本案中还涉及共有人的优先购买权问题，具体分析详见(2)。(2)首先，该 8 间房屋是郑某与李某夫妻关系存续期间共同修建的，二人对该房屋共同拥有所有权，形成共同共有关系。该共有关系破裂，即要对共有财产分割，分割后的共有财产实质上变更为个人的合法财产，一般情况下，所有人有权自由处分，但考虑到共有财产分割后，某个共有人出卖的财产可能与其他共有人的财产属于一个整体或配套使用，为发挥物的价值，有必要对其他共有人给予特殊保护。根据民通意见第 92 条的规定，共同共有财产被分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配
14、套使用的，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。其次，根据上述法律规定，本案关键的问题在于郑某出售的 4 间房屋是否与李某的房屋属于一个整体或配套使用。根据案情介绍，郑某与李某共同修建的 8 间房屋是相连的，每两间房屋之间都有共有墙，在事实上是无法完全分割的。因此，可以认定是属于一个整体的财产，李某也就对该 4 间房屋拥有同等条件下的优先购买权。综上，郑某未通知李某出售房屋事宜，是对李某优先购买权的侵犯，李某可以主张郑某与王某的房屋买卖合同因为侵犯其合法权利而归于无效。)解析：4.甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。试问：(1)如果甲出卖其住宅，
15、乙、丙、丁是否享有优先购买权?为什么?(2)该住宅楼的外墙广告收入应由谁分享?(3)如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，则需要由哪些业主同意?（分数：15.00）_正确答案：(1)乙、丙、丁不享有优先购买权。因为，根据我国物权法第 71 条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这便是业主在区分建筑物中享有的专有权。业主于建筑物专有部分上成立的所有权与以一般的以特定物为客体而成立的普通所有权并无差异，皆属于单独所有权。因此，甲既可以对专有部分予以直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的，也可以将专有部分予以出租、出借或于其上设定负担、或者出卖给他人。该建筑物之其他业主不得
16、主张优先购买权。(2)该住宅楼的外墙广告收入应由甲、乙、丙、丁分享。根据我国物权法第 72 条第 1 款的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主对区分所有建筑物共有部分享有的共有权，其内容包括占有、使用、单纯的修缮改良和收益。因此，该住宅楼的外墙广告收入应由各业主分享。(3)根据我国物权法第 76 条的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施
17、；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。因此，丁要在楼顶修建花圃，属于改建、重建建筑物及其附属设施的事项类型，应该由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意。)解析：5.甲、乙是同幢楼上下层邻居。甲住二楼，乙住一楼。2010 年 10 月 30 日，乙在装修房屋时，在一楼腾出一间房屋开个便民店，并将写有商店字号的霓虹灯招牌挂在一楼与二楼之间的外墙上。广告招牌影响了甲
18、的休息，因此甲要求乙摘去商店的招牌，并且不得在一楼开商店，乙不予理会，双方诉至法院。问：(1)乙可否在一楼开设商店?(2)甲是否有权要求乙摘去招牌?（分数：15.00）_正确答案：(1)乙不得在一楼开商店。因为，根据物权法第 77 条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。此处有利害关系的业主，自然包括但不限于乙的左邻右舍；另外，所谓同意，必须是有利害关系的业主的书面同意。(2)甲有权要求乙摘去广告招牌。因为，根据物权法第 72 条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，
19、享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主作为共有所有人的义务之一，便是必须依照共用部分的本来用途使用共用部分。当然，对某些非按其本来用途使用共用部分，但无损于建筑物的保存和不违反区分所有人共同利益的，则应当允许。本案中，乙的对共有外墙壁的使用显然违反了甲的利益，因此，乙的使用行为违反其作为建筑物共有人的义务。)解析：6.张某与李某系邻居。2009 年 10 月，李某准备盖一座高 9 米的两层楼房，在与张某协商时张某不同意他盖那么高。李某认为，在自己的宅基地上建房，想盖多高就盖多高，别人无权干涉。经现场勘验，被告楼房后檐高 8.27 米，距原告房屋仅 6.6 米，原告房高 4.2 米。
20、张某遂以李某为被告诉至法院，请求法院判令被告按规定留出采光和通风距离。问：(1)李某是否可以在自己的宅基地上想盖多高的楼房就盖多高的楼房?为什么?(2)李某盖了高楼后，张某的什么权利遭受到了侵害?(3)本案应当如何处理?法律依据是什么?（分数：15.00）_正确答案：(1)不可以。因为一方行使权利的同时，不得侵犯他人的权利。根据民法通则第 83 条，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。物权法第 89 条也规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建
21、设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。可见，李某盖高楼的行为不符合我国民法通则和物权法中关于相邻关系的规定。(2)张某的采光和通风的权利受到了侵害。(3)本案中，法院应当判决被告李某不能盖过高的楼，可以在判决中限定李某盖楼的高度。法律依据是我国民法通则第 83 条有关不动产相邻关系的规定。)解析：7.田某家和孙某家承包的土地相邻，田某耕种自家土地时必须经过孙某的土地。2010 年初，两家因一点琐事发生矛盾，自此结怨，孙某不再同意田某从他的土地上通行、排水，否则每年留下“买路钱”500 元。问：田某还可以利用孙某家的地通行、排水吗?（分数：15.00）_正确答案：(田某承包的土地与孙某承包的
22、土地相邻，而且位于孙某的土地中间，不经过孙某的土地就无法耕种，因而田某和孙某因承包土地形成了相邻关系。根据民通意见第 99 条和第 100 条规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行或使用另一方的土地排水的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。物权法第 86 条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。物权法第 87 条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，孙某拒绝了田某的要求，甚至要求田某交纳“买路钱”，不仅侵害了田某的正当利益，而且是违法的。)解析：
