1、资产评估自考题-19 及答案解析(总分：99.98，做题时间：90 分钟)一、简答题(总题数：19，分数：38.00)1.与其他类型资产相比，房地产具有哪些不同特征? （分数：2.00）_2.简述土地资产的特性。 （分数：2.00）_3.地产出租价格是什么?其价格表现有哪几种形态? （分数：2.00）_4.简述影响地产价格的一般因素。 （分数：2.00）_5.简述房地产的评估程序。 （分数：2.00）_6.土地用途和容积率如何影响地价? （分数：2.00）_7.简述土地使用权评估市场法的优缺点。 （分数：2.00）_8.简述基准地价系数修正法的含义和计算公式。 （分数：2.00）_9.在采用收
2、益法进行土地使用权评估时，需要计算土地收益额，该怎样求取? （分数：2.00）_10.简述用成本法评估土地使用权的程序。 （分数：2.00）_11.简述假设开发法的含义和计算公式。 （分数：2.00）_12.建筑物的主要分类标准有哪些? （分数：2.00）_13.简述建筑物评估时需考虑的因素。 （分数：2.00）_14.简述建筑物评估的房地合一原则。 （分数：2.00）_15.为什么用重编预算成本法计算的重置成本与待估建筑物的历史成本有差异?此法主要适用于什么样的建筑物评估? （分数：2.00）_16.哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值? （分数：2.00）_17.在运用市场法评估建筑物时，选
3、择作比较的房地产交易实例是最关键的一步。所选择的交易实例应满足什么要求? （分数：2.00）_18.简述环境成熟修正法的含义和计算公式。 （分数：2.00）_19.建筑物残余估价法的基本思路是什么? （分数：2.00）_二、计算题(总题数：18，分数：62.00)20.有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易 时间 交易 情况 容积 率 区域 因素 个别 因素 交易 时间 地价 指数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 试评估宗地 A 的价格。 （分数：3.00）_21
4、.有一待估宗地，总面积为 40000 平方米，使用年限为 50 年，土地还原利率为 6%，现收集到 A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 成交价 (元/M 2 ) 交易 时间 交易 情况 容积 率 区域 因素 个别 因素 剩余 年限 待估 宗地 2006 年 2 月 0 1.7 0 0 50 年 A 5150 2005 年 2 月 0 1.6 0 -1% 45 年 B 6700 2005 年 8 月 0 1.9 +2% 0 50 年 C 5550 2005 年 12 月 -2% 1.6 0 -1% 45 年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地
5、为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1 时增加 9%，从 2005 年 2 月份到 2006 年 2月份，地价每月环比上涨 1%。 试根据上述条件评估待估宗地在 2006 年 2 月的价格。(计算结果以元为单位，取整) （分数：3.00）_22.待评估地块为一商业用途的空地，面积为 600m 2 ，要求 2005 年 5 月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出 3 个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 繁华区 地用性质 商业 商业
6、 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 总价 25.5 万元 49 万元 43.5 万元 价格 单价 1500 元/m 2 1400 元/m 2 1450 元/m 2 交易日期 2004.10 2004.12 2005.1 2005.5 面积 168m 2 350m 2 300m 2 600m 2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 剩余使用年限 35 年 30 年 35 年 30 年 已知以下条件： 交易情况正常。 2004 年 10 月以来，土地价格平均每月上涨 1%。 交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区
7、域因素修正关系情况可参照下表进行判断。 项目 B 分值 C 分值 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：(1)比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为 100。 (2)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。 (3)折现率为 8%。 求该待估地块的评估值。 （分数：3.00）_23.某工业用地最高出让年限 50 年，实际合资年限 30 年，
8、还原利率取 8%，运用基准地价系数修正法，计算该土地的年限修正系数。 （分数：3.00）_24.某房地产公司于 2002 年 12 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，面积为 6000 平方米，并于2004 年 12 月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积 24000 平方米，全部用于出租，每年实收租金约为 2800 万元，该写字楼的经济耐用年限为 60 年，残值率为 0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米 4800 元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米 120 元，空置率在 8%左右，每年需支付的管理费为年租金的 2.5%，维修费为重置价的 1.5%
9、，税金为年租金的 18%，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率为 8%，建筑物资本化率为 10%。 试根据上述资料评估该宗地 2006 年 12 月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整) （分数：3.00）_25.评估对象为市区六层砖混结构办公楼一幢，土地面积为 500 平方米，房屋建筑面积为 1500 平方米，月租金为 4.5 万元。假设建筑物的还原利率为 10%，耐用年限为 60 年，土地还原利率为 8%，房产税为租金收入的 12%，土地使用税每年每平方米为 2 元，管理费以年租金的 3%计，修缮费以房屋现值的 1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值的
10、 3计，建筑物尚可使用 50 年，建筑物价格按成本法求得为 120 万元。 要求：计算 50 年的土地使用权价格。 （分数：3.00）_26.某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下： (1)考虑到评估目的，决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为 50 年，预测前 10年每年的客观收益为人民币 10 万元，此后由于社会经济情况的影响，将以每年 2%的比例递增。 (2)通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整利率为 4%，安全利率采用一年期国库券利率 6%，则还原利率定为 10%。 试对该宗地的土地使用权进行评估。 （分数：3.00）_27.
11、某公司于 2000 年 11 月以有偿方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年 11 月在此地上建成建筑物B，当时造价为 1200 元/m 2 ，其经济耐用年限为 50 年，目前该类建筑重置价格为 1500 元/m 2 ，残值率为 10%，A 地块面积 450m 2 ，建筑面积为 400m 2 ，目前该建筑全部出租，每月实收租金为 10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月 30 元/m 2 ，土地及房屋还原利率分别为 5%和 6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为 20 元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的 4%，年维修费为重置价的 2%，年保险费
12、为重置价的 0.2%。 试根据以上资料计算 A 地块在 2004 年 11 月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。 （分数：3.00）_待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地，面积 2000 平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为 7，覆盖率小于等于 50%，土地使用年限 50 年。2009 年 8 月出售，求取公平市场价格。 估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为 14000 平方米，共 14 层，12 层为商用房，共 2000 平方米，34 层共 12000 平方米用于住宅。预计共需 2 年时间完成(到 2011 年 8 月)，第一年投入 60%的总建筑费，第二年投入 40%的
13、总建筑费。总建筑费 1000 万元，专业费为总建筑费的 6%，利润率为 20%，租售费用及税金综合为售楼价的 5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼 4000 元/平方米，住宅楼 2000 元/平方米，折现率 10%。 (计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费) 要求：（分数：5.00）(1).以评估基准日 2009 年 8 月为时间点，计算总楼价。（分数：1.00）_(2).计算该时点的总建筑费。（分数：1.00）_(3).计算该时点的专业费。（分数：1.00）_(4).计算该时点的税费。（分数：1.00）_(5).计算该时点的
14、利润和地价。（分数：1.00）_28.某宗地面积为 54000 平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为 460 元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的 2%计算，土地开发费为 300 元/平方米，税费按 15 元/平方米计取，土地开发周期为 1 年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为 5.4%，土地开发投资回报率为 15%，土地增值收益率为 25%，土地还原利率为 6%，土地使用权剩余年限为 45 年。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) （分数：3.00）_29.某企业占用一块土地，面积为
15、15000 平方米，土地使用权年限为 50 年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为 500 元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等； (2)土地开发费为 80 元/平方米，土地开发期 2 年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按 5 元/平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为 10%； (5)利润率为 20%； (6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的 25%。 要求：估算以下两种
16、情况的土地单价和总价。 (1)无限年期土地使用权价格。 (2)50 年期土地使用权价格(假设折现率为 10%)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数) （分数：3.00）_30.某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为 10 万元人民币，建筑面积为 500 平方米，竣工于1990 年。要求估算 1995 年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991 年 7.9%，1992 年 18%，1993 年 30.5%，1994 年 11.7%，1995 年 4.5%。 请计算该建筑物的重置成本。 （分数：3.00）_待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为 500 万
17、元，竣工于 2000 年底，耐用年限 60 年。2006 年底对该建筑物进行评估。假定 2000 年的价格指数为 100%，从 2001 年到 2006 年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为 1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为 90、80 和 80，其修正系数分别为 0.8、0.1 和 0.1。 要求：（分数：3.99）(1).估算该建筑物的重置成本。（分数：1.33）_(2).采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为 50%和 50%。（分数：1.33）_(3).估算该建筑物 2006 年底的价格。(计
18、算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)（分数：1.33）_31.某职工宿舍：1999 年 10 月竣工，6 层砖混结构，层高 2.7m，建筑面积 5669.04m 2 ，基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为 240 砖墙，内隔墙为 120 砖墙，2005 年 1 月 1 号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A 花园小区、B 商品住宅区、C 小区，基本资料如下： A 花园小区：建筑面积 4300m 2 ，交易日期为 2004 年 11 月，土地单价为 2200 元/m 2 ； B 商品住宅区：建筑面积 3900m 2 ，交易日期为 2004 年 8 月，土
19、地单价为 2500 元/m 2 ； C 小区：建筑面积 4100m 2 ，交易日期为 2004 年 1 月，土地单价为 2100 元/m 2 。根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表： （分数：4.00）_待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为 500 万元，竣工于 2000 年底，耐用年限 60 年。2006 年底对该建筑物进行评估。假定 2000 年的价格指数为 100%，从 2001 年到 2006 年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为 1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5
20、%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为 90、80 和 80，其修正系数分别为 0.8、0.1 和 0.1。 (计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数) 要求：（分数：3.99）(1).估算该建筑物的重置成本。（分数：1.33）_(2).采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为 50%和 50%。（分数：1.33）_(3).估算该建筑物 2006 年底的价格。（分数：1.33）_32.某商业用房由于受周围环境的影响，其空闲率增加，收益减少。今年的实际收益只有 15.5 万元，而以往平均收益都为 20 万元左右。预计这种收益损失将持续 5 年，并且损失额每年以 10%
21、的速度增长，假设企业的资本收益率为 12%。 根据上述资料计算该建筑物的经济性贬值。 （分数：4.00）_33.一座房屋预计在今后 5 年每年各收益净租金为 100 万元、100 万元、110 万元、120 万元和 130 万元，从第 6 年起，租金为 168 万元，资本化率为 10%。 试评估该房屋的价格。 （分数：4.00）_34.某房屋每年的租金收入为 20 万元，各项费用累计为 5 万元，预计尚可使用 20 年，假设该房屋的还原利率为 12%。要求评估该房屋的现值。 （分数：4.00）_资产评估自考题-19 答案解析(总分：99.98，做题时间：90 分钟)一、简答题(总题数：19，分
22、数：38.00)1.与其他类型资产相比，房地产具有哪些不同特征? （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)位置固定性。 (2)耐用性。 (3)影响因素多样性。 (4)投资大量性。 (5)保值增值趋势。2.简述土地资产的特性。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：土地的自然特性表现在以下方面： (1)土地面积的有限性。 (2)土地空间位置的固定性。 (3)土地使用价值的永续性和增值性。 (4)土地的不可替代性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面： (1)用途多样性。 (2)经济地理位置的可变性。 (3)可垄断性。3.地产出租价格是什么?其价格表现有哪几种形态? （分数：2.00）_正
23、确答案：()解析：地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。 (1)土地使用者之间所形成的租金价格。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格。此种价格一般以年、月租金为单位。 (2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取。实质上这种土地使用费应该是若干年地价的分摊量，也就是年地租水平。4.简述影响地产价格的一般因素。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)行政因素。影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交
24、通管制和行政隶属变更等。 (2)社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。 (3)经济因素。包括经济发展状况；居民收入和消费水平；物价变动；储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等的变化都对房地产市场产生一定的影响。 (4)其他一般因素。如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。5.简述房地产的评估程序。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)明确评估基本事项。 (2)拟定评估工作方案。 (3)实地勘查搜集资料。 (4)选用评估方法评定估算。 (5)确定评估结果，撰写评估说明
25、和报告。6.土地用途和容积率如何影响地价? （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。 (2)容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。7.简述土地使用权评估市场法的优缺点。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：市场法以公开土地市场上相同或类似的土地交易案例为参照物
26、，对几个案例的交易价格进行修正以后加权求出待估宗地的土地价格。由于公开市场上的土地交易价格是买卖双方对土地使用权价格所做出的公允评价，因此运用市场法对土地使用权进行评估较有说服力。 但在实际的运用过程中，也有一些困难： (1)难以搜集与待估宗地完全相同或类似的参照物； (2)难以对各种修正因素做出准确的计量； (3)对几个案例的修正价格作简单的算术平均缺乏充分的理论依据。8.简述基准地价系数修正法的含义和计算公式。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方
27、法。 其计算公式为：待估土地使用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让因素修正系数9.在采用收益法进行土地使用权评估时，需要计算土地收益额，该怎样求取? （分数：2.00）_正确答案：()解析：土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行： (1)计算总收入。在房地合一状态下，最有效使用可获取的总收入。 (2)求取总费用。总费用主要包括房地产税金、折旧费、维修费、管理费、保险费、税金损失准备费等。 (3)求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。 (4)确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋现值乘以房屋
28、还原利率获得。 (5)求取土地纯收益。房地总收益扣除房屋纯收益，即可获得土地纯收益。10.简述用成本法评估土地使用权的程序。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)估算土地取得费。 (2)估算土地开发费。 (3)估算税费。 (4)估算利息。 (5)估算利润。 (6)估算土地增值收益。 (7)估算土地使用权评估值。11.简述假设开发法的含义和计算公式。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：假设开发法亦称剩余法，是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。 其基本计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业
29、费用-利息-利润-税费-租售费用12.建筑物的主要分类标准有哪些? （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所。 (2)按建筑物的承重结构来分，可分为：钢结构，由钢主梁、次梁和柱形成建筑物的骨架，屋架由钢或钢网架构成，楼板由钢筋混凝土制成，墙体由砖或其他材料制成。钢筋混凝土结构，由钢筋混凝土浇筑而成，房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作。混合结构，混合结构又分为砖
30、混结构和砖木结构。砖混结构是指建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌。砖木结构指建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼层、屋架采用木材建造。其他结构，主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。 (3)按房屋建筑物的使用功能分为：工业用建筑物，是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。民用建筑，包括民用住宅和公共建筑。 (4)另外，建筑物根据其建筑程度和使用状况也可分为已完工在建工程和在建工程。13.简述建筑物评估时需考虑的因素。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：(1)物理因素。 (2)环境优劣的影响。 (3)经济地理因素。 (4)新旧程度。 (5)用途。 (6
31、)产权。 (7)政策因素。 (8)供需状况。 (9)其他。14.简述建筑物评估的房地合一原则。 （分数：2.00）_正确答案：()解析：尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现为： (1)建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。 (2)建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不
32、取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。15.为什么用重编预算成本法计算的重置成本与待估建筑物的历史成本有差异?此法主要适用于什么样的建筑物评估? （分数：2.00）_正确答案：()解析：用重编预算成本法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。其主要原因有： (1)由于技术进步出现了新材料，特别是价廉质优的材料，代替了旧材料； (2)设计或结构改进、项目工程量发生变化； (3)材料价格和费用项目、取费标准发生变化。 由于重编预算法需要的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。16.哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值? （分数：2.00）_
